민법고수 선생님들 전세권설정계약/전세권설정등기 관련 판례 설명 부탁 드립니다

[데일리저널]

#공익을 위하여 검색할 수 있도록 지문은 법제처에서 긁었습니다.

#김광수변호사님 / 광수쌤 / 김광수쌤 / 광수변호사님께서 설명해주셨는 데도 아직도 이해가 안 가는 부분입니다...

쉽게 설명해주실 분들 찾습니다.

임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우, 그 전세금의 지급은 이미 지급한 임대차보증금으로 대신한 것이고, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것도 아니므로, 그 전세권설정등기는 유효하다. 이때 임대인과 임차인이 그와 같은 전세권설정등기를 마치기 위하여 전세권설정계약을 체결하여도, 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것이므로, 임대인과 임차인이 위와 같이 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권을 설정하기 위하여 전세권설정계약을 체결하였다면, 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하고 남은 돈을 전세금으로 하는 것이 임대인과 임차인의 합치된 의사라고 볼 수 있다. 그러나 그 전세권설정계약은 외관상으로는 그 내용에 차임지급 약정이 존재하지 않고 이에 따라 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 등 임대인과 임차인의 진의와 일치하지 않는 부분이 존재한다. 따라서 그러한 전세권설정계약은 위와 같이 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효라고 봄이 타당하다. 다만 그러한 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다.

[호수처럼]

아.. 이거 너무 어렵더라구요.. 깊게 파기엔 가성비가 안좋은 문제라고 생각합니다ㅠㅠ
고수는 아닌지라 이렇게도 생각할 수 있겠구나 정도로 참고해주세요.

제일 대표적인 통정허위표시의 예로는, 압류를 피하기 위해 [갑]과 [을]이 가장매매(허위표시)하고 그걸 모르는 [병]이 [을]에게 매수했을 때 선의의 제3자로 보호 받는다=무효주장x. 잖아요?
픽션을 넣어 어거지로 대입해보자면, 전세금담보대출을 받기 위해 [갑](임차인)이 [을](임대인)과 통정하여 임대차보증금을 전세금으로 둔갑시킴.
이 전세권설정으로 새로운 이해관계를 형성한 [병]은 이를 알고도 [갑]에게 돈을 빌려주었다면 보호x=무효주장o

아니면 심플하게 아래와 같이..
진의와 표시가 불일치 = 양립할 수 없는 => (통정)허위표시
진의[임차보증금(연체차임공제o)]와 표시[전세금(연체차임공제x)] = 양립할 수 없는 => (통정)허위표시

실제 사실관계는 임차인이 전세권으로 제3자에게 돈을 빌렸는데 파산하고, 임대인은 차임 밀리니까 임대차계약 해제하려는데 제3자는 전세금 압류추심 걸고, 전세권 풀려는데 근저당 되어있어서 제3자 승낙이 필요하니까 소송걸고 난리임..

[데일리저널]

친절한 답변 감사합니다