[낙찰 후기] - 창원 18-9049 / 진행내용 / 다같이 공부해봐요 / 5-1부

[신경써]

안녕하세요~매력 넘치는 신경썹 니다.

그간 잘지내셨는지요? 벌써 11월 입니다.올해도 이제는 얼마 안남았습니다.

수능 끝나고,캐롤 몇번 듣고,올해 수고했어~술한잔 기울이다 보면 19년 끝남과 동시에~

새해복 많이 받으세요~건강하세요~카톡&문자 전송하느라 바쁘겠쥬?

연말입니다.지금 부터라도 다가오는 새해에 실천할 아주 작은 목표라도 만들어서 하나씩

실천해서 스스로 성장하는 회원분들이 됬으면 하는 바램입니다.

물론 본인 또한 이제는 목표를 하나 만들어서 내년에는 그 하나에만 집중 해보려합니다.

아주 작은거 부터 시작할겁니다.

어렵지는 않습니다~다만 쉽지는 않겠쥬? 본인 재량입니다.

역시 머릿말이 깁니다...

더 길기 전에 마음을 가다듬고~! ㅋㅋ

한창 더울때~작성한 내용을 결과라는게 이제 서야 나오다 보니...이제서야 글을 작성하기 시작합니다.

7월에 작성했으니 시간이 꽤 오래 지나갔네요......

결과가 늦다 보니 글작성도 늦어집니다.

이놈의 절차.....밉습니다..미워요~!

그간 어떠한 일이 일어났는지? 글로 표현해 보겠습니다.

내용을 눈으로 보고 머리로 생각하면서 스스로 영상을 돌려보고,나라면 어떻할까? 
라는 생각을 스스로 해야 0.1 % 라도 성장가능성 이 높아질거라 사료됩니다.

초보는 성장해야 합니다.급하게 생각하면 안됩니다.처음부터 돈을보고 따라 가면 안됩니다

이런게 간접경험 입니다.

검토하시고 조금이라도 성장했으면 하는 바램이 가득 담긴 내용이니 끝까지 읽어보세요~^^

더워지기 시작할 쯤에 낙찰받은 물건이 찬바람불기 시작할때까지 해결이 안되니.......

내집 현관문을 내손으로 열고 들어 가질 못하니....

속이 타들어 가고 목이 바짝바짝 타들어 가는 신경썹 니다.

"알럽 맥쥬~!"

자~시작해보겠습니다.

4부 내용이 어디서 끝났나면요........

점유자와 의 합의 불발로 인한 내용증명 까지였군요~

대출,잔금,명도,수리,임대차 만 남았다고 기록이 되어있습니다.

기억 안나시는 분들 클릭~!

http://cafe.daum.net/annauction/S6tI/515

4부 내용 입니다

말이 안통하는 점유자와 합의 불발 끝에~~!

마지막으로 최고서 를 작성해서 한번 더 보냅니다. 당연히 안받겠죠... 

그래서 사진으로 전송까지 해주는 서비스를 해줍니다. 아주 친절한 낙찰자 입니다.

최고서 는 내용증명 과 비슷한 내용입니다.

언제까지 정리하세요~~!

이행이 안되면 경매방해,형사고발,부당이득,강제집행,보관비용,소유권 이전후 임대료 등등 청구 및 그에 따른 지연이자 까지 청구하며 추후 재산에 압류 까지 걸고 등등으로 압박을 합니다.

내용을 한번 볼까요? 역시....친절한 신경썹 니다.

별 내용은 없구요 책에서 나오는 내용 살짝만 메이크업 해주면 됩니다.

 

   

사실은 이런상황 을 만든것도 본인이 스스로 시작한건 사실입니다.

여러가지 상황을 접해보고 격어봐야 

나중에 큰 벽이 생겨도 스스로 넘어가던,부시고 가던,돌아가던,아예 가질않던 등등 상황을 

스스로 정리할수 있음은 확실합니다.

