★사업용토지 해당여부 - 도농복합형태 시의 읍지역에 소재한 농지가 주거지역으로 편입된 경우 , 도시지역 편입 농지★

[주황규]

사업용토지 해당여부
분류   전체
질문일  2017-08-09	답변일   2017-08-10

[질 문]
1. 아버님이 1977년 7월 5일에 충남 천안시 청당동 소재 농지를 취득하여 벼농사를 직접 지어왔습니다.
2. 당해 농지가 2008년 12월 1일 주거지역으로 편입되었으며 계속해서 농사를 짓고있습니다.
3. 2017년 9월 당해 농지를 건설회사에 양도할 예정입니다.
4. 양도세를 계산할 경우 당해 농지는 전체기간중 사업용에 사용된 비율이 60%를 초과하므로 사업용토지에
해당하여 기본세율을 적용받을 수 있는 지 궁금합니다.

[답 변]

안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.
"비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 사업용으로 사용한 기간이 아래의 1)~3) 중 어느 하나에 해당되는 경우에는 사업용 토지에 해당되는 것이며, 아래 1)~3)의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당되는 것입니다.

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용
2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용
3) 보유기간중 100분의 60(2015.2.2이전 양도분은 80) 이상을 사업에 사용

비사업용 토지 판정시 양도하는 토지가 농지인 경우, 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 가목 규정에 의하여 농지소재지 시, 군, 구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접된 시, 군, 구에 거주하면서(주민등록 필수: 2015.2.2 이전까지 2015.2.3 이후는 없어짐) 또는 농지소재지로부터 30(2015.2.2이전 양도분은 20)킬로미터 이내에서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 재촌자경한 농지에 해당되고,

시지역 이상 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외)에 해당하지 않는 기간을 사업용 토지로 보고, 그 외의 기간은 비사업용 토지로 보아 위 1)~3)에 해당되는지 여부를 판단합니다.
「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 나목 규정에 의하여 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍,면지역 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외함, 이하 같음) 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지가 도시지역에 편입된 날부터 3년(2015.2.2이전 양도분은 2년)이 경과되지 아니한 도시지역 안의 농지는 사업용 토지에 해당됩니다.)

농지소유자가 계속하여 재촌자경하는 경우에도 농지소재지의 지역기준을 검토하여 그 요건에 해당하지 않으면 비사업용토지가 됩니다.
농지의 비사업용토지 판정 시, 주거지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌자경하던 농지의 경우에는 주거지역 편입일로부터 3년간은 사업용토지로 보아 기간기준을 적용합니다.


따라서, 귀 상담의 경우 주거지역에 편입된 지 5년 이상이 지났다면 양도일 직전 5년중 3년, 3년중 2년이상을 사업용토지로 사용할 요건은 충족하지 못하는 것으로 판단됩니다.

다만, 농지 소유기간 중 60%이상을 사업용토지로 사용할 요건을 검토하여 이에 해당하면 사업용토지가 되는 것으로, 이 경우 사업용토지로 사용된 기간은 취득일부터 주거지역에 편입된 날, 그리고 주거지역에 편입된 날에 3년을 더한 기간이 됩니다.

이 기간을 계산하여 전체 보유기간의 60% 이상에 해당한다면 사업용토지가 되는 것입니다.


따라서, 귀 상담의 경우 본 상담관의 견해로는 전체 보유기간의 60% 이상에 해당되는 것으로 사료되므로 기본세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

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제 목분 류질문일답변일

읍면지역의 비사업용토지 판정
분류 : 양도소득세
질문일 : 2014-03-13	답변일 : 2014-03-14

[질 문]
[접수번호 : 1032187 (20140313)]
1.사실관계<구체적으로 기재>
1984년부터 부친이 재촌하면서 자경한 농지를 2008.11월에 증여를 받았습니다.
농지소재지는 도농복합지역으로서 시 지역 중 면지역에 소재하며 2009.9.30일에
산업단지로 지정되어 공업지역으로 편입이 되어 있습니다.
그런던 중 2014.1월에 수용되어 보상을 받았습니다.


2.질의사항
1. 이 경우 8년이상 재촌자경한 직계존속으로 부터 증여를 받은 경우로
무조건 사업용토지로 볼 수 있는지 ?
2.도시지역 이외에 소재하여야 하는 조건이 있는데 여기에서의 도시지역이란 ?
3. 도시지역이므로 사업용토지로 농지의 비사업용토지 판정시 도시지역 중 도농복합의 읍면지역은 도시지역으로 편입되더라도 재촌자경하면 사업용토지로 보고 있는데
이것을 토대로 유추하면 질의2의 도시지역은 도농복합의 읍면지역을 제외한 시의 동이상지역으로 생각되는데 맞는지요?
─────────────────────-
[추가질문 내용]
도농복합인 시지역중 읍면지역의 경우 도시지역에 편입되더라도 재촌자경하고 5년중 3년이상을 재촌하면서 자경한 경우 사업용토지로 볼 수 있는지, 아니면 도시지역(주거상업공업지역)에 편입되었기에 무조건 비사업용토지로 보는 것인지?

[답 변]
< 귀 추가 질의 경우 >

1. 토지의 소유기간 중 사업용 토지에 해당되는 기간이 아래의 어느 하나에 해당되는 경우에는 사업용 토지에 해당되나 아래의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당됩니다.

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용
2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용
3) 보유기간중 100분의 80 이상을 사업에 사용

2. 양도하는 토지가 농지인 경우,

「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 가목 규정에 의하여 농지소재지 시, 군, 구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접된 시, 군, 구에 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 재촌자경한 농지에 해당되고,

「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 나목 규정에 의하여 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍,면지역 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외함, 이하 같은) 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지가 도시지역에 편입된 날부터 2년이 종료되지 아니한 도시지역 안의 농지로서 상기 기간요건 중 어느 하나에 해당되는 경우 사업용 토지로 봅니다.

귀 사례의 경우 도농복합형태 시의 읍지역에 소재한 농지가 주거지역으로 편입된 경우이므로,
도시지역 편입여부 및 편입시점과 관계없이 취득일부터 양도일까지 계속 재촌자경하였다면
상기 기간기준을 적용하여 사업용기간이 충족되는 경우 사업용토지에 해당하는 것으로 판단됩니다.

♬ 감사합니다. 환절기 건강관리에 유의하여 주시기 바랍니다.

