심층 분석한 3억원대 검단지역 아파트 " 왕길역 금호 어울림 "

[마음이2]

안녕하세요~ 차관준 입니다~

일반분들이 요즘 같이 헷갈리는 시장도 없을거라서 먼가 하나 결정하시기 힘들거예요~

투자를 하기 전에, 매수를 하기전에, 분양을 받기 전에 다시 한번 짚을건 짚고 넘어가시라고 약간 서술 합니다~~ 꼭 읽어 보시고 도움 되셨으면 합니다~

지금은 누구는 오른다, 누구는 내린다. 심지어 각자 아는 전문가 분들도 의견이 심각하게 많이 갈리고 하죠.. 이게 각자 신뢰하는 전문가들이 있어서 그분들을 맹신하는 분들이 많이 있는데요.. 다 맞을수 없고 투자전략도 다르고 세부적인 상황 이라는게 있기 때문에 똑같을 수도 없어요~ 전문가들의 의견은 충분히 참고하되 맹신하지는 마세요~ 부동산은 투자하고 정작 누구 탓 할수도 없잖아요~ 탓 한다고 바뀌지도 않고 그나마 연초때 보다는 가닥을 잡아 가는거 같아서 덜 고민 되실거 같기는 합니다.

저는 근 몇 년간 전체적인 그림은 주거+수익형 혼합 보유를 권유 하고 있습니다.

물론, 여력이 가능한 선에서요~

간단히 말씀드리자면, 주거, 상업, 산업, 업무용 건축물들이 재개발을 꼭 해야하는 지역들이 엄청나게 많다보니 세금등 정부 정책이 계속해서 오락가락할 확율이 굉장히 높습니다.

이번에 다들 겪으셨 듯이 아파트만을 투자하신분들이 곤엮을 겪으셨죠?

물론 참아내시면 됩니다~

이부분은 글로 다할 수 없기에 계속해서 저와 관계를 유지 하신분들은 아시고 계실겁니다.

혼란한 시장이라도 기본적으로 나만의 수익권 대장을 가저 가면서도 계속해서 관심 갖고 각 물건마다 투자전략을 짜고 기간별 수익권을 판단 했을때 투자결정을 하는게 좋습니다.

※전제적인 시장이나 언론을 참고 하시기 보다 물건별로 더 세부적인 검토 하시길 바래요!

보통, 넉넉한 자본가가 아니고 한건을 도전하려는 분들이 다른점이 있죠.

예를 들어 현금 5억이 있는데 어떤걸 사볼까 에서 시작되면서 온갖 정보를 보게 됩니다.

여기서 매수 할수 있는 방법은 다양하죠

1. 현금으로 가능한 물건을 산다

2. 세입자를 끼고 매수를 한다

3. 대출을 받아 매수 한다.

등의 매수 방법을 결정하고 물건을 보게 됩니다.

다음이 중요한 부분인데 여기 부분 부터 수익

예를 들어 아파트를 살거고 강서구 지역에 사려고 계획을 세웁니다.

검색을 하고 여러 정보를 접하면 고민이 되죠?

이 집을 사볼까 저 집을 사볼까?

이런 고민을 가장 많이 하는게 재건축입니다.

1. 입지도 좋고 1000가구 이상 형성된 대단지

2. 입지가 약간 빠지고 600가구 정도 되는 단지

1번은 이제 막 조합이 설립이 되는 상황이라고 가정하고

2번은 대부분의 절차가 마무리 되고 빠르게 진행될 수 있는 상황이라고 가정한다면

어차피 나는 넉넉하지 않으니 한번만 사려고 했던분들은 1번,

계속해서 부동산 투자를 해왔던 분들은 2번의 선택이 가장 많습니다.

1번을 택하신 분들의 말씀도 틀린건 아니지만 보통 이렇게들 말씀 하십니다.

그냥봐도 여기가 대단지고 자리도 좋고 어차피 한번 뿐이 못사니까 1번을 택했습니다.

근데요... 한번만 살 수 있는 분들은 두번도 살수 있습니다.

1~2번 상황은 기간별 차이가 상당합니다.

먼저 수익을 가저가고 다시 도전 하세요~ 2번했다가 1번 못하면 어떻게?

그냥 다른거 찾으시면 됩니다. 물건은 많고 대한민국은 넓습니다.

매년도 그렇고 10년단위로 끊어 봐도 그렇고 맨날 고점이라는데 매번 부동산투자는 성공하시는 분들이 많죠?

