학군 개편에 따른 변화분석(펌)

부뱅에서 퍼온 글입니다..^^*   많은 신문기사와 전문가 분들이 학군 개편에 따른 변화에 대해 분석을 했습니다. 하지만,실제 영향을 받는 지역과 아파트에 대한 구체적인 언급들이 없어, 저 나름대로의 수요자들은 학군 개편에 따라 어디로 접근하는 것이 유리한지에 대해 생각 해보았습니다. 1. 학군 개편 방향 '서울시 후기 일반계 고교 학교 선택권 확대 방안' 보고서에 따르면 2010학년도부터 서울지역 후기 일반계 고교 추첨 배정제도가 전면 개편되면 중학교 3학년생들은 자신이 진학을 희망하는 일반계 고교에 지원한 후 추첨 배정받는 선지원 후추첨 방식 전환됩니다. 각 단계별 내용은 아래와 같습니다. 제1단계 <서울시 단일학군>에서 학교당 총정원의 30%를 선지원 후추첨으로 배정합니다. 제2단계 <일반학군(현행)>에서 40%를 선지원 후추첨으로 배정합니다. 1단계에서 탈락한 학생은 2단계 일반학군 추첨으로 넘어갑니다. 제3단계 <통합학군>에서 30%를 근거리 추첨 배정합니다. 교육청은 인근 학군 2~3개를 묶은 통합학군 안에서 교통편 등을 고려해 추첨 배정합니다. 2. 수혜 예상지역 (요약) 학군 개편에 따라, 강북학생 11% 정도가 강남 8학군으로 이동할 수 있다고 예상됩니다. 학군 개편이전 부터 강남학군으로 학교를 배정 받는 지역은 동작구 사당동, 흑석동과 상도동 일부 지역입니다. 따라서, 이들 지역은 앞으로 더 좋은 학교를 보내기 위한 매매 수요와 치마바람이 본격적으로 예상됩니다. 또한, 강남학군에 버금가는 지역인 양천구의 인접지역인 3학군 (영등포구, 구로구, 금천구)중 영등포구의 수혜가 예상됩니다. 영등포구의 경우 목동의 영향권에 따라 아파트 값이 정해지는데 이번 학군개편을 통해 목동의 직접적인 영향권인 당산동과 문래동이 그 수혜지역으로 예측됩니다. 아울러, 강남학군에 버금가는 지역인 9학군 (송파, 강동)지역 또한 이번 발표를 통해서, 8학군 지역으로 학교를 갈 수 있게 되었습니다. 현재 9학군 지역인 송파구는 잠실 재건축을 통해 3단지와 4단지 구역에 명문 학원들이 위치하기 시작했으며, 강동구의 경우는 전통적으로 고덕/명일/암사동 지역이 풍부한 학교와 배후 학원이 갖추어져 있어 강남구 다음으로 명문 학군인데, 이들 지역은 초, 중학교까지는 강남에 버금가는 학군과 인프라로 교육을 시키고, 고등학교는 전세를 통한 강남구 유입이 예상됩니다. 더욱이, 강남구에 유입되는 다른지역 학생들중에서 가장 강남 학생들과 경쟁이 될 것으로 사료되어, 부작용등이 없으리라 생각됩니다. 강남지역의 경우, 앞으로 대치동, 도곡동, 역삼동 및 서초구 주요지역의 전세값이 상승될 것으로 예측되고 있습니다. 매매가 변동이 아닌 전세가 상승으로 예견되기 때문에, 강남권(강남구 및 서초구)의 경우, 학군이 좋은 새아파트 지역(도곡동, 역삼동, 청담동, 장기적으로 반포주공)의 전세값 강세가 더욱더 해질 것으로 사료됩니다. 3. 수혜지역 (지역, 단지별 상세 분석) 3.1 동작구 사당동 과거부터 사당동은 강남권과 가까워, 강남지역의 대체 수요지로써 그 가치가 있었습니다. 올초에 이미, 학군 개편이 예견되어 왔기에, 사당동 일대 새아파트 위주로 매매가가 급상승했는데 이 지역의 대표 아파트는 사당동 래미안, 롯데 낙천대, 롯데 낙천대 2차가 있으며, 오래된 아파트 로는 대림, 우성, 신동아등이 있습니다. 