부동산 이슈 (7/8)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

경기 / 시장 환경

 서울시 전국 최초 고령자 맞춤형 아파트단지 선보여

  - 서울시는 강남구 세곡동 세곡 1~5단지 중 세곡 4단지 8개동 407가구를 고령자 맞춤형 전용단지로 시범 조성했다고 밝힘

  - 단지는 몸이 불편한 어르신들도 걸림돌 없이 다닐 수 있도록 설계. 보행 보조기구나 휠체어를 이용해 출입하기가 쉽도록 문턱을 없애고 현관과 욕실에는 접이식 보조의자를 설치. 407가구 중 주변 시세보다 싼 가격에 최장 20년까지 살 수 있는 장기전세주택인 시프트는 229가구이며 나머지 178가구는 국민임대주택임. 장기전세주택의 전용면적은 59㎡, 84㎡며 국민임대주택은 39㎡와 49㎡임

  - 2015년까지 천왕 등 7개 지구, 35개 단지 1~2층에 고령자 임대주택 1,673가구를 공급할 예정

 주택시장 중소형 선호, 중대형 외면 추세 확산

  - 수도권 30평대 아파트에서 40평대로 갈아타는 데 필요한 금액이 4년만에 약 7천만원 빠진 것으로 나타남. 부동산정보업체 부동산1번지는 8일 서울ㆍ경기지역 아파트(재건축 제외)의 평형대별 매매가를 조사한 결과 서울 30평대(99~131㎡) 아파트와 40평대(132~164㎡)의 차액이 2007년 대비 6천216만원 줄었다고 밝힘

  - 현재 서울 30평대 아파트의 평균 매매가는 5억3천965만원으로 4년전보다 1천558만원 오른 반면 40평대 아파트는 4천658만원 내린 8억1천437만원에 그쳐 갈아타기 비용은 2억7천472만원으로 감소. 경기지역은 30평대와 40평대가 모두 떨어졌다. 그러나 40평대의 하락세가 훨씬 가팔라 중형ㆍ중대형간 가격차는 2007년 2억7천512만원에서 올해 2억65만원으로 7천447만원 좁혀졌음

 서울지역 아파트 3.3㎡당 전셋값 2년 전에 비해 151만원 오른 것으로 나타남

  - 부동산 정보업체인 부동산뱅크에 따르면 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 전셋값은 2009년 7월1일 606만원에서 지난 1일 757만원으로 24.9% 올랐음. 공급면적 75㎡ 아파트를 2년이 지나 재계약하려면 3473만원 올려줘야 하는 셈

  - 자치구별로는 서초구가 3.3㎡당 832만원에서 1105만원으로 32.8% 올라 가장 상승률이 높았음. 강북구는 29.9%(444만원→ 577만원)，송파구는 27.7%(747만원→955만원)，강남구는 27.4%(884만원→1126만원)，광진구는 27.3%(672만원→855만원) 각각 올랐음

  - 구로구 온수동은 평균 전셋값이 86.8%(294만원→489만원) 치솟아 서울지역 동 가운데 가장 높은 상승률을 기록. 다음은 서대문구 냉천동 78.9%(479만원→858만원)，은평구 역촌동 60.2%(367만원→587만원) 등의 순

 주택 매수세 갈수록 위축

  - 6일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 전국 291개 회원중개업소를 대상으로 7월 첫째주(6월 29일∼7월 5일) 주택시장 지수를 조사한 결과 매수세지수는 48.3을 기록

  - 매수세지수(100 기준)는 100을 밑돌수록 주택시장에서 주택을 매수하려는 사람보다 매도하려는 사람이 많다는 것을 의미하며 100을 웃돌면 그 반대를 뜻함

  - 지역별로는 서울이 36.8로 가장 낮고 신도시지역도 37.5로 추락함. 인천은 무려 7.7까지 급락해 매수세가 완전히 사라진 것으로 조사됨

  -가격전망지수는 지난주와 이번주에 각각 97.5와 97.9를 기록해 지난해 9월 14일(96.1) 이후 최저치를 기록함. 가격전망지수는 올해 2월 1일에는 147.0까지 올랐지만 총부채상환비율(DTI) 부활 등 금융규제가 다시 강화되면서 5월 17일부터 100 이하로 내려앉음

  - 주택시장에서 거래빈도의 많고 적음을 나타내는 거래량지수도 지난 5월 17일(48.0) 50선이 붕괴된 후 지금까지 50 안팎을 오르내려 극심한 시장침체를 반영하고 있음

  - 이에 따라 매수세지수, 가격전망지수, 거래량지수, 매물량지수 등을 종합한 수치인 주택시장지수도 70대 초반에 머물며 지난 4월 이후 약세가 지속되고 있음

