택지지구. 경제자유구역. 도시개발구역 등 "지구" 투자법

[stone402]

무늬만 같은 '지구' 투자법은 달라

택지지구ㆍ경제자유구역ㆍ도시개발구역 등

‘○○지구, △△지구, ××지구.’
아파트 분양이 잇따르면서 ‘…지구’ 단지에 대한 주택 수요자들의 관심이 높다. ‘지구’는 대부분 대규모로 개발되는 아파트 밀집촌이다. 편의시설 등 생활여건도 좋다. 이 때문에 업체들이 분양홍보에서 강조하는 대목도 ‘지구’다.

하지만 ‘지구’도 사업방식 등에 따라 규모ㆍ분양가 등이 달라 집값 기대감에서 차이 날 수 있다. 분양제도도 달라 수요자들은 어떤 지구인지부터 알고 청약 계획을 세워야 한다.

◇경제자유구역, 중대형 많고 임대는 적어=택지개발지구ㆍ경제자유구역ㆍ도시개발구역ㆍ토지구획정리지구 등이 모두 ‘지구’로 불리지만 개발목적ㆍ주체ㆍ방식 등에서 크게 차이가 난다.

택지개발ㆍ도시개발ㆍ토지구획정리는 주거지 조성을 목적으로 한다. 경제자유구역은 항만ㆍ공항 등을 갖춘 지역을 국제 경쟁력이 있는 산업단지 등으로 개발하기 위한 것. 주택은 산업단지 등의 배후주거지로 지어진다.

때문에 전체 사업부지 중 경제자유구역의 주거면적이 가장 작다. 경제자유구역인 청라지구 주거지가 80만평으로 지구 전체(538만평)의 15%다. 택지지구는 대략 30%대이고 도시개발사업은 50%를 넘기도 한다.

토지공사 관계자는 “주거면적 비율이 낮을수록 자족기능의 업무시설, 녹지공간, 편의시설 등이 많다고 볼 수 있다”고 말했다.

규모에선 택지지구 중에서도 100만평 이상으로 정부가 사업을 주도하는 신도시가 가장 크다. 나머지는 대부분 20만∼30만평이다.

택지지구와 서울 은평뉴타운 등 공공도시개발구역은 전용면적 25.7평 초과의 중대형 평형 주택 수를 제한하고 임대주택도 넣어야 한다. 특히 기간제한 없이 임대로 살 수 있는 국민임대를 많이 짓기 위해 개발하는 택지지구인 국민임대주택단지는 전체 건립가구수의 50% 이상을 국민임대로 지어야한다.

경제자유구역은 별다른 임대주택 기준을 두지 않고 있지만 시행자가 자치단체와 협의해 임대주택을 짓는다.

용인 동천지구 등 주민들이 조합을 만들어 추진하는 민간도시개발과 토지구획정리지구는 임대주택을 들이지 않아도 된다. 인천 소래지구 등 업체에서 자기 땅을 사용하는 민간도시개발은 임대주택을 지어야 한다.

내외주건 김신조 사장은 “사업부지가 크면 기반시설이 좋고 중대형 평형이 많을수록 고급 주거지가 될 가능성이 크다”고 말했다.

◇택지지구는 분양가 싸고, 도시개발은 전매규제 덜해=건립가구가 모두 분양되는 게 아니다. 택지지구ㆍ경제자유구역ㆍ공공도시개발구역에선 사업지역 내에 집이 있던 원주민 몫을 제외한 물량을 일반인에 분양한다.

주민들이 추진하는 민간도시개발구역도 주민 몫을 빼고 분양한다. 동천지구와 고양 덕이지구 등에서다.

소래지구와 같은 민간도시개발과 토지구획정리지구의 물량은 모두 일반분양된다.

현재 택지지구와 땅을 수용해 개발되는 경제자유구역ㆍ공공도시개발구역의 분양가는 싸다. 정부가 가격을 규제하는 분양가상한제를 적용받아서다. 송도는 경제자유구역이지만 바다를 매립해 만든 땅이고 공공도시개발구역인 은평뉴타운 중 1지구는 일찍 사업승인을 받아 상한제와 상관없다.

올 9월 이후 민간 도시개발구역과 토지구획정리지구도 상한제를 적용받지만 상한제에 따라 분양되는 단지는 대부분 내년 이후에나 나오기 때문에 올해 분양물량은 가격 제한을 받지 않을 것 같다.

상한제가 전면시행되더라도 전용 25.7평 이하의 중소형 평형은 택지지구에서 가장 싸다. 땅값이 택지조성원가의 110%로 다른 지역의 택지 공급가격인 감정평가금액보다 낮기 때문이다. 중대형은 지구 종류에 상관없이 주변 시세의 80%에 가격을 정한다.

전매제한 기간은 상한제 적용 여부에 따르다. 상한제 적용을 받으면 수도권에서 최장 10년간 팔지 못한다. 상한제와 상관없으면 수도권에서 입주 후 팔 수 있다.

청약자격도 다르다. 인천ㆍ경기지역에서 20만평이 넘는 택지지구는 전체 물량의 30%를 해당지역 거주자에 먼저 공급한다. 나머지 70%를 30% 우선 공급에서 탈락한 해당지역 거주자와 다른 수도권 청약자에 분양한다. 군포 부곡, 남양주 가운 등 20만평이 안 되는 택지지구와 택지지구 이외의 다른 지역은 모두 해당지역 거주자에 우선 분양한다. 지역 1순위서 미달돼야 다른 수도권 지역 1순위가 청약할 수 있다.

