한국의 바벨탑, 아파트!

[비빔밥(경기)]

구약성서에 나오는 바벨탑 이야기는

신에 도전하는 인간의 끝없는 욕망의 이야기입니다.

결국 인간의 오만함을 용납할 수 없었던 신의 가혹한 징벌로

이야기는 급 마무리 되면서 인간의 탐욕의 말로에 대한 비유담으로

지금도 소돔과 고모라와 함께 종종 회자되는 이야기이지요.

현대에서 바벨탑은 고층 건물의 저주로 종종 인용되는데

현대 자본주의 사이클에서 거품이 최고조에 이를 때

자신들의 부를 과시라도 하듯이 초고층 건물이 들어서고

그 건물의 완공과 더불어 거품 붕괴가 이루진다는 맥락입니다.

인간은 역사로부터 아무것도 배우지 못한다는 아인슈타인의 지적처럼

젊은이들은 선대의 패배에서 역시 아무것도 배우지 못하고

결국 과거의 과오를 되풀이 해온 것이 인류의 역사가 아닌가 싶습니다.

바벨탑의 이야기는

수천년이 지난 지금도 유효하며

우리는 한강의 르네상스와 더불어 강변에 길게 늘어진

대한민국판 바벨탑의 신화와 더불어

지난 80년간 주구장창 신용을 확장해 온 전 지구적인

바벨탑 신화의 중심에 서 있습니다.

우리가 지금의 자본주의의 말로를 걱정하는 것은

과거의 이야기가 들려주는 문명의 패망 이야기와

그 기본 줄거리가 크게 다르지 않을 것이라는 예상 때문입니다.

루비니는 한국의 아파트를 복마전이라고 지칭한 바 있습니다.

발레리 줄레조라는 낮선 이름의 프랑스의 젊은 지리학자가

‘대한민국은 어떻게 아파트 공화국이 되었는가?’란 제목의 논문을

쓴 이유도 바벨탑의 역사에서 한국 아파트가 갖는 의미가

남다르다는 것을 이해했기 때문일 것입니다.

저는 아파트라는 건축물의 뿌리가

세계 1차 대전 이후 유럽의 재건을 꿈꾸며

효율적이고 위생적인 주거디자인을 실현시켰던

바우하우스 운동에 있다고 생각하는데요,

독일의 건축가인 그로피우스에 의해 태동된

바우하우스 운동이 공산주의적 이념으로 지명되며

나치의 박해를 받았던 것을 생각해 볼 때

바우하우스 운동의 기본 이념을 그 어느 국가보다도 충실이 따른

한국의 아파트가 대한민국의 급속한 자본주의화 과정에서

중산층의 대표적 주거 단지로 받아들여진 것은 신기하기만 할 뿐입니다.

물론 그 이면에는 아파트 건설을 주도한 대기업 계열 건설사들과

막대한 파이낸싱으로 이익을 거둬들은 금융사들

그리고 대규모 아파트 단지 건설을 통해 엄청난 뇌물을 거둬들인

정부와 지자체가 자리 잡고 있겠지요.

..

얼마전부터 한국의 가계부채와 부동산의 위기에 대한 기사들이

끊임없이 흘러나오고 있습니다.

하지만 제가 한국 아파트에 대해서 가장 크게 우려하는 부분은

과잉 공급, 또는 지나치게 커진 버블과 가계부채가 아닙니다.

공급 문제나 가격 문제는 시간이 지나면

시장 메커니즘에 따라 자동으로 조정이 될 것이기 때문이죠.

제가 가장 우려하는 부분은 바로 한국 아파트의 지속 가능성 문제입니다.

이미 프랑스를 비롯 유럽의 많은 나라들이

아파트로 인해 큰 사회적 고통과 비용을 겪었고

그로인해 유럽과 미국에서는 주로 빈민들을 위한

월세용 건축물로 이용되고 있는 실정입니다.

저는 10여년전 프랑스에서 철학박사 학위를 마치고 온

한 선배로부터 아파트의 문제점을 들을 후에

이러한 복마전이 머지않아 한국에서 시작될 것임을 직감할 수 있었습니다.

재건축이 사실상 불가능한 한국의 고층 아파트는

결국 한국의 잠재력을 갉아먹는 한국판 바벨탑이 되어

사회적으로 큰 고통과 비용을 유발하게 될 것이 자명합니다.