  - 주택시장지수는 4월 12일 76.1을 기록한 이후 하락세가 이어지면서 지난주 72.2까지 떨어짐. 이에 따라 48주 만에 최저치를 기록함

  - 닥터아파트 이영호 리서치팀장은 "정부가 추진하고 있는 각종 부동산 관련 정책들이 국회에서 대부분 발목 잡히면서 시장의 불확실성이 더욱 가중되고 있어 주택수요자들의 소비심리가 살아날 가능성이 거의 없다"면서 "이 때문에 앞으로도 당분간 가격 하락세가 지속될 것"이라고 내다봄

 사무실 수요 증가에 따라 부산지역 오피스 공실률 7%미만으로 하락

  - 6일 부동산자산관리전문기업 ㈜한화63시티가 발표한 '2011년 2분기 오피스 시장보고서'에 따르면 지난 2분기 부산지역 중·대형 오피스빌딩(연면적 6천611㎡ 이상)의 공실률은 6.4%로 지난 1분기 7.7%에 비해 큰 폭으로 감소함

  - 2분기 공실률을 지역별로 지난 1분기와 비교해보면 동구는 7.1%에서 6%로, 연제구는 3.1%에서 2.1%로, 중구는 3%에서 2.7%로, 기타지역은 28.3%에서 18.2%로 낮아짐. 부산진구만 2.6%에서 2.7%로 조금 올라감

  - 오피스 공실률이 이처럼 크게 떨어진 것은 경기 상황 호조에 따른 오피스 수요 증가로 파악됨. 특히 기타지역으로 분류되는 해운대구 대형 오피스 건물의 공실이 빠른 속도로 줄어들고 있음

  - 센텀사이언스파크와 LIG부산사옥에 웨딩·해운 관련 업체들이 사무실에 입주하면서 공실을 대거 해소함. 뿐만 아니라 대기업 계열사와 금융, 보헙 업종에서 사무실규모를 늘리고 새로운 수요가 발생하면서 부산 전역에서 1만4천㎡의 공실이 줄어듬. 이는 부산지역 전반적인 경기가 회복 조짐을 보이면서 오피스 수요가 늘어난 것으로 분석됨 

 개발 / 분양

 기존 단지들 재분양을 통한 쏠쏠한 재미

  - 현재 대우건설과 한라건설, 풍림산업 등이 재분양을 통해 적지 않은 기쁨을 누리고 있음. 이들 건설사는 실패를 반복하지 않기 위해 분양가를 할인하고 판촉 조건을 확대해 수요자 마음잡기에 총력을 기울이고 있음

  - 풍림산업은 얼마 전부터 대전 대덕구 신탄진동에 위치한 ‘금강 엑슬루타워’를 재분양하고 있음. 이태한 분양소장은 “재분양 초기에는 500가구 이상이 미분양으로 남아 있었는데, 지금은 대부분 다 팔렸다”며 “중소형 평형은 이미 계약을 완료했고 전용면적 141㎡ 일부만 남은 상황”이라고 말함

  - 한라건설도 지난달 23일부터 ‘파주 교하 한라비발디 플러스’를 재분양 중. 저조했던 최초 청약률의 아픔을 극복하기 위해 3.3㎡당 분양가를 약 80만원 깎아 공급

  - 대우건설도 경기 수원시 인계동에 위치한 ‘수원 인계 푸르지오’를 다시 분양시장에 내놓았음. 쌍용건설은 오는 9월께 대구 침산동에서 재분양을 계획하고 있음

 최근 아파트 디자인요소 더욱 중시

 ■ 삶의 편의성 높인 디자인

  - 삼성물산 건설부문은 이런 욕조의 본래 기능을 살리는 동시에 다양한 용도로 쓸 수 있도록 새로운 디자인을 접목시킴

  - 경기 광교신도시 '래미안 광교'와 김포한강신도시 '래미안 한강1차' 아파트에 설치된 '한국형' 욕조는 큰 욕조 바로 옆에 사람의 발이나 애완견을 씻거나 간단한 빨래를 할 수 있는 작은 욕조를 따로 만들었음. 샤워기 아래에는 작은 의자와 조명·스피커를 함께 설치해 음악을 들으며 편하게 앉아서 씻을 수 있도록 함

  - '남양산 e편한세상'에는 대림산업의 '스타일렉(Stylelec) 디자인'이 적용됐다. 그동안 각 가정에 설치된 전기 스위치와 온도조절기, 콘센트 등이 직사각형 모양으로 정형화됐던 것에서 벗어나 정사각형으로 차별화함

