[낙찰 후기] - 창원 18-9049 / 진행 내용 / 다같이 공부해봐요 / 2부

[신경써]

안녕하세요~신경썹니다.

9월의 끝입니다.....

아침,저녁 으로는 선선,쌀쌀한게 건강관리에 신경을 바짝~써야하는?

그래도 낮에는 아직까지 끈적끈적 한게 컴백후 찬물로 샤워하고 시원한 맥주가 땡기는

아리까리한 날씨 네요...ㅋ

얼마전 학원에서 진행된 금융투자 관련 강의열기가 후끈했나봅니다...

후기를 읽어 보니 신청못한 아쉼움이.....

학원을 처음 가본게 2018년 1월 입니다.4월부터 정규 수업을 시작했고~

1년 동안 나름 열심히 공부 한다고 했지만...

공부대비 성장을 많이 못해...늘 마음이 급합니다~!

이제는 두서없이 진행하는것 보다는~잠시라도 차분하게~마음을 정리하고~

자기혁명을 통한 재정비를 해서 제대로된 계획을 잡아야 할때라고 생각이 드네요~

늘 공부하고 관심을 가지는 것도 투자의 일부라고 생각합니다.

아이한테 감기가 옮았는지...코에서 냄세를 못느낍니다.
역시 감기는 차가운 겨울 공기와는 관계가 크지 않는다는 걸 다시 한번 확인하게 됩니다.
맛있는게 맛있지가 않아요...T.T

낙찰받은 김해 외동 물건 1부를 이어서 2부를 정리해서 작성해보겠습니다.

이제 막 입문 하시는 분들에게 는 간접적인 실무경험 및 학습 자료가 될겁니다

-1부에- 이어 

2부를 정리해 보겠습니다.이제부터는 사건 내용 이해관계인의 개인정보 를 최대 지울께요~

참~원칙을 잘 지키는 멋진 신경썹니다~ㅋ

1부 내용입니다.클릭하세요. 1부를 검토해야 2부 스토리가 이어집니다.

http://cafe.daum.net/annauction/S6tI/512   1부 내용입니다.

일단 물검 검토 및 분석은 답사가기 전에 어느정도 손품을 팔고 갑니다.
나머지는 현장에서 현장물건 만 확인합니다.

그래서 지역 분석 관련 자료 또는 사진이 없는점 양해바랍니다.

임장일기 이런거 잘 몰라요~ ㅡ.ㅡ;

임장일기,지역분석 잘하시는 분들 정말 대단하더군요~! 배우고 싶습니다.


다만 글을 읽으면서 머리속에서 영상이 재생 ▷ 될만큼 글로서 표현에 신경을 써보겠습니다.

시작해 볼까요? 

■ 시작

수요일 06:00 집에서 나갑니다.
강남터미널
김해
창원
김해
강남터미널
집 
금요일 00:50분에 컴백합니다. 60시간 이상이군요~정신없이 지나갑니다.
무지하게 멀어요.......우등버스 인데도 엉덩이가 아픕니다 
버스 의자에게 도 미안한 마음이...ㅡ.ㅡ;

■ 중간 -1

4시간 걸려 김해시외버스 터미널에 도착합니다.

해당물건지 까지 슬슬 걸어갑니다.가는길에 상업지역도 슬쩍 보고~

대로변도 넓고 단지 인도도 넓직넓직 한게 거주하기엔 불편함이 전혀 없는 지역입니다.

답사할 에너지 보충을 위해~~경남 왔으니~돼지국밥 냠냠해야죠~!

현장에 도착합니다. 그전에 눈으로,손으로 이것저것 검토하고 답사를 진행하는 것이죠.

현장에는 그전에 눈으로 보고 생각한것 과 다른점이 반드시 있습니다.
또한 다른점 을 반드시 찾고 와야합니다.

수요일 하루는 오로지 현장 주변에서만 왔다~갔다~ 합니다.

답사를 어떻게 해야하는 기초적인 내용들은 빼겠습니다.
(책에 많이 나와있어요~또한 성향들이 다르기 때문에 이게 맞다 아니다 할필요가 없기에...)

