부동산 토지거래허가제와 부테크전략

[EUN짱(임지은)]

비투기지역을 주목하라

		성진수
		- 토지, 재개발, 수익성부동산
		- 現 천지인부동산컨설팅 대표; 공인중개사, 주택관리사, 풍수지리사, 건설특급기술자

몇일전 짙은 안개와 함께 큰 눈이 내리더니 한겨울 세운 한파가 몰아쳐서 온몸을 꽁꽁얼려 놓고 있습니다.

이렇게 큰 추위가 몰려오면 저희 같은 부동산쟁이들은 옴짝달싹 못하게 됩니다. 특히 필자의 경우 눈이 녹지 않은 상태에서 현장답사를 하다가 큰 사고를 당할뻔했던 기억이 있어 날씨가 너무 추우면 기분이 조금 우울해집니다.

지난번에는 주택시장중 특히 재개발을 언급하면서 다주택자라 해도 기준시가 1억이하는 중과에 제외되기에 경기북부, 서부의 실투자 1000만∼2000만원 짜리의 소규모 빌라매입을 말씀드렸습니다.

이어서 오늘은 부동산 분야중 하나인 토지시장에 대하여 한말씀 드리겠습니다.

토지는 모든 부동산의 출발점입니다. 땅없는 집이 없고, 땅없는 상가가 없습니다. 재개발 투자도 결국 땅 투자입니다.

20년 이상된 노후주택,빌라등을 매입할 때 건축물에 대한 가치평가가 없고 토지의 가치평가로 모든 부동산의 가치평가를 하기에 재개발 투자시에 대지지분에 가장 많은 신경을 써야 합니다.

인간이 땅에서 태어나서 땅으로 돌아가듯이 인간과 토지는 떼어놓을래야 떼어 놓을 수 없는 불가분의 관계입니다.

농경사회에서 토지는 모두 귀족들의 소유였으며 귀족계급간의 구분점은 토지 소유량이었고 먹고살 한떼기의 땅조차도 소유가 불가능한 소작농이 바로 천민계급이었습니다.

산업사회로 이전되면서 노동자계급의 출현으로 시작된 자본주의와 공산주의의 사상투쟁의 출발점 역시 토지였으며 자본주의가 극도로 발달한 현대 사회에서도 토지는 자본의 근간을 이루고 있습니다.

“큰 부자는 하늘이 만들고 작은 부자는 땅이 만든다” 는 재테크 격언처럼 토지는 부테크의 영원한 투자코드라 생각합니다.

그런 이유로 부동산 재테크의 고수들은 토지투자를 많이하여 왔고 토지를 통하여 큰 부를 축척하는 것을 많이 보아왔습니다.

이렇듯 부동산 분야중 최고의 수익을 창출할수 있고 가장 매력적인 투자처가 토지분야 이지만 토지는 관련법규들이 복잡하기에 일반인이 접근하기에 가장 어려운 분야입니다.

때문에 이를 악용하는 기획부동산의 활개로 인하여 토지투자에 실패하는 사례도 많이 보아왔습니다.

또한 과거정권의 토지시장 얼려죽이기의 핵심인 토지거래허가구역 확대와 비사업용 부재지주 양도세 60% 중과정책으로 토지시장은 급속히 냉각되어버렸습니다.

이런 토지거래허가구역,양도세중과라는 수요억제 정책을 짚어보면서 이러한 정책의 틈새를 뚫고 나가는 토지부테크 전략에 대해서 나름대로의 소견을 밝히도록 하겠습니다.

[토지거래 허가제도 이해하기]

토지관련 정책의 핵심으로는 토지거래허가제도와 이에 따른 토지거래허가구역입니다.

이외의 취,등록세 및 양도세 추징을 위한 토지투기지역 지정제도는 실거래가 원칙의 부동산 거래시스템 도입으로 유명무실해졌기에 반드시 폐지되어야 마땅하다고 판단됩니다.

토지거래 허가구역은 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 토지의 거래계약 허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도입니다.

법률적으로는 정상적인 매매계약이 체결되었다 하더라도 허가시 확정유효, 불허가시 확정무효가 되는 유동적 무효상태로써 불허가시 매매대금 환수의 어려움등 여러가지 문제점을 가지고 있습니다.

