수익형 투자의 황금알은 소형아파트다!

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수익형 투자의 황금알은 소형아파트다!

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작성자	김부성	작성일	2011/07/11 09:52

#수익형(상가, 오피스텔) 투자자들의 곡소리 급증

주거용 부동산의 대표격인 아파트가 주춤한 수도권에서 최근 1년~1년6개월전에 수익형 부동산의 달콤한 유혹에 취해 투자했던 적지 않은 투자자들이 급증하고 있다.

필자가 운영하는 네이버카페(부가모)나 필자의 연구소 홈페이지에서는 공개적인 무료상담실에 차마 글을 올리지도 못한채 메일이나, 쪽지, 유료상담 등을 통해 비공개로 투자실패를 호소하는 회원님들이 상당히 많아졌다.

분양받거나 매수할때는 몰랐지만 막상 입주할때의 수익률과 매매시세를 보니 매매가는 하락하고 은행금리만도 못한 수익률에 건보, 국민연금 폭탄과 세무기장대리비용 및 아파트의 5배나 되는 취득세폭탄, 아파트의 2배가까이 되는 중개수수료에 사실상 1억후반~2억짜리 오피스텔을 분양받은 투자자들은 상당부분 원금 2천만원정도 손실과 임대수익률 하락으로 투자실패라는 고통을 덤쓰고 있는 상태다.  

특히나 지방에서 신축 원룸사업 매수에 뛰어든 투자자들 중 어떤 분은 준공 4개월도 안돼 천장이 무너져 임차인에게 450만원의 손해배상을 물어내고 쉬쉬하는조건으로 합의하는 등 아파트나 빌라가 아닌 다가구(원룸) 부실공사 피해에 곡소리를 내고 부가모 연구소에 내방하는 투자자들이 부쩍 증가하였다.

수익형 투자인 상가와 오피스텔투자에서 성공하기위해서는

1. 국민소득 3만5천불 이상

2. 주변에서 개발이익(시세차익)봤다며 좋아하는 사람들이 없어야 함

3. 저금리 유지

4. 하자있는 상품을 통매매, 땡처리등으로 대폭 할인받아 구입할수 있는 경우

등 4가지 조건이 구비되면 수익형투자에 임해도 된다. 그런데 수익형 투자(상가, 오피스텔)로 돈번 사람들을 주변에서 찾기란 하늘의 별따기다. 그 이유는 위 4가지요건이 모두 충족되지 않은 환경에서 무모하게 앞뒤 가늠하지 않고 뛰어들었기 때문이다. 수익형 부동산의 달콤함을 맛보기도 전에 처절한 투자실패로 곡소리부터 낼수밖에 없는 처지로 빠지게 되는 것이며, 주로 지면광고나 지인들의 현란한 광고에 혹해 함정에 빠지는 경우가 대부분이다.  

#임대수익형 소형아파트로 노후보장하는 투자자들

반면, 1-2년전 지방에서 수익형 상품인 오피스텔이나 다가구(원룸)대신 주거용 부동산인 소형아파트를 전세나 월세끼고 구입한 투자자들은 시세차익은 물론, 임대수익률(평균 12%내외)에서 압도적인 수익을 거두고 있다.

폭등한 매매가격 상승액까지 감안하면 부산, 대전, 춘천, 수도권외곽일대 10평대~20평대초반 소형아파트의 임대수익률은 45%를 넘나든다.

6월말과 7월초에 필자의 연구소에 유료방문상담하신 고객들이 서너팀 계셨는데, 대부분 소형아파트를 여러채 매입하여 전세나 월세를 끼고 1채당 1천만원~3천만원내외 소액투자로 현재는 전세가가 매매가격을 삼킨지 오래다.

이분들이 유료방문상담을 신청하신 이유는 낙폭이 큰 수도권에 시세차익용 30평대~40평대 아파트를 추가로 투자하거나 지방에 비해 상대적으로 10평대 소형아파트 임대수익률이 저평가된 수도권일대 임대수익용 10평대 소형아파트를 추가로 매수하기위한 포트폴리오 점검 및 투자처 문의차 내방하신 경우가 대부분이었다.

결국 이분들의 안목을 빌려 설명하자면, 수익형 부동산 투자보다는 주거용 부동산인 소형아파트로 시세차익과 임대수익을 동시에 노려야 한다는 얘기다.  

지난 3주간은 업무적으로 경황이 없었던 시기였지만 수익형투자에 실패한 투자자들의 곡소리를 들어주거나 임대수익형 소형아파트 성공사례를 접하고 재투자에 대한 심층상담을 해드려야 하는 방문상담요청에 답을 드리기위해 진땀을 뺀 격주간이었다.  

이에 필자는 필자의 카페에서 1만8천명의 회원님들에게 공개적으로 한가지 제안을 드렸다. 그 제안은 다음과 같다. 최근 2년내외의 기간동안 수익형상품인 상가나 오피스텔을 분양받거나 투자하여 실질수익률(각종비용공제후) 7%이상 올리고 계신분들이 댓글을 달아주시면 메일이나 쪽지 피드백을 통해 물건지 및 실수익률 확인후 필자의 책을 무료로 배송해드리는것이 그것이다. 이는 달리 말하면 이러한 투자자들이 있다면 필자가 이분들을 절대고수로 인정해준다는 의미이다.  

아마 책이 배송되기는 쉽지 않을것이며 배송된다해도 4-5권이상 배송되기는 여간해서 어려울것이지만 일단 며칠정도 기다려보기로 했다. 카페회원과 연구소 회원 2만 2천여명중 과연 10명이상 책을 배송 받으실 수 있는 분들이 계시다면 그것은 참으로 다행한 일이라 할것이다.  

#수익형 투자의 황금알은 뜻밖에도 주거용인 소형아파트다

한편, 임대수익을 노린다면 철저하게 서울을 벗어나 수도권 외곽과 지방의 소형아파트로 접근해야 한다. 큰 시세차익은 얻기 어렵지만 소형아파트는 임대수익과 가랑비에 비젖듯 물가상승률 이상으로 꾸준히 상승해주는 종목으로 임대수익을 위한 10평대~20평대초반 소형아파트는 절대로 실망을 주지 않는다.

수익형(상가,오피스텔,원룸,원룸텔 등)의 달콤함에만 현혹되어 곳곳에 도사린 함정을 파악하지 못하고 성급하게 투자하시는분들이 더 이상 없었으면 한다. 투자실패의 가장 큰 요인은 옥석가리기에 실패하는 수익형 투자와 소액으로 투자가 가능할 것으로 믿고 소액으로 투자하는 토지에서 80%이상을 점유한다.

노후 임대사업을 위해서는 부동산 임대사업인 상가나 오피스텔보다는 주거용 부동산인 소형아파트를 매입해 주택임대사업자가 되거나 2주택이상 다주택 양도세중과 한시배제기간인 올해말까지 주택임대사업자를 굳이 내지 않고 소형아파트를 구입하고 주택임대를 통해 매매가 상승과 안정적이고 높은 임대수익률을 확보하면 된다.

결론적으로 수익형투자는 수익형 종목인 상가나 오피스텔도 옥석을 잘가려 투자하면 좋은 투자가 되지만, 수도권과 지방의 10평대~20평대초반 소형아파트를 매입하여 주거용 종목으로 임대수익을 노리는 수익형 투자의 역발상 패러다임으로 전환해야할 때가 된 것이다.

수익형 투자의 최고봉은 뜻밖에도 상가나 오피스텔이 아닌 주거용 부동산인 소형아파트에 있는 것이다.