그전에 와이프의 도움을 얻어 도착후

중개사와 미팅도 하고 동일 아파트의 집을 점검합니다.

적은 평수지만 방3개,신혼,어린자녀 포함된 가족들이 거주하기에는 좋습니다.

해당물건지로 갑니다
도착해서 딩동,딩동 벨을 누릅니다~당연히 없겠죠.

일단 점유하는 사람들이 어떻게 구성되어 있는지 탐문을 해봅니다.ㅋㅋ

중개소,관리실,이웃집 등등 방문후 내가 원하는 것만 문의합니다.
얼추 알아냈습니다. 이왕 간김에 뭐라도 하나 얻어와야합니다.

아무것도 아닌거 같지만....

대부분 경매 입문자들은...주변만 쭈삣쭈빗 둘러만 보고 가는 분들 많이 봤습니다.

관리실에서 예기할길 많은 사람들이 현장에도 많이 오고 전화 문의를 많이 했다고 합니다.

하긴 서울이나,수도권에서만 먼거리지만...부산,창원에서는 아주 가까운 거리겠죠?

입찰가 산정에 신경이 쓰이게 되겠군요.지금은 중요한게 아니기 때문에 나중에 고민하기로 하고..

대충 점유자가 어떻게 구성되어 있고 언제쯤 들어오는지 대략적으로 알아 냈으니......

그냥 인근에서 왔다 갔다 합니다.시간여유가 있으니 주민센터에도 다녀오구요~

위사건 같은 경우에는 주민센터 세대열람~당연히 해야죠~?

그런데...그때당시 6월중순인데 주민센터에는 에어컨을 안틀어요.

대한민국 공무원들은 덥지가 않나봅니다.더워 죽을뻔 했습니다.신경써는 시원한걸 좋아합니다 ㅋㅋ

다시 현장을 가서 왔다리 갔다리 하면서~입구 앞에서 잠시 기다리고 있습니다.

이때....저쪽에서 누군가가 주차를 하고 가족으로 보이는 구성원들이 본인쪽으로 다가옵니다.

이미 구성원들에 대해서 탐문~! 을 해서 알아냈으니 느낌이 옵니다...

촉이 뾰족한 사람들은 대충 저쪽에서 걸어오는 사람들이 점유자라고 추측을 합니다.

들어가는걸 따라가서 확인할수 있는 경우도 있고 ,밖에서 보고있디가 
엘베 멈추는 곳이 내가 원하는 곳인지 확인을 하면 됩니다.

센서등이 켜지는 것도 보고 유추할수도 있습니다

역시 적중하네요.

이미 그전에 현장에서 한~두가지 를 얻고 지금당장 한두가지 를 더 얻습니다.ㅎㅎ
필요한건 폰에 저장을 바로바로 합니다.

그들을 본 순간 명도를 어떻게 진행할거라 는 시나리오를 미리 구성해봅니다.

다만 실재 진행할때는 변수가 늘 존재하기 마련이지만 어찌됬건 

원하는걸 조금 이라도 얻었으니 먼걸음 후회하지는 않습니다.

해당 물건지로 갑니다. (원래는 3~4번 정도는 가야 만날수도 있고 대화를...할수있습니다)
노크를 합니다....벨은 있으나 작동이 안됩니다.

(대부분 경매가 집행이 되면 대부분 인터폰은 꺼놓는 경우가 대부분 입니다)

조용해 지더니 반응이 없네요...

안나옵니다.계속 노크 합니다.
누구세요? 하네요~

이래저래 대화를 합니다 닫힌문을 사이에 두고 ....이거야 원....

대화를 시작 합니다.대화가 그닥 유쾌하지는 않습니다

(점유하는 대상에 따라 대화가 원할한 경우도 있고 ,
유쾌하지 않는 경우도 있도,험한분위기일 때도 있습니다)

해당 물건 내부 상태를 확인은 못했습니다. 

위에 언급했듯이 같은 구조의 집은 봤습니다 수리안된집,올수리 되어있는집,수리해줄집

(배우자의 도움이 컸습니다)

일단 점유자와 원하는 답은 그리 듣지는 못했지만 현장정리 하고 창원으로 이동합니다.


여기서 잠깐~!

