오늘의 부동산 이슈 (7/14)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

 경기 / 시장 환경

 최근 1년간 수도권 매매가격 대비 전세가격 비율 60% 이상 가구수 3배 이상 증가

  - 닥터아파트에 따르면 7월 현재 수도권에서 매매가격 대비 전세가격 비율이 60% 이상인 가구수는 총 51만4593가구로 조사. 이는 1년전 16만3413가구에 비해 214.9% 급증한 것

  - 지역별로는 2010년 1만9636가구에서 올해 9만7007가구로 394% 급증한 서울이 가장 큰 증가세를 보임. 신도시가 2만2007가구에서 6만9370가구로 215.2% 늘었고, 경기도는 10만8635가구에서 32만1223가구로 195.7%, 인천은 1만3135가구에서 2만6993가구로 105.5% 각각 증가

  - 닥터아파트 리서치연구소장은 "하반기에도 전세가격 비율이 60%를 넘는 가구수는 큰 폭으로 늘어날 것"이라며 "전세수요가 매매수요로 전환되면서 서울 외곽지역부터 거래가 살아날 수도 있다"고 말함

 제2자유로 준공 서울과의 접근성 크게 개선...파주 일대 부동산 시장 기대감 커져

  - 지난 1월 사실상 전면 개통된 제2자유로는 6개월간 파주 부동산 시장이 조금씩 살아나는 데 '촉매제' 역할을 하고 있음. 분양물량이 많다 보니 아직까지 매매가격은 약세를 보이고 있지만 수도권 전세난으로 파주 일대 신도시로 유입되는 인구가 늘면서 전세가격은 뚜렷한 강세

  - 부동산정보업체 부동산114에 따르면 1월 이후 파주시 전세가격은 8.64%, 일산신도시 전세가격은 8.33% 오름. 같은 기간 경기도 평균 전세가격이 8.11% 오른 것에 비하면 제2자유로 수혜를 받는 지역들의 상승폭이 상대적으로 큼

  - 파주신도시 B공인 사장은 "기존에 고양시를 거쳐가던 버스 노선들이 파주에서 서울로 직접 연결되는 방식으로 바뀌면서 이 지역 입주민들의 출퇴근시간이 크게 개선됐다"며 "여의도나 종로에 직장을 둔 젊은 신혼부부 수요도 늘고 있다"고 말함

 테헤란로 강남권 재건축 아파트 가격 고공행진 지속 

  - 많이 떨어졌다는 서울 강남 재건축 아파트값. 하지만 '체감 가격'과는 딴판. 실제 현장에서 거래되는 가격은 주택경기가 절정이던 2005~2006년의 최고가 수준에서 크게 벗어나지 않고 있다. 그만큼 강남아파트 가격의 하방경직성이 강하다는 뜻

  - 국토해양부의 아파트 실거래가격 신고동향을 분석한 결과, 최근 아파트값은 최고가 대비 평균 10~20%쯤 하락한 것으로 나타남

  - 실제로 재건축 사업 지연으로 가격이 많이 떨어졌다던 송파구 가락동 시영1차(56㎡)의 최근 실거래가격은 6억4000만원. 2006년 12월 이 아파트가 가장 비싸게 거래된 가격(7억6800만원)보다 17% 떨어진 수준임. 최근 재건축 사업인가가 난 서초동 우성3차(101㎡)도 2006년 9월 최고가(9억원)보다 4000만원쯤 하락함

  - 대치동 S공인중개사 관계자는 "집을 사겠다는 사람 중에는 실제 시세를 확인한 뒤 투자를 포기하는 경우도 많다"며 "지금보다 1억원 이상 떨어지면 사겠다는 경우도 있다"고 말함

  - 재건축발(發) 전세난은 이들 이주 수요가 역삼·개포동 등 강남의 인근 지역은 물론 전세금이 상대적으로 싼 송파구와 경기 판교신도시까지 옮겨가면서 수도권 남동부로까지 확산될 가능성도 있음

  - 역삼동 J공인중개사 관계자는 "이주를 앞둔 강남 재건축 아파트 주민들 중에서 전셋집을 구한 가구는 전체의 10%도 안 된다"며 "가을에 본격적인 이주가 시작되면 전세금이 1억원 이상 오를 수도 있다"고 말함

  - 주택경기 침체 속에서도 강남권 아파트값과 전세금이 비싼 이유는 공급이 수요보다 턱없이 부족하기 때문임

  - 최근 강남권에 공급된 새 아파트는 거의 없다는 것. 실제로 매년 강남으로 이사하는 수요는 평균 11만명에 달함. 하지만 지난 5~6년 동안 강남에 새로 지어진 아파트는 잠실 주공1~4단지(1만7615가구)와 반포 자이·래미안(5854가구)에 불과함

