1. 입찰보증금은 경매당일날 경매법정에서 입찰신청서와 함께 제출합니다.
2. 경매신청인의 위임장과 인감증명을 첨부해서 입찰신청해야 합니다.
3. 낙찰받게되면 보름정도후에 낙찰잔금을 납부하라는 통지서가 옵니다.
그러면 통지서 받고 법원에가서 납부하면 그날부터 그집은 귀하의 소유가 되는것입니다.
낙찰잔금 납부하고 한달이내에 취득세 납부하고 소유권이전등기하면 되는것입니다.
▣ 부동산 경매입찰 절차
부동산경매방법중 통상 행하여지고있는 기일입찰에 관하여 살펴보면 다음과 같습니다
첫째, 기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 하게되고 기일입찰의 입찰 장소(경매법정)에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비가 갖추어져 있습니다. 최저매각가격의 10%인 입찰보증금과 도장 신분증만 가지고 해당법원 입찰법정에 가면 입찰표등 관련용지는 그곳에 모두 준비되어 있습니다.
▪ 입찰자는 입찰표에 ①사건번호와 부동산의 표시, ②입찰자의 이름과 주소, ③대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소, ④입찰가격을 적어야 하고, 법인인 입찰자는 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하며, 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하고, 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 하며, 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없습니다
▪ 입찰자는 특별매각조건으로 달리 정한 경우를 제외하고, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 매수신청보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 하며.(현금 또는 가능하면 수표한장으로 제출)
매수신청보증금은 ①금전, ②은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것으로 제출하여야한다.
(민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조, 제64조).
▪ 집행관이 입찰을 최고 하는 때에는 입찰마감시간과 개찰시각을 고지하는바, 입찰표는 입찰마감시간 이내에 제출하여야 합니다(민사집행규칙 제65조 제1항).
▪ 최고가매수신고인의 결정에 있어서 최고가매수신고(똑같은 최고금액)를 한 사람이 둘이상인 때에는,
집행관은 그 자리에서 바로 그 사람들에게 다시입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정하게 되는데,
이 경우 그 입찰자들은 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰할 수 없으며,
그들 모두가 입찰에 응하지 아니하거나(전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로 입찰할 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다.) 두 사람 이상이 다시 최고의 가격(똑같은 최고금액)으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정하게 됩니다.
▪ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인들은 매각기일종결의 고지에 따라 매각은 종료됨과 동시에 그 자리에서 즉시 매수신청보증금을 돌려받게 됩니다.
둘째, ▪ 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정해지게 되는데 매각결정기일에 매각허가결정을 선고하게 되고 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지를 합니다. 그러면 매수인은 대금지급 통지서를 받으면 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하고 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안으로 정해지게 됩니다.
▪ 매수신청보증금으로 금전이 제공된 경우에는 그 금전은 매각대금에 포함되게 됩니다.
▪ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로 차순위매수신청은 해지되며, 즉시 매수신청보증금을 돌려 줄 것을 요구할 수 있습니다.
차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 하고 (다만, 민사집행법 제142조 제4항의 경우는 제외), 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 최고가신고매수인은 매수신청보증금을 돌려달라고 요구하지 못합니다.
▪ 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없을 경우에는 법원은 직권으로 재 매각을 명하게 되는데,
다만, 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지, 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율(연 2할 5푼)에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재 매각절차를 취소하여야 하고,
▪ 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았을 경우에는, 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매 목적물의 권리를 취득하며,
▪ 재 매각이 될 경우에 재매각 절차에서 전에 매각 허가받고 포기한 매수인은 다시 매수신청(입찰참가)을 할 수 없으며 매수신청보증금도 돌려받을 수 없습니다.(민사집행 제138조, 민사집행규칙 제75조).
셋째 ▪ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며 매각대금이 지급되면 법원사무관 등은 매각허가결정의 등본을 붙여
① 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기,
②매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기,
③제94조 및 제139조 제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 촉탁하게 되며, 이 등기에 드는 비용은 매수인이 부담하게 됩니다(민사집행법 제144조).
▪ 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청하면, 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원(권리)에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 할 수 없습니다.
넷째 ▪ 주의사항으로는 매각된 부동산이 주택일 경우에는, 그 주택에서 최선순위의 저당권이 설정된 날짜보다 먼저 주민등록 전입신고를 마치고 거주하고 있는 주택임차인이 있을 때에는, 그 주택의 임차인의 보증금을 매수인이 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제3항).