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토지주식제도의 재확인
도심의 거리마다 하늘 높이 솟아있는 빌딩들!
빌딩은 부자들, 아니면 기업이나 특정 계층에서만 가질 수 있는 전유물인가? 일반 서민들은 빌딩을 가지는 방법이 없을까? 그런데 우리도 생각을 조금만 바꾸면, 높이 솟은 고층 빌딩도 누구나 소유할 수 있는 방법을 찾을 수가 있다. 500조가 넘어가는 거액의 회사도 마음만 먹으면 주식으로 기업을 가질 수가 있으니 하는 말이다.
토지와 주택, 부동산은 일반 서민이 소유하기에 금액이 너무 크다. 빌딩은 건축비도 많이 든다. 여기에 땅값은 투입한 비용도 없는데 미래에 발생할 사용료까지 지금 모두(일시불) 지급을 해야 한다. 정수기는 구입하지 않아도 빌려주고 빌려쓰는 리스제도가 있다 그런데 왜 부동산은 이렇게 거액의 가격물임에도 리스제도를 적용할 줄 모를까? 우리는 이제 이에 대해 고민하고 대안을 찾을 때가 되었다.
부동산과 같이 거액의 고정 자금이 필요하고 장기 자본재의 특성을 가진 재산은 ㄱ. 누구나 쉽게 소유하려면 몸통을 쪼개어 나눌 수밖에 없다. ㄴ. 또한 반값 정도의 낮은 가격으로 사용하려면 미래의 사용료를 미리 선지급하지 말고, 사용을 하는 시점에 지급하면 된다. 이것이 부동산에 대해 소유는 주식으로 하고, 사용은 임대로만 하는 방식이 된다.
그러므로 이 방식은 부동산과 같이 몸집이 크고, 사용기간이 영구이며, 성장성을 가진 자본거래는 다른 대안이 있을 수가 없이다. 이렇게 하지 않으면 물질의 특성상 부동산은 거액의 가격과 미래에 발생할 가격을 미리, 그것도 일시 선불로 지급을 할 수 있는 자만이 소유를 할 수 밖에 없다는 뜻이다.
토지주식제는 기업의 재산을 주식으로 분할·분리하여 거래를 하듯이 토지를 소유와 사용, 실물과 증권, 가격(미래가격)과 가치(현재가치)를 분리하여 거래하는 제도다. 토지 문제의 근본 해법은 현재 가치만 거래하는 지대시장제라고 했고, 토지주식제도는 그 차선책이라고 했다. 그래서 토지주식제는 토지의 물리적 성질에 따른 불가피한 대안이기도 하다. 토지주식제도는 시장에서 규제 일변도로 묶여있는 부동산에 대해서 소유와 거래의 자유를 주어서 문제를 해결하고, 시장의 효율성을 도모하는 제도이다. 지금까지 해 온 규제와 세금, 또는 불규칙한 공급 중심의 부동산 정책을 탈피하여 토지의 물리적 성질에 따른 시장의 자유를 주면서 문제 해결을 시도하는 정책이라고 보면 될 것이다.
다시 말하지만, 토지주식제도는 사유재산제와 시장기능을 따라 운영을 하는 것이다. 토지주식제는 이 제도 자체가 시장기능으로 운영되기 때문에 누가 반대를 하거나 이의를 제기할 이유가 없다. 정부가 투기를 막기 위한 규제나 복잡한 세제를 굳이 적용해야 할 필요가 없다. 다만, 그럼에도 우리가 토지주식은 처음 들어보기 때문에 그 제도에 대한 생소함이나 어색함은 있다. 그래서 토지주식에 대한 의문이 생기고, 시행이 복잡하게 여겨질 수도 있을 것이다.
