오늘의 부동산 이슈 (7/20)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

1. 금일 부동산 이슈

 경기 / 시장환경

 상반기 주택건설 인허가 실적 지난해보다 60% 증가

- 주택건설 실적은 전년동기 대비 59.8% 증가한 17만6267가구로 집계. 이같은 증가세는 다세대와 다가구, 도시형 생활주택에 대한 건설 증가 등에 따른 것임

- 서울과 경기·인천 등 수도권지역의 주택건설 인허가 실적은 9만1000가구로 지난해 상반기보다 39.6% 증가했고 지방은 8만5000가구로 같은 기간 88.9% 늘어남. 서울지역의 주택 인허가 실적은 3만9655가구로 전년동기대비 182.3%나 급증

- 사업주체별로는 민간부문이 도시형생활주택 등을 중심으로 공급에 나서면서 17만2000가구를 건설해 지난해보다 62.9% 증가. 반면 공공부문은 4210가구로 지난해 상반기 때보다 10.1% 감소

- 주택유형별로는 각종 규제완화와 기금지원 확대 등에 힘입어 다세대·다가구 주택건설 인허가가 전년동기대비 96.6% 증가했고 아파트도 같은 기간 61.2% 늘었남

상업용 부동산 용적률 10% 높아질 때 오피스빌딩 가격은 1만6000원, 상가건물 가격은 10만 원 낮아짐

- 한국부동산연구원이 서울 시내에서 임대면적 50% 이상인 6층 이상 높이의 오피스빌딩 290개와 3층 이상인 상가건물 548개 등 총 838개 상업용 건물을 분석한 결과, 오피스빌딩의 용적률이 1% 늘어나면 토지와 건물 전체의 감정평가 가격은 약 0.1% 상승하는 데 그친 것으로 집계. 이를 총면적당 가격으로 환산하면 용적률이 1% 증가할 때 건물의 m²당 가격은 오히려 1600원 떨어진 것으로 평가

- 상가 또한 위치나 공실률 같은 조건이 같을 때 용적률이 1% 증가하면 토지와 건물 전체 평가 가격은 약 0.4% 높아진 반면 m²당 가격은 용적률 증가 전보다 1만 원 낮아짐

- 이번 조사로 상업용 건물 규모가 클수록 면적당 건물 가치는 더 떨어지는 것으로 분석된 것. 건물이 클수록 관리비용이 많이 들고 임차인을 확보하는 데 부담이 크기 때문으로 풀이

- 또 지하철이나 버스 같은 대중교통 편의 조건에 따른 상업용 건물의 가치도 구체적으로 제시. 오피스빌딩은 지하철역에서 100m 멀어질수록 m²당 가격은 4만 원 낮았고, 상가는 버스정류장에서 100m 멀어질수록 가격이 약 29만 원 더 낮아짐

서울 강남구 양도세 중과 폐지로 집값 들썩

- 서울 강남구 등 일부 지역에선 양도세 중과 폐지를 재료로 벌써부터 집값이 들썩일 조짐을 보이고 있음

- 기획재정부와 국토해양부, 정치권 등이 △다주택자 양도세 중과 완전 폐지 △장기보유특별공제 혜택 부활 △내년말까지만 한시적으로 양도세 중과 유보 등을 놓고 제각각 행보를 보이자 '기대감 반, 불안감 반'으로 정책 추진 상황에 촉각을 곤두세우는 수요자들이 늘고 있는 것

- 양도세는 참여정부 당시인 지난 2005년 1가구 3주택에 중과(60%)한데 이어 2007년 중과대상을 1가구 2주택(50%)으로 확대함. 이는 양도차익의 절반 이상을 세금으로 걷는 조치여서 고가주택 보유자에게 부과하는 종합부동산세와 함께 '징벌적 과세'로 불려 옴

- 이명박 정부 들어 다주택자 중과제도가 한시적으로 완화돼 내년말까지 주택수와 관계없이 일반세율(6∼35%, 강남3구 등 투기지역 3주택이상 보유자는 10%포인트 추가과세)을 적용하고 있음

- 하지만 양도세 중과가 부활되는 2013년 이후 주택을 팔면 60%의 중과세율 적용받아 적게는 수천만원에서 수억원의 양도세를 더 내야 함

- 한 시중은행 PB사업단의 한 세무사는 "국토부에 이어 기재부까지 다주택자 양도세 중과 폐지를 추진한다는 언론 보도 이후 서울 강남, 목동, 용산, 여의도 등 시세차익이 큰 고가주택 여러 채를 보유한 고객들의 문의가 잇따르고 있다"며 "이번엔 실제 양도세 중과제도가 폐지될 지, 내년쯤 처분하려던 집을 계속 보유 할지, 주식에 있던 돈으로 임대사업용 주택을 매입할 지 등을 묻는 고객이 많다"고 말함