당장 눈앞에 아파트 가격이 오르고 내리는 것이 중요한 게 아닙니다.

한국의 아파트 중심의 대도시들은

시간이 지나면서 슬럼화 될 수밖에 없고

전 재산이 아파트 한 채에 불과한 대부분의 중산층들은

아파트 자산 붕괴와 함께 계층 하락의 고통을 겪을 수밖에 없습니다.

이러한 슬럼화 된 단지는 결국 시간이 지나면 저렴한 주거환경을 찾는 빈민이나

외노자들의 차지가 될 것입니다.

아직 한국은 본격적인 고층아파트 재건축 주기에 들어서지 않았습니다.

따라서 저의 이런 이야기가 황당하게 들릴 분들도 많으시기라고 생각합니다.

하지만 노태우 정권에 들어서 일산과 분당과 같은 1기 신도시는

10년 안에 재건축이 이루어지든 아니면 재건축 실패로 슬럼화 되든

양자택일의 기로에 놓이게 될 것입니다.

2000년대 중반과 같은 부동산 활황이 또 오지 않는 이상

이미 2~3억씩 떨어진 신도시 아파트가 2~300% 오르기를 기대하기는 힘들 것입니다.

그동안 글로벌 경제위기의 태풍 속에서도 나름 선전해 온

대한민국의 경제가 장기적 관점에서 더욱 더 심연 속에 빠져들 수밖에 없는 이유는

전반적인 부동산 문제 때문이 아니라 바로 아파트 문제 때문입니다.

경제 관료들도 이 문제를 잘 알고 있겠지만 사실상 현실적인 해결책이 없습니다.

지난 20년간 이 문제에 대해 누구도 나서지 않았고

진보 정권들 또한 한국의 부동산 문제를 자신들의 치부를 위해 이용해 왔기 때문에

상황은 악화일로를 걸어왔던 것이죠.

물론 DTI 규제 등으로 최악의 상황은 면했다고들 말하지만

앞서 말씀드린 대로 한국 부동산의 문제는 거품의 문제가 아니라

지속 가능성의 문제이기 때문에 시간싸움에서 매우 불리한 상황입니다.

더군다나 고령화 문제와 저출산 문제로 실구매 계층이 급속도로 줄고 있습니다.

이미 미국은 부동산 문제로 심각한 위기를 겪고 있습니다.

하지만 미국의 부동산과 한국의 부동산은 근본적으로 다릅니다.

미국은 말 그대로 하우스, 즉 주택입니다.

넓은 대지에 조경이 잘 갖춰져 있는 2층 최고급 목조 주택이죠.

이러한 미국의 대규모 주택단지도 급격한 가격하락으로 인해

불황의 늪에서 벗어나지 못하고 있습니다.

거기에 유가 인상으로 인한 외부 충격이 가해지면

골프장을 끼고 있는 대규모의 교외 고급 주택지역은 더 큰 충격을 받게 됩니다.

하지만 기본적으로 미국의 주택단지는 지속 가능한 형태입니다.

사회적 변화와 필요에 쉽게 대응하고 변화할 수 있는 오픈된 커뮤니티입니다.

형태는 목조 건물이지만 워낙 고급 목재로 튼튼하게 지어지기 때문에

잘만 관리하면 100년은 충분히 가지요.

그럼에도 불구하고 미국의 부동산이 먼저 붕괴된 것은

부채를 다루는 방식이 한국과 상이하게 다르기 때문이며

(미국은 집만 포기하면 됩니다..)

중산층의 자산 구조가 한국처럼 지나치게 부동산에 집중되어 있지 않기 때문입니다.

부동산 하나만 놓고 볼 때 한국의 상황은 미국보다 더 나빴으면 나빴지 더 좋지는 않습니다.

결론적으로 한국의 부동산 문제의 핵심은

언론에서 매일 떠드는 가계부채의 문제점 플러스

재건축 주기와 맞물려 지속 가능하지 못한 아파트 중심의 주거 환경이라고

말씀드릴 수 있을 것입니다.

뭐..대략 5~10년 후에야 본격적인 사회 문제로 등장하겠지만

인구구조 변화로 말미암아 부동산, 특히 아파트 침체가 장기화 될 가능성을

고려해 볼 때, 침체한 부동산이 회복되기 이전에 재건축이라는 결정타를 맞고

넉 다운될 확률이 높다는 점은 꼭 명심하셔야 합니다.