" 즉 경험은 수익과 직결될 가능성도 약간은 있다고 생각합니다.

느낌상 상대방이 원하는 이사비를 준다해도 약속이라는걸 지키지않을 가능성이 매우 높다는 

느낌적인 느낌이 들어었던건 사실입니다.

대부분 사건 기록상 허위로 기록,송달불능,폐문부재 등등이 많은 점유자라면 신뢰감이 떨어진다고 
유추는 할수 있거든요. 역시나 맞아 떨어졌습니다.

킬리만자로의 표범같은 예리한 신경썹 니다.

먹이를 찾아 떠돌아 다니는....!ㅋㅋ

자 이제는~

대금납부를,즉 잔금을 납부하기 위해서 돈을 준비합니다.

이렇게 글을 작성하니 돈이 많은 사람처럼 보이나요.....?

대출을 이용해서 잔금을 납부 합니다.

대출을 이용해서 잔금을 납부하는 이유에 대해서는 다들 아시쥬?

레버리지 라는 것을 이용하는 거죠~! 친절한 신경써와 간단하게 알아보시쥬~

레버리지

자산투자로 부터의 수익 증대를 위해 차입자본(부채)을 끌어다가 자산매입에 나서는 투자전략을 
총칭하는 말이다.(네이버 검색)

남의돈을 이용해서 하나의 자산을 만들고 향후,장래에 그 가치가 상승하면 매각함으로서 차익을 수익화 시키는 투자 방식중 일반적인 자산투자 관행입니다.

신경써가 경재용어 를 정확하진않아도 이해할만큼 글로서 표현할 정도가 된걸 보니...

투자자가 맞긴 맞는거 같네요.ㅎㅎㅎ

부동산 경매 대출은 경락자금 대출 이라는 상품으로 진행하면 됩니다.

경락자금 대출? 

그냥 부동산 경매 낙찰자한테 대출해주는 상품이라고 생각하면 됩니다.

대출은 당연히 은행에서 해줍니다.

담보(물건) 에 따라,담보 재공자(채무자)에 따라,지역에 따라,대출 금액,이자,등등이 다릅니다.

위에 언급한것처럼 대출은 은행에서 해주지만~

진행의 시작,즉 출발은 법원 경매입찰장 에 포진되어 있는 명함 나눠주는 이모님들~

(인천지방법원 에 가면 명함 경락자금 명합종합 세트를 받아올수 있으니 필요하신 분들은
한번 다녀오세요~)

대출 중개인으로 부터 시작되며

은행이 정해지면~

은행과 거래하고 있는 법무사 와 진행을 하게 되는 것이고~

최종적으로 담보물건의 등기부 등본에 근저당 설정이 되는 겁니다.

그후에 우리 임차인이 

월세 임차인 이면 당연이 후순위 임차인일 것이고

전세 임차인 이면 당연히 대출 말소조건이므로 선순위가 되겠쥬? (선대출 이런거 빼구요~)

학습 막~나옵니다...ㅋㅋ

말이 점점 새는군요....

다시 경락자금 대출의 진행 순서는...

대출 중개인 -> 은행 -> 법무사

걸려있는 업체가 두군데나 있네요.......

은행과 거래하는 법무사가 진행을 해줄수 밖에 없습니다.마음에 안든다고 바꿀수가 없어요

대출 금융기관을 바꿔야 합니다.다만 바꾼다고 해도 큰 차이는 없습니다.

그러나 이왕이면 그 지역 은행,법무사를 이용하는걸 권하고 싶습니다.

법무비는 적당한 선에서 조정을 부탁해도 됩니다.거의 해줍니다

또한 너무 과도하면 거래 하지 말고 은행을 다른곳으로 바꿔도 됩니다.

상황이 않좋으면 법무비가 비싸네 어쩌네 울며겨자먹기 식으로 자서 하는 경우도 있습니다.

시간이 촉박하거나,특히 문제가 많은 물건이라면 더더욱 심하다는 점 참고하세요~~!

