대선과 집값의 상관관계는 ?

[헤이나78]

대선과 집값의 상관관계는

대선 직후 집값 오른 경우 많아

1987, 1997. 2007년은 대선이 있은(는) 해입니다. 1987년은 1985년부터 3저 경기(저금리,저유가,저원화가치)가 불어닥쳐 1985년 하반기 종합주가지수 125포인트에서 출발하여 종합주가지수가 500포인트에 머물던 시기입니다.

그때 전국민들의 주식에 대한 관심은 말도 못할 정도였습니다.

1987년은 사회적으로 혼탁한 시기였는데 대학생들의 데모가 빈번하였고 결국은 6월 29일날 이른바 6.29 민주화선언을 발표했습니다.

그러자 그전 전두환 정권 시절에 요동도 안치던 부동산 가격이 꿈틀되기 시작했죠. 전두환 정권 시절은 강력한 통치체제하에서 물가가 안정되어 서민들이 참 살기 좋았습니다.

86년엔 잠실 주공 평당가 100만원

제가 기억하기로는 1986년인가? 서울 잠실 주공1단지(5층) 13평 아파트 시세가 평당 100만원 한 1300만원 정도 했습니다. 전세를 안고사면 한 100~200만원 주고 매입이 가능했습니다.

그 당시에는 집값이 워낙 오르지 않아 집을 살 경우 취,등록세가 들고 재산세만 내야 한다는 심리가 팽배하여 모든분들이 집을 사기를 꺼려했습니다.투자가치가 없기 때문이죠.

1987년 봄엔 서울 송파구 오륜동 올림픽 아파트를 분양했습니다.소형은 분양이 잘 되었으나 중,대형은 초기에 미분양난걸로 알고있습니다.초기에 소형엔 프리미엄이 제법 붙었고 중,대형 로얄층은 약간의 웃돈만 얹어주면 매입이 가능했습니다.

1987년 하반기부터 부동산(아파트) 가격이 슬슬 움직이기 시작하더니 정부는 아파트 공급책으로 1989년 4월 분당, 일산 신도시 계획을 발표했습니다.

전국적으로 부동산 열기가 고조되자 정부는 그해 8월 10일날 이른바 8.10 부동산 대책을 내놓았습니다. 

80년대 말에도 정부는 집값 절대 안올라간다고 강조

이 당시 건교부 국장으로 계시는 분이 연일 TV에 나와 집값이 절대로 올라갈 수 없다고 발언하던 기억이 아직도 생생합니다.

8.10 부동산 대책이 나온후 잠시 집값이 소강 상태를 보이다가 안타깝게도 1991년 분당신도시 입주때까지 집값은 계속 올라갔습니다.

특히 중,대형 아파트의 가격 상승율이 컸습니다.

부동산 침체기땐 소형이 강세,강세기땐 중대형이 인기

여기서 말씀드리고 싶은 것은 그동안 부동산 경기를 쭉 살펴보니 부동산 경기 약세기엔 소형 아파트가 부동산 경기 강세기엔 중,대형 아파트가 인기가 있더라구요.

여하튼 1989년 8월 10일 부동산 대책을 믿고 집을 판 사람들의 고통은 이루 말할수 없을 정도였습니다.

일례로 제 지인이 1986년도인가? 서울 도봉구 주공 아파트 30평을 평당 100만원 3000만원에 분양받아서 1990년도에 8500인가? 정도에 팔았는데 그 다음 해 1억 5000까지 상승해 땅을 치고 통곡을 하더군요.

얼마전 그때 지인이 판 그 주공 아파트 시세가 어떤가하고 인터넷에서 조회해 봤더니 최근 강북 아파트 상승 바람을 맞아 현재 3억원 정도 호가하더군요.

3000만원에 분양받아 20년만에 3억을 호가하니 무려 10배 상승했습니다.위 도봉구 아파트는 서울 대표 중산층 아파트라고 할수 있습니다.

지방 아파트값은 요지부동

그리고 지방 아파트 경기는 1992년 가을까지 이어진걸로 기억하고 있습니다.일례로 그때 대구 수성구 요지 50평 아파트는 서울 송파구 오륜동 올림픽 아파트 같은 평형대 아파트의 3분의2 정도 시세를 유지했습니다.오늘날 위 2개 아파트의 시세가 4분의 1 정도 시세를 유지하는걸 보고있으니까 오늘날 지방광역시 부동산 가격의 몰락이 너무나 안타깝습니다.