앞 글에서 토지주식제도에 대한 원칙과 방향성을 타진하고, 아파트 지구에 시범적으로 실시하는 방식을 검토한 바가 있다. 이제는 상가(빌딩), 일반 주택, 농지, 그리고 경제적 활동 장소이기는 하지만, 지대가 발생하지 않는(어려운) 바다와 임야 등에도 주식제도를 활용하는 방안을 찾아보기로 하자. 여기서 지금 LH가 하고 있는 노후 주택의 매입과 임대 사업, 주택금융공사(HF)가 하고 있는 주택연금제도, 한국농어촌공사가 하고 있는 농지 매입 등에도 이 제도를 활용할 수가 있다. 곧 토지거래소가 해당 토지를 매입하거나 발행한 토지주식을 소각하게 되면 지대시장제를 바로 시행할 수가 있다는 뜻이다. 따라서 이런 경우 토지주식제도는 큰 장점이 될 수 있을 것으로 보인다.
상가(빌딩)와 토지주식제
거액의 자본투자가 필요한 건축물에도 토지주식제도를 활용하면, 소액의 투자로도 고층 빌딩의 주인(주주)이 될 수가 있다. 토지주식은 빌딩의 건축에 다수의 투자자로 인하여 자금 조달이 용이하며, 빌딩 사용자는 토지거래소를 통하여 거래를 하기 때문에 소유자와는 분리 독립된 신분과 권리자로 건물을 자유롭게 임대하고 사용을 할 수가 있다. 토지거래소는 원래 "주택과 건물은 소유, 토지는 임대"로 분리하는 것이 원칙이지만, 토지와 건물을 복합자산으로 하여 토지주식으로 함께 거래할 수도 있다.
상가를 주식으로 운영하는 제도는 지금의 부동산 간접투자나 신탁 방식을 채용하고 있는 리츠회사의 운영 방식과도 비슷하다. 거액의 자금 투자가 필요한 상가나 빌딩의 사업자는 토지거래소에 의뢰하여 토지주식을 발행하여 자금을 조달한다. 토지거래소는 자금 조달을 위해 필요한 사업과 수익에 대한 정보를 사업자를 대신하여 투자자에게 홍보하고 자금을 모집한다. 그리고 상가나 빌딩을 지어서 사업자가 직접 사용하거나 임대하여 수익이 발생하면 투자자인 토지주식 소유자에게 배당을 한다. 여기까지는 현재 리츠회사의 운영 방식과 거의 같다.
다만, 토지거래소는 건물에 대한 주식의 발행과 거래, 자금의 조달에 대한 알선과 필요한 사무를 대행하는 기능만을 담당한다. 지금의 리츠회사처럼 부동산 사업을 직접 하지는 않는다. 그리고 토지거래소는 사업자와의 관계에서 사업자가 동일 건물에서 운영하는 일반 사업과 부동산 사업은 구분하여야 한다. 그래서 토지거래소는 부동산 사업 부분만 거래와 임대를 담당하는 것이다.
예를 들어서 금융업을 하는 사업자가 빌딩을 지어 금융업을 한다면, 토지거래소의 역할은 금융업과는 별개이다. 이 경우 토지거래소는 해당 빌딩의 주식거래(소유와 가격), 그리고 임대 사업 부분만 거래를 대행하여 준다는 뜻이다. 사업자는 토지주식 투자자로부터 자금을 조달하여 빌딩을 지어 그 빌딩에 대한 주식 거래와 건물의 임대는 토지거래소에게 맡기고, 사업자는 본연의 업무인 금융업에만 전념을 하게 된다.
물론 이런 경우에도 빌딩의 보존과 수리 등 실물 관리에 대한 책임은 사업자에게 있다. 그러나 이런 업무도 아파트를 토지주식으로 운영하는 주택관리 업무에서 검토를 한 바와 같이 토지거래소가 주도적으로 관리 업무를 대행하여 주면 된다. 곧 건물의 보존과 관리, 수리, 손실에 대한 보험과 같은 관리업무는 아파트의 경우와 같이 토지거래소가 전문 용역 업체나 보험사 등을 대행사로 선정하여 수행하는 것이다. 이에 대한 비용 부담은 주식 소유자에게 돌아가는 배당금 수익으로 충당하게 하게 된다.
이렇게 하면 토지주식 투자자는 건물의 관리나 책임에서 벗어날 수가 있어서, 지금의 회사 투자처럼 건물에 대한 투자와 임대수익만을 고려하여 자유롭게 투자를 할 수가 있다. 거액이 자금이 필요한 건축물이 주식으로 가격이 분산되면, 일반 시민들도 빌딩 투자를 은행의 예금처럼 쉽게 할 수가 있다. 이러한 빌딩 및 건축물 투자를 주식제도로 하는 방식을 그림으로 나타내면 다음과 같다.
