***여의도***

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강남 연결 9호선에 재건축등 호재

‘정치와 금융의 1번지’,서울 영등포구 여의도 일대가 최근 고급주택의 ‘메카’로 주목받고 있다.

강남지역으로 직접 연결되는 지하철 9호선이 들어서는 데다 낡은 아파트의 재건축이 활발히 추진되는 등 제2의 도약기를 맞고 있기 때문이다.

여의도는 서울 강남과 더불어 대표적인 직주근접형 주거지역으로 꼽힌다. 실제 여의도는 증권, 금융회사, 방송국 등이 밀집해 있어 샐러리맨들이라면 누구나 선호하는 지역이다. 여기에 한강조망은 물론 여의도공원, 한강시민공원 등의 녹지공간도 풍부해 녹색주거공간으로 손색이 없다는 평가다.

여의도는 70년대 준공된 재건축 대상 아파트들이 대거 포진하고 있다. 이 아파트들은 위치가 상업지역 또는 주거지역의 여부에 따라 투자자들의 선호도가 갈린다. 상업지역의 아파트는 주상복합으로 재건축이 가능해 비교적 재건축 사업 추진 속도로가 빠른 반면 주거지역에 위치한 아파트는 사업 추진이 더디기 때문이다.

◇상업지역내 재건축 투자수익성 높아=상업지역에 자리 잡은 아파트들은 높은 용적률이 적용되기 때문에 초고층 주상복합 건물로 재건축이 가능하다. 따라서 주거지역의 아파트들보다 투자 수익성이 높다.

실제로 중층 아파트인 백조와 미주아파트의 경우 35∼39층 짜리 롯데캐슬 주상복합 아파트로 재건축되면서 지분에 대한 평가가 커져 일부 20∼30평형대의 지분을 가진 조합원들은 재건축후 40평형대를 무상으로 분양 받은 바 있다.

지난 99년부터 재건축 사업을 추진하고 있는 한성아파트는 지난 2002년 사업승인을 받은 상태로, 올해안에 주상복합 ‘LG자이’로 조합원분을 뺀 나머지가 일반에 분양될 예정이다. 이곳 역시 39평형 조합원이 47평형을 분양 받을경우 5층 이하 저층은 무상, 로열층은 약 6600만원 이상 추가 부담금을 내는 것으로 사업의 윤곽이 잡혀있다.

상업지역에서 재건축을 추진 중인 아파트의 시세는 당연히 비싸다.

부동산정보업체에 따르면 일반 주거지역에 있는 ‘광장’과 ‘삼부’ 아파트 50평형은 매매가는 평당 1540만∼1600만원 인데 반해 상업지역에 속한 ‘서울’과 ‘한성’아파트 50평형은 평당 1804만∼2000만원에 육박한다. 심지어 이들 아파트는 이미 입주가 마무리된 주상복합 대우트럼프월드 1·2차와 분양권인 롯데캐슬엠파이어 50평형 시세보다 비싸다. 대우트럼프월드 2차 54평형 매매가는 8억∼8억5000만원으로 평당 1574만원선이고, 롯데캐슬엠파이어 55평형은 6억6000만∼7억5000만원으로 평당 1363만원에 거래되고 있다.

이런 점에 비춰볼 때 투자자라면 상업지역안에 있는 재건축 아파트를 매입하는 게 투자 측면에선 낫다는 게 전문가들의 조언이다.

부동산정보업체 관계자는 “상업지역안의 아파트를 재건축을 염두에 두고 투자할 경우 사업 추진 속도와 금융부담 등을 따져보는 게 선결과제”라며 “연내 분양 예정인 LG자이(한성아파트 재건축)에 청약을 하거나 가격상승 여력이 있는 인근 주상복합 분양권을 매입하는 것도 고려해 볼 만하다”고 말했다.

오는 2005년 4월 입주예정인 롯데캐슬엠파이어(백조아파트 재건축)는 2개동에 총 406가구 규모로 43평형∼96평형으로 구성돼 있다. 이 아파트 66평형의 분양권은 프리미엄이 1억9475만원 가량 형성돼 있지만 한강 조망이 가능한 18층은 웃돈이 3억원으로 10억8525만원에 매물이 나와 있다.

