부동산을 매매할 때 보유기간에 따라서도 세금 부담의 차이가 생기는데, 이러한 보유기간은 양도 또는 취득시기를 언제로 보느냐에 따라 결정된다. 또 양도 또는 취득시기는 신고기한의 결정, 주택의 비과세 여부 및 장기보유특별공제액 계산, 1세대 2주택·3주택 중과세 여부, 양도소득세율적용 등에도 영향을 미치므로 정확하고 신중한 판단이 요구된다.
다음은 양도 또는 취득시기에 대한 기본적인 내용을 정리한 것으로 매매 계획을 세울 때 참고하자.
▶실제 잔금을 지급한 날인 대금청산일이 분명한 경우에는 그 지급일을 양도 또는 취득시기로 본다. 예외적으로 잔금이 지급되기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부상에 기재된 등기접수일을 양도 또는 취득시기로 본다.
▶대금청산일이 불분명한 경우에는 등기부상 등기접수일을 취득 또는 양도시기로 본다. 등기부상 등기원인일이 아님에 주의해야 한다. 또 지난 2001년 말 이전에는 잔금약정일과 등기접수일을 비교하여 1개월 이내에 등기를 한 경우에는 잔금약정일을, 1개월 초과하여 등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득 또는 양도시기로 보고 있다.
▶상속 또는 증여로 취득한 자산은 취득시기에 차이가 있는데, 상속의 경우는 상속재산의 등기가 언제 되었는지 상관없이 상속개시일 즉 피상속인의 사망일이 취득시기가 되고, 증여는 증여받은 날인 자산의 증여등기접수일이 취득시기가 된다.
▶장기할부조건으로 매매하는 경우는 등기접수일과 부동산 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 취득시기가 된다. 장기할부조건 여부는 계약 당시를 기준으로 판단하므로 대금지급과정에서 기간이 연장되거나 2회 이상 분할 지급되었다고 해서 장기할부조건으로 바뀌는 것은 아니다.
▶자기가 건설한 건축물은 원칙적으로 사용검사필증 교부일이 취득시기이다. 단, 건축물을 사용검사 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우의 취득시기는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일이 된다. 한편 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건물은 사실상 사용일인 입주하는 날이 취득시기가 된다.
▶이혼으로 인한 재산분할 또는 위자료를 부동산으로 변제하는 경우 취득시기가 각각 구분되는데, 재산분할청구권 행사로 배우자로부터 취득하는 재산은 당초 배우자가 재산을 취득한 날이 취득시기이며, 이혼위자료의 대가로 배우자로부터 취득하는 재산은 소유권이전등기접수일이 취득시기가 된다. 한편, 재산분할에 의한 소유권이전에 대해서는 양도소득세가 과세되지 않지만, 이혼위자료의 대가로 부동산 소유권을 이전하는 경우는 양도로 보아 양도소득세과 과세된다는 사실도 알아두자.
▶1984년 12월31일 이전에 취득한 부동산은 납세편의를 도모하고 납세자의 세 부담을 줄여주기 위해 일괄적으로 1985년 1월1일에 취득한 것으로 의제하고 있다.