양도세 용도변경지역 8년 자경농지 `예상못한 양도세'

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8년 자경농지 `예상못한 양도세'

창원 북면 감계리에 사는 A씨는 지난해 10월 16년 동안 경작해왔던 농지 700여평을 팔고난 후 세무서에서 날아온 세금고지서를 보고 깜짝 놀랐다.

통상 8년 이상 자경농일 경우 용도지역이 바뀌더라도 100% 세금이 감면되는 것으로 알았는데. 전체 매매대금 4억여원 중 3천여만원이 양도소득세로 부과됐기 때문이다.

창원 북면에 사는 B씨도 부친이 6년 동안 경작해오던 농지를 지난해말 증여받고 날아온 세금고지서에 놀라기는 마찬가지였다.

증여를 받은 토지가 농지여서 공시지가가 낮은 줄 알았는데 무려 4억원이어서 세금이 7천만원 가량 나왔기 때문이다.

비도시지역으로 있다가 지난 2004년 12월 8일 도시관리계획이 결정된 창원 북면·동읍·대산면. 기존 농지에서 주거지역. 상업지역 등 용도지역이 변경된 이들 지역의 농지소유자들이 엄청난 세금에 놀라고 있다.

8년 이상 자경농지로 이용하면 양도소득세가 100% 감면되는 것으로 알고 있었지만 실제로는 그렇지 않기 때문이다.

실제로 현행 세법상 8년 이상 자경농지 소유자가 도시관리계획이 지정된 후 3년 이내 팔   경우 도시관리계획 확정일 이전까지 8년에 대해선 100% 감면받지만

도시관리계획 이후의 부분에 대해선 팔 당시의 공시지가에서 도시관리계획지정 당시의 공시지가를 뺀 차액을 기준으로 세금이 부과된다.

특히 8년 이상 자경농이라도 도시관리계획지정 3년이 지나 매도할 경우에는 8년까지의 100% 감면도 없어지고 매도시점의 공시지가에서 취득당시의 공시지가의 차이에 대해 세금이 부과되면서 액수가 더욱 커지게 된다.

부동산 관련업계에 따르면 이 지역에 사는 토지소유자들 중 일부는 실거래가 시행을 앞두고 지난해 하반기부터 소유 농지를 매매하는 과정에서 이같은 내용을 알게 됐지만 대다수는 여전히 잘 모르는 것으로 알려져 있다.

이 가운데 도시관리계획 발표 전후로 공시지가가 크게 올랐지만 지난해 토지거래허가구역 지정이후 오히려 땅값이 내리면서 세금에 대해 느끼는 부담이 더 크게 다가오고 있다.

이 때문에 일부 부동산중개업소들은 내년부터 공시지가 대신 실거래가로 세금이 부과되면 부담이 크기 때문에 올해 팔 것을 권하기도 하지만. 오히려 매매를 유도하기 위한 것으로 오해를 받기도 한다.

세무사들은 8년 이상 자경농지가 도시관리계획이 지정되면서 농지 외의 다른 용도로 바뀔 경우 세금계산에 대해 살펴볼 필요가 있다고 충고한다.

창원의 이동헌 세무사는 “도시관리지역으로 편입된 지역의 양도소득세는 기존의 비도시지역과 다르고 다소 복잡한 점이 있기 때문에 사전에 면밀하게 살펴서 대처해야 세금에 대한 부담에서 자유로울 수 있다”고 말했다.

<자료원 : 경남신문 2006년 5월 15일>