오늘의 부동산 이슈 (7/25)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

한국부동산투자개발연구원

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2011.7.25 (월)

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 경기 / 시장환경

 평창 동계올림픽 유치 이후 원주ㆍ강릉 등 강원도 일대 주요 도시

    집값 강세

-국민은행의 아파트가격동향 조사보고서 결과 7월 넷째 주 원주의 아파트 매매가와 전세가가 전 주 보다 각각 2.1%, 1.6% 올라 모두 전국에서 가장 높은 상승률을 기록. 강릉 역시 매매가가 전 주 보다 1.2% 올라 전국에서 두 번째로 높은 상승률을 나타냈으며 전세가도 0.9%로 높은 상승세를 유지

-국민은행 보고서에 따르면 원주는 평창 올림픽 확정 호재로 투자 수요가 유입되면서 중소형 아파트를 중심으로 가격이 가파르게 오르고 있음. 전세 시장의 경우 집주인들이 월세를 선호하면서 매물 품귀를 보이는 상태

-강릉은 교통 환경 개선에 대한 기대감이 커지면서 주택ㆍ상가 값이 오르는 것은 물론 중소형 신규 공급 물량이 거의 없다 보니 전셋값도 뛰고 있음. 특히 집값 상승에 힘입어 미분양 아파트 판매가 호조를 보이는 등 '올림픽 유치' 효과가 확연하게 나타나고 있음

 부동산 업계 가을철 2차 전세파동 우려

-‘부동산써브’ 조사를 보면, 이달 20일 기준으로 서울 아파트 평균 전셋값은 2억5048만원. 지난 3월 2억4000만원대에 진입한 데 이어 4개월 만에 다시 최고 기록을 갈아치움. 2009년 7월에만 해도 2억1만원이던 평균 전셋값은 2년 만에 5047만원 오름. 이는 지난해 도시근로자 연평균 가구소득 4809만원(3인 이하 가구)의 105%에 이르는 것으로, 최근 2년간 오른 전셋값을 본인 소득으로 감당할 수 있는 봉급생활자는 거의 없는 셈임

-심각한 문제는 최근의 전세난을 불러온 전세시장의 수급 불균형이 언제까지 지속될지 알 수 없다는 것. 전문가들은 소형주택 부족 현상을 비롯해 핵가족화에 따른 1~2인 가구의 빠른 증가세, 재개발·재건축에 따른 이주 수요 등을 수급 불균형의 주된 원인으로 꼽고 있음.

-여기에다 보금자리주택 등 값싼 아파트에 대한 기대심리와 추가적인 집값 하락 가능성으로 주택 구입을 꺼리는 수요자들이 전세시장으로만 몰리고 있는 현상도 전세난을 부추기는 요인임.

-박원갑 부동산1번지 부동산연구소장은 “최근 도시형 생활주택 등 소형주택 공급이 빠르게 늘어나고 있지만 수요를 따라잡기에는 아직 역부족이어서 3년쯤 뒤에나 전세난이 수그러들 것”이라며 “임대차 형태는 전세에서 월세 중심으로 서서히 바뀔 전망”이라고 진단함

 보금자리 주택 공포증

-보금자리지구 인근 집주인들은 집값을 떨어뜨린다고 반발함. 수용 대상 땅주인들은 시세보다 낮은 보상금을 받고 땅만 뺏길 수 없다며 버팀. 건설사들은 보금자리주택이 시장질서를 왜곡해 부동산 시장을 장기 침체에 빠뜨린 주범이라고 아우성임

-무주택자들은 보금자리로 인한 전세금 상승 탓에 불만이고, 사전예약 당첨자들은 미뤄지는 사업일정과 흔들리는 가격 정책 때문에 걱정이 앞서고 있음. 지방자치단체장들도 두 손 들고 반대함. 하남시장과 강동구청장, 과천시장은 지구지정 철회ㆍ보류를 국토해양부에 요청했고, 경기도 과천에서는 시장에 대한 주민소환 절차가 시작됨

-보금자리주택이 공포 대상으로 전락한 것은 정부의 오락가락하는 수요층 설정과 밀어붙이기식 속도전 때문임

-시범지구인 서울 강남 세곡ㆍ서초 우면지구 분양가만 봐도 쉽게 드러남. 2009년 10월 사전예약 때 분양가는 3.3㎡당 1000만원 수준. 전용면적 84㎡형(기준층)의 경우 세곡 3억4204만원, 우면 3억7133만원으로 서민층은 감당하기 벅찬 금액이었음.