[관련법령]
소득세법제104조의3

[문서번호]	서면인터넷방문상담4팀-2690  (2006.08.04)
[제    목]
도시지역으로 편입된 이후 취득한 농지의 비사업용토지 해당 여부
[요    지]
특별시ㆍ광역시 및 시지역에 소재한 농지로써 당해 농지를 취득하기 전에「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역에 편입된 농지에 대하여는 비사업용 토지에 해당함
[회    신]
특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외) 및 시지역(「지방자치법」제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합 형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외)에 소재한 농지로써 당해 농지를 취득하기 전에「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외)에 편입된 농지에 대하여는 소득세법 제104조의 3[비사업용 토지의 범위] 제1항 제1호 나목 단서의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

소득세법 제104조의 3 비사업용 토지의 범위(2005.12.31 신설).hwp

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소득세법 제104조의 3 [ 비사업용 토지의 범위(2005.12.31 신설) ]

① 제104조[양도소득세의 세율] 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령[소득세법시행령 제168조의 6 [ 비사업용 토지의 기간기준(2005.12.31 신설) ]]으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.(2016.12.20 개정)

  1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(2016.12.20 개정)

    가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지 [소득세법시행령 제168조의 8 [ 농지의 범위 등(2005.12.31 신설) ]].

    다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령[소득세법시행령 제168조의 8 [ 농지의 범위 등(2005.12.31 신설) ]].으로 정하는 경우는 제외한다.(2009.12.31 개정)

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ

    특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ

    특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조(행정시의 폐지ㆍ설치ㆍ

    분리ㆍ합병 등) 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및

    시지역(「지방자치법」 제3조(지방자치단체의 법인격과 관할) 제4항에 따른

         도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)

중

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

이하 이 호에서 같다)에 있는 농지.

소득세법시행령 제168조의 8 [ 농지의 범위 등(2005.12.31 신설) ]

④ 법 제104조의3[ 비사업용 토지의 범위(2005.12.31 신설) ] 제1항 제1호 나목 본문에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른  녹지지역 및 개발제한구역을 말한다.(2010.02.18 개정)

다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.(2015.07.24 개정)

소득세법시행령 제168조의 6 [ 비사업용 토지의 기간기준(2005.12.31 신설) ]

법 제104조의3[비사업용 토지의 범위(2005.12.31 신설)] 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.(2016.02.17 후단신설)


1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간(2005.12.31 신설)


  가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)
  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)
  다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간(2016.02.17 후단삭제)


2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간(2005.12.31 신설)


  가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)
  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)
  다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간(2016.02.17 후단삭제)


3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간.
다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.(2009.02.04 단서신설)

  가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)
  나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간(2016.02.17 후단삭제)

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양도소득세 해설

(1) 8년 자경농지 감면의 의의



농지에 대해서는 「소득세법」에 양도소득세 비과세 규정을 두고 「조세특례제한법」에 감면규정을 두어 2원화된 지원을 하고 있다. 농지의 교환과 대토에 대해서 비과세 규정을 두고 있었으나, 농지에 대한 투기 수요가 일어난 것을 고려하여 농지의 대토에 대해서는 2006.1.1부터 「조세특례제한법」상 감면으로 전환하여 일정액까지만 감면하고 있다.

우리나라가 농업경쟁력에서는 상대적으로 뒤쳐진 것으로 평가받고 있어서 무역개방과 함께 농가 소득에 많은 타격을 입고 있다. 이러한 상황에서 국가가 농지의 소작 제도는 금지하지만, 농업 종사자들의 소득을 보호하는 여러 가지 지원정책을 마련하고 농업 종사자들의 농지 양도시 일정액만큼 산출세액에서 감면해주고 있다.



농지소재지에 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우 그 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 감면한다. 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 요약하면 다음과 같다.
▣ 자경농지에 대한 감면 요약
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┃구 분 │ 요 약 내 용 ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃감면 │8년(3년) 이상 자경한 거주자(상속인, 요건 충족 후 비거 ┃
┃대상 │ 주자가 된 경우 인정) ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃농지 │① 양도일 현재 농지일 것 ┃
┃여부 │② 양도일 전 매매계약조건으로 형질변경, 건축시 매매계 ┃
┃판정 │ 약일 현재 농지일 것 ┃
┃ │③ 농지 외의 지목으로 환지처분된 경우 토지조성공사 착 ┃
┃ │ 수일 현재 농지일 것. ┃
┃ │ ※위 ③의 경우 환지 예정지 지정일로부터 3년까지만 ┃
┃ │ 농지로 인정됨 ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃재촌 │① 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함) 안의 ┃
┃요건 │ 지역에 거주하거나 ┃
┃ │② 농지 소재 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함)와 연접한 ┃
┃ │ 시ㆍ군ㆍ구 안에 거주하거나 ┃
┃ │③ 농지로부터 직선거리 20㎞이내 지역에 거주할 것 ┃
┃ │ (2008.2.22. 이후 양도분부터) ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃자경 │① 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 ┃
┃여부 │ (多年性)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작물의 2분 ┃
┃판정 │ 의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배 ┃
┃ │ 하는 것으로 명확히 하였다(조특령 166⑫, 2006.2.9.이 ┃
┃ │ 후). ┃
┃ │② 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임 하에 농 ┃
┃ │ 사를 짓는 것(2006.2.8. 이전, 통칙 69－0…3) ┃
┃ │③ 생계나 세대를 같이하는 가족으로 하여금 경작하게 ┃
┃ │ 한 경우도 포함됨(대법94누11859, 1995.2.3.). ┃
┃ │④ 2006.2.9 개정 이후 자기의 노동력 을 엄격 해석하 ┃
┃ │ 여 배우자 소유 농지를 그 배우자가 자경한 경우에 ┃
┃ │ 도 감면 배제하고 있음(서면5팀-1280, 2008.6.19.). ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃자경 │① 등기부등본 또는 토지대장, 토지이용계획확인원 기타 ┃
┃기간 │ 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유하여 경작한 ┃
┃판정 │ 사실이 확인되는 토지일 것 ┃
┃ │② 주민등록표등본, 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 교부 또는 발급 ┃
┃ │ 하는 농지원부, 농협 조합원증명원, 농약등 구입영 ┃
┃ │ 수증, 농산물 판매확인서, 자경농지사실확인서, 인 ┃
┃ │ 우보증서, 농업일지 등 자경증명에 의하여 양도자가 ┃
┃ │ 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 ┃
┃ │ 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지 ┃
┃ │ 일 것 ┃
┃ │③ 5년 이상 재촌 자경한 농지를 한국농촌공사ㆍ영농조 ┃
┃ │ 합법인ㆍ농업회사법인에게 양도하는 경우(2003.1.1. ┃
┃ │ 이후 양도분부터 2005.12.31.까지 적용) ┃
┃ │④ 경영이양직불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국 ┃
┃ │ 농촌공사 또는 농업법인에게 양도하는 경우로서 3 ┃
┃ │ 년 이상 자경한 농지(2004.1.1. 이후 양도분부터 ┃
┃ │ 2010.12.31.까지 적용) ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃감면 │① 100% 감면 ┃
┃율 및 │② 한도: ┃
┃감면 │ - 2008.1.1. (소급)개정 후: 1년간 2억원 한도, 5년간 3억 ┃
┃한도 │ 원(대토감면과 합산) ┃
┃ │ - 2006.1.1. 개정 후: 1년간 1억원 한도, 5년간 1억원(대 ┃
┃ │ 토감면과 합산) ┃
┃ │ - 2004.1.1. 개정 후: 다른 감면과 합산하여 1년간 1억원 ┃
┃ │ 한도 ┃
┃ │ - 2002.1.1. 개정 후: 2억원 한도 ┃
┃ │ - 1996.1.1. 개정 후: 3억원 한도 ┃
┠───┼────────────────────────────┨
┃감면 │① 양수한 농업법인이 토지 취득일로부터 3년 이내에 ┃
┃세액 │ 양도한 경우 ┃
┃의 │② 당해 토지 취득일부터 3년 이내에 휴업ㆍ폐업하거나 ┃
┃추징 │ 해산하는 경우 ┃
┃ │③ 당해 토지를 3년 이상 경작하지 아니하고 다른 용도로 ┃
┃ │ 사용하는 경우 ┃
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▣ 자경농지 감면과 농지대토 감면 비교

