분양전환 임대아파트는 한마디로 정부가 무주택 서민들이 적은 돈으로 아파트를 손쉽게 장만할 수 있도록 임대주택법에서 보장하는 제도 이다. 원래 임대아파트는 주택공사, 도시개발공사, 민간 기업이 소유주가 되어 임차해주는 것이며, 정부에서 고시하는 저렴한 임대보증금과 임대료만 내면 안심하고 살 수 있다.
이러한 임대아파트 중 5년짜리 임대아파트에서 5년 임대기간 만료 후 무주택 임차인이 우선 분양을 받을 수 있는데 이러한 분양전환 임대아파트 대상 중 민간기업이 건설한 아파트의 경우 최초 입주 후 2년 6개월만 지나면 임대사업자가 임차인과 협의하여 분양도 가능하다. 이러한 분양전환아파트는 현재 거주중인 무주택 임차인에게 우선권이 주어지고 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양을 할 수 있다.
분양전환아파트의 장점을 요약하면 다음과 같다.
첫째,초기 입주후 2년 6개월만 지나도 분양전환이 가능하다.
과거에는 임대기간 5년이 끝난 후에만 분양 전환이 되던것이 최근 법개정을 통하여 시공업체와 임차인이 합의 할 경우 입주 후 2년 6개월만 지나면 분양 전환할 수 있게 되었다.
둘째, 주변 시세보다 10-15% 정도 싸게 분양받을 수 있다.
분양전환가격은 시세변동에 관계없이 건설원가와 감정평가액의 산술평균으로 결정된다. 가격에 영향을 크게 미치는 것은 표준건축비의 상승률이다 하지만 표준건축비의 상승률은 그 동안 다른 지표에 비하여 크게 오르지 않았다. 최근 사례를 보면 분양전환가격이 시세보다 10-15%정도 낮은 가격에 형성되었다.
셋째, 국민주택기금의 융자를 승계 받을 수 있다.
공공임대주택의 경우 국민주택기금이 지원되어있는데 분양전환시 이를 승계받을 수 있어 목돈 마련의 부담 없이 내집을 마련할 수 있다.
주의 해야 할 점은 승계시 건설업체가 적용받은 이율이 적용되는게 아니기 때문에 분양전환당시의 실세금리와 꼭 비교 후 결정해야 한다. 종종 실세금리보다 높은 경우가 있다. 이를 대환이라고 하는데 이 경우 다른 금융기관의 상품과 비교하여 낮은 금리의 상품을 선택하면 된다.
넷째, 청약통장은 살아 있다.
청약통장을 이용하여 임대아파트를 입주해도 후에 같은 통장을 이용하여 다른 아파트를 분양 받을 수 있다. 임대아파트를 분양 받아 살다가 더 종자돈을 모아 넓은 평수로 가기 위한 재테크 전략이 될 수도 있다.
다섯째, 세금 부담 없고 임차기간동안 임대료 인상 걱정이 덜하다.
임차기간 동안 일반 분양아파트와 달리 종합토지세, 재산세 등 주택보유 관련 각종 세금 부담이 없고 무주택 세대주로서 5년간 임차 후 주택을 취득해 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 된다. 더불어 임차기간 중 법적으로 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되어 있어 보증금 및 월세에 대한 부담이 덜하다
여섯째, 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 단지가 많다.
분양전환 임대아파트가 입지한 곳은 500가구 이상의 대단지가 많고 택지개발지구에 위치한 단지도 있어 기반시설 등이 잘 갖춰져 있다.
일곱째, 향후 분양전환을 위한 중형 임대아파트 보급이 활성화 될 것으로 판단된다.
최근 임대주택법 시행령이 개정되면서 임대아파트 전용면적을 최고 25.7평(분양면적으로는 30평형대)으로 늘림에 따라 중형 임대아파트의 건설이 가능해 졌다.
임대아파트의 신청자격은?
임대아파트의 신청자격은 청약저축에 가입한 1년 이상의 무주택 가구주를 대상으로 한다. 청약자격은 가구주 본인 및 배우자가 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다.
분양1순위는 청약저축 가입 후 2년이 경과한 사람으로 24회 이상 납입한 사람이고, 2순위는 청약저축 가입후 6개월이 경과했으며 6회 이상 납입한 사람이다. 만약 동일순위가 경쟁할 때는 무주택기간과 청약저축액 등으로 순위를 구분하게 된다. 또한 아파트가 건설되는 행정구역에 거주하는 사람이 우선이다.
물론 1~2순위에서 미달되면 통장이 없는 무주택 가구주도 신청할 수 있다. 경쟁률이 치열한 서울에서는 청약저축에 가입해야 당첨이 가능하나 지방에서는 청약저축에 가입하지 않아도 가능하다.
임대사업자의 분양전환 절차
공공 및 민간건설업체의 임대사업자는 분양전환시 일정한 법적 절차에 의하여 분양을 하게 된다. 이 절차에 대하여 임차인이 적절히 대응하지 못하면 금전적 손실을 피할 수 없다. 왜냐하면 임대사업자는 분양전환시 각종 민원을 잠재우기 위하여 분양절차를 서두를 것이고 그 과정에서 우선 분양대상자에서 탈락하는 임차인 발생할 수 있기 때문이다. 또한 분양전환가격을 사업자의 손익에 맞추어 제시 할 수 있기 때문에 임차인은 대표기구를 만들어 전문가들과 상의 하여 가격산정과정에 개입할 필요가 있다.
물론 법적기준(임대주택법)에 의하여 가격을 산정하지만 전문성이 없는 대다수의 임차인들은 그 용어조차 이해할 수 없기 때문에 사업자의 이익에 준하여 임의대로 가격을 맞출 가능성도 배제할 수 없다.
해당 임차인중 우선분양 대상자 기준은?
1. 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자
2. 임대주택에 입주한 후 상속판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인
3. 임대사업자의 동의를 받고 임차권을 양도 받은 경우에는 양도일 이후부터 매각 당시까지 무주택자인 임차인
※ 임대사업자는 우선분양대상자를 선별하기 위하여 주택전산검색을 실시하여 무주택자 여부를 판단하는데, 여기서 무주택자라 함은 주택공급에 관한규칙에 의해 세대주 본인 및 배우자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 무주택세대주를 말한다.