물론 앞으로 정부가 무리하게 부동산 부양에 나설 경우나

대규모의 외국인 유입이 발생하는 경우를 상정해 볼 수도 있으나

이 또한 이미 기울어 버린 한국 부동산을 되돌리기에는 역부족일 것입니다.

결국 장기적 관점에서 지나치게 아파트에 집중된 한국의 부동산은

결국 해결 불가능한 큰 문제에 직면하게 되리라는 것은 자명해 보입니다.

다음은 아고라에 올라온 [공돌이]란 분의 한국 아파트 분석인데

참조해 보시면 현재의 부동산과 가계부채 문제를 이해하시는 데 도움이 될 것입니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=1939030

[코난(경기)]

삼성다니시고 목동전세사시는 친한 친척분이 다음주에 전세빼서 잠실 재개발로 이사간다고 합니다 그 잠실 재개발은 몇년전 구입한걸로 알고있는데 물론 재개발을 예상하고 사셨죠
이러듯 우리나라의 엘리트라고 하는 자수성가한 분들은 그동안 아파트로 부를 늘렸기때문에 자신의 절대적 경험에 의해 굴곡은 있을지언정 계속 아파트는 오르리라 생각하시더군요

뭐라 할말이 없어서 축하한다고는 했지만 평생을 허름한 재건축 아파트와 전세를 전전하시고 60 다되시도록 깨끗하고 좋은 아파트에서 살아보시지 못한거 보면 제맘도 답답하더군요

[하늘이(서울)]

재건축 재개발 투자는 젊어서......;;;

이자부담 할수 있고 처자식 없어서 혹시 망하더라도 혼자 굶으면 될때!


저는 어려서부터 부동산 투기 하는 바람에.
하우스 푸어로 살고 있답니다. ㅜㅜ

요즘은 처자식 때문에라도 부동산 투기하는게 무서워요.....

[바보들의 행진(서울)]

아파트의 수명주기 닥치면 한국사람들 패닉에 빠질겁니다. 전 아파트 분양기회를 수명주기란걸 너무 일찍 알아서 그만 뒀는데...

지금은 아무리 설명 해 줘도 내게 닥치지 않는 것 이거나 체험하지 않은 것들은 알아먹지 못하는 건 한국 사람들 특징인가 봅니다. 당시 거래처 도급순위 6위 건설사 직원들에게 들은 아파트의 진실들....

지금 제 직업은 기계쟁이에 배관쟁이 입니다. 알바로 뛰던 배관조립 할적에 그 날림들.... 그게 수억짜리라면... 전 허름한 슬레이트 지붕에 흙벽돌 이라도 내 땅 있는 집 사고파요.

가장 문제는 슬럼화 재건축 년한이 돌아올 때 당신들이나 나나 생 에서 황혼, 가장 돈 못벌 때가 구조적으로 닥쳐 온다는

[비빔밥(경기)]

아파트 건축에 직접 관여된 분들은 아파트의 문제점을 누구보다 잘 알고 계시더군요.
지금이라도 지속 가능한 형태의 주택 공급에 대해 정부가 나서야 될 텐데
여전히 아파트의 환영에서 벗어나지 못하고 있으니 걱정입니다.
지금 당장이야 큰 문제가 아니겠지만 아마도 우리 후손들은
탐욕에 찌들어 자연을 파괴하고 유지불가능한 도시를 건설한 우리들을
엄청 비난할 것입니다.

[온달장군(경남)]

바벨탑.. 슬픈 일이지만 적절한 표현이신 듯..
비빔밥님, 늘 비벼 주시는 밥에 숟가락만 얹는 것 같아 죄송할 따름입니다.
행복한 저녁 시간 되십시오^.^

[victoriam(경기)]

음 어려운 이야기는 잘 모르니 패쓰하고..^^;
어쨌든 아파트 소유자/투기자/하우스푸어에 해당 안되면 그나마 다행인 거죠?;
(근데 아파트는 애 키우며 살기 너무 편리하다는....ㅜㅡ;;;)

[비빔밥(경기)]

빚을 많이 지고 있는 투기꾼이나 하우스푸어라면 문제가 큽니다.
또한 1가구 1주택 소유주라도 소유한 아파트가 노후화 되었다면 문제가 될 것입니다.
아직까지는 아파트의 감가상각이 이루어지고 있지 않지만 앞으로 재건축이 불가능하다는 것을 사람들이 깨닫기 시작하면 은행에서 먼저 감가상각을 적용할 것이기 때문입니다. 결국 낡은 아파트들은 급락할 것이고 새아파트 역시 원래의 가치를 찾아가게 될 것입니다.