중소형 평형의 인기가 조금씩 떨어지고 있다

- 수도권 아파트를 중심으로 매매가가 떨어지고 있는데다 청약접수에서 빈번했던 마감이 최근 들어서는 뜸하게 등장. 업계 전문가들은 1년 이상 이어진 중소형의 인기가 과다공급을 낳았고, 과다공급이 중소형 인기 하락을 불렀다고 분석하고 있음

-　국민은행 부동산연구소 조사 결과, 지난 5월 말부터 약 2개월 동안 수도권에 있는 중형 아파트(62.8㎡이상~95.9㎡미만, 국민은행 기준)과 소형 아파트(62.8㎡ 미만) 매매가가 꾸준히 떨어지고 있음

-　시들해진 중소형 아파트의 인기는 청약결과에서도 잘 나타남. 최근 청약접수를 실시한 ‘용인 죽전 신일유토빌’과 ‘인천 간석동 동민캐슬’ 등은 수요자들의 높은 선택을 위해 전 가구를 중소형으로 구성했지만 기대 이하의 성적을 거둠

-　아울러 ‘부산 중소형은 무조건 1순위 마감’이라는 사실도 깨지고 있음. 전 가구가 중소형인 ‘회동동 금성타운’은 1순위에서 절반 이상이 미달로 남았으며 중소형 5개 주택형이 공급된 ‘청룡동　협성엠파이어’도 2개가 1순위에 마감됐지만 일부가 3순위 접수까지 밀린 상황

대구 중구 패션주얼리 전문타운 명소로 부상

- 주얼리타운은 기존 귀금속거리 활성화를 위해 대구 도심에 산재한 귀금속 제조공장을 한 곳으로 모아 건립됨. 주얼리타운에서는 귀금속 제조ㆍ전시ㆍ판매가 원스톱으로 이뤄지고 체험, 문화강좌, 바이어상담도 가능해 내수 혼수예물 중심의 대구 주얼리산업을 수출, 관광 등으로 확대할 것으로 기대되고 있음

- 패션주얼리전문타운은 지하 2층, 지상 8층 규모의 건물로 1층에는 귀금속ㆍ주얼리 판매점, 2층에는 종합토탈패션ㆍ 혼수예물ㆍ뷰티 관련 업종이 영업중임. 1층에는 25개 판매점이 입주를 완료했고 2층은 입주업체를 모집하고 있음. 3층은 월별 탄생석, 보석연마과정 등을 보여주는 상설ㆍ기획전시관과 커플링, 나만의 장신구만들기 등을 체험해 볼 수 있는 공간이 마련됐음. 4층에는 주얼리 제품감정 및 성분분석을 지원하는 디자인 연구센터, 교육 및 세미나실, 감정실 등이 들어섰고, 5~8층에는 주얼리 제조공장들이 입주함

창원시 아파트가격 공급부족으로 2016년까지 상승세 지속될 전망

- 창원시 관계자는 신규주택 수요층(35~49세)을 근거로 "현재 창원시민의 평균 연령은 36.67세인 만큼 향후 5~6년간 꾸준하게 수요가 있을 것"이라고 말함. 그는 또 "가구당 인구수를 보면 창원은 지난해 6월 2.75명에서 올해 5월 2.71명으로 급속하게 줄면서 1인 가구 등이 늘고 있다"고 말해 수요가 증가할 것이라는 점을 부인하지 않음

- 자가보유율이 55%에 불과하지만 임대아파트는 20만7000가구 중 8182가구로 3.9%에 불과하함. 이는 전국 평균인 7%의 절반에도 못미치는 수준

- 통합창원시는 하루에 18.1쌍이 결혼하고 6.3쌍이 이혼하며 출생 28.3명, 사망 12.9명. 이혼에 따라 독립가구(6.3×365=2299가구)가 되거나 결혼에 따라 새로운 가구(18.1×365=6606가구)가 생기거나 사망으로 줄어드는 가구(12.9×365=4708) 등 다양한 경우의 수를 고려하면 매년 2000가구 이상은 공급돼야 함

- 결과적으로 수요는 당분간 꾸준하게 늘 수밖에 없지만 공급 물량은 절대 부족함. 이에 따라 재건축과 재개발, 새학기 인사 이동에 따른 전보 등 일시적인 이사 수요가 발생할 경우, 가격 급등은 불가피함

