스크랩 눈사태 조짐. 천둥소리 들리는가?

[리오넬]

작성 및 자료 정보 - 다음 아고라 부동산방 윤상원 님

눈사태 조짐. 천둥소리 들리는가?

수도권 아파트값이 속절없이 떨어지는데 는,

우리 눈에 보이지 않는 힘이 작용하는 걸까?

"그렇다"고 생각하는 게 맞다. 맨눈으론 보이지 않지만 장막 뒤엔 눈사태를 일으킬

스노볼(snowball)이 구르고 있다. 부동산은 한국의 경제성장 25%를 책임지고 중산층 8할은 달랑 집 한 채 가지고 목숨을 걸다시피 하고 있다.

부동산 값이 오르면 일자리도 생기고 모두가 행복할 텐데...

이제는 선거판에서조차 여야가 모두 등을 돌리고 일언반구도 없다.

이젠 정치인도 백약이 무효란 것을 알기 때문이다.

선거판에서 부동산이 인기 있는 점은 인정하나 거대한 흐름을 바꿀 수 없음을 알기 때문이리라.

한국의 부동산 시장엔 과거 40 여 년 동안 흔들리지 않는 몇 가지 원칙들이 지배해 왔다.

첫째, 30대 가장이 맨 먼저 하는 일은 내 집 마련이고,

둘째, 40대 이후 중소형에서 큰 집으로 갈아타며,

셋째, 아파트 투자는 결국 은행예금, 주식, 채권투자를 이기는 최종 승자라는 사실이었고.
넷째, 전세금이 매매가격의 60% 선을 넘어가면 바닥이 확인돼 매수세로 돌아섰다는 사실이었다.

그런데 대구 부산 등에서는 전세 값이 70% 넘어섰어도 오히려 집값이 하락하고 있는 건 주택에 대한 패러다임이 뒤집어 졌다는 걸 입증하는 것이다.

상기한 공식들이 돌아가게 하는 힘은 인구 증가, 수도권 인구 집중, 그것이 만들어준 부동산 불패신화였다.

이런 용감한 믿음으로 부녀회가 담합하여 아파트값을 올렸고 건설업체는 또 분양가를 올리는, 투기 맷돌을 가차 없이 돌렸던 것이다. 이제 막 서울 전세금은 시세의 60%를 돌파했다(서울 PIR는 아직도 10~13배로 세계 최고 수준이다)

이전 같으면 4~5개 공식들이 투기 광풍 맷돌을 돌릴 차례다. 지금 사면 대박을 내야 맞다.

당신의 직관은 무엇인가? 그렇다. 왠지 아닐 것 같다고 생각한다면, 당신은 일본처럼 장기 대세 하락에 들어가고 있는, 어른거리는 일본의 그림자를 정확히 직관하고 있는 賢者 맞다.

지금껏 단 한 번도 겪어보지 못한 이런 전대미문의 경험은

사람들이 사는 행태의 변화와. 인구 구조변화와 가구구조 변화 때문이다.

우선 인구가 안 늘어난다. 사람이 수도권에 몰려오는 게 아니라 되레 지방으로 빠져나간다. 1985년 한 가족 4.16명이던 가구 구조가 2.59명으로 바뀌었다. 2인 이하 가구가 절반을 넘어섰고 20년 안에 68%까지 늘어난다.

이들은 집이 아닌 방만 있으면 되는 가구다.

인구 감소를 겪고 있는 일본에서 벌어진 일을 보라.

도쿄의 주택가격지수는(단독 주택) 1993년 190 에서 올 3월 72로 지수가 75%나 하락했다. 단독 주택이 완전 4토막 수준으로 폭락했다.

이마저도 단신가구 급증으로 또 추가 하락이 불가피 하다고 한다.

가격은 수요ㆍ공급의 법칙을 이길 수가 없다.

잠시 지연 시킬 수 있을 지언정, 어떤 정치권력도 시장 권력을 이길 수가 없다.

이는 역사가 증명하고 있다.

이제 우리도 수요 흐름이 결정적 변화를 예고한다. 그에 따라 공급의 방식을 바꾸지 않으면 건설업체는 살아남을 수 없다.