이들 지역은 아직 학원 인프라는 반포 및 방배동 지역을 이용하고 있으며, 초등학교 및 중학교가 인근에 있어, 자녀들을 중학교까지 보내고, 이미 강남권 (세화고, 경문고, 동덕여고, 서문여고)로 진학시킬 수 있는 입지에 해당되어, 시세가 어느정도 상승했다고 사료됩니다. 사당동 지역의 새아파트(래미안, 롯데)와 헌아파트(우성, 극동등)은 자녀가 이미 중학생인 실수요자들의 경우에 추천을 드립니다. 3.2 동작구 흑석동 흑석동의 경우, 아직까지 아파트 단지가 명수대 현대, 한강 현대 및 명수대 한양의 3 개 단지이며, 대부분의 지역이 재개발 사업으로 변화가 예상됩니다. 이들 지역은 아직까지 학원이나, 학군 수요가 없는 상태이며, 올초 상승한 이유는 학군이 아닌, 뉴타운 지정과 촉진지구 지정, 한강 조망권, 9호선 개통 및 리모델링의 호재로 인한 것입니다. 만일 흑석동이 뉴타운 사업과 9호선 개통이 되는 경우, 반포지역(세화고) 까지 지하철 역으로는 2정거장 (약 10분이내)와 다양한 버스노선이 있고, 노량진 지역의 학원가 까지 지하철 2정거장과 다양한 버스노선을 이용할 수 있어, 앞으로의 학군 통합 수혜지역중 사당동 이상이될 것으로 예상 됩니다. 따라서, 아직까지 자녀가 초등학교 3학년 이하인 경우, 흑석 뉴타운 지분에 투자하여, 완료되는 시점에는 충분한 시세차익을 볼것으로 예상됩니다. 더욱이, 사당동에 비교하여, 뉴타운 사업을 통해 특목고와 학교가 확충될 예정이며, 지구내 중앙대 부속 사립초등학교가 위치하여, 초등학교 부터 차별화 될 것이고, 뉴타운 사업을 통해 학원가가 형성될 것으로 예상됩니다. 따라서, 여유금액으로 투자하실 분이며, 아직 자녀가 어려 시간이 있는 분의 경우, 자녀의 교육과 투자이익, 두마리 토끼를 잡는 지역으로 강력 추천해 드립니다. 3.3 동작구 상도동과 본동 상도동 지역은 노량진과 인접한 지역부터 흑석동과 인접한 곳, 사당동과 인접한 지역으로 나눌수 있는데, 학군통합의 수혜지역은 관악대로를 기준으로 하여 강남쪽에 인접한 곳(사당동과 흑석동 인접지역)에 수혜가 있을 것으로 예상됩니다. 이미 이 지역은 숭실대 입구를 중심으로 한 삼성 래미안 3차가 동작구 랜드마크로써 동작구 시세를 좌우하고 있습니다. 상도동과 본동의 경우, 흑석동과 같이 아직까지 학군 개편에 따른 시세상승이 없었던 지역이며, 이 지역은 한강조망, 현충원 공원화, 흑석뉴타운 수혜, 9호선 개통, 본동지역 개발 및 오페라 하우스에 따른 수혜로 인한 시세상승이 었습니다. 현재 본동 및 상도동 래미안의 경우, 강남초등학교 (각종 시범학교이자 학교내 수영장이 있음)는 동작구내 대부분 학부모들이 중앙대 부속 사립초등학교와 더불어 강력하게 선호하는 학교가 있으며, 중대 부속 사립초등학교도 인접해 있으며, 흑석 뉴타운에 따른 뉴타운과의 연결도로 추가확장이 예상되기에, 흑석동이 누릴 것으로 예상되는 특목고와 9호선 및 7호선을 통한 서초구권 고등학교 (세화고, 경문고, 서문여고, 동덕여고, 상문고, 서울고) 통학이 예견됩니다. 학원의 경우, 인근 노량진 학원가가 인접해 있으며, 한진 및 신원아파트의 사업추진과 학군으로 인한 이전 수요들로 인해 학원가와 초등학교 확충이 예상됩니다. 