■ ‘미분양아파트의 할인분양’ 손해배상청구 가능할까
중소 지방도시에서 발생한 사건으로 지난해 아파트값 상승기에 분양을 받은 사람이 최근 미분양이 발생하자 분양회사에서 종전 분양대금보다 감액해 할인분양을 하고 있어. 상담자처럼 제값을 주고 분양을 받은 사람들이 분양회사를 상대로 손해배상청구를 할 수 있는지에 대해 법률관계를 질의를 하여 왔습니다. 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
할인분양은 2010년경을 전후해 한창 문제가 됐다가 최근 다시 문제가 되고 있는데, 법원은 원칙적으로 할인분양행위가 위법한 것은 아니라고 하고 있습니다. 울산지방법원 2013. 5. 1. 선고 2012가합1807 판결과 대구지방법원 포항지원 2010. 8. 27. 선고 2010가합441 판결 등 다수의 하급심 판례는 아파트 분양계약은 계약자유의 원칙이 적용되는 사인간의 거래행위로서 분양대금의 결정은 원칙적으로 사적 자치의 영역에 속하는 것입니다.
일반적으로 대규모 아파트 건축이나 분양과정은 상당한 시간을 두고 진행되므로 그 사업기간 동안 경제사정의 변화나 부동산 경기의 변동, 도로나 상권 등 주위 편익시설의 구비 여부나 주변아파트의 시세 등 여러 사정에 따라 당초 분양가격과 시가 사이에 차이가 발생할 수 있고, 주택 분양자로서는 이에 대응해 사업수익을 확보하고 손실을 최소화하는 방편으로 분양가격을 사후에 변경할 현실적 필요성이 있습니다.
당시 전세계적인 금융위기에서 파급된 국내 부동산 경기의 악화로 인해 발생한 피고의 경영상 어려움을 해소하기 위한 방편으로 불가피하게 실시된 것으로 보이는 점 등을 이유로 할인분양이 권리남용에 해당하거나 신의칙 내지 형평성의 원칙에 반한다고 보기 어렵다고 해 손해배상 청구를 기각했습니다.
부산지방법원 2008. 11. 26. 선고 2007가합22241 판결도 분양회사가 분양실적 저조를 해소하기 위해 저층 세대 아파트의 분양대금을 할인해 특별분양한 사안에서 특별분양이 합리성과 형평성을 결여했다고 볼 수 없다는 이유로 고층세대 아파트 입주자들의 손해배상청구를 기각했습니다.
따라서 분양회사가 할인분양을 하면서 종전 수분양자들에 대해서는 할인된 금액 상당을 돌려 주기로 했다거나 그에 상응하는 대가를 지불하기로 한 경우가 아니라면 특별한 사정이 없는 한 할인분양을 이유로 분양회사를 상대로 한 손해배상을 청구하기는 어려울 것으로 생각됩니다.
다만 분양회사가 분양광고상의 아파트의 외형·재질, 시설, 마감재 등에 관해 이행을 하지 않았다면 이러한 분양광고상의 외형·재질 등은 분양회사가 이행할 수 있는 영역에 속하고, 소비자들이 이를 분양계약의 내용으로 알고 분양계약을 체결했다면 분양계약의 내용에 속하는 것이어서 분양계약의 불이행을 이유로 손해배상청구가 가능하다고 할 것입니다.
또한 분양회사가 아파트 주변의 쓰레기매립장, 송전탑, 공동묘지 등 분양계약을 체결하는데 중대한 영향을 미치는 사항을 고지하지 않고 분양계약을 체결했다면 이러한 고지의무 위반을 이유로 손해배상청구를 할 수도 있어 이러한 분양광고나 분양계약상 고지의무 위반이 없었나 하는 점도 검토해 봐야 할 것입니다.