사람들은 머릿속을 바꾸는 중이다. 과잉공급 + 고령화 + 저성장 + 베이비부머 사태로

내릴 일만 남은 집값에 빚을 내어 살 바보는 아무도 없다.

이쯤 되면 주택을 소유의 개념으로 보지 않고 이용의 개념으로 보기 시작하는 건 당연하다.

연예인이나 30억~50억 원대 부자들이 펜트하우스 대신 강남에 소형 빌딩을 찾는다는 기사를 보았을 터이다. 수익이 나는 부동산을 선호하겠다는 개념 변화다.

그런데 몇 년이 지나면 그들도 유행 쫓다 낭패했다는 재미있는 뉴스가 들릴 것이다. 왜냐면...

통계청 이재원 인구동향 과장은 "합계출산율이 1.30명 이하로 45년간 유지되면 전체 인구가 절반 이하로 줄어든다." 며 "우리나라는 그 경계선을 넘어섰다"고 설명했다.

그런데 합계 출산율이 1.12명을 유지한지가 어언~ 15년 째 들어간다.

다시 말해서 향후 30년 내로 인구가 반 토막 난다는 뜻이다.

바꿔 말하면, 대한민국 집들 중. 반이 빈집 된다는 뜻이란다. 이 얼마나 끔찍! 한 일인가.

                                    89년 대비 반토막 난 학생 수

 

                      출구전략에 목이매인 베이비부머 분포도

           

이렇게 주택(아파트)을 둘러싼 여건이 쓰나미인데 정부의 정책이 그대로면 큰일 난다.

4억~5억 원 하는 아파트 분양가를 단번에 계산하라는 방식은, 지금 살고 있는 중고 아파트가 애물단지 되어 도무지 팔수조차 없게 된 시대에는 돈키호테 같은 짓이다.

30년 먹다 100% 빵원 취급당할 아파트를, 30년치 깔세를 한방에 미리 내고 사라는 건 야만적 행위에 불과하다.

이제 선분양 방식은 수명을 다했다.

강남 서초 세곡 우면 반의 반값 보금자리를 보라.

900만 원 전후 분양에도 계약단계에서 대거 포기 사태가 벌어졌다.

은행의 주담 대출이 450조원에 달하고 요즘 연체율이 2%를 돌파한 것도 문제고

송도 영종도에서 경매가격이 35%까지 떨어진 현상은 눈사태 대! 재! 앙!에 대비하라는 은은한 천둥소리다. 가차 없는 가계부채 구조조정이 없으면 은행에 날벼락이 내리칠 것이란 전조다.

이제 집을 안사고 세(貰)를 살려는 풍조가 폭발적으로 늘 것이다.

국가 재정이 거덜 난 상황에서는

이제라도 일본 “에이블” 같은 회사 형 임대주택 펀드를 만들어

어마어마한 미분양주택을 몽땅 싸게 땡 처리 받아. 세를 받고 입주자에게 빌려주는 "회사형 펀드 임대사업자"를 시급히 양성해야 맞다.

그래야만 극단공포! 금융위기를 다소나마 지연 시킬 수가 있을 것이다.

다시 말해서, 앞으로는 임대 아니면 집 못 짓는다.

미국, 일본, 유럽의 많은 국가들도 회사들이 수만, 수십만 채를 보유하며 렌터카 사업처럼 주택임대 사업을 한다.

대형건설사들이 피라미드 다단계 방식으로 삽질 한번 안 한 채 돈 먹는 흡혈귀 시스템을 먼저 뒤집어

개인 사업자들이 임대 사업에 뛰어들 수 있도록 길을 터줘야 한다.

대형 건설사가 아무리 많아도, 이들 개미떼 개인 사업자만큼 신속 저렴할 수가 없기 때문이다.

단: ⋇ 상기한 프로젝트도 거품을 쏙 빼고 나서야 가능한 일이다. 지금 같은 초절정 왕거품 가격으로는 절대 임대 수익을 낼 수가 없기 때문이다.

강남지역 DTI를 40%에서 50%로 올린다거나.

분양가 상한제 폐지 같은 얼빠진 수준의 미시조정 가지고는 어림도 없다.