토지주식제를 통한 건축물의 소유와 사용
주식투자자 | 건물소유자 | 자금 투자 → | 토 지 거 래 소 | 건물관리자 | 건축물 임대 → | 건 물 사 용 자 |
건물 신탁 → | 관리 및 사무 → | |||||
← 주식 교부· 매각 | ← 임대료의 납부 | |||||
← 배당 및 임대료 지급 | ← 사용자 의무 |
주택지 거래와 토지주식제도
1) 노후주택 공공임대와 토지주식제도
지은 지 오래된 노후주택은 주거하기가 불편하고, 팔려고 해도 잘 팔리지 않는다. 그래서 LH와 같은 공공주택 사업자가 노후주택을 매입하여 리모델링사업을 거쳐서 공공임대를 하고 있다. 그러나 이러한 사업은 공공성을 목적으로 한 사업이므로 공공자금이 투입되어야 한다. 정부가 하는 사업이라 국민의 세금이 들어가고 있고, 그래서인지 LH는 운영에서 적자를 내고 있다. 또 이런 공공사업을 위한 주택의 구입에는 간혹 잡음도 들린다.
노후주택을 매입하여 집이 없는 사회적 약자에게 저렴한 주택을 공급한다는 공익의 목적은 좋은 것이다. 그러나 공익성 사업은 원래 공적 자금의 투입과 관료적 판단에 따른 비효율적 운영이라는 태생적인 한계를 가진다. 원래 공익성의 추구는 취지는 좋지만, 실제 적용에서는 한계가 있기 때문이다.
그러나 토지주식제도는 모든 것은 시장기능을 따라 하게 된다. 공익성의 대전제인 사회적 약자에 대한 주거문제 해결에도 시장기능을 살릴 수만 있다면 정부가 하는 것보다는 좋다는 뜻이다.
노후주택 매입과 공공임대에 토지주식제도를 활용하자는 것이다. 이렇게 하려면 지금의 LH 등 공공주택 사업자들은 건축업 부분만 담당을 한다. LH는 매입한 주택의 리모델링, 그리고 임대에서 발생하는 주택의 보존과 수리 등의 관리 부문만 전담한다. 이 외의 주택의 매입, 임대사업은 모두 토지거래소가 맡는다. 여기서 주택의 매입은 토지거래소가 자기자본으로 구입하거나 임대를 하는 사업을 말하는 것이 아니다. 토지거래소에서 주식을 발행하여 일반 대중으로부터 주택의 거래를 중개하거나 자금을 직접 조달·공급하는 방식이 되는 것이다.
노후주택의 소유자는 주식을 가진 일반 대중들이고, 토지거래소는 주택거래의 매개체 역할만을 대신한다. 물론 이렇게 매입한 주택을 임대하여 주식소유자에게는 배당을 하게 된다. 임대로 사는 세입자들은 지금의 임대시장 그대로 소유가격보다 낮은 가격으로 내 집과 다름이 없이 주거를 할 수 있다.
그리고 이렇게 하여 대중화된 주택의 토지주식은 일정 기간이 지나면 토지거래소가 주식을 매입 소각하기가 쉬워진다. 주식 매입 소각에 필요한 자금은 정부가 보증을 하거나 토지거래소가 미래에 발생할 임대수익을 담보로 하여 직접 조달한다. 이런 방식으로 토지주식을 매입, 소각하여 나가면 땅값이 소멸하는 지대시장제로의 점차적 이행이 가능할 것이다.
(2) 주택연금과 토지주식제도
토지주식제도는 부동산에 묶여있는 거액의 자금을 공간과 시간으로 분산시켜 문제를 해결하거나 시장 효율성을 도모하는 제도이다. 주택연금은 일정 연령 이상의 고령자가 주택을 담보로 맡기면 평생 또는 일정한 기간 동안 연금을 받고 생활하는 제도다. 주택기금의 역모기지론(Reverse Mortgage Loan)에 해당하며, 그 중 정부가 지급을 보증하는 사업(상품)이므로 “주택연금”이라고 부르고 있다.
