[낙찰 후기] - 창원 18-9049 / 진행내용 / 다같이 공부해봐요 / 6-1부

[신경써]

안녕하세요~신경썹 니다~! 이제는 본인이 매력있는건 다들 아시쥬? ㅎㅎ

이제는 날씨가 완전 겨울 날씨 입니다. 공기가 아주 차가운게~

붕어빵,호떡,호빵이 생각나더군요~아~오뎅도 생각납니다.

호빵이라는 이름은 누가 지었는지...참 잘 지었습니다.ㅎㅎ

얼마전 본인이 거주하고 있는 남양주시

저 멀리 부산 몇개 구가 조정지역해제가 됬다는 소식을 접했습니다.

이제는 기타지역과 대출 진행할수있는 동네 답사가 우선입니다.ㅎㅎㅎ

자족기능 을 못하는 남양주(1기 신도시와 같은 베드타운)

자족기능,중심기능 을 하고있는 부산광역시(구별로 다릅니다)

두 지역에서 권리관계가 문제가있는,스스로 해결할수 있는 물건이 있는지 

집중적으로 검색하고~적극적으로 답사 다니다 보면 분명히 좋은 결과를 만들어줄 

가능성이 높은 지역일거 같네요.

자~머리말은 이제 여기 까지 하겠습니다.

일전에 김해 물건 진행에 대해서 계속 글을 이어 가도록 하겠습니다.

이제 막 부동산 경매에 입문하시는 분들에게는 학습 내용으로는 충분하다고 사료됩니다.

주거용 부동산경매 전과정 끝판왕 이라고 생각하면 될겁니다.

본인의 글을 1부 부터~정독하면서 트레이닝,트레이닝,트레이닝 하면서

내용안에 이해가 안가는 부분은 관련된 키워드 구글링,네이버 검색을 통해서 

스스로 공부하는 습관이 필요합니다.

워낙 뛰어나신 분들은 조금만 하면 잘하시는 분들도 있지만...

그렇지 않으신 분들은 본인처럼 보다 좀 열심히 해야된다는 점은 확실합니다.

그래야만 실전에서 조금더 유연하게,매끄럽게 진행할 가능성이 높습니다.

5-2부 내용이 끝이 어디냐면...

인도명령 인용결정이 났습니다~까지 입니다.

인도명령 인용,결정문 송달 까지 오랜시간이 걸립니다.

못보신 분들은 클릭하세요~!

5-2 부 내용입니다.

http://cafe.daum.net/annauction/S6tI/517

자~인도명령 인용이 됬고,결정문이 양측 모두에게 송달이 됬으니

이제는 강제집행 을 할수있는 권원이 생깁니다.

권원? 이 먼가요?

권원 이라는말 본인은 지금까지 살면서 몰랐습니다.모를수도 있습니다.

모른다고 사회생활에 지장을 주진않습니다.경매 공부 하면서 알게 됬습니다.

한번 알아볼까요? 네이버 검색하지 안아도 됩니다.

친절한 신경썹 니다~^^

권원 

어떠한 행위를 법률적으로 정당화 하는 근거 입니다.

사회에서는 자력구제 를 통해서는 정당화가 되지 않습니다.

즉,법원의 힘을 통해서 구제를 받아야 하겠쥬?

그전에 합의라는걸 보면 양쪽 모두 아주 클리어하게 해결이 되겠지만...어디 그게 쉽습니까?

이 사건에서 본인이 선택한 부분은 본인 스스로가 조금 불편할 생각으로 합의를 제시했으며 

합의가 당연히 마음에 안들었는지 본인을 제대로 골탕먹이고 있습니다.
이에 본인은 그에 대해서 법원을 통해서 구제를 받으려고 진행을 하는겁니다.

또한 상대방이 원하는걸 해준다해도 지금까지 겪어본걸 비추어 보면 상대방은 신뢰감,약속이행 
이라는걸 모르고 살아온 인생이 보이는지라.....

글을 계속 이어가겠습니다.

해당사건 부동산 인도에 대해서 낙찰자가 인도를 해달라고 하는 내용의 인도명령 신청을 신청하였고

법원의 판단은 상대방에게 인도를 해주라는 결정문을 본인과 상대방 에게 송달을 하였습니다.

이제는 부동산 인도에 대한 권원이 생겼으니 인도를 받기위해서 법원에 강제집행 을 신청합니다

최후의 방법 입니다.

강제 집행에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 강제집행

강제집행 이란 집행권원이 표시된 사법상의 이행 청구권에 

대해 국가권력이 강제력을 동원하여 정당한 법적 절차를 진행하는 것이다.

