[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]임차권등기명령제도

[운영자]

[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]임차권등기명령제도

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

주택의 임대차계약이 만료하여 이사 가려고 하는데 임대인이 새로운 임차인이 들어오지 않아서 보증금을 못 돌려주겠다고 하면서 무작정 기다려만 달라고 하는 경우가 있다. 또는 현재 임차인이 거주하고 있는 주택의 경매가 진행 중인데, 때마침 임대차계약 기간이 만료하여 이사 가려고 하는 경우 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 집을 비워줘도 괜찮은지 법률상담을 해 오시는 경우가 많다.

이러한 사정이 있는 경우에 임차인은 이사 가야 하는데 보증금을 받지 못한 상태에서 나갈 수도 없고 참 난감하다. 즉 임대차가 종료된 후 보증금에 대하여 우선변제를 받기 위하여 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항요건 및 확정일자의 요건을 갖추어야 하는데, 보증금을 변제받기 전에 다른 곳으로 이사 가야 하는 사정이 발생하면 임차인은 우선변제권을 잃을 수 있다는 문제가 발생한다.

예를 들면 대기업에 취직한 A는 회사 근처 빌라에서 거주하기로 마음먹고 임대인 B와 임차보증금 5000만 원, 월 차임 50만 원, 임대차 기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 며칠 후 빌라에 입주하여 주민등록을 마치고 확정일자를 받은 다음 빌라에 계속 거주하고 있었다. 그런데 어느 날 A는 B의 빌라가 경매에 들어간 것을 알게 되었고, 임차보증금을 받지 못할 것 같은 불안감이 들었다. 때마침 A는 지방으로 발령이 나서 이사 가야 하는 상황이었기 때문에 집주인 B에게 계약 기간이 만료하면 빌라를 나가려고 하니 임차보증금을 돌려달라고 하였다. 그러자 B는 돈이 없어서 경매를 당한 마당에 임차보증금을 줄 돈이 어디 있냐고 오히려 큰소리를 쳤다. 이 경우 A는 어떻게 해야 할까?

이 경우 A는 임차권등기명령을 신청하면 된다. 임차권등기명령 제도란 임대차가 종료된 후 이사를 해야 하는 임차인이 간편한 방법으로 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 주택의 임대차 등기를 할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도이다. 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다.

따라서 임차권등기명령 제도를 이용하면 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 신청서에 일정한 사항을 적어 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 약 10일 정도의 기간이 소요된다. 임차권등기의 비용은 임대인이 부담하며, 임차권등기 후의 소액보증인은 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권을 가지지 못한다. 또한, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

한편 판례는 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단 사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수는 없다고 하였다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결).

임차권등기명령의 집행에 의한 주택임차권 등기를 마치면 임차인은 임차권의 유효함을 다른 사람에게도 주장할 수 있고, 주택이 경매되어도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있다. 또한, 임대인의 임차보증금반환의무는 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.

임대인의 입장에서는 자신의 소유권에 일부 제한이 걸리니 보증금을 더 빨리 돌려주려고 할 것이며, 만약 임차권등기명령 이후에도 보증금을 돌려주지 않을 시에는 임차인은 이 임차권을 근거로 경매신청을 하여 임차보증금을 돌려받을 수도 있다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. [개정 2023.4.18] [[시행일 2023.7.19]]
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.[개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법)][[시행일 2011.10.13]]
⑧임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
[전문개정 2008.3.21]

■ 민법 제168조(소멸시효의 중단사유) 

소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.
1. 청구
2. 압류 또는 가압류, 가처분
3. 승인

■ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결

[보증금반환청구의소][공2019하,1231]

【판시사항】

[1] 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’라는 요건을 갖추지 않았지만 대법원이 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있는 경우

[2] 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기에 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우에는, 소액사건이라는 이유로 대법원이 법령의 해석에 관하여 판단하지 않고 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때'의 요건을 갖추지 않았더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 직권으로 판단할 수 있다고 보아야 한다.

[2] 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.

【참조조문】

[1] 소액사건심판법 제3조 제2호 [2] 주택임대차보호법 제3조의3, 민법 제168조 제2호

【참조판례】

[1] 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결(공2004하, 1571)
대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다50286 판결(공2019상, 345)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 차현국)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인

【피고 보조참가인】 피고 보조참가인 (소송대리인 변호사 김정훈 외 1인)

【원심판결】 광주지법 2017. 4. 14. 선고 2016나57631 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제2점에 대하여

가. 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우에는, 소액사건이라는 이유로 대법원이 그 법령의 해석에 관하여 판단하지 않고 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때'의 요건을 갖추지 않았더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 직권으로 판단할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결 등 참조).

이 사건의 쟁점인 임차권등기명령에 따른 임차권등기에 시효중단의 효력이 인정되는지에 관하여 대법원 판례가 없고 하급심의 판단이 엇갈리고 있으므로 원심의 이에 대한 해석과 적용의 당부에 관하여 판단한다.

나. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 주택임대차보호법은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청과 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 가압류에 관한 민사집행법 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항, 제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조와 제293조를 준용하고 있다(제3조의3 제3항).

나아가 주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 같은 법 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득하고, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정하고 있다(제3조의3 제5항).

이처럼 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 그 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.

다. 원심은 원고가 이 사건 임대차기간이 만료된 이후에도 이 사건 건물 중 2층 부분을 계속하여 직접 또는 간접점유함으로써 그 사실상 지배를 계속 유지한 것으로 볼 수 없다고 한 다음, 원고의 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없다는 것을 전제로 하여 이 사건 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 이 사건 임대차계약이 종료한 시점인 2004. 8. 17.부터 진행하고, 이 사건 소는 그로부터 10년이 지난 2016. 3. 18. 제기되었으므로 이 사건 임대차보증금반환채권은 시효가 완성되어 소멸하였다고 판단하였다.

앞에서 본 법리에 비추어 이러한 원심판단은 타당하고, 거기에 임차권등기명령에 따른 임차권등기와 임대차보증금반환채권의 소멸시효 진행에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 상고이유 제1, 3점에 대하여

소액사건에 대하여는 법률·명령·규칙 또는 처분의 헌법 위반 여부와 명령·규칙 또는 처분의 법률 위반 여부에 대한 판단이 부당한 때(제1호)나 대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때(제2호)에만 상고할 수 있다(소액사건심판법 제3조). 이 부분 상고이유는 단순한 법리오해나 사실오인 등을 주장하는 것으로 소액사건심판법 제3조 각호에서 정한 사유 중 어느 것에도 해당하지 않는다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   권순일(재판장) 이기택 박정화(주심) 김선수