2개동 445가구 규모의 롯데캐슬아이비(미주아파트 재건축)도 중간층 프리미엄은 1억2000만∼1억3000만원이지만 27층은 2억5000만∼3억원에 이른다.

서울아파트의 경우 꾸준히 재건축 추진이 거론되고 있지만 현재 일부 현지주민들의 반대가 걸림돌로 작용하고 있다.

◇일반아파트도 재건축 추진 활발=여의도에서 일반 주거지역에 위치한 아파트는 광장, 미성, 한양, 대교, 시범, 삼익, 진주, 삼부 등이다. 공작아파트와 수정아파트의 경우 일부는 상업지역에,다른 일부는 일반주거지역에 위치해 있다.

우선 정밀안전진단 D급 판정을 받은 수정아파트는 조합설립인가 신청을 준비중이다. 이 아파트의 경우 사업승인 이후 시공사 선정을 대비해 롯데, 동부, 삼성건설 등이 재건축사업 수주를 위해 물밑작업을 벌이고 있는 것으로 알려졌다.

LG건설이 시공사로 정해져 있는 한성아파트는 오는 5월 주민총회에서 이주날짜를 잡을 예정이어서 연내 분양이 가능할 것으로 보인다. LG건설은 47∼79평형을 총 930가구 중 600가구를 일반 분양할 계획이다.지난 2002년 12월 건축허가를 받았으며 일반분양분은 청약통장 가입자에 한해 청약이 가능하다. 분양 받은 후에는 분양권을 전매할 수 없다.

한성아파트는 한강변에 위치해 한강 조망이 가능하며 지하철 9호선역이 걸어서 5∼10분 거리에 건설될 예정이어서 신설 역세권 아파트로 관심을 모으고 있다. 현재 65평형은 매매가 13억원, 감정가 9억8748만원 정도로 약 3억원의 프리미엄이 붙어있다. 39평형은 감정가 7억300만원, 매매가는 7억3000만원으로 프리미엄이 비교적 낮다.

이 아파트의 조합원 지분은 분양받을 아파트의 층과 동 위치에 따라 추가부담액이 천차만별이다. 39평형 조합원이 47평형을 분양 받을 때 14층을 배정 받으면 조합원 분양가는 6억9800만∼7억400만원으로 47평형을 무상으로 받을 수 있다. 28층은 7억3900만∼7억4500만원으로 현 매매가 7억3000만원을 초과하는 900만∼1500만원을 추가 납입해야 47평형을 받을 수 있다. 이주비는 2억∼4억5000만원이 지급될 것으로 예상된다.

현지 중개업소 관계자는 “한성아파트 건축면적이 다른 주상복합 건축면적보다 넓어 단지안에 공원 조성이 가능하고 오피스텔과 상가 건물을 아파트와 분리하기 때문에 초고층 건물만 우뚝 서 있는 것과 달리 아파트 단지와 같은 분위기가 연출될 것”이라고 설명했다.

삼부아파트는 최근 재건축 대신 리모델링을 추진하기 위해 사업설명회를 개최하는 등 분주한 움직임을 보이고 있다. 리모델링 효과에 대한 기대감으로 가격도 상승하는 추세다. 40평형의 경우 최근까지 6억2000만원선에 거래됐으나 현재 2000만원 정도 올랐다.

한편, 여의도 지역의 경우 재건축 아파트외에 기존 아파트도 지하철 9호선이 개통될 경우 프리미엄이 강세를 보일 것으로 예상된다. 오는 2007년 이후 지하철 9호선이 국회의사당앞과 여의도역(5호선)을 거쳐 앙카라공원이 있는 여의교사거리에 들어설 예정이기 때문이다.

이에 따라 대우트럼프월드1,2차 등이 역세권 아파트로 새롭게 자리매김할 전망이다. 여기에 2011∼2014년에는 신안산선이 광명역에서 국회의사당앞을 거쳐 청량리역으로 연결될 예정이다.
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