 정책 / 제도

 기획부동산업자들 편법 땅쪼개기(토지 분할) 사기분양이 근본적으로 불가능해져

  - 국토해양부는 19일 무분별한 토지 분할과 편법 분양을 막기 위해 '측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙' 개정안을 마련하고 21일께 입법예고할 방침이라고 밝힘

- 개정안에서는 기획부동산들이 법원으로부터 토지 분할에 대한 화해 · 조정조서 등의 판결을 받더라도 지방자치단체에서 토지 분할 허가를 추가로 받아야 분할 매각이 가능하도록 규제를 강화

 ‘서비스드 레지던스’ 합법화 추진

- 보건복지부 관계자는 "연내에 서비스드 레지던스 합법화를 위한 '공중위생관리법 시행령 개정절차'를 밟고 있다"고 밝힘. 현행 시행령은 여관 모텔 등을 숙박시설(업)으로 구분하고 있음. 복지부는 여기에 '체류형 숙박시설(업)'을 하나 더 추가할 계획. 체류형은 취사도구를 갖춘 숙박시설

- 기존 서비스드 레지던스 건물들은 인 · 허가를 주거형 오피스텔로 받음. 주거시설을 세입자에게 빌려주는 것은 불법이 아님. 그러나 이들 시설을 호텔처럼 단기간 외국인 관광객에게 임대(숙박)하면서 논란이 불거짐

- 신규개발이 활성화될 가능성은 높음. 일본 · 중국 · 동남아 등의 관광객이 급증하면서 숙박 수요가 크게 늘고 있어서임. 상업시설 개발업체인 더브릭스의 김상태 사장은 "수도권 1000㎡ 안팎의 부지에 서비스드 레지던스를 개발하려는 시행사들이 많다"며 "10% 정도의 수익률이 예상되다 보니 싱가포르계 투자자금도 국내 서비스드 레지던스사업에 관심을 표명하고 있다"고 말함

 보금자리주택 청약 자산제한 기준 전월세 보증금 30~50% 반영

- 세금 반영 비율이 지나치게 높을 경우 중산층 서민들의 내집 마련 기회를 박탈할 수 있다는 우려 때문. 또 주택뿐만 아니라 고가 오피스텔 전세 및 월세 보증금도 포함시키기로 해 강남권 고가 오피스텔에 거주하는 가구의 청약이 차단될 것으로 보임

- 개선안은 보금자리주택 중 분양ㆍ10년ㆍ분납임대주택의 일반공급(60㎡ 이하)에 적용됨

- 국토부는 부동산 자산 이외에 금융자산은 규모를 쉽게 파악할 수 있는 주식, 펀드, 예ㆍ적금 등만 포함시킬 방침

 개발 / 분양

 하반기 서울과 수도권 일대 1,000가구 이상 대단지 아파트 신규분양

- 부동산업계에 따르면 하반기 수도권에서만 1,000가구 이상의 대단지 아파트 분양물량 총 36개 단지 5만4,909가구가 쏟아짐

- 현재 분양 중인 현대건설의 서울 강서 힐스테이트는 대단지 랜드마크 아파트로 지하3층에서 지상21층 37개 동으로 전용 59~152㎡ 총 2,603가구 규모

- 삼성물산 건설부문이 서울 전농ㆍ답십리뉴타운 중심에 추진 중인 전농7구역 역시 하반기에 주목할 대단지 아파트로 뉴타운 단일 브랜드 단지로 최고 규모인 지하3~지상22층 31개 동, 전용 59㎡ 550가구, 84㎡ 977가구, 121㎡ 457가구로 총 2,387가구 규모로 초대형 단지

- 롯데건설이 경기 파주 교하신도시에서 분양 중인 롯데캐슬은 대단지의 절반을 테마공원으로 조성. 이 아파트는 지하1층, 지상18~30층 20개 동 규모로 전용면적 59㎡(178가구), 84㎡(867가구), 101㎡(216가구), 113㎡(471가구), 126㎡(148가구) 등 총 1,880가구로 구성

- 한화건설이 오는 9월 분양할 예정인 경기 수원 권선 꿈에그린은 전용 84~181㎡ 총 2,157가구 규모로 건설. 수원 권선 꿈에그린은 건물 자체에 소형 열병합발전기를 설치해 전기료를 최대 70%까지 절감할 수 있음

- 삼성물산이 오는 9월 분양할 계획인 래미안 한강신도시 2차는 전용면적 기준 59~84㎡ 1,730가구 규모의 대단지로 평면구성과 설계를 특화. 전용 59㎡에서 84㎡ 사이인 68㎡라는 희귀평면을 선보여 소형과 중형 사이의 실수요에 맞춘 평형을 제공