본인은 처음에는 중개인과 시작했으나

두번째,세번째 물건은 중개인 없이 금융기관과 바로 직접 진행을 했습니다.

기관마다 약간의 차이는 있으니 유,불리를 검토후 진행하면 됩니다.

여기서 예기하는 유,불리는 한도,금리 등등 있지만...

KB시세에 적용되는 아파트는 큰 차이는 없는걸로 알고 있습니다.

사실 여기저기 많이 알아본적은 없구요....ㅎㅎ

본인같은 경우는 멀리있는 물건이다 보니 
자서를 우리집까지 찾아오는 서비스를 해주는 기관이 제일 좋더군요~^^

이번 물건은 

실투자금 

소액+월세 수익을 만들려면 일단 대출이 많이 나와야 합니다.

해서 임대사업자 대출로 진행을 합니다. 

자서는 김해까지 는 안가구요~강남역 인근에서 진행합니다.

진행은

낙찰가 90% / 3,6% / 3년 거치로 진행합니다.

대출할때 필요서류들 은,담보제공자(채무자) 마다 다를겁니다.

대략적으로 정리하자면....

소득증명

등본,초본

지방세 완납

인감증명서(본인발급)

인감도장

신분증 사본

아마 위 서류만 있으면 될겁니다.

공동입찰(공동명의)시에는 각각에 대해서 서류가 필요하기도 합니다.

소득증명의 경우는 

나의 소득을 증명하는 서류로서 소득세 관련내용이 있으면 됩니다만....

소득이 적을 경우에는

카드사용(신용,체크),건강보험 납입,두가지도 소득환산해서 참고자료로 보기도 합니다.

건강보험은 지역가입자라면 건강보험 관련 서류 발급하라도 하더군요~ㅎㅎ

결론적으로는 대출 금융기관에서는
이자상환 능력에 대해서 보는게 핵심이라고 보면 될겁니다.

대출 자서 까지 끝났으니 이제는 대출을 제외한 나머지 잔금을 준비하고

이 상황,사건 에서 제일 중요한 인도명령 을 준비합니다.

같이 공부하자는 차원에서 인도명령 에 대해서 알아보겠습니다.

인도명령

해당 부동산을 취득후 채무자로 부터 (점유하고 있는) 인도를 받기 위해 법원으로 부터 받아내는 
집행권을 말합니다.
즉 법원에 신청을 해야하고 법원에서 검토를 한후 인용(신청을 받아들이는지),과 기각(받아주지 않음) 결정이 나옵니다.인용 결정문이 권원입니다.

집행권원이 있어야 강제집행을 할수 있는 적법한 힘이라고 보면 됩니다.

대금납부(잔금) 후 6개월 이내에 신청을 해야 하는게 핵심입니다.

이래서 인도명령이 중요합니다.

다만 소유자겸 채무자에게는 특별한 이유 없으면 인도명령 신청후 5일 안에 인용이 되며
인용 결정문이 특별한 문제? 없으면 일주일 정도 쯤 본인은 받을수 있습니다.

참고로 본인만 받는다고 되는건 아닙니다.

인도명령 신청은 누구하나? 물론 낙찰자 가 하겠지만 위에 언급한 것처럼 낙찰자는 대출을 이용하고

대출을 진행해주는 금융기관과 거래하는 법무사가 잔금 납부와,취득관련 업무를 진행하기에 법무사가
낙찰자의 대리인으로 신청을 합니다. 

신청은 간단합나다. 
법원에 있는 양식에 해당물건지 주소,신청인,피신청인 인적 기록등등 간단하게 기록해서 제출하면됩니다.

대출자서후 법무사 통화할때~
인도명령 신청까지 해주세요~라고  잊어버리지 말고  필히 예기를 해야 되겠쥬?

"알아서 해주겠지 라는 생각은 
오늘부터 버리시길 바랍니다.

소유자 겸 채무자 또다른 점유자(임차인)가 있다면 각각 신청을 해야하는 부분이 핵심입니다.