사업지가 2곳 이상에 걸쳐 있으면 모두 해당지역이다. 광명시 소하지구는 광명시 하안ㆍ소하동, 서울 금천구 시흥동 일대여서 광명과 서울 거주자에 30% 우선권을 준다.

전문가들은 “중소형 평형의 경우 상한제 적용 단지가 가격에선 싸지만 입주 후 7∼8년 동안 팔 수 없어 자금사정ㆍ거주계획 등을 따져 청약지역을 결정해야한다”고 말한다.

대규모 개발지역 사업방식 등 어떻게 다르나
구분	택지지구	경제자유구역	도시개발구역	토지구획정리지구
개발 목적	대규모 주거지 조성	국제적인 경쟁력을 갖춘 산업단지 등 조성	주거·상업·문화·복지 등의 기능 있는 단지 또는 시가지 조성	공공·주거시설 등 도시기반시설 확충
개발 주체	공공	공공	공공·민간（조합·업체）	민간
면적	-3만평 이상 -신도시는 100만평 이상 -국민임대주택단지는60만평 이하	규정 없음	3025평 이상 （도시계획구역 안）	9074평 이상 （도시계획구역 안）
개발 방식	수용	매립（송도），수용（청라·영종）	수용·사용（업체가 부지 확보）·환지（주민 조합 구성）	환지
보상	사업지 내 토지·건물 소유자 대상으로 보상금 지급 외에 추가로 조건별로 택지·분양우선권 혜택		-공공：택지지구 보상방식 따름 -민간：구역내 땅으로 보상	구역 내 땅으로 보상
중대형평형 건립	공동주택용지의 40％ 미만	규정 없음	-공공·민간（업체）：공공 3만250평 이상 사업장에서 공동주택용지의 40％ 미만 -민간（조합）：규정 없음	규정 없음
임대 주택	-공동주택용지의 45％이상 -국민임대주택단지에선 국민임대 가구수가 전체 건립가구수의 50％ 이상	규정 없음	-공공·민간（업체）：3만250평 이상 사업장에서는 공동주택용지의 20％ 이상，30만2500평 이상의 경우 25％ 이상 -민간（조합）：규정없음	규정 없음
공동주택용지공급 가격	-전용 25．7평 초과：감정평가금액 -전용 18∼25．7평 이하：조성원가의 110％	감정가격	-공공：감정가격 -민간：소유주 자율	소유주 자율
분양가산정	분양가상한제	-송도：업체 자율 -청라·영종：분양가상한제（4월 20일 이후 사업승인분부터）	-민간：자율 -공공：분양가상한제（4월 20일 이후 사업승인분부터）	자율
전매제한기간 （계약기준）	-전용 25．7평 이하：10년 -초과：5년	-송도：입주 때까지 -청라·영종：5∼10년（4월 20일 이후 사업승인분부터）	-민간：입주 때까지 -공공：5∼10년（4월 20일 이전 사업승인분은 입주 때까지）	입주 때까지
청약 자격	-경기·인천지역 20만평 이상：해당지역（시·군）거주자에 30％ 우선공급 -20만평 미만과 서울지역：해당지역에 전량 우선공급	해당지역 거주자에 전량 우선공급
올해 분양예정지역	고양 일산2·행신2（국민임대），광명 소하（국민임대），군포 부곡（국민임대），김포 양곡，남양주 진접·가운（국민임대），시흥 능곡（국민임대），안산 신길（국민임대），양주 고읍， 용인 구성·흥덕，부천 여월（국민임대），파주신도시，화성 동탄신도시	인천 송도·청라	용인 동천（조합），고양 덕이（조합），인천 소래（업체）·학익（업체），서울은평뉴타운（공공）	인천 검단2
※수도권 기준．토지구획정리사업은 2000년 7월부터 도시개발사업에 편입돼 앞으로 나올 사업장이 많지 않음．9월부터 송도·민간도시개발구역·토지구획정리지구도 분양가상한제 적용．

지구별로 평형 구성·국민임대비율 등 달라
구분	택지지구			경제자유구역	도시개발사업구역		토지구획정리지구
구분	김포（신도시）	용인 구성 （택지지구）	광명 소하 （국민임대주택단지）	청라지구	은평뉴타운 （공공）	동천지구 （민간）	검단2지구
면적	328만평	30만평	32만평	538만평	105만평	14만2000평	30만2200평
주거면적（비율）	117만평（36％）	12만평 （39％）	11만평（35％）	80만평（15％）	38만8200평 （37％）	7만4000평 （52％）	16만9900평 （56％）
아파트평형 구성	＾4만4100가구 -전용 25．7평 이하：3만620가구（69％） -25．7평 초과：1만3480가구（31％）	＾5482가구 -전용 25．7평이하：4622가구（84％） -25．7평 초과：860가구（16％）	＾5750가구 -25．7평 이하：4210가구（73％） -25．7평 초과：1540가구（27％）	＾2만6125가구 -25．7평 이하：9907가구（38％） -25．7평 초과：1만6218가구（62％）	＾1만4835가구 -25．7평 이하：9688가구（65％） -25．7평 초과：5147가구（35％）	＾2616가구 -25．7평 초과：2616가구（100％）	＾3797가구 -25．7평 이하：3348가구（88％） -25．7평 초과：449가구（12％）
국민임대주택（비율）	1만3700가구 （31％）	2603가구 （47％）	3310가구 （58％）	1268가구（5％）	4783가구 （32％）	없음	없음
＊평형 및 국민임대주택 비율은 사정에 따라 바뀔 수 있음．검단2지구의 아파트 평형 구성은 현재 공급된 아파트 기준．