 안성 세계각국의 면요리 ‘누들거리’, 수원 ‘다문화푸드랜드’ 조성

 - 안성시는 “세계 각국의 면 요리를 저렴한 가격에 맛볼 수 있는 ‘누들(noodle) 테마거리’를 국내 처음으로 조성한다”고 밝힘

- 상시 운영될 누들 테마거리에서는 1차로 우리나라의 라면과 냉면, 일본의 소바(일본식 메밀국수)와 라멘, 중국의 울면과 기스면 등 3개국의 전통 면요리를 맛볼 수 있음. 시는 이어 순차적으로 이탈리아를 포함한 유럽, 베트남을 포함한 동남아시아, 남미 등 각국의 면요리를 선보일 계획임

- 수원 역전시장 지하 1층에는 724㎡ 규모의 ‘다문화 푸드랜드(Food Land)’가 조성돼 오는 24일 개장식을 갖음. 역전시장 빈 점포를 고쳐 만든 다문화 푸드랜드는 국내에 거주하는 외국인에게 자국의 음식을 맛보게 하고 침체한 시장 경제를 활성화하기 위해 경기도와 수원시가 3억 5000만원을 들여 함께 만들었음

은평뉴타운 처음으로 오피스텔 선보여

- 현대산업개발은 은평뉴타운 내 지하철 3호선 구파발역세권에 '아이파크 포레스트 게이트' 오피스텔 (조감도) 812실을 내달 말께 일반에 분양한다고 18일 밝힘

- 이 오피스텔은 은평뉴타운에서 처음으로 공급되는 것으로 은평구 일대에서도 6년 만에 첫 공급분이어서 벌써부터 관심을 모으고 있음

- 지하 4층∼지상 27층에 전용면적 24∼62㎡로 구성됨.이 중 85% 정도가 23㎡ 이하 초소형이며 42㎡ 8실과 54㎡ 4실 등은 테라스를 갖춰 넓은 서비스 공간이 제공됨. 분양가는 3.3㎡당 900만원대 초반에서 결정될 예정이며 입주는 2013년 10월로 예정

 건설사들 산업단지 개발 등 틈새시장 개척

- 미분양 위험이 상대적으로 적어 수익성이 안정적인 데다,민 · 관합동사업이 많아 개발자금 대출도 수월한 편임. 대형 건설사들이 대거 가세, 산업단지 분양경쟁도 치열해지는 양상

- GS건설은 지난달 말 충남 예산군과 민 · 관합동으로 개발하는 예당일반산업단지사업에 참여함. 대전~당진고속도로 고덕나들목 인근에서 산업시설용지(66만4773㎡)와 지원시설용지(3725㎡)를 공급할 예정

- 포스코건설도 대구시와 봉무산업단지(이시아폴리스)를 건설 중이고,최근에는 충북 청원 옥산산업단지의 시공도 맡음. 현대건설도 경남 김해시와 대동첨단산업단지 조성사업에 나섬. 대우건설은 충남 당진 송산2일반산업단지 사업에 가세함. 두산건설은 두산중공업 · 경남은행과 함께 경남'함안일반산업단지'의 주요 주주로 참여함

- 계룡건설은 건설업계 최초로 민간산업단지(경북 고령군 다산2산업단지 · 2005년)를 선보였고 현재 전국에서 8곳의 산업단지를 건설 중임

- 남광토건 · 우미건설도 지난 4월 컨소시엄을 구성, 김포도시공사가 발주한 200여억원 규모의 경기 김포학운 일반산업단지 공사를 수주함. KCC건설은 울산시 울주군에 KCC울산일반산업단지를 개발한 데 이어 영천 · 밀양 용전 · 대산 컴플렉스 산업단지 등 3곳을 잇따라 조성 중임

- 김선덕 건설산업전략연구소장은 "산업단지사업이 아파트 등 주택건설사업보다 수익률은 낮지만 사업안정성이 상대적으로 높다"며 "부동산 경기 침체로 사업 다각화를 모색하는 건설사들의 참여가 늘어나고 있다"고 설명함

 투자 / 재테크

 은퇴자 늘면서 전원주택 관심 증가

- 주거지를 옮겨 노후생활을 하면서 가치상승을 기대할 수 있고 농가주택을 개조하여 부가가치를 높일 수도 있음. 새집을 지을 때 우선 살펴야 할 것은 도로. 모든 전원 주택지는 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m 이상 접해야 함

