"신탁방식 장점, 그 이상의 리스크 감수해야"

[대한경제=김현희 기자] 최근 시공사와 조합간의 갈등 및 조합 임원들의 비리 문제 등으로 신탁사를 시행주체로 위임하는 신탁방식의 재건축·재개발 사업이 부각되고 있다. 하지만 신탁사의 장점만큼 리스크도 있기 때문에 각자 사업장에 맞는 방식을 찾아야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 신탁 방식의 리스크는 사업비 조달 방식에 있다. 조합방식은 시공사 선정 후 시공사의 신용등급이나 주택도시보증공사(HUG)의 보증으로 사업비대출을 받는다. 시공사가 사업비대출을 받아 조합에게 조달하는 방식이어서 시공사가 보다 책임부담이 큰 편이다. 대출 취급시에도 조합원의 재산인 '주택'을 담보로 하지 않아 조합원 부담이 덜한 편이다. 신탁방식은 사업비대출을 자체적으로 조달하는 방식이 공통되지만, 문제는 조달과정에서 조합원의 재산인 '주택'이 담보로 잡힌다. 사업비대출이 문제가 되면 조합원의 재산이 그대로 금융회사로 넘어가는 구조가 될 수 있는 것이다. 신탁 해지 과정에서도 재개발·재건축 사업의 조합원들에게 불리할 수 있다. 해지조건이 조합원 100% 동의가 돼야 한다는 조항이 포함돼있는데, 신탁방식으로 추진하는 사업장이라면 신탁사와 계약시 이같은 해지조항을 확인해야 한다.수탁자인 신탁사는 경제상황 변화 등으로 신탁사무를 이행하기 어려우면 계약 해지 가능하며 책임 부담이 없다는 조항도 포함된 경우가 있다. 최근처럼 부동산 침체기에 재개발·재건축 사업이 힘들다 판단되면 신탁사는 이같은 조항으로 책임부담 없이 빠져나갈 수 있는 셈이다. 백준 제이앤케이도시정비 대표는 "신탁방식의 장점을 살릴 수 있는 사업장이 있고, 조합방식의 장점이 있는 사업장이 있다"며 "각자 사업장에 맞게 장점과 리스크 여부를 면밀히 분석해 사업방식을 정해야 한다"고 말했다. 김현희기자 maru@ 〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