대선이 있는 해인 오늘날 위 1987년 대선이 있은 해가 떠오르는군요.1985년 하반기~1989년 상반기까지는 주식 상승 대세기였는데 종합주가지수 125포인트에서 1000포인트까지 무려 8배가 상승했으며 부동산 경기는 그로부터 딱 2년뒤인 1987년 하반기~1991년 상반기까지 이어졌습니다.그때 부동산 경기의 현상은 전국적인 가격 상승이었는데 오늘날 얼마전 빅7 위주의 가격 상승과 너무나 비교가 되는군요.

여기서 한가지 특이한 현상은 1985년부터 주식 대세 상승기가 시작되었는데 그로부터 딱 20년이 지남 2005년 하반기부터 마의 지수대인 종합주가지수 1000포인트를 넘어 주식 대세 상승기를 알리고 있네요.딱 2년뒤인 오늘날 소외된 지역(강북, 지방광역시)의 부동산 가격 상승이 예견되는데 1987년도와 2007년인 오늘날 우연의 일치인지 그건 두고봐야 하겠죠.

사실 지방광역시 부동산은 작년 가을에 반짝 경기가 있었지만 2005년 8.31 대책 이후 계속 하강 코스를 그리고 있다고 봐야합니다.최근 연이은 부동산 대책이 나와 지방광역시 부동산 경기는 초토화가 되었지만 전 부동산 경기 싸이클을 위 1980년대 부동산 경기 싸이클과 접목시켜본 것 뿐이니 다소 과장되더라도 이해해 주시기 바랍니다.

종합주가지수는 경제의 선행 지수입니다.현재 종합주가지수는 1300포인트에 머물고있지만 대다수의 주식 전문가들이 향후 몇년내로 3000포인트까지는 갈것이라고 예측하더군요.종합주가지수는 현장 시장 경제의 기술적 지표입니다.

여러분은 주식이든 부동산이든 기술적 지표 분석없이 그저 일간 신문 정보에만 매달린채 좌충우돌 하는것 같은데 전 부동산 경기를 분석하기에 앞서 위 종합주가지수의 기술적 지표를 대단히 중요하게 생각하고 있습니다.

주식시장 대세 상승, 부동산 전망도 밝아

지금은 주식 대세 상승 기조에 있기 때문에 그 어떤 인위적인 부동산대책이 나와도 실물 경제의 바로메타인 위 종합주가지수를 보고 향후 부동산 시장 전망을 낙관적으로 보고있습니다.

여기서 말씀드리고 싶은 것은 그 어떤 인위적인 대책이 나와도 시장 논리(수요 공급의 법칙)를 막지는 못할 것입니다.

1990년대 상황을 말씀드리겠습니다.1992년도에 대선이 있었습니다.1993년엔 김영삼 정권이 출범하였구요.1989년 종합주가지수 1000포인트에서 1992년도에 500포인트까지 하락했습니다.

그러자 1992년 하반기부터 종합주가지수가 꿈틀되기 시작하더니 급기야 1994년 하반기에 종합주가지수가 1100포인트까지 상승했습니다.그리고나서 IMF 터지기 전까지 300포인트이던가?까지 하락했습니다.

1994년도에 종합주가지수가 과거 1989년 1000포인트를 힘차게 뚫지 못하고 1100포인트까지 올라간뒤 하락할때부터 우리나라 전반적인 경제 상황이 좋지않다는 것을 예고한지도 모릅니다.

부동산 경기는 1992년 하반기 종합주가지수가 바닥을 치고 올라간 딱 2년뒤인 1994년 하반기부터 강남 개포 주공 재건축 아파트를 선두로하여 부동산 경기가 꿈틀되기 시작하더니 1996년도까지 그런대로 부동산 경기가 좋았습니다.

1994년도에 종합주가지수가 1100 포인트까지 갔다가 내려올때부터 대한민국 실물 경제 사정이 좋지않은게 시작되었습니다.

아니나 다를까 1997년 12월 3일날 IMF가 터졌습니다.문어발식 경영의 휴유증으로 진로그룹, 한보철강, 기아그룹, 한라그룹, 나산그룹등 참 많은 기업이 쓰러졌습니다.동화은행등 일부 은행도 합병되면서 금융권도 위기에 몰렸습니다.