이제 주택정책 당국은 판을 뒤집어야 한다. 마지막 남은 시장인,

주택 임대 시장을 외국인 손에 넘어가지 않게 해야만 그나마 한국의 경제성장률이 마이너스 성장률을 면할 것이다.

만일 패러다임이 뒤집어진 주택 시장에다.

27전 27패한 이명박 식 펌프질 정책을 박근혜 정부가 대를 이어 반복한다면

어느 덧... 마지막 남은 시장. 임대 시장마저 외국인에게 먹힐 것이다.

상기하라! 주택 관련시장이 GDP의 25%를 차지하고 있다는 것을

(부록)

자동차나 땅 없는 송곳 누드 공굴 박스는 다 같은 감가상각 제품이다.

그런데 왜 중고 자동차 시장은 늘 활성화 되어 있을까? 그건 중고는 중고 값으로 팔기 때문이다. 근디 아파트는 지가 무슨 고려청자나 되는 양 오래 되면 오래 될수록 값이 20곱 이상까지 튀었다.

바로 이게 대한민국 토건 5적 최면술이 기가 막히게 절묘하다는 증거 이다.

바로 이게 대한민국 학계 정계 경제 연구소 등에서 아무도 진실을 말하지 않는 다는 증거이다.

바로 이게 대한민국이 완전 미쳤다는 증거이다.

빵원 유발지수 일본 아파트의 경우

인구 감소 + 저 성장에 빠진....
[일본 집값거품 얼마나 빠졌나]
기자칼럼·특파원리포트
서울신문 이춘규 기자 : 도쿄통신 2004-12-07
 
-전략- 도쿄에서 전철로 약 30분 거리인 동쪽 지바현 지바시 하나미가와구의 3DK(실평수 15평 : 분양평수 24평형, 안팎으로 거실은 없는 방3개) 집 몇 채는 420만~450만엔(약 4500만원) 씩에 매물로 올라와 있습니다. 이곳은 약 160여 개동(약 5700세대)의 대규모 5층 맨션 단지로 대부분 1960년대 말부터 70년대까지 지어졌습니다. 베드타운이었지요. 이 맨션들은 전성기에는 무려 3500~4000만 엔까지 나갔다고 하니 얼마나 거품이 빠졌는지 실감나지요.(거의 10토막)  -중략-
 
10년 전인 지난 1994년 지어진 맨션들을 보면 (일본은 아파트를 맨션이라 함)

전철역에서의 거리, 조망, 전체 층높이에 따라 하락 정도가 차이가 있습니다. 평균적으로는 당시 4천만 엔짜리가 2400만 엔으로 40%안팎 감가상각 되었습니다.

94년 일본수도권에서 공급된 맨션의 평균가격은 4413만 엔이었고, 평균전용면적은 65.29평방미터(약 20평: 분양 평수 27평형)이었다고 주간 이코노미스트는 전합니다. -후략-

우리나라는 아직 아파트 역사가 일본보다 미천해서

자동차 살 때는 10년 후에 빵원 된다는 걸 알고 샀지만

아파트 살 때는 30년 후에 빵원 되고 만다는 걸 모르고서 샀다는 게~~

앞으로 엄청난 대! 재! 앙!을 예고하고 있는 것이다.

생각 해봐라.

울 나라 주택 중 60%가 지속 가능하지 않은 땅 없는 공굴 박스다.

그럼 향후 십 수 년 후 3천 만 명이 재물로 알고 있던 아파트가 감가상각 빵원 되어 모조리 거지되고 만다면? 이 얼마나 끔찍한 일인가?

         멈춰라! 아파트. 지금 즉시 아파트를 버려라.

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딴 거 필요 없고

500조 원이 넘는 PF 대출 연체율만 함 보자.

울 나라 금융권 “자기자본” 비율은(장기 은행 채 빼고) 39조 원 뿐이다.

저 500조 원 넘는 PF 중. 단 8%만 떼이면?

전 금융권이 완전 “자기 자본 잠식” 상태로 들어간다.

