Re:선, 후순위 임차인, 전세권자가 혼재된 경우 배당문제-쓰고 있음

[임현수_바람돌이]

선, 후순위 임차인 전세권자가 혼재된 경우 배당문제

사건/채권 채무/감정	물건내역 주소/면적/특기사항	감정가격 (▼)최저경매가	법원임대차현황 주민등록현황/금액	등기부 등기내역 권리구분/등기일 금액/권리자(만원)
14-12345 다가구주택 신한은행   ->우리은행 정**	서울 광진구 구의동 **-** 대지155(37.8평) 1층-93㎡(방3,화장실1) 2층-90㎡(방3,화장실1) 3층-88㎡(방3,화장실1) 지층-100㎡(방3화장실1) 옥탑-55㎡(방2,화장실1) 물건층 3층  물건층 : 3(전체층)	500,000,000원 (▼)320,000,000원 (64.00%) 유찰 : 15.2.22 유찰 : 15.3.30 낙찰 : 15.5.12 (385,000,000원)	김한종(지층방3) 전입 09. 4. 9/8,500 만 확정 09, 5,17 배당요구 했음  원기연(2층) 전입 10. 3.28/9,000 만 확정없슴 ->확정없음 배당요구 했음  강대섭(1층) 전입 11.07.15/9,000 만 확정, 배당요구 없음 차영호(3층) 전입 11.12.21/8,000 만 확정 11.12.25 배당요구 했음  정형란(옥탑방1) 전입 13.12.15/5,000 만 확정 13.12.20 배당요구 했음	전세권/2층전부 원기연 10.3.28/9,000 만 전세권/3층전부 차영호 10.12.26/7,500만원 10.12.26/8,000 만 저당11.09.15/18,000 만 우리은행/금호 전세권/1층전부 강대섭 11.12.10/9,000만 전세권/지층전부 김한종 13.4.9/8,500 만 임의 14. 2.24 우리은행

* 배당표 작성연습 편의상 경매비용등 선순위 배당액은 무시, 배당가능금액은 380,000,000원이라고 하자.

(1) 배당표 개요

5가구로 다가구주택에 세든 임차인, 전세권자의 권리가 각각 다르다. 선순위 전세권자(지층 임차인 김한종, 1층 임차인 강대섭, 2층 임차인 원기연, 3층 임차인 차영호)와 후순위 임차인(옥탑방 정형란)으로 세분화해서 살펴보자. 말소기준권리는 3순위 권리인 우리은행 저당권이다.

지역은 서울이고, 구간은 ⑦이다. 따라서 소액임차인의 최우선변제는 임차보증금 7,500만원이하 일 때, 임차인당 최고 2,500만원까지 소액배당이 가능하다.

(2) 전세권자, 임차인 개요

① 지층 전세권자 김한종

지층 임차인 김한종은 전세권자이면서 동시에 임차인의 권리도 함께 갖추고 있다.

전입은 2009. 4. 9일로 말소기준권리가 되는 저당권(설정일 2011.9.15-우리은행/금호)보다 먼저 전입한 선순위 전입자지만, 전세권설정일자는 말소기준보다 나중이다. 즉, 선순위 임차인이고, 후순위 전세권자다. 이 경우 배당요구를 하면 임차인으로 권리로 배당에 참여하게 된다. 확정일자도 말소기준권리보다 앞서기 때문에 채권적 임차인의 권리로 순위배당 받게 된다. 건물일부에 설정된 전세권은 배당여부에 상관없이 말소기준이 아니다. 말소기준권리는 3순위저당권(설정일 2011.9.15.-우리은행/금호)로 구간 ⑦이다. 따라서 임차보증금 7,500만 원이하에서 최고 2,500만원까지의 기준이 적용된다. 김한종은 배당요구는 하였지만, 소액임차인 보호범위를 벗어나기 때문에 소액임차인이 아니다. 따라서 소액최우선배당은 없다. 자신의 보증금을 순위배당을 통해 회수하게 되고 전세권등기는 촉탁등기의 결과로 말소된다.

② 2층 전세권자 원기연

2층 임차인 원기연은 선순위 임차인이고, 선순위 전세권자다. 채권적 임차인이 순위배당에 참여하기 위해서 반드시 필요한 확정일자는 없지만 배당요구를 하고 있다. 이 역시 확정일자에 의한 임차인으로서는 보호 받지 못하지만 물권인 전세권으로 배당에 참여하게 된다. 확정일자가 없어도 소액최우선변제보호범위에 들어가면 소액최우선배당을 받겠지만, 소액최우선보호범위를 벗어나고 있다. 따라서 즉 소액최우선변제보호 임차인으로서 소액최우선배당에는 참여할 수 없지만, 전세권에 의한 순위배당을 통해 전세금액 전부를 배당받게 된다. 등기부상 1순위로 설정된 원기연의 전세권은 건물 일부에 설정된 전세권이어서 배당요구를 하면, 배당에 참여하고, 배당에 참여한 전세권은 말소대상이고, 배당요구하지 않은 건물일부에 설정된 전세권은 배당에 참여하지 않고, 말소도 되지 않는다. 건물일부에 설정된 선순위 전세권은 말소기준과는 무관하다.