그때 아파트에 사는 사람들은 기름보일러를 틀지 못하니 고층 아파트 같은 경우 걸어서 올라가야 한다는등 온갖 부정적인 얘기가 많이 돌았습니다.그때 아파트 가격이 대폭락했죠?

다행히 대한민국 국민들이 금모으기 운동등을 전개하여 IMF를 슬기롭게 헤쳐 나갔습니다. 그러자 주가가 반등하고 좀 있다가는 부동산 가격도 반등하기 시작했습니다.1999년~2001년까지는 벤처 바람이 불던 시기이기도 합니다.벤처 몰락으로 벤처 기업 주식에 투자한 사람들 고통이 엄청 심했죠.

2000년도 들어와서 부터 강남 재건축 아파트를 선두로 하여 큰 틀로 볼때 2005년 8월 31일 부동산 대책 이전까지 부동산 가격이 폭등했습니다. 사실 그동안 빅7 지역의 부동산 가격 폭등을 제외하면 일부 소외된 지역(강북, 강남)의 부동산 가격은 오른게 없다고 봐야합니다.

소외된 지역(강북, 지방광역시) 저 변두리 기존 아파트 가격 뭐 오른게 있나요?

1989년 종합주가지수가 2005년도까지 1000 포인트 이상을 힘차게 뚫는 대세 상승기가 오지 않을 동안 기업 내부 구조가 견실한 몇몇 대표주들은 그동안 엄청나게 상승했습니다.전 이 몇몇 대표주를 부동산 시장의 강남 아파트로 접목합니다.

2005년 하반기에 종합주가지수 1000포인트를 뚫고 현재 1300 포인트에 머물고 있는데 향후 3000 포인트까지 오르는게 가능하다고 여러 주식 전문가들이 얘기하고 있으니까 지금 대세 상승 과정으로 보구요.

2005년 하반기로 부터 딱 2년뒤는 2007년 하반기입니다.1985년 종합주가지수가 본격적으로 올라가기 시작하더니 그로부터 딱 2년뒤엔 부동산 경기가 대세 상승을 맞았습니다.1985년도부터 20년이 흐른 2005년도 하반기에 주식이 마의 1000 포인트를 뚫었습니다.

소외 지역 집값 대세 상승세 접어들듯

2005년도 부터 딱 2년뒤인 2007년 하반기부터 소외된 지역의 부동산 가격 대세 상승기가 올 것으로 보구요.

1987, 1997, 2007년도는 10년만에 오는 부동산 가격 대세 싸이클 시기입니다.1997년도엔 IMF란 복병을 맞아 이 대세 상승기가 깨졌는데 지금 경제가 전반적으로 어려운 상태이지만 그때하고는 사정이 다릅니다.

그래서 전 20년만에 소외된 지역의 대세 상승기가 꼭 올것으로 믿고있습니다.

2000년도부터 지나간 6년 동안은 경제가 취약한 관계로 모든 부동산 가격을 올릴수가 없어 주식에서 그동안 몇몇 대표주가 상승하듯이 부동산에서도 몇몇 대표 부동산(빅7 지역)만 상승할수 밖에 없었다고 보며 2005년도 부터 마의 지수대인 종합주가지수 1000 포인트를 힘차게 뚫고 현재 1300 포인트에 있는 이즈음 대한민국 경제, 부동산 경기의 장래를 낙관적으로 보고있습니다.

대한민국은 제2의 IMF를 맞을수는 없습니다..

여기서 대한민국의 경제가 몰락하면 정말 대한민국의 미래는 없습니다.다음 정권땐 획기적인 경제 대책이 나와 대한민국이 국운승천할 것으로 믿구요.그렇게 되면 그동안 지극한 양극화 현상도 해소될 것으로 믿고있습니다..

양극화가 해소되면 그동안 지극히 소외된 지역의 부동산 가격도 빅7 지역의 부동산 가격의 갭을 메울수 있다고 생각합니다.부동산 시장 전망은 이렇듯 여러가지 지표 정치, 경제, 사회적인 현상과 맞물려 돌아간다고 보구요.

20년 이상 지켜본 저의 부동산 시장에 대한 관점, 전망은 위에 열거해 놓은 내용들처럼 오늘도 내일도 그리고 아주 몇년뒤에도 변함이 없습니다..

설령 전망이 맞지않는다고 하더라도 제가 여러분에게 말씀드리고 싶은 부동산 경제는 위와 같은 내용들 뿐입니다.