아무리 건물에 아무도 없고 물건의 가치가 없다고 마음대로 물건을 정리하는 것은 법적으로 
문제가 될 수 있다. 

위 내용은 지식백과 에서 발췌한 내용입니다.

말 그대로 채권,채무 관계에서 담보설정한 물건에 대한 법원경매집행이 실시되며
누군가가 낙찰을 받고 채권을 채무자 대신 변제를 하며,채무를 변제함과 동시에 소유권 취득을 합니다.

즉,부동산 등기부 등본에 소유자,즉 주인으로서 공시가 된거죠.

그러나 주인이 되었다고,내 집이라고 함부로 문열고 들어가서 내 마음대로 하면 안되며,완벽하게 인도를 받으려면 국가에 도움을 요청하고 해당 법원에 소속된 집행관으로 부터 인도를 받는다는 내용입니다.

일단 강제집행 신청을 하기위한 필수서류 발급에 대해서 알아보겠습니다.

필수서류 3종 세트 발급

일단 부동산 강제 집행을 신청 하려면 필수 서류가 필요합니다.

1.인도명령 결정문 정본 (집행권원)

2.집행문(집행을 실시하기 위해 법원에서 신청인"낙찰자 에게 승인해주는 서류)

3.송달 증명원(송달이 완료되었다는 증명서류)

부동산 인도에 관해서 증명할수 있는 법원에서 발급받은 서류 3가지가 있어야만

강제집행 신청을 할수 있습니다. 재증명 서류,즉 강제집행 서류 3종세트 입니다.

위 3종세트 서류 신청방법 에 대해서 당연히 알아야 겠쥬?

신청방법 은 두가지가 있습니다.

법원에서 신청 - 강제집행 신청,예납금 까지 당일 한방에 해결.

우편으로 신청 - 필요서류 신청서 보내고,받고,강제집행 신청보내고,받아들여지고 1주일 걸립니다.

본인은 거리가 거리인 만큼 우편으로 신청했습니다.또한 우편 으로도 해보고 싶었습니다.

우편 접수 는 법원마다 처리하는 과정이 상이할 가능성이 있으니 꼭 담당 경매계,집행관실 에 문의후 

진행하시기 바랍니다.

여기서 우편발송 으로 진행시 두가지 핵심 포인트가 있는데 말입니다....

한가지는 출력 시스템 을 갖춰야 진행할수 있다는 점

또 한가지는 회신용 봉투 까지 준비해서 발송을 해야 된다는 점 입니다.

우편으로 신청하는 방법은 간단합니다.

일단 인도명령 결정문이 본인에게 송달이 되면,즉시 경매계에 전화후 재증명 신청을 문의를 합니다.

대한민국 법원경매 사이트를 접속후 서식에서 재증명 신청서 양식을 출력합니다.

채권자,채무자 인적사항을 기재,필요서류 해당란에 기재후 서명을 합니다.

그 다음에 필요한게 

대한민국 정부 수입인지 를 서류별로 기재된 가격별로 구입,출력후 첨부 하면됩니다.

자료를 준비했습니다. 

늘 언급하지만 초보들은 그림(자료)+글 이 있으면 이해가 되지만,이해만 가지고는 부족합니다.

납득이 되야 된다는 점이 핵심이겠쥬?

자~보시죠~늘 에브리데이 친절한 매력있는 신경썹니다. ^^

신청서는 있는 그대로 작성하고,신분증 사본,나의사건 기록 캡쳐 까지~
신청서 에 필요한 정부 수입인지 구매,출력후 첨부해서 우편으로 보내면 된답니다.

확정증명원 은 인도명령 결정문이 있어서 신청을 해야하나 말아야 하나 아리까리 해서...

에라이~모르겠따 그냥 모두 신청해~!

참 쉽죠잉~!

참고로 본인은 신청서 를 2개 출력후 1개는 모두 작성후+날인 하고 

나머지 1개는 인적사항만 작성 + 날인후 우편으로 접수했습니다.

왜냐고요? 혹시 잘못기재해서 반려된다면...
또다시 우편으로 왔다리 갔다리 시간낭비 사전 방지를 위해서 메모지에 신청서 여유분
이라고 적어서  우편으로 보냈습니다.

목소리가 그닥 아름답지 않은 ㅋㅋ 

경매계장님 께 제대로 작성을 부탁 하기위함 이었습니다.

이래서 경매계 전화문의 등등 할때 기분이 나쁘더라도 늘 여운을 남겨야 하겠쥬? ㅎㅎ

자~이제 서류가 모두 구비 됬다면 우체국으로 가서 우편발송을 해야겠쥬?

