◈ 얼어붙은 부동산, 5년 10년후를 생각하고 투자하자.. 오를곳,버틸곳,내릴곳은 정해져있다 투자는 정보력이다!

[부동산재테크1번지 자산관리팀]

하락할까? 다시 상승할까?

어떤시기든 주목해야할만한 가치가 있는 부동산은 언제나 있습니다.

그 중에도 5년 10년 장기적으로 상승할 부동산은 따로 있습니다!

부동산 시장은 현재 거래절벽의 긴 겨울잠에 빠져있습니다. 이럴때일수록 최소 5년 이후를 바라보면서 부동산 시장을 살피면 답은 정해져있습니다.

단기간 급등에 대한 피로감과 강력한 규제로 '폭락'을 기다리는 경우도 있지만, 진짜 폭락이 오는 시기는 아무도 집을 사려고 기다리지 않을때 일것입니다. 지금은 주택 가격이 내리면 매수하겠다는 대기수요가 많은 상태로 외부의 큰 충격이 없는 한 급격한 하락도, 급격한 상승도 오기 어려울것입니다.

2년 미만의 기간은 부동산시장에선 단기로 봅니다. 짧은 시간에 부동산에서 성과를 거두려는 조급함은 내려놔야합니다.

서울의 경우 단기적으로 가격이 오르락 내리락 할 수 있어도, 서울에 사는 사람들에게 다른대안(지역)은 거의 없습니다. 단기적인 흐름에 흔들릴 필요가 없습니다. 지금 준비해야 할 것은 조정장 이후 시장입니다. 현재 가격의 단기적 동향보다는 5년 10년 이후 미래가치가 성장할 가능성이 있는 부동산을 선택해야 합니다.

"최근 서울 금천구가 중랑구, 도봉구 등의 상승률을 앞질렀습니다. 금천구에 새 아파트들이 대거 들어서고, 중랑구와 도봉구 등에는 새로 입주한 곳이 거의 없기 때문입니다. 같은 지역 내에서라도 신축이냐 구축이냐에 따라 분화됩니다. 금천구라 해도 동반 상승한 것이 아니라 새아파트만 유독 상승했습니다.

2000년 이전에는 다세대나 단독주택에 사는 사람이 많았기 때문에 '아파트' 자체로도 상품에 만족했습니다. 그런데 2010년 이후에는 아파트에서 아파트로 이사하고, 구축 에서 신축으로 이동하고 있습니다. 아파트의 상품성이 입지 못지않게 중요성을 더해가고 있습니다. 잠실 지역도 최근 구축은 빠지고, 헬리오시티 같은 신축은 버티고 있습니다. 비단 서울이 아니더라도 교통이 편리한 역세권 신축은 가격이 올라갈 수 있습니다. 재개발아파트들의 상승이 이런시장상황을 보여줍니다. 예컨대 안양의 구도심에서도 재개발.재건축을 추진하는 곳은 눈여겨볼 만 합니다. 지금은 구도심이라서 상대적으로 가격이 낮지만, 올라갈 가능성이 있습니다. 그렇다고 구축은 사지말라는 것이 아입니다. '실거주로 10년 이상 거주할꺼야' 라는 경우에는 가격대비 실속 있는 선택일수 있습니다.

또한가지 과거 혐오시설이 선호 지역으로 바뀌는 곳도 프리미엄이 급상승합니다. 예컨대 군부대, 사창가, 술집, 발전소 등의 시설이 사라지는 곳입니다. 쉽게 말해 중고등 학생 자녀를 둔 부모가 꺼리는 요인이 없어지면 가치가 급상승합니다. 향후 서울 주요 사창가는 100% 사라질 곳입니다. 청량리, 천호, 영등포 등은 교통의 요지이기도 합니다.

'끝 지역'을 주의해야 합니다. 예컨대 서울은 언제든지 경기도 등 수도권에서 진입하려는 수요가 많다. 그런데 만일 평택,이천, 의정부 등에서 인구가 유출될 경우 새롭게 채우려는 수요인구가 얼마나 될까? 배후 수요자가 있느냐가 관건이다. 사람들이 비싼 서울 집값을 피해 신축에서 살기 위해 가는 지역이라면 그 신축들만 오를수 있습니다.

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