-반면 시세차익은 컸음. 강남구 일원동 일대 아파트 평균 매매가가 3.3㎡당 2600만원 선임을 고려하면 전용면적 84㎡로 5억원의 시세차익이 발생함. 말로는 `서민을 위한 반값 아파트`였지만 서민은 쉽게 넘볼 수 없는 가격에 당첨자만 `로또`를 챙기는 구조였던 셈임

 정책 / 제도 

 국토부 비행안전구역 건축 제한 완화 등

-비행 안전구역 안에서 높이 9m 이하,연면적 200㎡ 이하 저층 · 소규모 건축물을 지을 땐 군부대와 협의하지 않아도 됨. 국토부는 비행안전 구역에 신축하는 일정 규모 이하 건물에 대해선 군부대 협의를 거치지 않도록 함

-학교보건법상 정화구역에 들여놓을 수 없는 유해시설은 사회환경 변화를 고려, 규제 필요성을 재검토키로 함. 현재 학부모 교직원 위주로 구성하고 있는 학교환경위생정화위원회는 다양한 참여자들을 넣도록 함

 아파트 리모델링 수직증축 정부 불허 입장

-국토해양부의 아파트 리모델링 제도개선 태스크포스(TF)는 수직증축을 안전상의 이유로 허용하지 않는 대신 리모델링 활성화를 위한 5개의 대안을 놓고 고민하기로 함

-대안에는 리모델링 주택을 새로운 주택으로 간주해 그동안 부과해 오던 취·등록세의 이중 부과를 완화하고, 국민주택기금에서 공사비를 저리로 빌려 주는 등의 리모델링 활성화 방안이 담길 것으로 전해짐

-리모델링을 활성화하되 수직 증축과 일반 분양은 불허한다는 정부의 방침이 사실상 정해짐에 따라 ‘전면 재논의’를 약속하며 TF까지 구성했던 국토부는 궁지에 몰리게 됐음. 정치권에선 한나라당과 민주당이 차기 총선을 의식해 85㎡ 이하 아파트에 한해 전용면적의 40~50%까지 증축을 허용하는 주택법 개정안을 발의해 놓은 상태임

 개발 / 분양

 지방 부동산 시장 고급 아파트나 주상복합 랜드마크가 뜨고 있다

-수도권 남부의 랜드마크로 통하는 66층짜리 동탄 메타폴리스에는 수원과 화성, 용인, 오산 등에서 부자로 통하는 사람들이 몰려 있음. 내부에는 코엑스 규모 쇼핑몰과 홈플러스, 영화관, 뽀로로 테마파크, 아이스링크 등이 있음. 주상복합 아파트 규모는 전용면적 102~261㎡로 1266가구임

-천안시와 아산신도시 경계 지점에 있는 66층 펜타포트도 이 지역의 대표적인 랜드마크 건물임. 쇼핑몰과 이마트, 영화관 등이 계획에 포함된 복합단지로 지을 때부터 지역에서 화제가 됨. 주상복합 아파트는 전용면적 105~256㎡에 793가구임

-KTX 아산역 맞은편 복합단지 요진Y-CITY(30층)도 펜타포트와 더불어 이 지역의 랜드마크로 평가. 펜타포트와 달리 요진Y-CITY는 전용 59~114㎡ 1469가구로 중소형 위주라 삼성반도체 직원 등 천안ㆍ아산 지역 고소득 젊은층이 대거 입주. 대형은 166㎡ 10가구에 불과

-청주 지웰시티(45층)는 청주 지역의 주거 문화에 혁신을 일으킨 단지로 꼽힘. 쇼핑몰과 피트니스센터, 에듀센터, 오피스텔 등을 포함한 청주 지웰시티는 전용면적 99~196㎡ 2164가구로 지난해 7월 입주를 시작할 때의 미분양 물량이 점차 소진돼 현재 83%까지 분양률을 끌어올림. 현대백화점도 용지를 매입해 입점할 예정