수익권으로 가는 과정이 상당히 차이가 있어요. 기간별 기회비용도 엄청나다는 말이죠.

신도시 상가를 투자한다 라고 가정해도 마찬가지 입니다.

저는 마곡지구 초기에 부동산 운영 했었습니다.

처음 분양을할 시기에 투자자분들이 엄청나게 왔죠~

상가 사시는 분들이 가장 많이 하는 질문이 머였냐면 10억짜리 상가를 살껀데 더이상 돈나올곳이 없어서 하나만 사서 월세 받아 보려고 한다. 하나만 살껀데 여기가 좋아요? 저기가 좋아요? 이런 질문이였죠.

상황이 예를 들어 한곳은 올해 공급하는 상가 였고 하나는 내년에 공급하는 상가 였습니다.

두 현장을 같은 선상에서 놓고 보면 내년에 나오는 곳이 입지적으로 좋았어요.

하지만 저는 지금 하는거 중에 제일 좋은거로 사세요~ 였습니다.

(신도시나 택지지구는 처음 하는게 지나보면 보통 제일좋은 자리고 제일싸요~)

어떻게 됬을까요?

올해 하는곳중에 좋은 쪽에 속하는 상가를 사신 분들은 몇번에 전매를 통해서 수익을 많이 올리셨어요. 그런데 내년에 저 물건 나오면 산다고 기다리신 분들은 결국 시장이 엄청나게 좋아지는 바람에 물건하나 확보 못하고 못하시는 분과 물건은 살 수 있는 여력은 있는데 시장 분위기 속에 분양가가 많이 올라서 고가라고 생각해서 못하신 분들이 있죠.

통상적으로는 수익이 나는 시기라는게 존재 하기 때문에 그시기에 언제 도달하는지 고려하고 빠르게 수익이 날 수 있는 물건을 선별하시는게 좋습니다.

어디꺼를 사느냐가 아니라 언제 수익을 올릴꺼냐가 중요하겠죠~

단, 말씀 드렸듯이 투자하고 자금에 쫒기지 않는 분들 기준으로 말씀 드린거고,

2가지 정도를 예를 들어 설명 드렸는데 상황별로 결정해야 하는 기준은 달라 질수 있어요!

최대한의 자금을 쏟아 부으며 투자를 함으로서 자금계획을 정확히 세워야 하는 분들이시라면 장기적인 관점을 두고 고민 하시는게 좋습니다.

모든 투자도 다 그렇지만 부동산도 항상 무슨 변수가 나타날지 모르기 때문이죠~

장기적으로 본다는건 장기로 갖고 있으면 오르겠지? 이게 아니고 이정도 자금밖에 못쓰는데 빠르게 수익을 내볼까 하다보면 잘못된 투자가 되는 경우가 상당합니다.

자금이 단기적으로 유동성이 적더라도 장기적으로는 환금성을 충분히 가져갈 수 있을지 판단 해보시라고 말씀드립니다. 부동산은 특수한 물건을 사시는게 아니라면 장기적으로는 가격은 다 오릅니다. 그런 걱정은 하지마시고, 단 올랐을 때 팔 수 있는 분위가 올수 있느냐는 거죠~

오른 부분을 투자였다면 순수 수익이 가능 하실거고, 실사용 이시라면 매도시 확장, 이전이 가능할지가 관건이 되겠습니다.

투자가치를 검토하는 부분은 장기,단기 할거 없이 통일한 부분입니다.

투자가치가 있다고 판단할때 이슈화 될수 있는 부분들이 얼마나 많이 나오느냐 얼마나 빠르게 진행되느냐에 따라 장기적인 고민의 투자 였어도 단기로 수익을 갖고 갈 수도 있는거니까요! 악재의 변수도 있지만 호재의 변수도 많이 있습니다.

( 단, 부동산을 검토할때 기본은 순리를 따라서 검토해야 합니다. )

직접 시장을 읽고 예견해서 투자하는 것도 좋지만, 분야별로 많은 담당자를 곁에 두시는 것도 추천 드립니다. 계속해서 정보를 습득할 수 있는 기회도 가져 가면서 좋은 물건을 선별해서 추천 받을 수 있는 기회도 얻을 수 있습니다. 시장을 보는 눈도 각기 다릅니다.