- 전원주택은 ‘3W’가 중요하다는 말이 있음. Wife와 Work 외에 다른 하나가 Water. 계곡이나 강변의 경관용 물도 중요하지만 먹는물이 중요함. 물을 구하기 힘들면 관정공사등 비용이 많이 들고 때론 사람이 살기 힘들 수도 있음. 또 전기상태도 살펴야 함. 마을과 많이 떨어져 있을 때 전기를 끌어오는데 문제가 없는 지에 대해 꼭 확인해 보아야 함

- 휴식과 웰빙생활을 목표로 내려온 전원주택이 크면 일이 많아지고 경제적으로도 불리함. 세금도 많고 전기세·난방비 등 모든 것이 부담이 됨. 아파트 50㎡(약 15평)는 두사람 살기에 작지만 전원주택은 창고나 다락방을 넣으면 두사람 살기 넉넉함

- 건축비는 구조재·마감재의 종류와 등급에 따라 다르지만 일반적으로 목조주택과 스틸하우스는 3.3㎡에 330만~350만원, 통나무주택의 경우 3.3㎡당 400만~600만원 정도 듬. 고급스럽게 지으려면 600만~700만원 정도 듬

- 허름한 농가주택을 사들여 리모델링하거나 개축하는 방법도 있음. 다만 농가주택은 대부분 폐가 수준이 많아 수리해서 쓰는 것보다 새로 짓게 되는 단점이 있음. 시골 빈집을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있음. 먼저 부지가 대지인지를 체크해야 함. 무허가도 많아 준공건물인지 등기가 완전한지도 파악해야 함

 테마상가 지분분양 받는 경우 대부분 실패로 이어져

- 지분분양은 한 층 또는 건물 전체를 동일한 테마로 구성해야 하는 테마상가 투자 때 많이 이용되는 형태. 소액투자가 가능해 최근 크게 활성화되고 있지만 독립된 소유권이 아닌 일정 지분에 해당하는 권리만을 갖게 돼 운영에 대한 리스크가 크기 때문에 환금성이 낮을 수밖에 없다는 지적. 특히 테마상가에서 지분분양을 받은 경우 시세차익은 물론 처분 자체가 힘들다는 설명

- 상가투자컨설팅 조성남 연구원은 "많은 테마상가가 지분분양이라는 수단으로 소액 투자자들을 유인하고 있지만 지분분양은 장기적으로 원금조차 회수하지 못하는 결과를 초래할 수 있다"면서 "분양 계약 때 공급 주체측과 상가 활성화를 위한 구체적인 조항을 명시하는 등의 보장 장치가 필요하다"고 지적함

 상가고를 때 입지, 주이용 고객층, 유동인구 동선부터 파악해야

- 투자 대상지를 여러차례 방문하고 객관적인 정보를 수집해서 계량화 시켜야 함. 주변 시세는 물론 구매층의 경제 수준과 위치별 업종 분포도, 대중교통의 승하차 위치, 엘리베이터 접근성, 건물 기둥위치까지 체크해야 함

- 입지를 살펴볼 때 먼저 배후지의 규모와 통행량을 살펴봐야 함. 일반적으로 대도시의 경우 상가의 상권은 반경 500m내에 3500세대 이상의 주민이 거주하면 입지가 좋다고 볼 수 있음

- 역세권의 경우에는 출근 보다는 퇴근 통행인구가 많은 곳이 상가입지로 더 좋음. 주 출입구가 어느 곳인지 파악해야 하고 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상의 시간은 소요되는 점도 염두 해 두어야 함

- 아파트 단지 내 상가는 초보 투자자들이 접근할 수 있는 안정적인 투자처임. 별도의 상권이 없더라도 배후의 입주가구가 소비층으로 버티고 있고 단지에 대해서는 독점적인 시장을 형성할 수 있음. 우선 아파트단지 입주자 수와 성향을 분석해야 함.영업의 성패를 좌우할 거주세대수는 최소600세대 이상이 되어야 함

- 주상복합단지 상가는 일단 비교적 상가 활성화 지역에 위치해 있어 유리함. 주거가구와 유동인구를 함께 잡을 수 있어 좋지만 여기서도 위치에 따라 명암이 극명하게 달라짐. 1층 전면상가와 상층부 의료시설·금융기관 입점 점포가 있으면 유동인구 흡수에 좋아 소위 ‘명당’자리지만 건물 후면부나 지하상가등은 투자 사각지대로 장기 공실로 방치되는 사례가 많기 때문임

<한국부동산투자개발연구원 자료 인용>