2026년 세제개편안 →도정사업(재건축.재개발)에 는어떤 영향이 미칠까?

[황사 人-박준호]

도시정비사업(재개발·재건축) 관점에서는 이번 2026년 세제개편안이 사업성을 악화시키기보다는 실거주 조합원에게는 다소 유리하고, 투기 목적 투자에는 불리한 방향으로 평가된다.

핵심 영향을 정리하면 다음과 같다.

1. 재개발·재건축 장기거주 공제 보완(가장 중요한 변화)

• 지금까지 재건축·재개발 공사기간에는 실제 거주를 할 수 없어 장기거주 공제에서 불리해질 수 있다는 문제가 있다.
• 개편안은 관리처분계획 인가일부터 입주 가능일까지의 공사기간 중 50%를 거주기간으로 인정하도록 했다(일정 요건 충족 시).
• 따라서 실거주 조합원은 공사기간 때문에 장기거주 공제를 크게 잃는 문제를 상당 부분 해소할 수 있다. 적용은 2028년 이후 양도분부터 예정이다.

도정사업에 미치는 영향

• 실거주 조합원 → 긍정적
• 장기 보유 후 입주권을 받는 조합원 → 양도세 부담 완화 가능
• 사업기간이 긴 재건축 단지 → 세제 불확실성이 일부 해소

1. 실거주 중심으로 세제가 개편
   정부는 장기보유보다 실제 거주를 우대하는 방향으로 세제를 바꾸고 있다.

도정사업에서도

• 실제 거주한 조합원은 유리
• 투자 목적으로 입주권만 보유한 사람은 상대적으로 불리 라는 구조가 강화될 것이다.

1. 고가 재건축 단지 영향
   강남권 등 초고가 재건축 단지는

• 종부세 부담 증가
• 초고가 주택 장기공제 축소라는 영향으로 투자 수요는 다소 줄 수 있다.

반면 일반 재개발이나 수도권 중저가 정비사업은 직접적인 세금 증가는 상대적으로 제한적이다.

1. 조합원 입주권 시장
   양도세 체계가 실거주 중심으로 바뀌면서···

• 단기 매매
• 입주권 투자
• 다주택자의 조합원 지위 거래

등은 이전보다 신중해질 가능성이 있다.

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사업성에는 어떤 영향이 있을까?

사업성 자체(비례율, 분담금, 수익성)를 결정하는 것은 주로···

• 공사비
• 일반분양가
• 용적률
• 금융비용이다.

이번 세제개편은 이러한 사업성 자체를 크게 바꾸기보다는 조합원 개인의 세금 부담 구조를 조정하는 성격이 강하다.

따라서 사업 추진 속도나 수익성보다 조합원의 세후 수익에 더 큰 영향을 미치는 개편이라고 보는 것이 적절하다.

도시정비사업을 연구하거나 실무적으로 검토한다면 특히 주목할 부분은 다음 세 가지로 본다.

• 재건축·재개발 공사기간의 거주기간 인정 제도
• 장기보유 중심에서 실거주 중심으로의 양도세 공제 개편
• 조합원과 투자자의 세후 수익 차이가 확대되는 점

이 세 가지가 향후 정비사업의 조합원 의사결정과 투자 전략에 가장 큰 영향을 줄 가능성이 있다.