자신이 하는일을 생각해보세요~ 그분야에서 전문가시죠? 다른사람이 다른건데 같은거라고 이해하는 부분이 있으실겁니다~ 자세히 설명하기 귀찮으실겁니다~

상가를 투자할건데 아파트만 파는 사람한테 조언을 구한다던지, 매수를 할건데 분양만 하는 사람한테 조언을 구한다던지, 월세수익을 가저갈껀데 토지전문가한테 조언을 구한다던지... 일반인 분들은 부동산쪽에 오래 일했다 하면 다 아는줄 알고 물어 오는 경향들이 있습니다. 부동산도 세부적 산업분야로 들어 가면 100가지가 넘는 전문 분야가 있어요~

수만가지 유형의 사람이 있고, 중요시 하는 부분들도 각기 다릅니다.

자금여력도 너무나도 다르죠 나는 투자할 수 있는게 3억 뿐인데 3000억자산가에게 조언을 구하면 나에게 맞는 제대로 된 기회가 오려나요? 보는 물건도 다르고 판단능력도 환금성의 시기, 수익권의 차이도 각기 다릅니다. 나에게 적합한 투자전략이 필요 합니다.

★ 각자 의 상황을 숨기고 상담 받으시는 분들이 많으신데 오히려 독이 될 수 있음을 꼭 고려 하셔야 합니다.

여러가지 글들을 저는 오래 썼는데 다시 한번 읽어보니 역시나 글로는 많은것을 이야기 하기가 참 힘들구나 생각이 듭니다. 돈이 돈을 법니다. 많은 돈이면 많은 돈을 벌고 적은돈이면 적은돈을 버는게 기본이고 상황에 따라 적은돈이 많은 돈이 될 수도 있기도 하고 부동산시장에는 상당히 많이 일어 나죠~ 하지만 검토나 기대수익이 일확천금이 전제가 되어서 물건을 검토 하지는 마세요. 홀리듯이 투자하시고 나중에 후회하는 경우가 생깁니다~

삼박자 아니 10박자 정도는 맞아줘야 하죠~

부동산 투자라고 다 한번의 투자로 일확천금을 얻을 수 없어요

몸이 움직이는게 아니고 머리로 일하고 돈이 일하기 때문에 스트레스는 감수해야 합니다.

간단하게 늘어놔 봤네요~ 언제나 처럼 상담은 유선이나 오프라인으로 함께하시죠~

이쯤에세 마무리 하려고 했는데 요즘 어느날 퇴큰하다가 갑자기 떠오른 건데요.

야구 타자에 투자자 성향 이나 성공여부등을 빗대어 봤는데 재밌더라고요~

나는 과연 어느 상황이신지 한번 읽어보셔요~ ㅎㅎ

♠ 매번 안타를 치는 3할4할 타자 (투자의 기본)

하나씩 욕심없이 수익권만 들어가면 치고 빠지는 분

♠ 치켜보다가 볼넷으로 나가서 홈까지 들어 오는 타자 (안정적인 투자가)

나서지 않고 혼자 지켜보다가 무리하지 않은 선에서 조용이 매수매도 하시는 분

♠ 가장 많은 홈런을 치는 타자 홈런왕 (실패로 성공하는 투자가)

일반적인 투자보다 고 리스크 고수익을 추구 하는 투자가 ( 홈런왕은 삼진도 많아요.)

♠ 매번 타석에 서는데 타율이 1할2할대 타자 (서민형 투자가)

매번고민 하는데 한번 사는데 힘이드는 분

♠ 10번의 컷트 이후 삼진 아웃을 당하는 타자 (하양곡선만 나오면 확대 시키는 비관론자)

나만의 방식에 빠저서 여기저기 실속 없는 부동산만 매수하는 분(매도리스크)

♠ 루킹삼진 ( 자금여유가 없는 서민 )

관망하고 지켜만 보다가 기회는 달아나죠~

♠ 3루타를 때렸는데 결국 홈을 밟지 못한 타자 ( 욕심이 그르치는 내꺼만 최고야 투자형 )

과감히 매수를 했는데 주변 호재에 승승 장구 했는데 좀더 좋은가격 노래 부르다가 시장이 식어서 매도를 못하는분

나름 재미있어서 늘어 놔 봤습니다.

여러분은 어떤 유형이신가요~

투자성공에 100% 확신은 없는거 같아요 제일 중요한 부분은 빠른판단과 선택인거 같아요!

이렇게 한번씩 시장이나 알고 있던 부분이지만 다시 한번 체크해보고 가는것도 좋아요~

이제 저도 일은 해야 하니까요~ 물건 하나 소개 해보겠습니다~

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이번에 소개 해드릴 물건은 3억원대

" 왕길역 금호어울림 에듀그린 " 신규분양 아파트 입니다.