토지거래 허가제도는 가장 강력한 수요억제책으로 개인간의 사적거래인 토지거래시 토지구입자의 구입목적을 관청에서 심사하여 적정성 여부를 판단한후 허가하는 제도입니다.

대관민원의 종류중 허가와 신고가 있는데 신고는 민원인 주체이고 실질심사 없이 요식행위로 끝나지만 허가는 실질심사를 포함하여 모든 칼자루를 관청에서 쥐고 있기에 상당히 까다롭고 엄격합니다.

실질적인 거주를 위한 주택신축 및 장사나 사업을 위한 상가,공장 신축등의 정확한 토지이용 계획이 있어야만 허가가 가능하고 사위,기타 부정한 방법으로 허가를 득하게 되면 2년이하 징역, 공시지가의 30%에 해당하는 벌금이 부과됩니다.

또한 토지거래허가후 사후조사에서 허가목적대로 이용치 않을경우 이전에는 1회성 과태료 처분이었으나 현재는 원래 목적대로 이행할때까지 이행강제금이 부과되는등 제재가 더욱 강화되었습니다.

자동차라는 물건을 사기위해 매장에 갔는데 관청이 자동차를 사기전에 허가를 받으라고 한다면 기가 막힐것입니다.

이번에 출마할 국회의원중 한명에게 “차량거래 허가제도”도 만들라는 부탁을 드려볼 생각인데 여러분 생각은 어떠신지요?

“차량거래 허가제도” “김치거래 허가제도”등을 도입하여 정부로부터 모든 물건의 거래시 허가를 통한 통제를 받는 기막힌 국민들이 사는 개그를 꿈꾸어 봅니다.

거래허가를 받기 위해 차를 살 때 왜 차를 사야하는지 고민해야하고 김치를 먹고 싶어도 어떻게 정부한테 허가를 받아야 하는지 고민해야하는….

토지거래 허가제도는 시장에서 자유롭게 물건을 사고 파는것을 보장하는 자유경제 시장질서에 위배되는 악법중에 하나입니다.

그럼에도 불구하고 재테크 완전 초보들이 아직도 아무 땅이나 사고 싶으면 사면 되지 않느냐는 질문을 할때는 할말을 잃고 맙니다.


[비투기지역에 주목하라]

이렇듯 자유로운 시장경제체제에서 거래제한을 하고 있는 토지거래 허가구역이 구체적으로 어디어디인지 살펴보도록 하겠습니다.

서울은 강북 뉴타운 1,2,3차 지역과 1,2차 촉진지구,길음,미아,홍제동,한강로,이촌동등 거의 전지역이 토지거래 허가지역이며 뉴타운 투자시 가장 주의하실점은 6평이상 대지지분 매입시 실거주 조건의 토지거래허가를 받아야만 합니다.

경기 수도권으로는 신도시 예정지 김포시는 전지역이 토지거래 허가지역이고 파주시 9읍면동, 고양시9동이외에 국제전시장 인근인 대화동,장항동,법곳동등 거의 전지역이 토지거래 허가지역입니다.

수원시는 이의동등 4개동이며 용인시는 상현동 등 5개동, 기흥․구성읍 전지역이고 성남시는 판교지역의 택지개발예정지구 14동 2리, 남양주시 덕소역, 지금.도농.가운동 일원, 의정부시 금오동․가능동 일원, 구리시 수택․인창동․구리시장 일원입니다.

수도권중 재개발이 진행되고 있는 부천시 원미구 사․원미․심곡․춘의동 일원, 소사구 소사본․괴안,심곡본동 일원, 오정구 고강․원종동 일원, 안양시 만안구 안양1,2,3동․석수2․박달1동 일원, 광명시 광명1,2,3,4,5,6,7동․철산1.2.3.4동 일원, 시흥시 은행동 일원, 군포시 산본1,2동․ 금정동 일원 (금정역세권), 군포역세권등입니다.

인천은 경제자유구역 지정에 따른 연수구·중구·서구 일부, 연수구 동춘동, 재개발에 따른 숭의 1.3.4동, 도화1.2동입니다.