 강남구 대치동 총1800가구 이주 시작 '강남발 전세대란'우려 현실화

  - 1446가구 규모의 청실아파트와 354가구 규모의 우성2차가 지난주 한꺼번에 이주를 결정함으로써 대치동 전세시장은 수급불안 우려로 벌써부터 호가가 뛰는 등 불안감이 확산되고 있음
 

  - 1446가구 규모의 청실아파트와 354가구 규모의 우성2차가 지난주 한꺼번에 이주를 결정함으로써 대치동 전세시장은 수급불안 우려로 벌써부터 호가가 뛰는 등 불안감이 확산되고 있음

  - 실제로 인근 삼성래미안 85㎡는 3억5000만~3억7000만원에서 4억2000만~4억7000만원으로, 108㎡는 5억8000만~6억원에서 최고 6억5000만원으로 각각 상승했고 은마아파트 112㎡는 4억1000만~4억2000만원에서 최고 5억원까지 호가가 오름

 김해지역 6월 처음 매매가격과 전세가격 하락세 보여

   - 지난달 월간 가격 조사에서 김해시는 매매가 -0.06%, 전세가 -0.13%를 기록해 글로벌 금융 위기 이후 처음으로 가격이 떨어짐

  - 가격이 하락한 가장 큰 이유는 단기간에 급등한 가격에 대한 부담이 커졌기 때문으로 풀이됨. 가격이 비싸지자 투자 수요가 자취를 감춤. 실수요자들도 오른 가격에 대한 부담으로 거래를 꺼려해 지역 별로 매물이 조금씩 증가하면서 가격이 조정받고 있는 것임

  - 2010년 1월 대비 2011년 5월말 기준으로 전국에서 가장 높은 상승세를 보인 지역은 김해였음. 아파트 매매가는 무려 41.6%, 전세가는 46% 상승함. 이는 같은 기간의 부산지역의 매매가와 전세가 상승률 24.1%, 25.8%를 비교해 배 가까이 높고, 경남의 28.6%, 27.6%를 비교해도 크게 높음

  - 부산은 2009년 상반기부터 가격이 상승했고 김해시는 2010년부터 상승했다. 부산이 오르고 외곽으로 확산된 패턴임. 가격이 하락한다면 거꾸로 외곽에서 부산으로 전이될 가능성이 높다고 전문가들은 전망함

  - 김해와 부산지역 모두 중소형의 공급 부족과 지역별 개발 호재, 투자 수요 증가가 가격 상승의 원인이었기 때문에 하락시에도 시간 차만 발생할 뿐 수요가 감소하는 것은 똑같기 때문에 부산에서도 올 하반기부터 가격 조정이 예상됨

 정책 / 제도 

 보금자리 주택 사업 최대 위기 맞아

  - 서울 강동구 일대 3곳과 경기 과천지식정보타운지구 등의 5차 보금자리지구 후보지에 대한 지구지정을 놓고 현지 주민들의 보상 민원은 물론 집값 하락을 우려한 주변 지역 주민들의 반발이 갈수록 거세지고 있음

  - 경기 과천시는 지난 11일 국토해양부에 과천지식정보타운지구에 대한 5차보금자리주택지구 지정 보류를 공식 요청함. 하지만 과천시민들은 강동구청의 '철회요구'와 달리 '보류'를 요청한 것에 대해 강력히 반발하고 있음. 지난달 관내 3곳의 보금자리지구개발 철회를 요청한 서울 강동구도 지구지정 철회 입장에 변화가 없다는 입장

  - 국토부 관계자는 각 지자체의 지구지정 철회 또는 보류 요청에 대해 "지자체의 의견이나 주민 반대의견은 심의 과정에서 분명히 검토해야 할 사안"이라면서도 "보금자리지구지정에서 주민들이 반대하는 경우가 항상 있어왔으며 해당지역의 주민의견뿐 아니라 수도권 전체의 주택수급 상황도 고려해야 한다"고 강조함. 이 관계자는 "지금은 보금자리주택특별법 규정에 따라 5차 보금자리지구 지정 절차를 진행 중이며 관계부처 등과의 협의가 완료되면 곧바로 지구지정을 할 계획"이라며 "처음에는 동시지정을 할 계획이었으나 상황에 따라 개별지정을 할지도 검토하고 있다"고 말함