  - 실내 조명등 리모컨을 오뚝이 모양으로 만들어 거실 어느 곳에 두든지 쉽게 찾을 수 있게 한 것도 눈에 띰

 ■ 자연과 함께하는 디자인

  -  '반포 힐스테이트' 놀이터는 아이들이 놀이기구를 돌리고 흔들거나 그 위에서 뛰면 운동 에너지가 전기 에너지로 바뀌어 실제 에너지가 어떻게 만들어지고 순환되는지를 눈으로 확인할 수 있음

  - 연줄처럼 생긴 LED 조명이 반짝이며 전기의 생성과 흐름을 관찰할 수 있음. 또 자전거 페달을 밟으면 발전기가 전기를 만들어 바람개비를 회전시킴

  - 현대건설이 개발한 '키친 나노 가든'은 각 가정의 주방에 설치된 유리 상자에 빛과 물 그리고 영양을 공급하는 방법으로 신선한 채소나 허브, 꽃을 재배하고 공기청정기 역할을 함

  - GS건설은 인천 서구 '청라자이'와 김포 '풍무자이'에 태양광 넝쿨 시스템 '솔빔(Solbeam)'을 선보임. 낮 동안 축적한 태양광으로 조명을 켜고 시계를 작동시킬 뿐 아니라 저장된 빗물로 넝쿨에 물을 뿌려줘 별도의 전기나 에너지 없이 식물을 키울 수 있음

 ■ 자연과 함께하는 디자인

  - '래미안 그레이튼' 아파트는 기존 단지에서 단순하고 천편일률적인 기호로 그려졌던 안내 표지판과 달리 각종 정보를 친근하고 재미있게 알려줌. 계단 옆 벽면에는 한 걸음씩 오를 때마다 소비되는 열량을 재미있는 표정 속에 담음

  -  '용인신봉 센트레빌'에 설치된 방범로봇을 '도깨비' 형상을 기본으로 해학적이고 우스꽝스러운 모습으로 디자인해 친근감을 높임

 최근 아파트 작명 방식 변화 

  -  최근 건설사마다 아파트 브랜드에 '리버젠', '에코리치'와 같은 독특한 단지명을 붙이고 있음. 삼성물산 건설부문의 '옥수 리버젠'과 '금호 하이리버' 등은 한강과 가깝고 조망이 가능하다는 측면에서 리버(river·강)라는 단어를 단지명에 넣음

  - 인천 송도에서 분양된 포스코건설의 '포스코더샵 그린스퀘어'는 축구장의 두 배가 넘는 녹지광장이 단지 인근에 조성된다는 점을 부각시키기 위해 녹지광장의 영어표기인 '그린스퀘어'(green square)를 넣음. 대형 건설사 관계자는 "예전에는 단지명에 '프리미엄', '팰리스' 같은 단어를 붙여 고품격 이미지를 드러내려고 했다"면서 "하지만 최근 단지명은 해당 아파트의 교통·학군·환경 등의 입지조건 중 가장 두드러지는 점을 부각시키려는 경우가 많다"고 말함

 투자 / 재테크

 전세난과 1~2인 가구 수요 증가로 도시형 생활주택 인기 치솟아

  -  지난 5월엔 도입 2년여 만에 공급량(인허가 기준)이 3만 가구를 넘어섬. 국토해양부에 따르면 지난 4월 도시형생활주택 인가를 받은 주택은 총 5939가구로 전달(4273가구)에 비해 39% 늘어남. 3월에 이어 두 달 연속으로 최고치를 경신한 것임. 여기에 도시형생활주택의 사업승인 대상기준도 기존 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화돼 앞으로 공급량은 더욱 늘어날 것이라고 업계는 내다보고 있음

  - 닥터아파트 이영진 소장은 "도시 1~2인 인구가 꾸준히 늘고 있어 도시형생활주택 인기는 당분간 시들지 않을 것"이라고 말함. 전문가들 사이에선 도시형생활주택 공급이 증가하고 있는 반면, 기대만큼 임대수익률이 높지 않을 수 있다는 지적도 나옴

  - 부동산 114 김규정 팀장은 "인허가 물량에 비해 착공과 준공 물량은 아직 낮은 편"이라며 "분양가도 크게 저렴하지는 않아 실질 수익률을 가늠하기 어려운 상태"라고 말함.

  - 정부는 도시형 생활주택이 대중교통이 편리한 곳에 지어지고 차가 필요없는 1~2인 가구가 살아 큰 문제가 없다고 주장하지만, 이미 입주가 끝난 도시형 생활주택 주변에서는 주차전쟁이 벌어지고 있음

<한국부동산투자개발연구원 레터>