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┃구 분│자경농지 감면(조특법 69) │ 농지대토 감면(조특법 70) ┃
┠───┼──────────────┼──────────────────┨
┃감면 │거주자가 취득일로부터 양도 │-양도한 농지를 3년 이상 자경하였을것┃
┃요건 │일까지 통산하여 8년 이상을 │ ┃
┃ │농지 소재지에 거주하면서 │-양도 후 1년 이내에 새로운 농지를 ┃
┃ │자경할 것 │취득(수용된 경우에는 2년 이내) ┃
┃ │ │-신규 취득한 농지를 3년 이상 자경할 ┃
┃ │ │것 ┃
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┃농지 │양도일 현재 농지여야 함 │-양도 농지: 양도일 현재 농지일 것 ┃
┃여부 │ │-취득 농지: 취득일 현재 농지일 것 ┃
┃판정 │ │(단, 1년 이내 개간시 타 지목취득 가 ┃
┃ │ │능) ┃
┠───┼──────────────┼──────────────────┨
┃재촌 │양도일 현재에는 재촌ㆍ자경 │계속 농지소재지에 재촌ㆍ자경해야 됨 ┃
┃ㆍ자경│하지 않아도 됨 │ ┃
┠───┼──────────────┼──────────────────┨
┃상속 │피상속인의 자경기간 통산 │피상속인의 자경기간 통산 ┃
┃받은 │(상속인이 자경하지 않는 경우│ ┃
┃경우 │3년 이내 양도할 경우 감면) │ ┃
┠───┼──────────────┼──────────────────┨
┃수용 │수용되더라도 8년 이상 자 │취득 농지가 3년 내 수용: 자경 인정 ┃
┃시 │경해야 함 │ ┃
┠───┼──────────────┼──────────────────┨
┃감면 │1년간 2억원 한도, 5년간 통산│1년간 1억원 한도, 5년간 통산 1억원 ┃
┃한도 │3억원 수용감면과 통산하여 5 │한도 ┃
┃ │년간 3억원 │자경농지 감면과 통산하여 5년간 3억원┃
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(2) 8년 자경농지 감면의 연혁



2004.12.31. 「조세특례제한법」 개정시 감면요건 중 농지의 보유기간 중에 8년 이상 ‘계속하여’ 경작하도록 한 규정을 삭제하여 보유기간 중에 경작한 기간을 합산하여 8년 이상만 직접 경작한 경우에는 감면을 적용 받을 수 있도록 하였다. 이는 종래의 예규 및 판례를 법으로 명확하게 규정한 것이므로 집행 측면에서는 종전 예규 및 판례와 같이 경작기간을 합산하여 감면 여부를 판단한다.



2008.12.26. 개정시 8년 이상 자경농지의 양도(수용 포함)에 따른 양도소득세 감면액 한도를 1년간 2억원(종전 1억원), 5년간 3억원(종전 1억원)으로 상향조정하면서, 그 적용시기를 2008. 1.1. 이후 양도분부터 소급적용 받을 수 있도록 하였다.



따라서 개정 전(2008.12.26.)에 이미 양도(2008.1.1. 이후)하여 감면한도(1억원)를 초과한 자경농지에 대해서 2009년 5월 확정신고기한 내에 경정청구를 하는 경우 종전 감면한도(1억원) 초과분(2억원 한도)을 환급받을 수 있다.



。토 지

공부상 지목에 관계없이 양도일 현재 실제로 경작에 사용한 토지를 말하는 것이고 실제로 경작하지는 않더라도 토지의 형상이 농경에 사용할 수 있는 상태에 있는 토지를 말하는 것은 아님(대법88누6252, 1989.2.14.).