[바보들의 행진(서울)]

아파트던 빌라던 다세대던 단독이던 우리나라의 집들 수명이 있습니다. 근데 그 집의 수명이 평균 사람들 수명보다 더 짧아요. 30년 정도 쓰면 낡아서 쓰러지고 헐어집니다. 계속 보수 해서 살아야 합니다. 특히 배관과 나대지로 노출되는 부위는 햇볏에도 사그러지고 비바람에도 사그러집니다. 예전 하꼬방들 슬럼화를 생각 해 보세요. 그게 아파트와 빌라등 공동주택들은 땅 지분 문제와 엃혀서 더 재개발이 힘듭니다. 내가 늙어 돈도 못버는데 더 돈이 많이 드는 재개발 못하면 안전진단 받아서 강재철거 당합니다. 와우아파트를 생각 해 보시고 정릉의 슬럼화 된 아파트를 생각 해 보세요. 답은 참 암담합니다. 단독은 다 헐고 조립식 판넬이

[바보들의 행진(서울)]

나 하다 못해 컨테이너 하나라도 얻어 그냥 살 수도 있으나 공동주택은 그리 못합니다. 내 지분만 있지 내가 완전히 소유권을 맘데로 못합니다. 내가 공동으로 돈을 추렴 해서 재개발 못하면 팔아야 합니다. 그게 요즘 재개발지역에서 집주인들이 쫏겨나는 이유 입니다. 아직 한국은 대규모 재개발 단지가 은마, 개포등 이권이 너무 엃힌 지역 밖에는 안나타 났지만 이게 전국의 아파트나 공동주거에서 나타난다 보세요. 남의 돈 으로 내 집 고치고 이익보던 시절은 부동산이 계속 오르고 건설사들이 분양가격이 쌌었을 때나 가능 합니다.

건설사는 소비자가 볼 수 있었던 이익을 자기들이 회수 시작하고 건설 카르텔, 지방자치제도권과 나눠먹

[바보들의 행진(서울)]

나눠먹기 시작한게 꽤 됩니다. 내 돈 내고서 내 집 고치고 짓는것이 맞지만 지금까진 그렇지 않았습니다만 이젠 그 거품이 작동을 안하는거죠.

공동 집단주택이란 주거의 편리성을 댓가로 감가상각이 진행되는게 적당했으나 잠시 모두가 미친 행동들을 한겁니다. 이제 그 제자리를 찾아 들어가면서 환각몽에 께면서 고통들이 시작하는 겁니다.

차라리 외국애들은 일찍 매를 맞기 시작해 더 커지지 않았지만 한국은 아직 시작도 안했습니다.

[하늘이(서울)]

아파트 뿐만이 아닙니다.

단독주택을 소유했더라도
내뜻과는 전혀 상관없이 이웃들이 재개발을 추진해서 개발이 진행되면.
그곳에 새로 들어서는 아파트에 입주할수잇는 추가분담금을 낼 능력이 되면 입주가능하고, 아니면
헐값에 내 집을 뺏기고 떠돌아야 하죠.

오래된 아파트도 마찬가지입니다.
재건축의 추가분담금이 있으면 새 아파트로 다시 들어가는 것이고, 아니면 위의 단독주택 주인처럼 헐값에 뺏기고 떠돌아야 합니다.

[하늘이(서울)]

아파트도 재건축연한을 넘겨 수익성 문제로 재건축을 못할경우엔 슬럼화 되지만.

단독주택도 마찬가지 입니다.
사업성 문제로 재건축이 진행이 안되면 내집 내땅 있다고 해도 "정비구역" 지정되어서 나혼자는 집을 짓지도못합니다.
비가새고 낡아서 붕괴되더라도 말입니다.
낡은 집 모여있는 단독 주택 단지에 내집이 아무리 새것이라도 강제로 철거당해버리는게 재건축이라 ...