역모기지론이란 특별한 소득이 없는 고령자에게 주택을 담보로 자금을 연금 형태로 대출해 주는 주택담보대출이다. 매달 지급되므로 시간이 흐를수록 대출 총액은 늘어나며, 수급자가 사망 또는 만기가 되면 주택을 사업자에게 넘기거나 원리금을 일괄 상환하고 주택을 되돌려 받는 방식이다. 이 제도는 주택을 가진 고령자의 주거안정과 생활보호에 유익한 제도다.
그런데 한국주택금융공사가 하고 있는 지금의 제도는 정부가 사업보증을 하는 점에서 연금이라고 하지만, 실상은 주택을 담보로 하는 생활비의 대여 방식이다. 주택은 담보물이고, 만기에 원리금을 상환하면 주택은 원소유자(또는 상속자)에게 돌아가게 된다.
그래서 이 주택연금제도는 노후 생활의 보장이라는 사회 정책적 유익은 있으나 부동산 문제의 해결책과는 거리가 있다. 그러므로 이 제도를 기존의 사회보장적 의미도 살리고 주택 문제의 해결책과도 연계하여 개선, 보완하는 방식을 강구할 필요가 있다.
기존의 제도는 연금의 지급 만기(사망, 기한 만료)가 되면 연금 수급자나 주택의 상속자가 받은 연금(부채)을 상환하면 해당 주택을 다시 반환(구입, 상속)하는 방식이다. 이렇게 하면 연금 수혜자에 대한 생활비 지원은 되지만, 부동산시장이 가진 주택의 문제는 그대로 남는다.
그래서 이 방식도 토지거래소를 통한 토지주식제도의 취지를 살리면, 주택을 담보로 하는 지금의 노후의 생활 보장은 물론 주택 문제의 근본 해결에도 도움이 될 것으로 보인다.
이것은 노후주택을 지금처럼 연금 형태로 운영을 하지만, 만기에는 그 주택을 사업자가 매입하는 방식을 강구하자는 것이다. 그래야만 매입이 완료되면 지대시장제로 이행하는 정책을 펼칠 수가 있다. 따라서 지금의 대출식 주택연금 방식을 변경하여 주택의 매입식 연금 방식으로 바꾸거나 추가하자는 것이다.
그러려면 만기에는 연금 가입자에게 주택 잔여금에 대한 매입 자금이 추가되고, 매입을 위한 인센티브 정책이 필요하므로 재정부담이 다소 늘어날 수도 있다. 그러나 이런 경우에도 토지거래소를 통하여 토지주식제도나 토지채권을 활용하면 필요한 자금을 투자자로부터 직접 조달할 수가 있다는 것이다.
(3) 주택에 대한 매입식 연금제도의 시행
지금의 연금 지급의 형태를 유지하면서 그 주택을 매입하는 방식을 채용하려면 토지거래소는 주택과 토지에 대한 부금식 채권
을 발행해야 한다. 곧 연금을 지급하는 주택을 시장에 내어놓고 이를 담보로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 것이다. 이 경우 해당 주택의 투자는 장기 부금식으로 투자를 하고 만기가 되면 주택을 주식으로 소유할 수 있는 제도이다. 이 부금식 채권은 지금의 아파트 청약부금과 성격이 비슷하다.
이렇게 장기 부금식 채권을 발행해야 하는 이유는 연금 수급자가 생존하는 기간 동안은 주거를 보장해 주어야 하기 때문이다.
이 제도에서 만기에 주택의 소유는 주식으로 하게 해야 하며, 지금의 1세대 1주택과 같은 소유 규제를 적용하지 말아야 한다. 발행한 채권은 만기 이전에도 채권시장에서 국채와 같은 가치를 보장 받으면 거래가 자유롭다. 아파트 청약을 위한 저축이 타인에게 양도되는 것으로 보면 될 것이다. 발행된 부금채권은 만기가 되면 토지주식으로 바꾸어지므로 기업의 전환사채와 성질이 같다. 이 제도는 연금을 받는 자는 자금의 수혜자로 역모기론이 되지만, 자금을 제공하는 자는 주택의 투자가 되어서 모기지론이 되는 셈이다.