(3) 감면대상 자경 농지



농지의 양도에 따른 양도소득세가 감면되는 자경농지는 다음과 같다.
┏━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃구 분 │ 요 약 내 용 ┃
┠───┼───────────────────────────┨
┃개요 │고령은퇴농가의 소득안정을 도모하고 전업농 중심의 영 ┃
┃ │농 규모화 촉진을 위하여 예산의 범위에서 조기에 경영 ┃
┃ │이양한 농업인에게 지급하는 보조금 ┃
┠───┼───────────────────────────┨
┃신청 │① 경영이양보조금 지급대상자 선정신청일이 속하는 연도 ┃
┃대상자│ 의 12.31현재 65세∼70세에 해당하는 농업인 ┃
┃ │② 선정신청일 직전 10년 이상 계속하여 농업경영을 하고 ┃
┃ │ 있는 농업인 ┃
┠───┼───────────────────────────┨
┃지급 │① 농지법 제28조에 따른 농업진흥지역의 농지로서 경영 ┃
┃대상 │ 이양 이전 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 전ㆍ답 ┃
┃농지 │ ㆍ과수원 ┃
┃ │② 농지법 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 ┃
┃ │ 경영이양 이전에 농어촌정비법 제15조에 따라 농 ┃
┃ │ 업기반정비사업 시행자가 처분한 간척농지를 매입 ┃
┃ │ 하여 3년 이상 계속하여 경작한 전ㆍ답ㆍ과수원 ┃
┃ │③ 농지법 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 ┃
┃ │ 경영이양 이전에 3년 이상 계속하여 소유하고 농 ┃
┃ │ 어촌정비법에 따른 경지 정리사업을 마친 전ㆍ답 ┃
┃ │ ㆍ과수원 ┃
┃ │④ 농지법 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 ┃
┃ │ 경영이양 이전에 3년 이상 계속하여 소유한 농지 ┃
┃ │ 가 3만㎡ 이상 집단화되어 있는 지역의 농업기반 ┃
┃ │ 시설이 완비된 농지로서 공사가 5년 이상 집단화 ┃
┃ │ 되어 있는 지역의 농업기반시설이 완비된 농지로 ┃
┃ │ 서 공사가 5년 이상 농업경영이 가능하다고 인정 ┃
┃ │ 하는 전ㆍ답ㆍ과수원 ┃
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(4) 자경농지 감면 요건 요약



농지소재지에 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도함으로써 발생한 소득에 대해서는 양도소득세를 감면한다.

또한 경영이양 직접지불보조금(「농산물의 생산자를 위한 직접지불제도 시행규정」 제3조의 2의 규정에 의한 경영이양직불보조금을 말함)의 지급대상이 되는 농지를 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 의한 한국농촌공사 또는 농업법인에 2010.12.31.까지 양도하는 경우에는 3년 이상 계속하여 자기가 경작한 토지의 양도에 따라 발생하는 소득에 대하여도 양도소득세를 감면한다.



다만, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(주거지역 등)에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 양도소득세를 감면한다.



이 경우 감면대상 양도소득금액 계산은 다음과 같다(조특법§69①, 조특령§66①ㆍ②).
주거지역 등에 편입되거나 환지
예정지 지정을 받은 날의 기준시가 －취득당시의 기준시가
양도소득금액 × ─────────────────────────────
양도당시의 기준시가－취득당시의 기준시가


* 양도당시의 기준시가：「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우 양도당시의 기준시가는 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가로 한다.



(5) 경작기간 요건(8년 또는 3년 이상 자경한 농지)



취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자경한 사실이 있어야 한다. 다만, 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인에게 양도하는 경우에는 3년 이상 자기가 직접 경작한 사실이 있는 것을 말한다.



1) 2006.2.8. 이전에 양도된 상속농지의 경작기간



피상속인의 경작기간은 상속인의 경작유무에 불구하고 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산한다.



2) 2006.2.9부터 2008.12.31.까지 양도된 상속농지의 경작기간



경작한 기간을 계산함에 있어서 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다. 다만, 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다(조특령§66⑪).



다만, 2006.2.9. 「소득세법 시행령」 시행 전에 상속받은 농지로서 2008.12.31.까지 양도하는 경우에는 개정 전의 종전규정을 적용받으므로, 상속인의 경작 여부에 상관없이 피상속인의 자경기간 등으로 8년 이상 자경농지 해당 여부를 판단한다(2006.2.9, 조특령 부칙 §23).



그러나 2006.2.9. 이전에 상속받은 농지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 다음에 해당하는 지역의 농지가 2008.12.31.까지 공익사업 예정지역으로 지정(§66⑫)된 경우에는 2008.12.31.까지 양도를 하지 아니한 경우에도 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 이를 경작한 기간으로 인정받을 수 있도록 하였다(대통령령 제21307호, 조특령 부칙§17).



① 「택지개발촉진법」 (§3)에 따라 지정된 택지개발예정지구

② 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 (§6ㆍ§7ㆍ§7의2)에 따라 지정된 산업단지

③ 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」 (§5)에 따라 지정된 국민임대주택단지예정지구

④ 「도시 및 주거환경정비법」 (§4)에 따라 지정된 정비구역

⑤ 「신항만건설촉진법」 (§5)에 따라 지정된 신항만건설예정지구

⑥ 「도시개발법」 (§9)에 따라 지정된 도시개발구역

⑦ 「철도건설법」 (§9)에 따라 철도건설사업실시계획 승인을 받은 지역

⑧ 위와 유사한 경우로서 다른 법률에 따라 예정지구 또는 실시계획 승인을 받은 지역 등 해당 공익사업으로 인해 해당 주민이 직접적인 행위제한(건축물의 건축, 토지지의 혈질변경ㆍ분할 등)을 받는 지역



3) 2009.1.1. 이후에 양도된 상속농지의 경작기간



피상속인의 경작기간은 원칙적으로 상속인의 경작기간에 합산하는 것이나, 상속인이 상속농지를 경작하지 아니하고 상속일로부터 3년이 경과한 상태에서 양도하는 경우에는 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간으로 보지 않는다.

그러나, 이 경우에도 양도의 원인이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 (2006.2.9. 이전에 상속받은 농지의 경우에는 2008.12.31.까지 ; 조특령 제21307호 부칙 §17, 2009.2.4.) 공익사업 예정지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말함)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함)에는 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산한다(조특령§66⑫단서; 2009.2.4.신설).



4) 2010.2.18. 이후에 양도된 상속농지의 경작기간



2010.2.18. 「조세특례제한법 시행령」 개정으로 종전에는 피상속인이 직접 경작한 기간만을 상속인의 경작기간에 합산하였으나, 통상적으로 농지의 경우 배우자와 함께 경작한 점을 고려하여 피상속인이 그 배우자로부터 상속받아 직접 경작한 경우에는, 그 배우자가 경작한 기간도 상속인의 경작기간에 합산하여 8년 이상 자경농지 해당 여부를 판정하도록 하였다.



5) 상속 이외 원인으로 취득한 농지의 경작기간



① 일반적인 경우 거주 및 자경기간 계산

거주 및 자경기간은 역(曆)에 따라 계산한다(「민법」 §160).