매력있는 신경써 는 왜 창원으로 가는거지?


김해지원이 있어 당연히 가까운곳에서 입찰을 하면 되겠거니 했는데...
창원본원에서 경매를 진행합니다. 몰랐습니다.

이동중에 버스에서 서류 검토하다가 알았습니다.

꼭 해당 물건 사건 진행법원 을 미리 확인후 일정을 잡아야 되겠쥬~!

창원으로 이동 합니다.
창원가서 돌아볼 여유도 없습니다.몸이 피곤해요~ㅋ
다만 이마트와 롯데마트가 붙어있더군요.
원래 대형 마트는 지역 소규모 사업 상권을 위해서 지역 끝자락에 위치해야 하는데...
"더많이 더싸게 팔께 대신 조금 거리가 있느니 
차타고 이동해서 점심도 좀 사먹고 구경도 좀 하고 오는길에 주유소에서 기름도 좀 넣고 
오는길에 돈좀 많이 쓰고 구매하고 가렴" 이런 컨셉으로요~ㅋ (개인적인 생각입니다) 


내용의 본질을 잃어 가네요...정신차리고~!

■ 중간-2 

입찰합니다.낙찰됩니다.이미 먼거리에서 왔기에 조금 더써서 낙찰받아야 됩니다.
수익은 존.버 2년뒤에 생기겠죠? ㅋ

존.버 를 아시나요? ㅋ 존.버를 안다면 당신은 인.싸 일 가능성이 높습니다.

우리는 인.싸가 되기위해 늘 노력 해야됩니다~!

입찰 당일 아침에 채권은행 에서 전화가 옵니다.오늘 입찰 하시나요? 
입찰하는지 궁금했나 봅니다.

여기서 살짝 흔들립니다. 나한테 왜 전화를 한거지? 지뢰가 숨어있나....

결과는 그많은 사람들이 조사하고 문의하고 했는데 4명 입찰했습니다.예상했습니다.
인수라는 내용에 다들 쫄았나 봅니다. 아님 물건이 그저 그런가?

"본인은 입찰 전에 두분에게 조언을 듣고 입찰을 합니다.

그 중 

한분은 인수 신경쓰지 말고 입찰해요~! 초보들 아무도 못들어 와요~!

다른 한분은 

입찰전에 확신이 생기는 조언을 해줍니다~

어떠한 물건을 낙찰받고 수익내는 건 사람마다 모두 다릅니다.

해당지역,낙찰가 를 보고 낙찰자한테 잘했네 못했네 평가를 급하게 하면 안되겠쥬?

기다려보면서 어떻게 수익을 내는지 지켜보는 습관도 필요합니다.

(어떻게 했길래 수익이 안나고 골치 거리가 됬는지에 대해서도 분석하는 습관은 더더욱 중요합니다)

멀리까지 간김에 꼭 받아야 할 금액에 70만원 정도를 올렸는데...괜히 올렸군요.
본인도 쫄았나 봅니다.멀리까지 가서 낙찰을 못받을 까봐...ㅎㅎ

입찰법정 에서 영수증 받고 / 밖에 나가서 명함 1개 받고 나옵니다.

본인은 대출 딜러분들의 명함,축하 매세지를 단 한번도 들은적이 없습니다.

낙찰받고 명함받은적이 이번이 처음입니다.

그것도 한명한테 한장.

왜 그럴까요? 매력이 없어서 그런건가? ㅋ

자 낙찰을 받고,입찰 보증금 영수증도  받았습니다.

지금부터가 사알짝~긴장의 시간입니다.
낙찰의 호명,알림 보다는 사건기록 열람의 시간이 더더더 긴장됩니다.

"정리를 해보겠습니다

• 대항력 있슴 / 전액 매수인 인수
• 하나은행 채무자에 대한 대출당시 무상임차 확약서 제출
  (이내용 없었으면....입찰가가 조금더 내려갔을수도...그죠?) 

1.대항력 + 전액 낙찰자 인수 + 현장에 많은 사람이 관심을 보였지만 4명만 입찰
2.하나은행 제출서류 "이게 문제입니다.

채권은행 은 
경매사건 진행시 누군가가 낙찰받고 부자가 되던 쪽박을 차던 상관없습니다.