그런데 사업자가 LH와 같이 노후주택을 매입하여 임대를 하는 것이나 주택금융공사(HF)가 주택을 담보로 노후의 생활자금을 지원하는 방식은 주택이라는 부동산을 활용하는 점에서 유사한 면이 있다. 특히 소유한 주택이 가진 가격에 따라 구입자금이나 연급 지급액의 크기가 결정되는 점에서 그러하다. 공공성을 띤 자금의 조달과 운영 방식에서서 유사점이 있다. 이를 그림으로 나타내면 다음과 같다.
토지증권을 이용한 노후주택의 매입·임대·연금제도의 연계
주택소유자 | 주식투자 | 자금 투자 → | 토 지 거 래 소 | 건물관리 | 주택 임대 → | 주택 사용자 |
관리 및 임대 → | ||||||
주택 신탁 → | ||||||
← 임대료의 납부 | ||||||
← 주식 발행 | ||||||
부금투자 | ← 부금 채권 발행 | 자가관리 | ← 주택 담보 | 연금 수급자 | ||
주택 할부금 매입 → | 연금 지급 → | |||||
← 주식 전환과 배당 | ← 만기 주택 양도 |
** 주식투자는 노후주택 주식 매입과 임대, 부금투자는 부금식 주택 매입과 연금 지급 방식임
주택금융공사가 주택을 담보로 하는 연금에는 CD(양도성예금증서) 금리에 일정한 가산율을 적용하여 운용하고 있다. 3억 원을 기준하여 70세 종신지급방식으로 월 92만 1천 원을 지급하고 있다(9억 월 267만 5천 원). 지급기간을 정해 놓은 확정기간 지급방식은 3억 원을 기준하여 10년 기간에 월 159만 1천 원, 15년은 942천 원~1,171천 원, 20년은 617천 원~777천 원, 25년 543천 원을 지급한다.
(4) 매입식 주택연금(부금식)의 지급
매입식 주택연금은 만기에 예상되는 주택가격에 대한 부금식 연금에 해당하고, 이를 대출하는 형식이다. 투자자는 주택 구입을 위한 부금식 적립과 투자가 되고, 기존의 주택 소유자에게는 매입 조건을 붙인 대여가 된다.
지금의 주택연금은 담보로 잡힌 주택으로 연금(대출)을 받다가 조건이 충족되면(사망 또는 만기) 대출 받은 금액을 상환하고 주택을 돌려받는 방식이다. 그러나 매입식 주택 연금은 이러한 기존의 제도에 당해 주택을 사업자가 매입하는 조건을 추가하여 수급자가 선택을 하게 하는 제도이다. 매입식 주택연금은 강제성을 띠는 것이 아니고, 가입자가 선택하게 해야 한다. 다만, 여기에는 주택을 시장가격으로 매입하는 원칙이 있고, 이를 장려하는 의미로 세제 등의 인센티브를 고려할 수가 있다.
이렇게 주택을 매입 조건으로 연금을 지급하면, 지금의 대출 방식과 비교하여 매월 지급하는 연금 지급액이 어떻게 달라질까 하는 것이 관심사가 될 수 있다. 주택은 토지의 성장성 성질로 인하여 해마다 가격이 커진다. 그러므로 매입 연금은 해당 주택에 대한 미래의 성장률을 감안하여 지급해야 만기 정산에 따른 추가 부담을 줄일 수가 있다. 그래서 매입식 연금 지급은 초기가격이 기준인 대출식 연금과 달리 만기가 도래한 경우 해당 주택의 가격이 얼마나 되는가에 따라 달라진다.
매입식 주택연금을 지급하는 경우 현재의 이자율과 미래의 성장률을 가정하여 기간별 크기를 추정하여 보면 다음과 같다.