거주 및 자경기간 계산은 농지의 소유권 취득일로부터 기산하여 양도할 때까지의 실지 보유기간 중의 경작기간에 의한다. 그러므로 타인의 농지를 임차하여 경작한 기간은 자경기간에 합산하지 아니한다.



② 특수한 경우 거주 및 자경기간의 계산

㉠ 증여받은 농지는 증여받은 날 이후의 수증자의 경작기간만을 계산한다(조특통 69－0…1 ①).

㉡ 환지된 농지의 자경기간 계산은 환지 전 자경기간도 합산하여 계산한다(조특통 69－0…1 ②).

㉢ 교환으로 인하여 취득하는 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산한다(조특통 69－0…1 ③).

㉣ 농지의 교환ㆍ분합 및 대토의 경우로서 새로이 취득하는 농지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우에는 교환ㆍ분합 및 대토 전의 농지에서 경작한 기간을 당해 농지의 경작기간 계산시 이를 합산한다(조특령§66⑥).

㉤ 공공용지로 편입되었다가 환매권에 의하여 재취득한 경우 자경기간은 환매취득일부터 기산한다(재경원재산46014－43, 1998.2.7.).



6) 경작기간 판정 요약
┏━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃구 분 │ 경작기간(8년 이상) 판정 요약 ┃
┠────┼────────────────────────────┨
┃본 인 │휴경 기간을 제외한 총 경작기간을 합산(상속해 준 배우자 ┃
┃ │의 자경기간 합산) ┃
┠────┼────────────────────────────┨
┃상속인 │① 상속인이 경작한 경우: 피상속인과 상속인의 경작기간을 ┃
┃양 도 │합산하여 8년(3년) 이상 ┃
┃ │② 상속인이 경작하지 않는 경우: 상속일로부터 3년 이내에 ┃
┃ │ 양도하는 경우에는 피상속인의 경작기간만으로 8년 ┃
┃ │ 자경농지 감면 여부를 결정하고 이후 양도시 감면 배제 ┃
┠────┼────────────────────────────┨
┃비거주자│① 종전 국세청 예규(서면5팀－3040, 2007.11.20. 외 다 ┃
┃상속인 │ 수): 비거주자가 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 ┃
┃양도 │ 8년 자경농지 감면규정이 적용되지 않음 ┃
┃ │② 최근 기재부 예규(재산－1533, 2007.12.20.).: 피상속인┃
┃ │ 이 8년 자경농지 감면요건을 모두 갖춘 농지를 상속 ┃
┃ │ 받은 상속인은 거주자ㆍ 비거주자 여부에 관계없이 ┃
┃ │ 감면규정을 적용 받을 수 있게 되었다. ┃
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7) 유형별 상속농지의 경작기간 계산

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃구 분 │ 경작기간 계산 ┃
┠─────┼──────────────────────────────┨
┃상속농지 │피상속인의 경작기간 합산(재일46014-233, 1997.2.4.). ┃
┠─────┼──────────────────────────────┨
┃재차 상속 │직전 피상속인의 경작기간 합산 ┃
┃농지 │(재경원재산46014-421, 1997.12.9.). ┃
┠─────┼──────────────────────────────┨
┃유증농지, │피상속인의 경작기간 합산(재일46014-882, 1999.5.11.). ┃
┃사인증여농│ ┃
┃지 │ ┃
┠─────┼──────────────────────────────┨
┃대습(代襲)│피상속인의 경작기간 합산(재일46014-813, 1998.5.9.). ┃
┃상속농지 │ ┃
┠─────┼──────────────────────────────┨
┃최초 협의 │피상속인의 경작기간 합산하지 않음(서면4팀-576, 2005.4.14.). ┃
┃분할 후 다│ ┃
┃른 상속인 │ ┃
┃으로부터 │ ┃
┃취득한 농 │ ┃
┃지 │ ┃
┗━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


▣ 사 례... 父가 8년간 경작한 농지를 母가 상속받아 1년간 경작한 후 子가 다시 당해 농지를 상속받아 2년간 경작한 후 양도하는 경우

┌─────┐ ┌─────┐ ┌─────┐
│ 父 │ │ 母 │ │ 子 │
│ │────────>│ │ ────────>│ │
└─────┘ 상속 └─────┘ 상속 └─────┘
경작기간 경작기간 경작기간
(8년) (1년) (2년)

ㅇ (개정전) 子의 경작기간 = 母(1년) + 子(2년) = 3년
→ 8년 자경농지 양도세 감면이 적용 불가

ㅇ (개정후) 子의 경작기간 = 父(8년) + 母(1년) + 子(2년) = 11년
→ 8년 자경농지 양도세 감면이 적용 가능

다만, 母가 경작한 사실이 없는 경우에는 父의 경작기간을 子의 경작기간에 합산할 수 없음.


8) 예규 및 판례



◐ (피상속인이 의제취득일 전에 경작한 경작기간 합산 여부)

의제취득일 전에 피상속인이 경작한 경작기간의 경우에도 상속인의 경작기간에 합산.



소득세법 제5조 제6호 (라)목에 의거 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지의 기간계산시 증여받은 경우에는 자기가 증여받은 날부터 경작한 기간을 계산하며 상속받은 경우에는 피상속인이 경작한 기간을 합산함(재일01254-3154, 1992.12.11.)(재일46014-3137, 1995.12.8.)(재산-217, 2009.9.15.).



◐ (상속인이 직접 경작한 사실이 없는 상속농지의 경작기간 계산 : 2006.2.8.이전에 상속받은 농지로서 2006.2.9.~2008.12.31.기간중에 양도된 상속농지)



조세특례제한법시행령 부칙(2006.2.9, 대통령령 제19329호) 제23조의 경과규정에 따라 2006.2.9.전에 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 자경하지 않았다 하더라도 2008.12.31.까지 양도한다면 상속인의 경작기간에 피상속인의 경작기간을 합산한다.



「조세특례제한법 시행령」 제66조 제11항 및 제12항의 개정(2006.2.9. 신설)규정을 적용함에 있어서 같은 영 시행(2006.2.9. 대통령령 제19329호) 전에 상속받은 농지로서 2008년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 동항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의하는 것임(서면4팀-2098, 2006.7.6.).



◐ (경작기간：2006.2.8일 이전에 상속받은 농지로서 상속인이 재촌ㆍ자경한 상속농지)

상속인이 재촌, 자경한 상속농지의 자경기간 은 피상속인의 경작기간을 통산한다.