강남권, 여의도, 도심지 및 구로 디지털단지에 직장이 있으면서, 실거주를 동반한 투자자, 이미 자녀가 초등학교 2학년 이상인 경우에는 상도동 래미안과 본동 래미안등의 기존 아파트를 강력 추천합니다. 3.4 영등포구 문래동 및 당산동 영등포구의 대표지역은 여의도이지만, 최근들어, 대형 공장의 이전과 재건축에 따른 새로운 아파트 타운이 형성되고 있습니다. 이들 아파트로는 당산동 삼성 래미안, 문래동 자이와 현대 홈타운이 있는데, 당산동과 문래동 인근에는 초,중학교가 이미 위치하고 있습니다. 또한, 이들 아파트는 목동의 낡은 아파트와는 차별화된 새아파트와 신평면을 무기로 목동의 수요를 상당부분 보충하고 있습니다. 이들 지역은 목동 거주자들의 이주로 인해, 학원은 셔틀을 통해 목동에 있는 인프라를 사용하고 있습니다. (통학시간 약 20분) 따라서, 당산동과 문래동에 학원가가 형성이 되어 있지 않은 단점을 어느정도 해결하고 있으며, 초등학교와 중학교가 이미 있어 학군 개편에 따른 양천구로 고등학교를 진학하게되면, 그 수혜가 상당할 것으로 예상됩니다. 당산동 삼성래미안 4차의 경우 9호선 개통과 조경등이 잘되어 있어, 높은 용적율에도 불구하고 시세가 계속적으로 상승될 것으로 예상되며, 문래동 자이와 현대 홈타운의 경우, 홈플러스, 문래역 초역세권, 영등포 지역 개발 수혜를 직접적으로 받고, 인근 문래공원 이용이 편리하여 매년 지속적으로 상승될 것으로 예상됩니다. 하지만, 자이의 경우 홈타운과 달리 초등학교] 이용을 위해서는 대로를 건너야 하는 단점이 있지만, 홈타운 및 래미안에 비해 낮은 건폐율을 가지고 있어, 넓은 동간격으로 단지내가 쾌적한 장점이 있습니다. 이들 당산동과 문래동 지역은 학군에 상관없이 목동아파트 값 상승에 따른 대체수요와 자체적인 인프라, 9호선 개통예정의 호재로 인해 상당부분 상승했습니다. 강서, 여의도, 시청, 구로쪽에 직장이 있고, 초등학교 3학년이상 자녀들이 있는 실수요자 들은 문래동과 당산동 지역 아파트(래미안,자이,현대,어울림)등을 추천합니다. 3.5 강동구 명일/암사/고덕/상일 지역 강동구 명일/암사/고덕/상일 지역의 경우, 아파트가 대부분 재건축 대상이거나, 추진중, 추진하려 하는 아파트들로써, 녹지공간이 풍부하고, 단지내에 학교가 없는 아파트 단지를 찾기가 어려운 곳입니다. 더욱이, 이들 학교들은 모두 도보로 통학이 가능하다는 특징이 있으며, 고덕역을 중심 으로한 학원가들도 갖춰진 곳으로 강남학군에 버금가는 9학군(송파, 강동)내에서도 둘째가라면 서러운 지역입니다. 또한, 특목고에 해당하는 한영외국어 고등학교가 지구내 위치하고 있습니다. 이번 학군 개편에 따라, 강동지역은 강남구 (휘문, 경기, 단대부고)로 통학이 가능하게 되었지만, 실질적인 통학여부는 거리로 인해 많지는 않을 것으로 예상되며, 대신 송파구의 새로운 학원 형성지역인 잠실 3단지, 4단지쪽으로 통학은 예상됩니다. 하지만, 이 것또한 단기적으로는 송파구 잠실지역 학군과 강동구 명일/암사/고덕/상일 지역 학군이 비슷하거나, 더 우위에 있는 상황에서는 크지는 않을 것으로 예상됩니다. 대신, 일정부분 초등학교와 중학교를 해당지역에서 졸업한후, 전세를 통한 강남구 유입이 예상되며, 이를 통한 강남구 전세 수요에 상당부분을 강동구 지역에서 채워질 것으로 예상됩니다. 