위에 언급한 내용대로 
회신용 봉투+선납라벨(우표) 까지 세팅후,준비된 서류와 함께 법원으로 보내면 됩니다.

당연 주소지는 검색하면 나올것인데....법원 어디로 보내면 되느냐가 살짝 고민이긴 할텐데...

그냥 본인은 봉투에 모두 기재합니다.

창원지방 법원 민사신청과 경매4계  / 강제집행 신청관련 재증명 신청서(회신용 봉투 포함)

이렇게 기재해서 보내면 봉투만 봤을때도 신청인이 원하는게 어떤것인지 충분히 인지하겠쥬?

이렇게 진행했으면 3일 만에 회신용 봉투에 신청한 서류와 함께 본인에게 발송됩니다.

3종세트 서류 한번 보실까요? 

역시 매력넘치는 신경썹니다. 너무~친절해~^^

역시 위에 살짝 고민한 인도명령 결정문이 있으니 확정증명원 발급 신청은 안해도 되더군요~

500원 서류수입인지 한장도 같이 보내주셨네요~친절한 메모와 함께~^^

자~여기 까지가 인도명령 결정문 받고 강제집행 신청 전까지의 준비입니다.

실제로 진행하면 아주 간단하니 너무 어려워하지 않아도 됩니다.

다만 내용을 딱딱하지 않게,쉽게 받아들일수 있도록 길게 작성하다 보니 장문이 되어버렸네요~ㅋ

다들 잘따라오고 있는거 맞쥬? 집중해서 작성하려 하니 손바닥에 땀이 촉촉합니다...ㅡ.ㅡ;

라디오에서 박명수의 바다의 왕자 틀어주네요~!

가사가 재미난게 흥이 절로 납니다~ㅎㅎ

"저기 뱃살접힌 아줌마~여긴 목욕탕이 아니에요~제발 때좀 밀지마세요~그녀가 달아나요~"

자~노래는 노래방가서 선글라스 끼고 노래 하는걸로 하고...ㅋㅋㅋ

자~그럼 계속해서 강제집행 신청방법 과 비용에 대해서 알아보시죠~!

강제집행 신청 방법도 아주 쉽습니다.

일단 해당법원 집행관실에 전화를 해서 문의를 하면 친절하게 알려줍니다.

강제집행 관련은 한두개가 아니니...신청관련 문의할때는

꼭 부동산 경매 강제집행 우편 접수라고 해야합니다

집행관실에서 방법을 알려줍니다.

아주 쉽습니다. 신청서에 기재후~신청서는 어디서 발급받는지 아시쥬?

신청서에 인적사항 기재후 (신청서 여유분+날인)

3종세트 첨부

채무자 초본 첨부 (강제집행 신청서 관련 3종세트 가져가면 주민센터 발급 해줍니다)

신분증 사본 첨부

나의사건 검색 캡쳐(송달 불능,공시송달 처리내용 확인용)

FAX번호 기재후~또다시 우편으로 접수합니다.

이번에는 창원지방법원 집행관실 / 부동산 경매 강제집행 신청서 우편접수 라고 기재합니다.

여기서 핵심은 신청서에 신청인 명의 은행계좌번호 를 꼭 기재해야됩니다.

예납금 이라도 다들 한번쯤은 경매책에서 들어봤쥬?

집행예납을 했으나 집행 전에 피신청인(채무자) 과 합의 또는 해결이 될가능성도 있으니

합의가 됬다라고 하면 집행을 할 필요성이 없으므로 남은 금액을 환급해준다는 뜻 인거죠.

단 이번에 우편 접수시 회신용 봉투는 필요 없습니다.

FAX번호 기재 했쥬? FAX 번호로 접수증(예납비용 안내)을 받고 입금만 시키면 신청 끝~!!!

아주 쉽죠잉~! 이것도 당연히 자료를 검토해봐야 납득이 가겠쥬?

여기서 조금 짜증나는건...꼭 지정은행 취급점에가서 납부를 해야된다는 점.

이건 조금 개선이 됬으면 하는 바램이 큽니다만....

이렇게 하면 강제 집행 우편 신청은 완벽하게 하게 된겁니다.

잠시 강제 집행에 대해서 개인적인 생각을 알려드리자면...

위 내용까지 신청하는데 낙찰받고 1개월+1주 지나서 소유권 이전 하고

신청 까지만 3개월이 걸렸습니다.

3개월 시간 버리고,이자지출,스트레스 받는 경우인 거죠.

멘토들이 늘 강조 하죠~강제집행 까지 갈필요가 없다라고...

딱 맞습니다.아주 정답입니다.

강제집행 하지 마세요. 점유자(소유자,임차니) 보다 낙찰자 본인이 손해가 더 큽니다.