충청권으로는 행복도시 건설에 따른 대전·청주·청원·천안·공주·아산·논산·계룡·연기 등 충청권 7시2군의 녹지지역 및 비도시지역이고 강원도 원주 일부도 토지거래 허가지역입니다.

기타 기업도시,혁신도시 관련된 토지거래 허가구역은 지면상 생략 하도록 하고 특별자치도인 제주도 일부도 토지거래 허가구역이 있습니다.

이렇듯 토지거래 허가구역 지정현황만 살펴보더라도 노무현정권이 행복도시,균형발전이라는 대선공약을 지키고자 얼마나 많은 땅값을 올려놓았는지 판단이 갑니다.

한마디로 말씀드리면 토지거래 허가구역이란 내가 땅을 사고싶어도 마음대로 사지못하는 구역을 의미합니다.

이런 토지거래 허가구역이라는 악법때문에 부자들은 반드시 건물을 짓거나 실거주해야하는 허가구역을 피해서 토지거래 허가구역과 인접한 토지들을 적극적으로 매수하고 있습니다.

현재 전국토의 20%가 토지거래 허가구역으로 묶여 있다는 의미는 전국토의 70%가 산림인 실정에서 나머지 30%의 가용토지중 자유로운 매매가 가능한 - 토지거래 허가구역 제외지역 - 토지는 전국토의 10%정도에 불과하다는 의미입니다.

그중 수도권에서는 연천,동두천,양평,가평,이천,여주만이 토지거래 허가지역에서 제외되어 있고 그중 여주는 대운하 관통과 관련하여 가장 주목을 받고 있으나 토지거래 허가구역으로 지정될 확률이 매우 농후합니다.

토지거래 허가구역으로 지정되면 거래자체가 거의 동결되어 장기간 자금이 묶일 가능성이 있으니 토지투자는 반드시 장기적인 관점에서 자기자본으로만 하셔야 합니다.

또한 천혜의 자연환경으로 인한 양평은 수도권 최고의 전원주택지로써 각광을 받고 있고 서울-춘천 고속도로 준공이 임박한 가평도 주목할 필요가 있습니다.

특히 동두천과 연천은 경원선 호재와 미군부대 이전효과,군사시설 보호구역의 대폭해제등으로 수도권 규제완화와 맞물려서 저평가된 낙후지역에서 주목을 받기 시작했고 투자흐름의 대세가 강북인것과 맞물려 급격한 가격상승이 예견됩니다.

토지투자는 일반인들이 접근하기에 어려운 부분이 많이 있습니다.
투자자의 입장에서 토지를 접근할때 가장 중요한 부분은 여유 자금의 활용처로써 장기적인 사고로 접근해야하며 一喜一悲해서는 안됩니다.
특히 단순보유만을 부추키며 전화영업을 하는 부도덕한 기획부동산들에게 속아서 피눈물을 흘리며 후회하는 선의의 피해자들이 없어야 하는데 아직도 기획부동산이 활개를 치고 있으니 투자에 신중함을 갖출것을 거듭 말씀드리고 싶습니다.

특히 토지의 구입 및 이용과 관련해서는 관련법규들이 복잡하게 얽혀있기에 이런 실타래를 풀어헤칠수 있는 전문지식도 필수 불가결의 요소입니다.

본인의 능력이 부족하다고 판단된다면 검증된 전문가의 도움을 받는 것이 가장 최선의 방법이라 생각합니다.

이상으로 토지거래허가제와 관련된 부테크 전략에 대해서 말씀드렸고 다음번에는 부재지주 양도세 중과와 부테크 전략에 대해서 말씀드리겠습니다.

깊어가는 겨울날씨에 건강에 유의하시고 댁내 가정에 행복과 기쁨이 가득하시기를 기원합니다.

[행복만땅 바이러스] 성진수 배상 ^.~

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[asogo]

허가라는 단어에 막연히 안된다라는 식의 포기를 했었는데 이해하기 쉽게 풀어주셨네여. 이유를 알면 풀어나가기 쉽겠죠? 감사합니다.