이러한 이유로는 강동구 지역의 경우 이미 학군과 학원 인프라가 경쟁력있게 갖추어져 있기에, 실제 강남권으로 진학시 강동구 학생들은 강남구 학생들과도 경쟁이 될 수 있으리라 예상됩니다. 따라서, 강동구 지역은 단기적으로 이동을 할 것으로는 예상되지 않으며, 실거주 및 재건축 투자 등을 노리는 수요자들은 이들 지역으로 접근하시는 것이 좋아 보입니다. 결론은 고덕/명일/암사/상일지역은 앞으로 대단위 재건축, 쾌적한 환경 및 낮은 용적율, 지하철 8호선 연장 확정과 9호선 연장가능성등의 호재가 있어, 학군보다는 이들 호재를 노리고 접근하시는 것이 권장됩니다. 3.6 강남구 도곡동, 역삼동, 청담동, 서초구 반포지구 강남구의 경우 이미 대치동일대를 중심으로 방학때는 지방에서 올라오거나, 강북지역에서 유학을 보내는 학생들을 위한 단기임대가 활성화 되어 있습니다. 또한, 형편이 넉넉한 경우 도곡동 렉슬, 역삼동 개나리 래미안, 개나리 푸르지오, 역삼 아이파크, 역삼 푸르지오, 역삼 래미안, 역삼 e편한세상을 중심으로 소형아파트 전세가 활성화 되어 있습니다. 이들 지역은 두말하면 잔소리 일 만큼 대치동 학원가 이용이 편리하며, 학군 또한 강남지역에서 도 우수한 지역으로 평가되고 있습니다. 물론, 개포동, 일원본동 지역의 오래된 아파트의 전세수요또한 많은데, 아무래도 새아파트 위주의 전세 수요로 인해 전세금은 도곡동과 역삼동 일대가 높게 형성되어 있습니다. 따라서, 학군 개편에 따라 3-4년후 부터는 이들 지역의 전세값 급상승이 예상되며, 현재 새아파트 입주를 남겨놓은 청담동 일대와 학군 개편 시작시점에 새아파트로 입주하는 반포주공 래미안 및 자이의 소형평형 전세값이 급상승 할 것으로 예상됩니다. 결론적으로 자본금이 부족한 실수요자중 학군을 포함한 강남지역 인프라 이용을 위해 강남권으로 접근하실분들은 학군 개편이 될 3년이전, 앞으로 2년정도 있다가 이들 지역위주로 아파트를 매수하시면 전세값으로 부족한 자기자금을 보충하기가 용이할 것으로 사료되며, 자기자금이 넉넉한 투자자의 경우, 월세값이 급상승 할 것으로 사료되어, 매수할 가치 또한 있다고 사료됩니다. 4. 마치며 부동산 경기 불황에도 방학 이사철만 되면 시세가 상승하는 아파트는 명문 학군이나, 학원가 밀집지역에 있는 것들입니다. 현재 우리나라는 공교육이 아직 부실하여, 이를 보완할 학원가가 잘 갖추어진 곳이 부동산에서도 최고로 치고 있습니다. 2008학년도 대학입시부터 학교생활기록부 교과평가가 절대평가에서 상대평가로 바뀌지만, 학생들은 여전히 내신성적인 불리한 강남지역을 선호하고 있습니다. 이는 학생들이 교육부가 도입한 내신위주의 대학입시가 유명무실함을 보여주고 있는 것이고, 내신 반영비율에 대한 체감 수위가 낮으며, 비슷한 학생들 사이에서 점수격차는 수능이나 논술등으로 충분히 만회할 수 있다는 점, 더욱이, 강남 지역이 공교육 및 사교육 모두 강북 지역에 비해 월등해 불리한 내신을 만회하고도 남는다는 학부모들이 믿음이 있기 때문입니다. 아파트를 살 때 '학군과 학원만 잘 갖추어진 곳만 골라도 된다'라는 말이 있을 정도로 교육여건은 집의 선택에 있어서 중요한 요소입니다. 저의 부족한 사견이지만,지금 이들 지역이 조금 더 비싸다고 주저하시지 마시고, 단기급등에 따른 조정기를 틈타서 제가 추천드린 지역을 택하신다면 좋은 결과가 있지 않을까 사료됩니다. 여러분 모두 건강하시고, 부자되세요. 닥터아파트 권성우님글입니다.