2004년에 상속받은 농지를 상속인이 재촌 자경(2009.1월~2011.12월)을 하고 2012년에 양도하는 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항에 따른 경작기간을 계산함에 있어서 피상속인 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것임(재산-4440, 2008.12.29.).



◐ (2006.2.9일 이후에 양도한 상속농지로서 상속인의 동일세대원인 가족이 경작한 경우 경작기간 계산)

2006.2.9일 이후에 상속농지를 양도한 경우로서 동일세대원인 가족이 경작한 기간은 상속인의 경작기간에 포함하지 않는다.



조세특례제한법 제69조 제1항의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정은 동법시행령 제12항의 규정에 따라 직접 경작한 경우에 한하여 적용되는 것임(서면4팀-800, 2008.3.25.; 재경부 재산-1229, 2007.10.11.).



◐ (상속농지의 경작기간 계산 : 상속일 현재ㆍ양도일 현재에는 상속인이 재촌,자경하지 않았으나 상속농지의 보유기간 중 재촌,자경한 사실이 있는 경우)

상속개시일로부터 3년이 경과한 상태에서 상속농지를 양도한 경우로서 상속당시 및 양도일 현재에 상속인이 재촌,자경하지 않더라도 상속농지의 보유기간 중 재촌,자경한 사실만 있다면 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산한다.



1991년 11월에 상속받은 농지를 상속인이 재촌ㆍ자경(2002년∼2005년까지의 기간 중 약 40개월)을 하고 2009년 3월에 양도하는 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항에 따른 경작한 기간을 계산함에 있어서 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것임(재산-770, 2009.3.4.).



◐ (상속인의 경작기간에 합산하는 피상속인의 경작기간에서 “피상속인의 범위”)

상속농지의 경작기간은 상속인과 직전 피상속인의 경작기간만을 통산한다.



현행 조세감면규제법 제55조의 규정에 의하여 양도소득세가 면제되는 ‘8년 이상 자경농지’에 대한 8년 경작기간을 계산함에 있어 대(代)를 이어 상속된 농지의 경우에는 상속인과 직전 피상속인의 경작기간만을 통산하는 것임(재일46014-800, 1998.5.9.),(재일01254 -3195, 1991.10.14.),(재산 -841, 2009.3.11.).



◐ (최초 협의분할 후 다른 상속인으로부터 취득한 상속농지의 자경기간 계산)

최초 협의분할 상속 후 다른 상속인으로부터 상속농지 소유지분을 새로이 취득한 경우 새로이 취득한 상속농지의 자경기간 기산일은 매매에 의한 경우에는 잔금청산일이 되며, 증여에 의한 경우에는 증여등기접수일이 된다.



조세특례제한법 제69조 및 같은법시행령 제66조 제4항에서 규정하는 상속받은 농지의 경작기간은 피상속인의 경작기간을 포함하여 계산하며 이의 ‘상속받은 농지’란 상속개시 후 최초로 협의분할 등에 의하여 취득한 농지를 말하며, 당해 농지를 법정상속인으로 상속등기 후 다른 상속인들의 소유지분을 취득하는 경우에는 취득하는 날부터 계산하는 것임(서면4팀-576, 2005.4.14.),(서면4팀-2498 2005.12.13.).



◐ (경작기간：대습상속농지, 유증농지, 사인증여농지)

대습상속농지, 유증농지, 사인증여농지의 경우에도 상속농지의 경작기간 계산과 같이 상속인과 피상속인의 경작기간을 통산한다.



① 조세감면규제법 제55조의 ‘8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 면제’ 규정을 적용함에 있어 상속받은 농지에 대한 8년 이상 경작기간은 피상속인이 경작한 기간을 통산하여 계산하는 것임.

③ 이 경우, 상속받은 농지에는 민법 제1013조에서 규정하는 ‘협의에 의한 분할’에 의하여 대습(代襲)상속받은 농지를 포함하는 것임(재일46014-813, 1998.5.9.).

조세감면규제법시행령 제54조 제1항의 “상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 경작한 기간으로 본다”는 규정은 피상속인이 유증한 농지나 피상속인의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여(귀 질의의 경우) 농지에 대하여도 적용되는 것임.

(재일46014-882, 1999.5.11.).



◐ (비거주자가 상속받은 농지의 경작기간 계산 : 2006.2.8일 이전에 상속받은 농지로서 200 8.12.31일 이전에 양도한 상속농지)

비거주자가 2006.2.8일 이전에 거주자인 피상속인으로부터 농지를 상속받아 2008.12.31일 이전에 양도하는 경우에는 비거주자의 경작기간 계산시 피상속인의 경작기간을 합산한다.



조세특례제한법 제69조 및 동법시행령(200 6.2.9. 대통령령 제19329호로 개정되기 전의 것) 제66조의 감면규정을 적용함에 있어서 피상속인이 동조의 감면요건을 모두 갖춘 경우 당해 농지를 상속받은 상속인은 거주자 여부에 관계없이 동 감면규정이 적용되는 것임(재경부 재산-1533, 2007.12.20.)(재산-797, 2009.4.24.).



◐ 상속세 신고기한내에 재분할한 농지의 자경기간 계산



각 상속인간 상속분이 확정되어 등기 등이 된 후, 상속세과세표준신고기한 이내에 재분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우 상속받은 자산으로 보아 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제11항의 “피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 경작한 기간으로 본다” 규정을 적용하는 것임(재산-2203, 2008.8.12.; 재산-1550, 2009.7.28.).



◐ (2006.2.9. 이전에 농지를 상속받아 2009.1.1일 이후에 수용 등에 의하여 양도된 상속인 미경작한 농지 : 2008.12.31일 현재 공원용지로 지정된 경우와 2009.1.1일 이후에 공원용지로 지정된 경우에 각각의 상속농지 자경기간 계산)

-2008.12.31. 이전에 도시계획시설인 공원 용지로 지정된 경우 : 피상속인의 경작기간 합산

- 2009.1.1. 이후에 공원 용지로 지정된 경우 : 피상속인의 경작기간 미합산



「조세특례제한법」 제69조에 따른 8년 이상 자경농지 여부를 판단함에 있어 2006.2.9. 이전에 상속받은 농지가 2008.12.31. 이전에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 도시계획시설인 공원 용지로 지정되어 2009.1.1. 이후에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우에는 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보는 것이나, 귀 질의와 같이 2009.1.1. 이후에 공원 용지로 지정된 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것임(재산-82, 2009.8.31.).