  개발 / 분양

 용산국제업무지구개발사업 토지대금 및 이자 등 금융부담도 대폭 줄여

- 좌초 위기에 몰렸던 용산국제업무지구 개발사업이 4000억원 유상증자와 코레일의 랜드마크빌딩 선매입 등으로 사업정상화 수순을 밟게 됨. 특히 코레일과 사업자가 토지대금 납부 및 이자상환 만기연장 등 금융조건을 대폭 완화하기로 합의함에 따라 사업은 급물쌀을 탈 전망

-　이번 방안에 따르면 사업시행자인 드림허브㈜는 먼저 4000억원 규모의 유상증자를 실시, 1조원인 자본금을 1조4000억원으로 증액하기로 함. 그동안 가장 큰 걸림돌이 됐던 토지대금 및 이자납부 문제와 관련, 부지 소유자인 코레일이 전폭적인 지원에 나선 점임

-　코레일은 우선 분양수입이 들어오기 전까지 원활한 자금회전을 위해 사업자의 4000억원 유증을 전제로 랜드마크 빌딩을 선매입하기로 함. 또한 2조3000억원에 달하는 토지대금 중도금 납부시한을 대폭 연장해주기로 함. 더불어 코레일은 토지대금 분납이자의 부과시점을 2011년 12월에서 2013년 5월로 변경, 4800억원 규모의 이자부담도 덜어주기로 결정

-　서울시는 신속한 서부이촌동 주민들의 보상 및 이주 등을 위해 산하 SH공사에 관련 업무를 위탁키로 결정

 왕십리, 전농 뉴타운 첫 분양가 낮아질 듯

  - 왕십리 전농 · 답십리 북아현 등 서울 뉴타운에서 하반기 첫 일반분양을 시작 예정. 시공사들에 따르면 당초 수준보다 분양가를 낮추려는 구역이 속속 나오고 있음

  - 왕십리뉴타운의 경우 조합들은 당초 3.3㎡당 2000만원 이상에서 분양가를 책정하려 했지만 시공사들의 반대로 일부 구역에선 1800만~1900만원대로 낮아질 가능성이 높음

  - 9월 분양 예정인 A뉴타운에선 중대형 평형 분양가를 중소형 평형 이하로 낮추려는 움직임이 본격화되고 있음. 일부 시공사들이 분양가 인하와 함께 중대형 분양가를 내리지 않으면 시공권을 포기하겠다고 밝힐 정도여서 분양가 역전이 불가피할 것이란 관측이 우세

 철도 아산 둔포 공장 리모델링한 충남 최대규모 쇼핑몰 들어서

   - 자루 아산점은 7만 9967㎡ 터에 건물 연면적이 3만1503㎡에 이르는 대형 매장으로 파주 프리미엄아울렛(160여개), 여주 첼시프리미엄(140여개)보다 많은 정상급 200여개 브랜드가 입점할 예정임

  - ‘자루’아산점은 쇼핑몰 조성과 함께 경기도 용인시 백암리의 물류창고를 옮기고 법인도 아산점으로 이전할 계획

  - 자루 측은 상권 인구수가 경기 평택과 안성 일대를 비롯해 천안 아산, 당진, 예산, 홍성 등 모두 207만 명에 달할 것으로 분석하고 있음. 또 둔포지역은 경기와 접경지역으로, 국도 43호 신항IC 등 교통이 발달돼 경기 지역과의 접근성이 뛰어나다고 분석함

 전국 역세권 아파트 2만6천여 가구 분양 예정

  - 부동산 정보업체인 닥터아파트는 연내 분양하는 역세권 단지는 전국 65곳 2만6103가구로 집계됐다고 12일 발표함. 지하철노선이 3개 이상인 트리플 역세권에 1174가구,두 개 노선이 지나는 더블 역세권에 2975가구가 일반분양됨

  - '래미안 전농 크레시티'는 트리플 역세권 단지. 지하철 1호선 · 중앙선 환승역인 청량리역과 지하철 2호선 신답역이 걸어서 10분 거리임. 총 2397가구 중 일반분양분 486가구를 오는 9월 공급함

  - KCC건설이 짓는 주상복합아파트 232가구도 다음달께 주인을 찾음. 지하철 1호선 남영역이 걸어서 5분 거리고 지하철 4 · 6호선 환승역인 삼각지역도 가까움

  - '대흥 센트럴자이'는 '보문 e편한세상' 108가구를 분양할 계획. 지하철 6호선 보문역과 창신역이 걸어서 5분 거리에 있음

 주상복합 아파트 올 하반기 천호동 일대 잇따라 공급돼 

   - 천호뉴타운 개발 등으로 서울 동남권 신흥 업무지구로 떠오르고 있는 천호동 일대 지하철 역세권에서 삼성물산건설 부문과 신동아건설이 나란히 신규 주상복합 건물 공급에 나섬