 회사 채권 회수에 만 집중하고,신경쓸 뿐 입니다~

위 내용처럼 회수에만 신경쓰는게 아닌가 해서~! 약간 흔들린것도 없잔아 있습니다.

즉 채권자 무상임차 각서 / 유치권배제 신청 등등만 보고 
입찰하고 낙찰받으 면 피똥 싸는 결과가 생길 가능성도 늘 존재합니다.


꼭 담당자를 찾아가서 면담을 하던 진짜 문제없는지 확인하길 권합니다.
문제가 없다해도 해결할수 있는지도 중요합니다.

당일 입찰전에 채권은행 전화통화시에도 살짝 흔들리고 의심을 했습니다.
(전화를 왜할까? 에 대해서...살짝 흔들렸슴)

특별하면서 객관적인 근거가 있어야 확신이라는게 생기는데...

채권은행에서 예기도 안해주기에 흔들리긴 했던거죠. 

확신이 생기지 않는 물건에 입찰은 금물~!

다만 본인은 원장님과 의 통화에서 확신이 생겨서 입찰결정후 낙찰을 받은겁니다~!
(문제있으면 집행주체에 책임을 물으면 될꺼라는 생각에..)

그래도 열람할때는 혹시나 하는~~마음 대문에..ㅋ 더더욱 긴장이 되긴하더군요...ㅋ

 

자 다시 본론으로...ㅋ

■ 끝


온김에 셔류를 열람해야 합니다.매각당일 은 어렵지만 요령것 열람합니다.
작은일이라도 하고자 한다면 다 할수 있을 가능성은 충분히 있습니다.

안하는게 문제지..ㅋ

그날 경매사건 종료되려면 시간이 많이 남을거 같습니다.그날 매각 사건들이 좀 있더군요.
일찌감치 밥을 냠냠하러 갑니다.(아침에 숙소에서 컵라면 하나로 때움)
법원 구내식당 밥은 언제나 좋습니다.
그냥 주는데로 퍼서 먹으면 되기에 반찬,매뉴 고민할 필요가 없거든요~ㅋ
그리고 가격이 4,500원~! 가성비 최고~! 배가 든든합니다.

자 이제 슬슬
경매계에 올라갑니다.

본인 - 영수증+신분증 스윽~보여주면서 열람좀 하고 싶습니다.
계장 - 일주일 뒤에 와라
본인 - 싫어요,집이 경기도에요 왔다갔다 하루 걸립니다.
계장 - 입찰 당일날 기록 열람은 좀 곤란합니다.
본인 - 곤란한건 알지만 안되는 건 아니네요~부탁드립니다 꾸벅꾸벅...
계장 - ....3시 넘어서 전화 한번 하고 오세요
본인 - 3시에 김해가는 버스 예약되어 있는데요(물론 뻥~ㅋ) 오늘 점유자 까지 만나고 가야되요
계장 - 2시에 오세요.아직 서류가 넘어오질 않았어요
본인 - 앞에 앉아있을께요,편히 일보세요~^^


시간이 지나 열람을 하러 갑니다.열람신청서 작성후 해당 경매계장한테 슬금슬금 갑니다.

신분즘 검토후....."들어오세요~자리가 없으니깐 서서 열람하랍니다.

가면서도 생각 합니다. "없진 않겠지?...설마...."
서류 한뭉탱이가 철끈에 묶여있습니다.


먼저 채권자 서류를 넘깁니다.
무상각서가 않보 입니다..계속 넘깁니다...없습니다...진짜 없습니다.. / 이마에 땀이 줄줄줄...

아 이런....ㅆㅂ...

서류 끝까지 넘기자 제일 마지막에 있습니다. 

미소가 살짝~^^

역시 이래서 열람의 짜릿함이 더더욱 큽니다.

알면서도 계장에게 예기를 합니다

왜 이게 없죠? 이상하네...이거 큰일인데...

아~제일 마지막에 있네~~!!

아니 이게 왜 여기있나요? 하면서... 
채권 서류관련 제일뒷쪽에 정리까지 해주는 서비스를 해줍니다~

사실은 철끈을 풀어야 복사가 편하기에...ㅋㅋ
본인의 서비스 에 고마운건지...복사비는 무료로 해주더군요~ㅎㅎ

원래는 정부 수입인지? 구매후 제출해야됩니다.