◐ (경작기간：배우자로부터 증여받은 농지)

배우자로부터 증여받은 농지를 양도하는 경우 자경기간은 증여일부터 양도일까지의 경작기간만으로 계산하는 것이며, 증여자가 경작한 기간은 합산하지 않는 것임.



거주자가 당해 배우자로부터 증여받은 농지를 양도하는 경우 조세특례제한법 제69조 및 동법시행령 제66조에서 양도소득세를 면제하고 있는 “8년 이상 계속하여 직접 경작한 기간”의 계산은 거주자가 증여받은 날부터 계산하는 것임(재경부 재산46014-219, 1999.7.8.).



◐ (경작기간 : 배우자로부터 증여받은 농지를 증여일로부터 5년 이내에 양도한 경우)

배우자이월과세 규정이 적용되는 농지의 취득시기는 수증일(증여등기접수일)이므로 당해 노지의 경작기간 또한 수증일(증여등기 접수일) 이후 수증인이 경작한 기간으로 계산한다.



「조세특례제한법」 제69조를 적용함에 있어 증여받은 농지의 자경기간은 수증일(증여등기 접수일) 이후 수증인이 경작한 기간으로 계산하는 것이며, 장기보유특별공제와 관련하여 보유기간을 계산함에 있어 「소득세법」 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 당해 자산을 취득한 날부터 기산함(재산-1330, 2009.7.2.)(서면4팀-1413, 2005.8.16.).



◐ (경작기간：동일세대원으로부터 증여받은 농지)

농지를 동일세대원으로부터 증여받아 양도한 경우 수증자의 경작기간은 증여등기접수일부터 양도일사이에 직접 경작한 기간으로 한다.



양도소득세가 면제되는 8년이상 자경농지의 자경기간을 계산함에 있어 동일세대원이 경작하던 농지를 증여받은 경우 증여등기 접수일로부터 기산하는 것임(재일46014-1639, 1997. 4.4.).



◐ (경작기간：조특법 제71조 규정에 따라 증여세가 감면된 영농자녀가 증여받은 농지)

조특법 제71조 규정을 적용받은 영농자녀가 증여받은 농지를 양도함에 따라 양도세를 계산하는 경우 그 취득시기는 동 규정 제71조 제3항에 따라 증여자가 농지를 취득한 날로 보는 것이나, 그렇다고 하여 별도의 명문규정이 없이 증여자의 경작기간을 합산할 수 없다.



「조세특례제한법」 제69조의 규정을 적용함에 있어 증여받은 농지를 양도하는 경우 ‘8년 이상 계속하여 직접 경작한 기간’은 증여받은 날(증여등기 접수일)부터 계산하는 것임(서면4팀-2623, 2007.9.10.),(재산-1234, 2006.6.19.).

쌀 생산조정제에 따른 휴경기간을 8년 이상 자경농지에 대한 감면 규정의 경작기간 계산시 자경기간에 포함하는지 여부

「조세특례제한법」 제69조 및 동법 시행령 제66조의 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용함에 있어 「농업ㆍ농촌기본법」 및 「세계무역기구협정의 이행에 관한 특별법」에 따라 일시 휴경농지로 선정되어 보상금을 지급받은 경우 당해 농지의 휴경기간을 자경기간에 포함하는 것임(서면5팀-1143, 2 007.4.9.).



◐ 법령에 따라 강제로 휴경된 농지의 경우 8년자경농지에 해당 여부



법령(예 : 문화재보호법 등)의 규제에 따라서 강제 휴경중에 당해 법령에 따라 양도된 농지는 양도일 현재의 농지로 보는 것임(재일46014-1308, 1994.5.13.).



◐ (조례에 따른 휴경)



양도일 현재 실지로 경작에 사용되지 아니한 토지는 경작에 사용되지 못한 사유가 계절적인 사유 등 일시적인 휴경상태로 인한 것이 아닌 한 양도일 현재 농지로 볼 수 없는 것임(재산-733,2009.11.13.).



◐ (혁신도시지구 지정에 따른 휴경)



농지가 혁신도시지구로 지정되어 사업시행자로부터 경작금지 협조요청에 따라 휴경한 기간은 자경기간에 포함되지 아니하는 것임(기재부 재산-1095, 2008.12.26.).



◐ (경작기간 : 환매농지)

환매 취득해 양도한 경우 경작기간의 계산



① 도시계획법 또는 도로법의 규정에 의하여 사업시행자에게 소유토지가 수용된 후 도시계획변경으로 수용토지의 일부가 도시계획사업에서 제외된 경우로서 그 제외된 토지에 대하여 당초 소유자가 소유권 이전에 관한 소송을 제기하여 사업시행자로부터 환매받아 양도하는 경우의 그 취득시기는 환매대금을 청산한 날이 되는 것임.

② 귀 질의의 경우 환매대금청산일이 양도농지의 취득일이 되는 것이며 양도농지의 경작기간은 환매대금청산일로부터 양도일까지의 기간만으로 계산하는 것임(재일46014-23, 1998.1.9.)(재경부 재산46014-43, 1998.2.7.).



◐ (경작기간 : 이혼위자료로 취득한 농지)

이혼위자료로 취득한 농지의 자경기간 계산

: 이혼일 이후의 취득일 ~ 양도일의 기간중 직접(1/2 자경 포함) 자경한 기간



거주자가 이혼하는 배우자로부터 유상으로 사실상 이전받은 부동산을 제3자에게 양도하는 경우 조세특례제한법 제69조의규정을 적용함에 있어 농지의 자경기간은 당해 거주자의 농지 취득일 이후 직접 경작한 기간으로 계산하는 것임. 이 경우 “직접 경작‘이라함은 동법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19329호로 개정된 것을 말함) 제66조 제12항의 규정에 의하여 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것임(서면5팀-923, 2006.11.22.).



◐ (경작기간 : 재산분할로 취득한 농지)

재산분할 청구로 취득한 자경농지의 양도소득세 감면 여부



거주자가 「민법」 제839조의 2 또는 제843조의 규정에 따라 혼인 후 배우자 명의로 취득한 농지에 대해 재산분할을 청구하여 소유권을 이전하고 이를 제3자에게 양도하는 경우로서, 양도일 현재 농지에 해당하고 이혼 전 배우자가 농지를 취득한 때로부터 당해 거주자가 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 경우에는 「조세특례제한법」 제69조의 규정을 적용할 수 있는 것임(서면4팀- 192, 2006.2.3.).



