개포 재건축 가이드라인 8월 확정

[경호처장]

서울의 대표적인 저밀도 지구인 강남구 개포지구. 강남 재건축 시세의 방향계 역할을 하는 이들 지역 아파트들이 최근 약세를 보이고 있다.

올 초보다 7000만~8000만원이 내려 현재 개포주공 1단지 36㎡형이 6억8000만원, 42㎡형이 7억8000만원, 49㎡형은 9억5000만원 선에 나온다.

인근 개포공인 최영화 대표는“문의는 꾸준하지만 실제 거래로는 이어지지 않고 있다”며 “부동산시장 침체가 지속되고 개포지구 지구단위계획 결정고시가 늦어지면서 실망매물이 나와 가격이 다소 내렸다”다고 말했다.

강남구 개포지구 32개 단지(2만8704가구)는 재건축 후 3만8890가구(3만5651~4만2128가구)로 늘어나 강남구에서 규모가 큰 재건축단지 중 하나이며 강남구에 마지막 남은 저밀도지구다.

개포지구는 제2종 주거지역으로 그동안 지구단위계획상 용적률이 200%로 묶여 사업성이 떨어져 재건축 사업 추진이 중단됐었다.

하지만 강남구청에서 현재 용적률 250%까지 올리는 지구단위계획 변경안을 마련했고 이와 별로도 마련했던 개포지구 32개 단지 통합 가이드라인 초안에서도 용적률 240%로 재건축하겠다고 발표하면서 사업 추진의 가속도가 붙기 시작했다.

2종 주거지역의 저층은 지난해 정부의 법정상한 허용에 따라 250%까지 용적률을 높일 수 있지만 일조권 등 건축기준을 따르면 실제로는 240%까지 가능하다. 바람길 등 공지를 확보하고 2종 지역의 층수 제한(평균 16층)을 완화받기 위해 사업부지의 10%를 기부채납(공공시설 용지로 무상 제공)해야 한다.

현재 용적률이 80~90%여서 재건축으로 지상 건축 연면적을 1.3~1.6배 늘릴 수 있는 것이다. 지금보다 늘어나는 연면적은 조합원 주택 크기 확대와 임대주택에 쓰고, 남은 주택은 일반에 분양한다.

특히 강남구가 이번에 마련한 개포지구 가이드라인에 따라 종전 기준으로 재건축할 경우 2만8704가구에서 3만8890가구로 늘어날 예정이다. 또 도로 면적은 65만339㎡(도로율 16.5%)에서 71만6312㎡(18.3%)로, 공원과 녹지도 현재 44만445㎡(11.2%)에서 58만8514㎡(15.0%)로 각각 확대되는 것으로 계획돼 있다.

가이드라인이 결정된 뒤 단지별로 재건축 계획을 세워 사업을 추진한다. 주공 2~4단지는 구청에서 재건축 계획을 세우고 개포시영•주공1단지•일원현대는 직접 정비계획을 마련한다. 이들 단지의 사업은 이르면 하반기부터 본궤도에 오른다.

서울시와 조율에 시간 걸려

강남 개포지구 지구단위계획 결정고시와 가이드라인 승인은 8월경으로 예상된다.

강남구청에선 당초 6월 말로 계획을 잡았지만 서울시 소위원회 심의 과정서 수정 사항이 많은데다 지방선거, 서울시와의 의견 조율 등 때문에 늦어지고 있다.

개포지구에서도 가장 주목받는 곳은 개포주공1단지다. 개포주공1단지는 지상 5층 124개동 5040가구로 구성돼 있다. 이 단지는 2003년 10월 조합설립인가를 받아 개포지구 내 재건축단지 중 사업속도가 가장 빠르다. 지난해 8월 도시 및 주거환경정비법 시행령이 개정되면서 조합원 지위양도가 가능해졌다.

양재천과 대모산으로 둘러싸인 개포지구는 지하철 분당선 구룡역이 도보로 5분 거리며 3호선 도곡역이 걸어서 8분 거리인 역세권이다. 개원초, 개원중, 개포중, 개포고, 중동고 등의 교육시설이 있다. 롯데백화점, 현대백화점, 하나로마트, 영동세브란스병원, 달터근린공원, 개포공원 등 편의시설도 인근에 있다.