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▶ 감정평가 받고 상속세 신고해야 절세.... |
상속물건 양도시 절세할 수 있는 방안
상속받은 부동산도 시간이 흘러 언젠가는 팔게 된다.. 이 경우 적용되는 세법은 일반적인 부동산과 상당부분 다르게 적용된다. 우선 취득가액을 얼마로 볼 것인지, 언제 취득한 것으로 보아 세율 및 장기보유특별공제를 적용할지에 따 라 양도소득세액에 큰 영향을 미치는 것이다... 뿐만 아니라 일반적인 부동산에 대해 적용되는 세액감면규정이나 중 과규정에 있어서도 차이가 있다. 미래에 파는 시점까지 생각하여 절세팁을 챙겨보기로 하자.
□ 감정평가하여 상속세 신고시 절세효과
상속세는 상속공제 (배우자공제 최소 5억원, 일괄공제 5억원)로 인해 상속재산가액이 최소 5억 또는 10억이 넘어야 내는 세금이다. 상속세가 나오지 않을 정도라면 통상 신고조차 하지 않는 것이 보통인데, 조금 번거롭더라도 신고를 해야 하는 이유가 있다. 상속세 신고만으로도 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다.
예를 들어 상속당시 시세 10억짜리(기준시가 평가액은 5억) 상가를 금번에 14억에 판다고 가정해보자. 만일 상속당 시 감정평가법인 두 곳에서 시세대로 감정평가 받아 상속세를 신고했다면 이 가액을 취득가액으로 인정받아 양도차 익이 4억(14억-10억)인 반면, 상속세를 신고하지 않거나 기준시가로 신고했다면 양도차익은 무려 9억(14억-5억)이 나 된다. 따라서 아파트처럼 시세가 드러나는 경우에는 감정평가를 받지 않고도 시가를 인정받기가 수월하나 상가나 토지 등은 적극적으로 시가임을 입증하는 노력이 필요하다.
□ 단기양도 중과 열외
상속받은 자산을 얼마 지나지 않아 팔아야 하는 상황이 있을 수 있다... 일반적인 부동산은 보유기간이 1년 미만이면 양도차익의 50%, 2년 미만이면 양도차익의 40%로 세금을 매기지만, 상속받은 부동산은 피상속인이 취득한 시점부 터 보유기간을 기산하므로 단기양도로 중과세 되는 일은 거의 없다. 그런데 장기보유특별공제(보유기간이 3년 이상 인 부동산을 파는 경우 양도차익의 30%, 과세대상 1세대1주택의 경우 양도차익의 80% 범위 내에서 일정액을 공제) 를 적용함에 있어서는 상속개시일로부터 보유기간을 기산함에 주의하여야 한다. 따라서... 선친이 30년 전에 사두신 임야를 상속 받은 지 1년 만에 파는 경우 기본세율(9%~36%)을 적용하되, 장기보유특별공제는 아예 적용받을 수 없 는 것이다. 한편 반년 안에 판다면 상속재산가액이 이 매매가액으로 평가되어 양도가액과 취득가액이 같아져서 양도 소득세는 '0'이 될 것이다.
□ 비사업용농지 등을 상속받아 팔 때도 중과배제
본래 비사업용토지는 양도차익의 60%를 세금으로 내야 하는데... 농지ㆍ목장용지 및 임야는 상속받은 날로부터 5년 이내에만 팔면 피상속인의 보유기간동안 사업용여부의 판정에 불구하고 이를 사업용토지로 본다. 이미 5년이 경과했 어도 2009년 말까지만 팔면 사업용토지로 보니 기왕에 팔 거라면 그 안에 팔아야 한다. 파는 시기에 따라 세금의 차이 가 얼마나 나는지 예를 들어보면 30년 전에 상속당시 공시지가가 2억인 농지를 금번에 20억에 팔 때(상속인은 도시에 서 직장 다님) 2009년 이전에 팔면 4억4000만원의 세금을 내야 하지만... 2010년 이후에 팔면 10억8000만원이라는 두 배가 넘는 세금을 내야 한다. 단순히 하루사이로 어마어마한 세액차이가 나므로 억울한 세금을 내는일이 없도록 미리 미리 준비해야겠다.
□ 1억 벌어주는 농지, 공동상속으로 절세효과 배가
본래 8년 이상 재촌하면서 자경한 농지를 팔면 1억원의 범위내에서 양도소득세를 감면받을 수 있다. 그런데 상속받은 자녀가 팔면 감면혜택이 사라지는 것은 아닐까? 법에서는 상속받은 날로부터 3년 이내에만 팔면 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보아 1억을 감면해주고 있으며 이미 3년이 경과했다면.. 2008년 말까지는 팔 아야 감면받도록 하고 있다. 세금폭탄을 피할 수 있는 시간이 반년도 남지 않았으니 서둘러 팔아야 할 것이다. 한편 양 도소득세는 양도자별로 과세되므로 규모가 큰 농지라면 공동상속을 받아 감면혜택을 알차게 받을 수 있다.. 예를 들어 장자 1인이 단독상속 받아 총 5억의 세금 중 1억 감면받고 4억을 내야 하는 상황이라면 5남매가 법정지분대로 공동상 속 받았다면 1인당 1억씩 세금을 감면받아 낼 세금이 아예 없게 되는 것이다.
□ 상속주택 비과세 받고 중과세 피하기
양도일 현재 주택이 한 채만 있는 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주(서울, 과천 및 분당 외 5대 신도시에 한함)하면 양도소득세가 비과세될 수 있다. 한편 주택을 두 채 이상 소유한 자가 주택을 팔 때에는 양도차익의 50%(2주택) 및 60% (3주택 이상)를 세금으로 내야 하지만 상속주택은 특례를 두어 세금을 줄이는 방법이 있다.
다음의 상황별로 상속주택의 절세방법을 살펴보기로 한다.
① 동거봉양시 피상속인의 보유 및 거주기간 통산 : 무주택자인 자녀세대가 1주택자인 부모세대를 동거봉양하다가 당 해 주택을 상속받은 경우에는 당장 팔더라도 이미 보유 및 거주요건을 갖추어 비과세될 수 있다.
② 상속주택과 일반주택 한 채씩 있다면 비과세 가능 : 일반주택을 팔 때에는 상속주택은 없는 것으로 본다. 따라서 일 반주택이 보유 및 거주요건을 갖춘다면 세금 없이 팔 수 있다. 다만, 상속개시 당시 동일세대원으로부터 상속받은 주택 이라면 본래부터 2주택자인 것으로 보아 비과세를 해주지 않는다는 점에 주의하여야 한다.
③ 다주택자라면 상속주택을 5년 내에 처분 : 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정에 불구하고 상속 받은지 5년이 안 된 상속주택은 특별히 기본세율(9%~36%)로 과세한다. 따라서 기왕에 팔 생각이라면 이 기간 내에 팔아야 한다.
부모님으로부터 물려받은 소중한 재산을 온전히 지키기 위해서는 현재 상속받은 부동산에 대해 적용되는 세법상의 특 례규정을 잘 알아두고, 각자의 상황에 맞는 세무컨설팅을 받은 후 실행에 옮겨야 한다.
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