   - 신동아건설은 41층 규모의 초고층 주거동과 20층짜리 업무동 2개동으로 지어지는 이 주상복합의 분양예정 물량은 전용 101~122㎡의 중대형 아파트 230가구

  - 삼성물산도 하반기 대규모 단지형 주상복합을 선보일 예정. 주택형은 전용 59~130㎡로 다양하게 구성됐으며 총 분양 물량이 904가구에 달함

 오피스 빌딩에 쇼핑몰, 호텔 구축해 수익 극대화

   - 우리나라도 조만간 지상 100층 이상 빌딩이 들어서는 '마천루' 대열에 합류함. 현대자동차그룹의 서울 뚝섬 '서울숲 글로벌비즈니스센터(GBC)'와 롯데그룹의 서울 잠실 '롯데수퍼타워'가 이 같은 초고층 시대의 개막을 알리게 됨

  - 초고층빌딩은 도시의 이미지를 떠올리는 대표적 랜드마크 역할을 하는 것은 물론 전세계 관광객을 불러모으는 관광상품이 되고 있어 세계 곳곳에서 건설 경쟁이 벌어지고 있음

  - 세계 유명 초고층빌딩의 경우 오피스를 기본시설로 설치하고 관광상품으로 활용하기 위해 호텔과 전망대, 쇼핑몰 등을 구축함. 때로는 사업성을 높이기 위해 고급 레지던스(주거시설)를 도입하는 마천루도 있음

  - 특히 초고층빌딩마다 수익을 극대화하기 위해 호텔, 오피스, 레지던스가 들어서는 층을 달리하기도 함. 고층으로 올라갈수록 탁 트인 전망 때문에 가격이 상승하기 때문

 가평지역 국내 최대 돔스키장 조성 

   - 12일 가평군에 따르면 군은 지난달 27일 돔 스키장을 제안한  ㈜스노우파크를 사업 시행자로 선정,

청평면 상천리 29만9천㎡에 민간자본 2천억원을 들여 오는 2012년 말까지 돔 스키장을 완공키로 함

  - 돔 스키장은 지름 180∼210ｍ 규모의 타원형으로 건립되며, 다양한 난이도를 즐길 수 있도록 슬로프가 회전하는 방식으로 설계된다. 스키어들은 최대 폭 50ｍ, 길이 300ｍ짜리 슬로프를 내려오는 즐거움을 맛볼 수 있음

  - 스키장 주변에는 객실 560개를 갖춘 콘도와 골프연습장, 수영장, 공연장, 전시장 등도 함께 들어설 예정임

 투자 / 재테크

 부동산투자 트렌드 변화로 소형 주거상품 관심 증가

  - 하반기에는 중견 건설사들이 공급하는 도시형 생활주택과 대형 건설사들이 짓는 오피스텔이 줄줄이 선보일 예정

  - 한라건설은 ‘강남 한라비발디 스튜디오 193’을 분양함. 이 회사가 처음 내놓은 소형 주택 브랜드를 적용해 모두 193가구(도시형 생활주택 149가구, 소형 오피스텔 44실)를 공급함

  - 쌍용건설은 다음달 서울 영등포구 대림동에 도시형 생활주택 291가구를 공급할 예정. 전체가 공급면적 26~46㎡ 소형으로 구성됨. 도시형 생활주택이 300가구 미만으로 확대된 뒤 처음으로 공급하는 사례가 될 것으로 보임. 대우건설은 이달 중 송파구 잠실동 ‘신천역 푸르지오 시티’를 시작으로 강남구 역삼동·서대문구 대현동·인천 송도국제도시 등 4곳에 오피스텔을 분양할 계획

  - 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “그동안 강남권 등 교통 요지에서 공급되는 오피스텔의 경우 임대수익률을 따지지 않고 매매시세 차익을 기대하는 투자자들이 몰렸던 게 현실”이라며 “수익형 주거상품의 투자결정 때는 예상 임대수익률을 최우선적으로 고려해야 한다”고 말함. 이를 위해서는 사업 터 인근 오피스텔의 실제 임대료·수익률·공실률 등을 점검해봐야 함

 성남 고등 보금자리주택지구 개발사업 1년 만에 다시 정상궤도 

   - 성남 고등지구는 56만9000㎡ 터에 아파트 3800가구가 지어진다. 이 중 2700가구가 보금자리주택으로 공급됨. 3차 지구 중 서울에 가장 가까운 입지여서 청약 대기자들의 관심이 쏠렸던 곳임. 지구계획 확정 이후 2~3개월의 설계 기간을 고려하면 올해 11월 말께 주택사업 승인이 날 것으로 보임