 

 이런 절체절명 위기상황에

조만간 밀어닥칠 버냉키 shock!  + 국제 협약 바젤3.  2014년 까지 준비해야지 ( 예대비율을 90% 이하로 맞추어야 함)

이자가 한없이 치솟는 절대 공포.

처절한 생존게임이 길게~ 펼쳐지는 금융위기가 안 온다고 생각하면

땅 없는 공굴 박스를 재물로 알고 사는 어멍한 군상들은

엄청난 재앙에 휩쓸려 그들 가족은 풍비백산 될 게 뻔하다.

미국 일본 영국 스페인 포르투칼 등을 보라

거품 붕괴시 절대위기 금융위기를 벗어 날 수가 있었는 지를....

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니들이 슬럼화 빵원 아파트를 알아?

일본의 경우:  인구감소로 아예 유령 흉물 슬럼화 아파트 단지 속출.

            

홍콩의 경우: 어마어마 유지 수선비에 주인은 도망가고 객이 아무나 들어와 공짜로 살고 있는 아파트.

                              

         

유럽의 경우: 야들은 안전 민감도가 매우 높아. 슬럼화 흉물 꼬라지를 못 본다.

그냥 요로쿠럼 강제 폭파 시키고 말 쥐.

 

미국의 경우: 미국 세인트 루이즈 게토지역 아파트 (유리창이 모조리 박살나 있다)

한국의 경우: 한국은 아직 1970년 대에 지어진 일부 소규모 저층 아파트에서만 슬럼화 빵원 현상이 일고 있지만... 쬠만 더 가 볼까나? 대단지 은마 분당에서 어떤 사태가 벌어질 지?

ㅋ 조만간 아파트 트라우마가 안 벌어지면. 내 성을 갈겠다.

영등포 금화 아파트

목숨걸고 살고 있는 정능 스카이 아파트.

재건축? 꿈도 꾸지마. 강남 진달래 재건축 폭탄 13억 맞고 울고불고 난리난 뉴스 보았쥐?

그 날이 오면 도장 찍지 말고 야반도주해 그게 최고여.

누가 아파트를 부동산으로 각인 시켰냐?

분명히, 아파트는 자동차 냉장고 배추 처럼 30년 먹다 빵원 되고마는 소모품이야

과잉공급 된 소모품에 호재가 어디있냐? 쓰다가 먹다가 버리면 그만이지.

 

[대가족]

빵원 유발지수 일본 아파트의 경우
인구 감소 + 저 성장에 빠진....

따라가기 싫어도 그냥 따라 가는 것이, 따라갈 것을 따라갔으면 좋겠지만,

[빛나리]

맞다.
또 최소 가족단위 먹거리 안보를 위해 도시근교에 기반을 두는 반귀농을 권한다.
한참됐다 똑똑한 도시민들 중 웰빙은 핑게고 사실상 가족의 안전한 먹거리 확보를 위한 주말농군으로 2중생활하는 인구가 유의미한 숫자란다.
하지만 이마저도 핑게요 트릭이라 봐야 한다. 아차직~ 하면 튈 때를 대비한 담보로 묻어두려는 계산이 짙다. 하긴 나도 되돌아갈 고향 터전이 든든하다.
난 아직도 아파트 선호주의자들이 브랜드며 평수자랑하는걸 보고 듣다보면 목구녕으로 부터 슬며시 치밀어 오르는 조롱을 참기가 힘든다. 살아봐서 안다.
닭장을 가봤나? 옛날 신혼시절에 단 반년도 못 견디고 탈출에 성공해서 지금껏 귀와 눈마저 편하게 산다.

[리오넬]

저는 닭을 몹시 좋아하는데요...
모 닭대가리 비스꾸리한 사람이 있어서 환장 일보직전 ~~닭갛지 않은 기본 패슈한 얼떨이는 페슈...

닭은 무지 영리하고 영특하다 여깁니다.
산 밭에서 열 마리를 야생으로 키우고 보살폈는데...

쫄리는 마음은 있었으나 그 짐승(동물...사람아니고 ㅋ)주인 알아봅니다.
미물 ㅋㅋ 넬 잡혀 먹힐지도 모르는 닭은 사람을 알아보데
사람은 닭을 몰라보는 경우가 넘 많다능 ~~~ ^^*