4월 정당 계약을 마치고 선착순 동호지정 시작~

위치는 검단 구시가지 권 입니다.

이 현장의 경우는

단순 투자로 보신다면 장기적인 관점에서 시작하셔야 하고

실거주를 보신다면 향후 예상되는 분양 물건과 비교 하셔야 해요~

투자자라면,

1. 자본의 압박 없이 장기간 기다리실 수 있으신 분

2. 보유자금으로는 주요지역 접근이 불가능하신 분

정도가 보시면 될거 같습니다.

실거주자라면,

1. 인천북부나 김포 정도에 생활권을 갖으신분

2. 새아파트를 살고 싶지만 많은 자금이 없으신분

3. 활성화를 기다려야 하는 신도시보다 아이를 키우거나 하여 기반시설도 갖추어진 곳이 필요하신 분

위와 같은 분들이 접근 하시면 될 거 같아요~!

장기적인 안목으로 우선 접근 입니다~!

현장에서는 8가지 프리미엄을 강조 하고 있는데요.

아래글로 저의 판단을 읽어 보시고 접근 하시면 좋을거 같습니다.

지역의 특성 및 발전성 부터 먼저 살펴 보시고 고려해보세요 ~

" 매수 POINT "

♠ 인천 북부권은 검단,양촌IC 인근인 인천지하철 2호선 오류역을 필두로 검단산업단지, 양촌.학운산업단지등이 조성되어 있는 서부 인천 북부권에 경제라인으로 형성하고 있습니다.

기존 생활권인 검단 구시가지가 있어 기반시설이 잘되어 있죠~

인천 원도심부터 인천 전체가 산업방향도 많이 바뀌고 있고 재개발, 재건축으로 한창 진행되고 있죠~ 마찬가지로 검단권도 넓게는 검단산업단지 - 검단신도시 - 계양신도시 - 대장지구 - 서울 강서권까지 이어지면서 기업유치등으로 자립형으로 발전 하고 있습니다.

♠ 왕길역 같은 경우는 검단권 경제벨트를 뒷받침하는 주거 지역으로 보시면 되는데 주변 도시개발이 한참 진행되고 계획되고 협의 중에 있는데.. 멀리 완공 시점까지를 보면 주변지역에 신규 공급아파트는 4만여 세대까지 늘어 나게 됩니다. 기반시설이나 산업시설 확충도 기반하게 되겠죠~

지금은 모르면 간첩이죠?

건축자재비, 지가상승, 인건비상승 만으로 추가 공급될 아파트가 나올시기에는 다시는 잡을 수 없는 가격 입니다~

여기에 지어지는 왕길역 금호어울림 에듀그린 은 시기적 중간 주거공간 역할 을 할거로 보시면 될거 같습니다.

현재 왕길역 주변은 2,000여가구의 구축아파트들이 있습니다.

보통 2010년 위주에 지어진 13여년 정도의 아파트가 자리하고 있죠~

2~40년 연한의 재건축을 바라보는 아파트도 없습니다.

신축아파트도 없습니다.

아시다시피 10여년 사이에는 건축기술 자체가 굉장히 빠르게 변화한 시기로 신축 아파트와는 많이 비교가 되어 집니다. 다른 곳의 기존 시가지는 신축도 있고 10년짜리 20년짜리 30년짜리 다양하지만 검단 구시가지권은 위에 설명한 13년정도의 아파트만으로 자리하고 있다고 보시면 됩니다.

주변 개발 예정인 도시개발지구들 같은 경우 시기적으로는 몇년의 기간이 있어야 하는 만큼 왕길역 금호어울림 에듀그린 이 입주하는 2025.02월 에는 주변 15년된 아파트 사이에 유일한 신축아파트로 입주 하게 되고, 다음 신축 아파트를 기다리기엔 더욱 많은 시간이 필요하다는 얘기 입니다. 한동안 신축아파트의 갚어치는 할겁니다.

주변이 도시개발지구들은 민간이 추진하는 대규모 개발사업이니 만큼 잡음도 많이 있긴 합니다. 주변 섹터 및 장기적인 안목으로 보시고 참고 하세요.

인천시, 오류왕길동 민간도시개발사업 지역주민들 특혜의혹 제기

http://www.hyundaiilbo.com/news/articleView.html?idxno=524477

인천시, 오류왕길동 민간도시개발사업 지역주민들 특혜의혹 제기 - 현대일보

검단신도시가 형성이 되고 있지만 지역적 역할이 확연히 다를것으로 보입니다.