 중대형 규모 아파트 여러 가구 나눠 쓸 수 있는 ‘신평면’선보여

-전세난과 부동산경기 침체의 영향으로 아파트 한 채에 여러 가구가 같이 사는 ‘한 지붕 다가족’이 늘고 있음. 유형도 아파트 한 채에서 시설을 공동으로 사용하며 사는 ‘동거형(일명 하우스메이트)’에서 아파트 시설 일부를 아예 분리해 세를 놓는 ‘부분임대형’으로 다양해지고 있음

-대학가를 중심으로 유행하던 하우스 메이트와 부분임대는 최근 서울 역세권과 수도권 신도시 아파트로 번지고 있음. 보증금이 낮고 월세 부담도 적은 게 장점. 최근 전세난이 장기화면서 40, 50대 3∼4인 가구도 늘고 있음

-최근 민간 건설사들은 중대형 평형을 중심으로 부분임대가 가능한 ‘가구분리형’ 평면을 내놓고 있음. 설계 단계부터 욕실과 부엌, 현관을 따로 두고 전기와 수도도 개별 설치함

-강순주 건국대 건축대학 교수는 “소형주택 선호나 공동주거의 증가는 집을 바라보는 관점이 바뀌고 있다는 의미”라면서 “가족 개념이 해체되면서 이를 대신할 새로운 공동체를 찾는 과정의 일부로도 이해할 수 있다”고 설명함

 아파트 분양가 층과 향에 따라 점점 더 세분화

-건설업계에 따르면 기존에도 아파트 저층은 소비자들이 선호하지 않기 때문에 기준층보다 분양가를 낮게 책정해 왔음. 그러나 최근에는 저층 중에서도 층별로 분양가를 다르게 책정할 만큼 분양가를 더욱 세분화하고 있음

-한 건설사 관계자는 "저층의 경우 조망권, 일조권, 프라이버시 침해, 소음 등의 문제로 계약률이 낮기 때문에 건설사들은 5층 이하 저층 물량을 떨어내기 위해 많은 방법을 생각한다"며 "10여년 전부터 필로티 설치, 개별정원 설치, 별도 출입문 설치 등 다양한 혜택을 내놨지만 막상 계약률이 낮은 것이 현실이라 분양가를 더 깎을 수밖에 없다"고 말함

-고층 아파트는 조망권에 따라 분양가를 세분화하고 있음. 분양가가 세분화된 이유는 조망권 때문임. 고급 주상복합아파트의 경우 조망권에 대한 비싼 값을 지불할 수요층이 충분하다는 것임

-아파트 평면의 다양화 또한 분양가 세분화의 한 원인임. 현대산업개발 관계자는 "기존에 판상형 아파트로 공급될 때와 달리 최근에는 타워형이나 혼합형 등 아파트 구조와 평면설계가 다양해지고 있다"며 "이에 따라 가구마다 층이나 향에 따라 조망이나 일조권이 다양해져 분양가도 그만큼 세분화되고 있다"고 설명함

 업계동향

 노인 가구를 겨냥한 실버 마케팅

-더헤리티지는 주택에 의료ㆍ문화ㆍ요양 등 각종 서비스를 결합한 것이 가장 큰 특징. 김동하 더헤리티지 상무는 "고급 시설에서 여가를 즐기면서도 응급 상황에 대비해 언제라도 신속한 의료서비스가 제공되는 것이 장점"이라고 말함

-최근 노인복지법 개정에 따라 투자상품으로서 매력이 상승한 측면도 있음. 60세 이상만 주택을 소유할 수 있었던 종래 규정이 2008년 8월 이전 허가를 받은 상품에 한해 적용되지 않기 때문. 실버주택을 자식 세대에게 증여하거나 제3자에게 매각할 수 있다는 뜻임

-목포 우미 파렌하이트는 노인을 배려한 세심한 설계를 함. 욕조에 별도 손잡이를 설치해 노인들이 미끄러져 사고를 당하는 것을 방지. 휠체어를 타고 넘어다니기 편리하도록 주요 문턱을 낮춤

-서울시는 세곡 4단지 8개동 407가구 전체를 노인 전용 단지로 조성. 높낮이 조절 세면대와 싱크대, 휴대용 비상호출기 등이 설치. 서울시는 인근에 연면적 4만2131㎡ 규모로 `어르신 행복타운`을 건립할 계획도 세워 놓고 있음

[티구스맨(고근복)]

좋은 정보 감사합니다