본인이 낙찰 받은 물건은 소유자(채무자),점유하고 임차인이 있으니 각각 신청을 해야합니다만...

대출진행시 법무사와 통화해서 소유자에 대한 인도명령만 신청서 작성해서 신청해주고

임차인에 대한 인도명령은 본인이 신청서를 직접 작성해서 넘겨준다고 합니다.

그 이유는 사건 기록상 

대항력을 제 3자에게 주장할수 있는,즉 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 임차인으로 

기록이 되어 있습니다.

그러기에 본인은 피신청인 에 대해서 해당 경매사건에서 
낙찰자에게 대항력을 주장할수 없는 이유와,그에 대해서 소명할 자료를 첨부해서 
신청을 해야만 인용이 나올 가능성이 높습니다.

이 부분은 나중에 다시 다루겠습니다.
또한 카페에 자료가 많이 있으니 스스로 찾아서 검토 해보셔도 됩니다.

이미 본인은 낙찰받자 마자 경매계에 달려가 서류를 열람하고,복사 까지 했기에 첨부할 자료는 
이미 준비되어있기에 구구절절 인도명령서를 작성합니다.

사진이 있나 찾아보겠습니다. 잠시만요....어디에 있긴 있는데.......

참 친절한 신경썹니다~~^^

초보들은 간간히,중간중간 이미지 도 같이 봐줘야 이해가 아닌 납득이 가겠쥬?

[인도명령 첨부서류] 채권은행 임차인에 대한 무상 임차각서

그냥 핵심 내용만 간단하게 작성하면 됩니다.

구구절절 엄청난 스토리로 길게 작성후 .......

마스터 에는 훈남 변호사 님이 있습니다.

훈남 변호사 님 에게 검토를 받습니다. 훈남 변호사 님이~답을 줍니다

대항력이 있다 없다,대상이네 아니에 등등  판단 및 구구절절 너무 길게 작성할 필요는 없다고 합니다.

이렇게 작성을 하고 인도명령 신청서를
오전에 세대열람 한부 발급받아서 두가지를  법무사에게 토스 합니다.

매각허가 결정 후 세대열람시 전입신고한 사람들의 이름까지 나온다는 점 참고하세요~^^

법무사가 잔금납부 진행후 본인에게 매각완납 증명서를 보내줍니다.

각각에 대해서 소유자,임차인 인도명령 까지 신청 했습니다.

7/26일 대금납부 와 동시에 인도명령 신청후~~

이주일이 지났습니다......

결론은 어찌됬을까요.........?

                                       

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?

대략적인 내용을 알고 계시니  한번 맞춰보시죠~!

맞추신 분들중 순위상 딱 한분 에게는 언젠가는 본인을 만나게 된다면~

수업시간에 만나게 된다면~

"따근한 or 시원한 컵휘 한잔 사겠습니다.

된다,안된다 보다는 

어떠한 이유로 어떻게 됬는지에 대해서만 약간만 세부적인 댓글 바랍니다.

쉽습니다.너무 깊게 고민할 필요 없습니다.배운데로 하면 됩니다.

" 스스로 1% 성장 프로젝트 도전해보시죠?

명일 오후 or 이번 주중으로 5-2 부를 작성 하겠습니다.

갈매동 스타벅스 에서 작성중.

글쓴이는 댓글과 엄지척 을 좋아합니다.

[앤소니]

신경써님 두어건만 더 낙찰받고 책쓰자!! 내용 조아 ^^
엄지 척!

[바비88]

신경써님글 재미있게 잘 읽었습니다. 저는 이제 경매초보인데요. 창원 살구요. 그래서 이 글을 신중하게 읽었습니다. 제가 지금 김해에 위장임차인 물건을 보고 있는데요. 모든 경매서류에 이런 무상임차 확약서 가 다 첨부되어 있는지요? 위장임차인인건 (가족이거든요) 알겠는데 이런 확약서가 없으면 난감할수 있을거 같아서요~~