상황이 정 그렇다면 할수밖에 없지만.....!

완벽하게 정리될때 까지 대략 비용이...

월 이자비용 X 6개월(160만원)(송달 지연+강제집행+보관)

집행비용 - 100만원(예납금,개문2번,보관비용 없이 동산매각)

미납관리비 - 80만원(공용부분 승계 포함)

이 비용보다 더 많은 금액을 요구하면 모를까....

그게 아니라면 무조건 합의봐서 굿바이 하는게 최고 좋은 방법입니다.

강제집행을 신청하게 되면 매수인이,즉 낙찰자가 그 비용을 부담해야 하고
추후 상대방에게 청구는 가능하나 현실적으로 받기는 쉽지 않습니다.

대부분 재산이 없을 가능성이 많이 때문이죠...

이것도 낙찰자 성향에 따라 다릅니다만....나중에 다루기로 하겠습니다.

자 신청까지 했습니다. 다음은....

이제 뭘 하면 될까요? 그냥 기다리면 될까요? 당연히 아니죠~!

담담 집행관과 통화를 합니다. 

우리가 원하는건 압박을 위한 개문계고,즉 문따고 경고장 부착하고 나와야겠쥬?

집행관 님께 전화를 합니다.

아래이래 해서 이런 사람이고 이렇게 해서 송달을 안받고 버티고 어쩌고 저쩌고....불라불라 길게 길게

예기 하지 말고~!!!

그냥 바로 개문일정 잡을수 있게끔 유도를 해봅니다~

"집에 거주를 하지 않는다는 관리 사무실 제보가 있네요~" 라는 예기를 먼저합니다.

"이래서 송달이 지연 되나 봅니다"

하루 지나서 전화가 옵니다.

"언제,몇시까지 오세요.

"오실때 열쇠기사,입회인(증인) 성인 2명 같이 오세요~

열쇠 기사는 법원에 등록된 열쇠기사 입니다.신청인이 연락해서 일정을 잡아야 합니다.

입회인 은 증인으로서 부동산,관리사무실 사람등 성인중 아무나 2명 신분증 지참해서 오면 됩니다.

시간은 꼭 맞춰야 서로 짜증을 안낼겁니다.

참고로 법원에 등록된 열쇠 기사님 은 입회인(증인)이 안됩니다.

본인은 관리실 2명,부동산 2명 이렇게 입회 해달라고 미리 부탁을 드렸었죠.

자 다음이 열쇠 기사님 입니다.

열쇠 기사님 과 대화를 잘 해야합니다....무슨 대화를 잘해야 할까요?

현재 그집은 이미 이사를 갔다는 관리실 제보가 있었기에.....
여기서 혼자서 살짝 시나리오 를 만들어 봅니다.

이사는 갔지만 관리실 모르게 이사를 갔다는 점(당연히 관리비는 미납)

그러면 불필요한 짐들이 있을 가능성이 높다는 점(결국은 패기물 수준예상)

다시 돌아와서 짐을 찾아갈 가능성이 낮다는 점(찾아간다해도 본인을 형사고발 / 밀린 월세 퉁치자~)

"결론은 계고하고,아무도 모르게 나중에 짐버리고,수리하고,세 놓자"

일단 문을 따고,비번을 바꿔달라고 요청을 해봅니다.

"기사님 개문 비용 얼마인가요? 

"10~15만원 정도....문에 따라 다릅니다만

"5만원 별도로 드릴테니깐 비밀번호좀 바꿔놓고 저한테 따로 알려주세요~

"머~일단....알겠습니다.(영 시원치 않은 대답)

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점심 시간이군요...점심을 맛있게 냠냠하고 계속 이어 나가겠습니다.

위에 언급했습니다.

 트레이닝,트레이닝,트레이닝.....관련 키워드 구글,네이버 검색,카페 검색흘 통해서

스스로 연구,공부 해야합니다.

이제는 이런 기본적인 내용들은 강의에서는 들을수가 없습니다.

본인이 작성한 글들은 기본적으로 알고는 있어야 하는 내용입니다. 

입문하시는 분들 께는 부동산 경매 하는데 도움이 될 가능성이 큽니다.

벌써 13:40분 이네요...모두 맛점하시구요~!

오늘 날씨가 아주 좋은게 기분까지 상쾌 합니다~! 즐거운 오후 되길 응원합니다~!

집에서 작성중

[오늘도 설레임]

정성가득한 후기 잘읽었습니다
초보자에게 정말 도움되네요

[앤소니]

수업중이니 일단 추천부터 하고.. 이따 읽어봐야지.

[바비88]

도움되는 글 잘 읽었습니다. 멀리 창원까지 오시고...