이제 여유를 가지고 열람합니다.


기록을 보면 전체적인 흐림이 쫙~나옵니다.
송달이 너무너무 안됩니다.
계속 검토합니다.채무자 엄마 가족관계 까지 첨부되어있습니다. 
왜 첨부됐는지 아시쥬?
다 나옵니다 / 누가 형이고 / 누가 동생이고 / 누가 엄마고 / 누가 배우자 인지
추정을 합니다. 인도받는데 어려움이 있을듯 싶습니다.


"내가 어제 현관을 바라보고 대화했던 아줌마가 이 아줌마겠구나...추측을 합니다"

깊은 고민을 할필요가 없습니다.다만 시간이 걸릴뿐인지...

"어찌됬건 모두 인도명령 대상자 입니다."

시간이 왜 오해 걸리는지...

도대체 어떠한 절차로 진행되는지 궁금해서...물론 책에는 나와있지만...

아무것도 아닌내용이... 본인은 너무 궁금해서 입찰.낙찰 받은것도 없잔이 있습니다

자~다시 내용에 집중하면서...

본인은 기록 열람시 비밀무기 를 챙겼왔으니...

온김에 다시 김해를 가서 점유자 를 낙찰전 과 다른 마음으로 면담을 하고 가야겠쥬? 

미리 준비해온 서류를 가지고~!

본인은 A타입 입니다. 무조건 먼저 찾아가서 만나봅니다.

특히 낙찰당일에는 무조건 찾아가서 만나야 합니다.그래야 한번이라도 와야할 상황을 줄일수 있습니다.

이젠 해당 주소지 인 김해를 다시 가야합니다.창원,김해 왔다갔다 이게 장난이 아닙니다......

시외버스 시간이 맞질 않으면 시간을 버려야 하는....ㅡ.ㅡ; 잘못하다간 하루 더 있어야 하거든요..

개구쟁이 아들도 보고싶고,

갓난장이 딸도 보고싶고,

사랑해야만하는 와이프도 보고싶을거 같고...ㅋㅋ

어찌됬건 김해로 출발합니다~! 가즈아~!

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그런데 말입니다....배가 고픈게....

저녁을 먹을 시간이군요? 코가 막혀 맛있는게 맛있지가 않지만...T.T;

지인이 놀러와서

뜨근한 순대국에 밥말아서+아삭한 깍두기에+소쥬한잔 하기로 했습니다~^^

어때요 내용이 점점 잼있쥬?

다음에는 댓글에 따라서.........? 3부를 작성하겠습니다.

학원에는 고수분들이 많아 댓글이 영 시원치 않네요...ㅡ.ㅡ;

위 내용은 사례에 불과할 뿐 입니다

낙찰가,수익,대출 이런 내용보다는 진행절차에 집중해주세요~!

전에도 언급했지만..

내용중 모르는 부분은 카페에서 찾아서 공부를해야 사례를 이해할수 있으며
이해를 해야 향후 입찰할 물건 분석시 더욱더 효과적일겁니다.

학원에는 고수분들이 많아 본인이 작성한 내용들은 다 아시겠지만...ㅎㅎ

좀 싱겁긴하죠? 내공을 많이 쌓아서 양질의 내용 공유에 신경쓰겠습니다.

단 아직 초보 수준이라 내공을 많이 쌓으려면 시간이 조금 걸립니다~이해해주세요~^^

그래도 입문하시는 분들에게는 분명히 좋은 학습자료가 될거라 생각합니다.

역시~ 신경써는 매력있쥬? ㅋㅋ


모두 맛저녁요~^^

--- 호평 도서관에서 작성중 ---

[월야(月惹)]

와~~~신경써님 완전 대단하세요
나눔까지 신경써주시네요 감사해요^^

[군니찌]

신경써님 이렇개 필력이 좋은줄 몰랐네요

[다람쥐22]

신경써님~감동하며 읽고 갑니다!
감사합니다 ~

[토끼공주]

잘 읽고갑니다.! ^^