뭐, 콘테이너 박스가져다 놓고 사는것까진 규제 대상은 아닐껍니다만....;;;;


결론은 아파트나 단독주택단지나 낡아지면 거의 비슷한 상황에 처하게 된다는거죠.
조합이란 작자들이 나서서 "돈 줘~~~~" 하는거....

[하늘이(서울)]

단독주택 단지와 낡은 아파트 단지 ...
둘중에 어느쪽을 재건축하기가 쉬울까요?

길가에 면한집과 골목안쪽 집, 다가구주택과 기와집.... 그리고 사이사이에 나라땅인 도로와 하천부지...
서로서로의 이해관계를 계산해줘야 하고 각각의 집집마다 평가금액이 다르고, 그 금액에 만족 못하는 사람들의 항의.

아파트는 평가금액이 아주 쿠울~ 하게 나옵니다. (이의제기하는사람도 드물어요)
단지, 조금더 낡을때까지 살껀지 말껀지 그것만 결정하면 되는거죠

제가 건설업자라면 슬럼화된 아파트단지를 노리겠습니다. ^^


이런 시각으로 바라볼수도 있구나. 하고 생각해주세요. ^^

[비빔밥(경기)]

한 때 낡은 아파트 재건축이 가능했던 것은 아파트의 가격이 하늘 높은 줄 모르고 올랐기 때문이지요. 마찬가지로 일반 주택단지 또한 뉴타운이란 명목아래 재개발이 추진된 것 또한 역시 아파트의 가격이 치솟았기 때문입니다. 즉, 아파트 가격이 예전처럼 올라주지 않는한 단독이든 노후 아파트든 재건축은 사실상 물건너 간 것으로 봐야합니다. 수익성이 없다는 걸 깨닫고 나면 주민들도 재건축에 동의하지 않을 것이고 건설사들도 쉽게 달려들 수 없기 때문입니다. 건설업자 입장에서는 슬럼화된 아파트 단지가 유리할지는 모르겠지만 사는 사람입장에서는 단독이 더 낫습니다.

[비빔밥(경기)]

이는 아파트가 공동주택 특성상 지분에 대한 개인의 독점적 소유권을 인정하지 않기 때문입니다. 즉 개인 주택은 낡아도 내땅 내집이지만 공동주택은 민법상 내땅도 아니고 내집도 아니란 뜻이지요. 따라서 공동주택인 아파트는 재건축에 성공하지 못하면 매우 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 간단히 말해 아파트의 최대 문제점은 소유권 행사 부분에 제약이 많다는 점입니다. 말이 소유권이지 공동주택 소유권은 민법해석 및 판례상 일종의 사용권에 불과합니다. 지금까지는 재건축에 속속 성공하면서 이 부분에서 큰 갈등이 생기지 않았지만 앞으로는 법률적 갈등이 심해질 것입니다.

[비빔밥(경기)]

물론 모든 아파트가 재건축이 불가능한 것은 아닙니다. 제 소견으로는 앞으로 지역적 격차가 더 심해지지 않을까 싶네요. 부자동네와 그렇지 못한 곳의 가격차이도 심해 질 것이고 향후 부촌의 아파트들은 기존의 싸구려 건축방식이 아닌 고급화되면서 기존의 아파트와 차별화되어 자신들만의 커뮤니티를 형성할 가능성이 높습니다. 하지만 그간 아파트 거품에 기대에 특별한 이유없이 아파트란 이유만으로 가격이 급등한 수도권지역은 타격이 가장 클 것 같습니다.

[비빔밥(경기)]

하지만 진짜 문제는 현재 아파트 외에는 현실적인 대안이 없다는 점이고 아파트 가격 하락은 일부 계층이 아니라 우리나라 중산층 전반의 위기로 전이될 수 밖에 없다는 것입니다. 서민을 위한 임대주택으로만 공급했어야 될 아파트를 중산층에게 분양한 결과 한국은 주택 문제는 더이상 풀 수 없는 매듭이 되어 버렸습니다. 그래서 관료들의 도덕성이 중요한 것입니다. 20~30년 후 큰 사회적 문제가 될 것이라는 것을 알았으면서도 자신들의 이익을 위해 앞뒤 안가리고 밀어붙인 것이지요. 앞으로 다양한 대안 주거양식이 시도되겠지만 이미 시계를 되돌리기에는 너무 늦었다고 생각합니다.