  - 국토부가 원형지 공급 시범사업을 할 예정인 고등지구 민간 택지에는 전용 60~85㎡와 85㎡ 초과 아파트 600~700가구가 들어섬

 은행권 장기 고정금리형 주택담보대출 상품 속속 내놓아

  - 지난달 말 발표된 정부의 가계부채 종합대책에 따른 것으로, 은행들은 이번 대책에 따라 주택담보대출에서 장기 고정금리형 상품의 비중을 현재 5% 수준에서 2016년까지 30%로 높여야 함. 따라서 앞으로 장기 고정금리형 상품을 꾸준히 팔아야 할 형편

  - 국민은행은 비거치 분할상환 방식의 장기 고정금리형 주택담보대출 상품인 ‘장기 분할상환 고정금리 모기지론’을 1조원 규모로 판매 중. 10년부터 5년 단위로 최대 30년까지 만기를 정할 수 있음. 만기에 따라 연 4.8∼5.3%의 금리가 적용됨. 총부채상환비율(DTI)이 15%포인트 가산 적용됨 

  - 외환은행의 ‘예스(Yes) 고정금리 모기지론’은 최초 3년 또는 5년 동안 고정금리가 적용되며, 이후 자금조달비용지수(코픽스·COFIX) 또는 양도성예금증서(CD) 금리 연동 중 하나로 전환할 수 있음. 12일 현재 3년제 최저금리는 5.14%, 5년제는 5.11%가 적용됨. 만기는 10∼30년으로 원리금 또는 원금 균등 분할상환 방식으로 갚을 수 있음

  - 신한은행은 고정금리형 주택담보대출 상품인 ‘지금 이(利)대로∼ 금리안전 모기지론’을 팔고 있음. 기본형은 3∼15년 만기를 정할 수 있고, 만기까지 고정금리가 적용됨. 만기에 따라 5.0∼5.8%의 금리가 적용됨. 혼합형은 5∼30년 만기설정이 가능하며, 3년(최저 4.9%) 또는 5년(최저 5.0%)간 고정금리를 적용한 뒤 나머지 기간에는 변동금리가 적용됨

 업계동향

 서울시 성수 IT종합센터 개관

  - 서울시는 IT특화사업지구로 지정된 성동구 성수동에 ‘성수IT종합센터’를 개관하고 이 일대에 집적된 146개 ITㆍBTㆍR&D 분야 중소기업을 대상으로 본격적인 종합지원에 나선다고 14일 밝힘. 성수IT종합센터는 시가 2009년부터 지정한 12개 서울형 특화산업지구 중 성수지구에 오픈하는 첫 종합지원시설임

-　총면적 9909㎡에 14층 규모로 조성된 IT종합센터는 31개 기업이 입주할 수 있는 사무실과 공동이용장비실, 창업보육실, 기업제품 전시관, 회의장, 비즈니스 상담센터, PC교육장, 앱개발센터, 금융지원시설, 종합컨설팅실 등이 갖춰져 있어 원스톱 지원이 가능. 특히 2.3대 1의 경쟁률을 뚫고 선정된 입주기업들은 주변시세의 3분의 1 수준인 저렴한 임대료를 내면서 자금조달ㆍ법률ㆍ특허ㆍ마케팅ㆍ수출상담ㆍ자금지원 등 관련 분야 전문가로 구성된 자문단으로부터 기업별 맞춤형 컨설팅을 받게 됨

 삼성그룹 베이징 도심에 사옥 건설 

   - 삼성생명컨소시엄은 지난 8일 베이징시 정부가 입찰에 나선 중심상업구역(CBD) 내 건축 부지를 ㎡당 2만1200위안(360만원), 총 25억4400만위안(4300억원)에 낙찰받았음. 이 지역은 베이징 핵심 상업지역의 초입으로 최근 고층 건물 등이 줄지어 들어서는 곳

  - 베이징시 정부는 CBD 내 땅의 경우 건물 층고를 감안한 연면적을 기준으로 매각하고 있으며, 삼성생명이 낙찰받은 이 땅은 스카이라인이 57층으로 제한돼 있고 연면적은 12만㎡에 달함

  - 중국삼성이 베이징에 사옥이 없는 점과, 점차 커지고 있는 중국의 위상에 맞춰 삼성의 중국공략 교두보의 필요성에 따른 것으로 풀이됨

<한국부동산투자개발연구원 배포자료 인용>