③ 1층 전세권자 강대섭

1층 임차인이자 전세권자인 강대섭의 권리분석에는 만전을 기해야 한다. 강대섭은 선순위 임차인이자, 후순위 전세권자이다. 주택임차인의 권리를 가지고 있지만 확정일자를 가지고 있지 않으며 배당요구도 하지 않고 있다. 이때 문제가 되는 것은 물권자인 전세권으로 배당해 주는가 하는 것이다. 왜냐면 배당에 참여하지 못하는 경우 선순위 임차인의 권리를 낙찰자에게 행사하게 되어 그의 임차보증금(9,000만원)을 추가로 인수해야 하기 때문이다.

민사집행법은 이런 경우에도 임차인이 배당요구를 하면 배당에 참여는 시키지만, 확정일자가 없어 받을 배당금액은 없다. 등기부상의 후순위 전세권은 배당여부와 상관없이 촉탁말소대상이다. 배당요구를 하지 않고 있기 때문에 선순위 임차인의 권리를 보호한다는 측면에서 선택권을 임차인에게 주는 것이다. 즉 채권적 임차인의 권리와 물권인 전세권의 권리를 함께 가지고 있는 임차인 겸 전세권자인 강대섭은 자신에게 유리한 쪽으로 권리행사를 하게 된다. 임차인의 권리가 유리할 때는 임차인의 권리를 주장하고, 전세권자의 권리주장이 유리하면 전세권자의 권리를 주장할 수 있다. 이 경우에서 임차인 강대섭은 대항력 있는 선순위 임차인의 권리를 주장하고 있다.

배당요구를 하지 않았기 때문에 임차인으로서의 배당에 참여하지 못한다. 배당요구를 하였다고 해도 확정일자가 없어 어차피 순위배당에 참여할 수 없다. 후순위 전세권자는 배당여부에 상관없이 촉탁 말소대상이다. 따라서 등기부상 강대섭의 후순위 전세권은 말소되지만, 대항력 있는 선순위 임차인이다. 강대섭의 임차보증금액은 낙찰자 추가인수다.

④ 3층 전세권자 차영호

3층 임차인 차영호는 임차인이자 전세권자다. 그의 권리분석은 쉽다. 후순위 임차인이지만, 선순위 전세권자다. 관건은 배당여부다. 배당요구를 하고 있다. 전입은 말소기준일보다 나중이어서 말소주의가 적용되는 후순위 임차인이고, 등기부에 설정된 전세권은 선순위다. 또한 임차보증금이 8,000만원이여서 소액최우선변제보호범위를 벗어나기 때문에 소액최우선배당에는 해당되지 않는다. 순위배당의 근거인 전세권 설정일자가 말소기준권리 저당권보다 먼저다.

따라서 전세권으로 순위배당에 참여한다. 배당에 참여한 선순위 전세권은 말소대상이다. 다만 건물일부에 설정된 전세권은 말소기준과는 무관하다.

⑤ 옥탑 임차인 정형란

말소기준보다 나중에 전입한 옥탑 임차인 정형란은 소액임차인으로서 소액 최우선배당으로 2,500만원은 배당받는다. 배당표는 다음과 같다.   

(3) 배당표 정리

순 위	채 권 자	채 권 액	배당 금액	배당 이유	잔 액	추가 배당	결 과
1	정형란	2,500만원	2,500만원	소액임차인	0	없 음	일부배당, 잔액명도
2	김한종	8,500만원	8,500만원	확정임차인	0	없 음	전액배당, 배당종료
3	원기연	9,000만원	9,000만원	전세권자	0	없 음	전액배당, 배당종료
4	차영호	8,000만원	8,000만원	전세권자	0	없 음	전액배당, 배당종료
5	우리은행	1억8,000만원	1억 원	저당권자	8,000만원	없 음	일부배당, 배당종료
* 배당금 수령이 NPL 투자목적이라면 우리은행 1순위 저당권은 ( , , 원) 이하로 구입해야 한다. * 유입법이 목적인 투자자라면 인수금액 강대섭 9,000만원 까지를 반영한 가격에 매입해야 한다. 이 물건의 경우 적정 매입가격은 ( , , 원) 이하다.

 * 유입법이 목적인 투자자라면 인수금액 강대섭 9,000만원 까지를 반영한 가격에 매입해야 한다.

이 물건의 경우 적정 매입가격은 ( , , 원) 이하다.

è  NPL 가격을 물으시는 건지? 낙찰가를 물으시는 건지 궁금합니다. 낙찰가라면385,000,000 - 90,000,000 입니까?

[임현수_바람돌이]

1. 금액 단위를 생각하면 안 써도 이해는 되지만, 어떤건 만, 만원, (단위 없음)으로 되어 있어서 통일 시키면 좋을 것 같습니다.
2. [물건층 3층] 보다는 [물건층 : 3(전체층)]으로 쓰신게 이해하긴 편해서 수정 요청했습니다.
3. 차영호 전세권 금액이 7500만원이면 소액 임차권 들어가야 할 것 같아서 8000만원으로 바꿨습니다. 어느 부분을 수정하실지는 선생님만 아시지요 ^^

[임현수_바람돌이]

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경영대 교수님이 기업 레포트 쓸 때 교정 알바 뛰던게 기억나는군요 ㅋㅋㅋ