매입식 주택연금을 위한 부금식 채권(전환주식)의 가격 계산
(주택 초기가격 3억 원, 이자율 5%, 3%, 지급기간 15년, 30년)
지급기간 | 이자율 | 성장률 | 만기가격 (억원) | 연부금 (천원) | 월부연금 (천원) | 비고 |
15년 | 5% | 3% | ㉠4.7 | ㉡21,641.8 | ㉢1,803.5 | 기존의 종신 지급액은 1,171.0 |
2.5% | 4.3 | 20,135.2 | 1,678.0 | |||
2% | 4.0 | 18,711.6 | 1,559.3 | |||
3% | 2% | 4.0 | 21,709.3 | 1,809.1 | ||
1.5% | 3.6 | 19,811.3 | 1,650.9 | |||
1% | 3.5 | 18,726.9 | 1,560.6 | |||
30년 | 5% | 3% | 7.3 | 10,960.3 | 913.4 | 미확인 |
2.5% | 6.3 | 9,471.6 | 789.3 | |||
2% | 5.4 | 8,179.3 | 681.6 | |||
3% | 2% | 5.4 | 11.422.3 | 951.9 | ||
1.5% | 4.7 | 9,856.6 | 821.4 | |||
1% | 4.0 | 8,498.9 | 708.2 | |||
25년 | 3% | 2% | 4.9 | 13,499.4 | 1,124.9 | 기존의 종신지급액은 543.0 |
1.5 | 4.4 | 11,938.5 | 994.8 | |||
1% | 3.8 | 10,552.0 | 879.3 |
계산 근거) ㉠ 만기가격 : 4.7억원 ≒ 4.67억 원 = 초기가격 3억원(1+0.03)^15
㉡ 연부금 : 21,641.8천원 = 4.67억 원/21.5786(5%, 15년 연금종가율)
㉢ 월부금 : 1,803.5천원 = 21,660.3천원/12개월
표를 보면 매입을 전제로 한 주택연금은 만기에 주택의 잔여금 정산 관계로 대출식 연금보다 부담액 크다. 그러나 이 부담은 주택 투자자가 하는 것이기 때문에 토지거래소는 이런 부담을 지지는 않는다. 토지거래소는 주택연금의 수급자와 주택 투자자의 중간에서 투자와 대출(연금 지급)과 매입 등에 필요한 사무만 대행하여 주기 때문이다.
(5) 매입식 주택연금의 특징
지금의 주택연금은 가입자가 해당 주택에 거주를 해야 하고, 연령과 가격 등 가입 조건에서 제한이 있다. 그러나 토지거래소를 통한 주택의 연금은 이런 조건들이 사실상 필요가 없는 것이 장점이다. 만기가 도래하면 주택은 연금 수급자에서 투자자로 소유권이 바뀌게 되고 부금식으로 주자를 한 채권이 주식으로 바뀌게 된다. 주택 실물은 토지거래소에 신탁을 하게 되고, 주식은 매매가 자유롭다. 토지거래소는 신탁 받은 주택의 임대를 대행하고 임대료를 받아서 주주에게 배당을 하고, 수수료를 받는다.
그리고 신탁을 받은 주택의 책임 관리는 토지거래소가 대행자를 선정하여 하거나 주주가 선정한 대표자가 직접 하게 된다. 요즈음은 청소 대행, 경비 대행 등 용역을 대행하는 업체가 많으므로 주택의 관리 및 수리도 이러한 전문 대행업체에 맡겨서 하면 된다.
이렇게 되면 매입한 주택과 택지는 토지거래소에 신탁·귀속되므로 그 다음은 토지거래소가 지대시장제의 이행을 추진하기가 쉬워진다. 주택을 주식으로 보유한 투자자들은 주택의 가격이나 수익에만 관심을 가지며, 주택의 점유나 사용에는 관심이 거의 없기(적기) 때문이다.
또 매입한 주택은 주식 소유자 동의로 헐어버리고 신규 주택을 지어서 다시 임대 분양을 할 수도 있다. 그러면 주택과 토지는 시장 임대이기 때문에 주거기간 전체로 주거비가 지금에 비하여 반값(이론 전세가격)이 가능하다. 어기에 더하여 지대지장제는 한 나라가 필요한 세금이 자동 해결되는 방식이다.
지금의 대출식 주택연금제도를 매입식 주택연금제도로 바꾸려는 것은 이런 취지와 목적을 가지고 있다.