검단신도시 같은 경우 서울권에서 밀려오는 수요, 신혼부부등 대부분 서울권에 생활권을 두고 있는 분들로 많이 구성이 될것으로 보입니다.

실제 접근 하는 분들도 그렇고 김포나 검단, 송도나 청라 이쪽에 생활권을 갖고 거주 하는 분들은 의외에 상황이 아니라면 거주의 목적으로의 수요는 적을 듯 보입니다.

투자 수요야 머 서울분들이든 인천분들 이든 어떤분들 이라도 모일 수는 있겠죠~~

무엇보다 신도시는 공공의 기여, 서민 주거지 공급, 원가공개등의 공공성을 띄고 형성되는 부분이 있는데, 이부분은 대면시 상담이 이루어 져야 겠네요. 예민한 부분일수 있어서요~

위에서 지도에 표시 되었듯

검단권 산업벨트와 그를 뒷받침 하는 검단 구시가지, 검단신도시로 이어지며 지역적 역할과 터전이 만들어 지고 있습니다.

20억원대 아파트 기반시설 과 비교 하지 마시고

3억원대 아파트 투자가치를 판단해보세요~

이런분 들에게 추천!

같은 가격으로 폭넓게 보시는 분들이 아닌 위의 지도의 주변에 생활권을 갖고 계시거나 주변에 투자물건을 가지신분들만 접근 하시면 될거 같아요~

청약통장 쓰기는 아깝고 유주택자이거나 비교적 적은 금액으로 아파트 투자를 원하시는 분들도 구경 오시면 됩니다~

세대수로는 243세대로 비교적 적은 단지 이기는 합니다.

하지만 검단구시가지의 유일한 초등학교인 단봉초등학교를 끼고 있는 유일한 신축 아파트 입니다.

대한민국 자체가 저출산의 문제로 인해 초등학교 가 폐교 되는 지역들도 늘고 있어 당분간은 추가 신설이 쉽지 않은 상황으로 초등학교를 품고 있는 아파트는 계속해서 인기가 많을 수 밖에 없습니다.

단봉 초등학교와 병설유치원도 같이 운영 되고 있어서 깔끔한 집에서 어린아이들을 키우기에도 안성맞춤이죠~

말그대로 유일한 신축이면서 유치원과 초등학교를 안심하고 보낼수 있는 장점이 있기 때문에 입주 후 전월세 시장도 굉장히 좋은 이점으로 작용 할 듯 합니다.

1~2번의 환승으로 서울 주요지역 진입도 어렵지 않습니다.

위에서 설명 드렸듯이 산업벨트는 굉장히 크게 자리 하고 있습니다.

검단 구시가지가 계속적으로 주거벨트를 완성 시키게 된다면 향후적 수요 유입도 좋게 작용 될듯 합니다. 현재는 김포, 인천 등지에서 힘들게 출퇴근 하시는 분들이 많죠~

다시 한번 전체적인 그림으로 위치 확인하시죠~

개발 방향이 있고 주변의 흙이 아스팔트로 변할 수 있는 상황이라면 장래 가치는 있겠죠~

중도금도 무이자로 진행하고 있어서 입주시까지 자금 부담은 없는 것도 장점이 될 수 있죠~

계약금은 1,000만원 정액제로 하고 있기 때문에 빠른 동호수 선점이 가능하고

전매도 10.04 이후 부터 가능한 아파트 입니다.

입주시에 입주를 못하시게 된다면 전월세를 주셔도 좋고, 매매를 하셔도 좋은데..

저는 전월세를 주는 것을 추천 하고 있습니다.

세대 구성은 59㎡, 84㎡ 두가지형이며, 타입은 총 6개 타입으로 구성되어 있습니다.

평면 사진은 올려 드립니다.

단, 방문시 유리한 층이나 동에 맞춰 선택하시는 걸 추천 하고 았기 때문에 사진만 올려 드리겠습니다.

" 59㎡ " 타입 총 4가지

" 84㎡ " 타입 총 2가지

모델하우스 방문예약은 필수 이며, VIP파트너 가디언 에게 문의 하시면 됩니다.

초기에 방문 하시는 게 좋습니다.

아무래도 조금더 원하는 타입,층수 고르실수 있으신게 제일 중요하고,

방문자 이벤트, 계약자 이벤트가 있습니다.

사든 안사든 사게 된다면 안받는거 보다 받는게 좋잖아요~