◐ (경작기간 계산 : 환지처분으로 증평된 농지)

환지처분으로 증평된 농지의 경작기간 기산일은 환지처분 공고일의 다음날이다.



「조세특례제한법」 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면규정을 적용함에 있어서 「농어촌정비법」에 의한 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가된 경우 그 증가된 면적의 토지에 대한 “8년 이상 경작한 기간”의 계산은 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날 이후 경작한 기간으로 계산하는 것임(서면5팀-144, 2006.9.15.).



(6) 양도자의 재촌요건



8년(3년) 이상 자경농지에 대한 감면을 위한 경작자의 재촌 요건은 보유기간 중 거주자의 지위에서 8년(3년) 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 경우를 말한다. 양도일 현재에는 비거주자가 된 경우에도 경작기간 동안 거주자로서 요건을 충족했다면 감면을 적용받을 수 있으므로 양도일 현재로 거주자의 요건을 충족해야 하는 것은 아니다(통칙69－0…4). 농지소재지는 다음 중 하나에 해당하는 지역을 말한다(조특령§66①).



㉠ 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함) 안의 지역

㉡ 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함)의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

㉢ 해당 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역



※ 행정구역 개편 등으로 거주지가 농지소재지에 해당하지 않게 되는 경우(연접)에도 감면 적용.

※ 1995년 12월 조세감면규제법 개정시 통작거리 20㎞ 규정을 삭제(경과조치에 의해 1996. 1.1. 현재 통작거리 내 거주하고 있는 경우에는 종전규정에 의해 농지소재지에 거주하는 것으로 봄; 대통령령 제14869호 부칙 §13, 1998.12.31 전면 개정시 완전 폐지)⇒ 2008.2.28 개정시 통작거리 규정이 다시 부활됨.



◐ (재촌：농지소재지의 재촌 요건)

자경농지의 양도소득세 감면규정 적용시 농지소재지에 거주하는 거주자의 요건



조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)의 규정을 적용함에 있어서 “농지소재지에 거주하는 거주자”라 함은 같은법시행령 제66조 제1항의 규정에 의하여 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역 또는 그 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역에 거주하는 자를 말하며, 경작개시 당시에는 당해 지역에 해당(당해 지역내 거주이전한 경우를 포함한다)하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함함(재경부 재산-1047, 2004.8.16.).



◐ (재촌：바다를 경계로 연접한 경우)

‘연접한 시ㆍ군ㆍ구’에는 해수면으로 시ㆍ군ㆍ구의 경계를 이루는 경우도 포함한다. (단, 제주도,울릉도는 제외)

☞ ‘세법해석 일제 정비계획’(09.8.31.)에 따라 국세청에서 상호 모순되는 해석 정비.

- 삭제 사례(서면5팀-578, 2008.3.19 외 다수)

- 유지 사례(법규-3082, 2008.7.9.)



「조세특례제한법」 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용함에 있어, 동법 시행령 제66조 제1항 제2호의 ‘연접한 시ㆍ군ㆍ구’에는 해수면으로 시ㆍ군ㆍ구의 경계를 이루는 경우도 포함하는 것임(법규-3082, 2008.7.9.).(국심2002중3249, 2003.1.29.).(서면4팀- 1774, 2007.5.29.).



◐ (농업진흥지역 밖의 농지)

농업진흥지역 밖의 농지로서 경영회생지원을 위한 농지를 농촌공사에 양도한 경우 조특법 제69조 적용 여부



농업진흥지역 밖의 답을 취득하여 자경(자경기간:4년 11개월)하던 중 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」의 규정에 의하여 농지은행사업의 일환으로 경영회생지원을 위한 농지매입사업에 의하여 한국농촌공사에 양도한 경우 조세특례제한법 제69조 제1항의 규정을 적용받을 수 없는 것임(서면4팀-529, 2007.2.8.).



◐ (“직선거리”의 의미)

재촌판정시 “직선거리”라 함은 거주지에서부터 농지소재지까지 두 점을 직선으로 연결한 가장 짧은 거리를 말한다.



「조세특례제한법 시행령」제66조 제1항 제3호에서 해당농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역이라 함은 거주지에서부터 농지소재지까지 두 점을 직선으로 연결한 가장 짧은 거리로서 20킬로미터 이내의 지역을 말함(서면5팀-973, 2008.5.2.).



◐ (농지소재지의 연접지역에 거주하나, 농지로부터 직선거리가 20㎞ 초과하는 경우)

거주지가 농지로부터 직선거리 20㎞ 밖에 존재하더라도 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구와 연접하는 시ㆍ군ㆍ구에 거주지가 있는 경우에는 조특법 제69조 규정의 재촌으로 본다.



농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 또는 그와 연접하는 시ㆍ군ㆍ구에 거주하면서 경작한 경우에는 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터는 고려하지 아니하는 것임(재산-1610, 2008.7.10.).



◐ (“경영이양직접지불보조금”의 지급대상이 되는 농지를 소유한 자가 65세 미만인 경우 조특법 제69조 제1항을 적용받을 수 있는지 여부)

3년 이상 재촌ㆍ자경한 농지에 대한 감면규정은 8년 이상 자경농지 감면규정의 특례규정이다. 따라서 “경영이양직접지불보조금”의 지급대상이 되는 농지를 해석함에 있어 경영이양보조금을 신청할 수 있는 농업인(65세 이상 70세 미만)이 소유한 경영이양보조금의 지급대상농지로 해석함이 입법취지 및 과세형편에 어긋나지 아니한다.

그러므로 ‘경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지’를 소유한 자가 65세 미만인 경우에는 조특법 제69조 제1항을 적용받을 수 없다.



「조세특례제한법」 제69조 제1항 본문의 “경영이양직접지불보조금”의 지급 대상이 되는 농지라함은 「농산물의 생산자를 위한 직접지불제도 시행규정」 제5조에 따라 경영이양보조금을 신청할 수 있는 농업인이 소유한 같은 규정 제6조의 경영이양보조금의 지급대상농지를 말하는 것임(법규과-1059, 2009.7.31.).



(7) 양도자 본인의 직접 경작 요건



종전에는 기본통칙(§69－0…3)에서 자경의 개념을 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기 책임 하에 농사를 짓는 것이라 정의하였으나(단, 위탁경영, 대리경작 및 임대차 제외함) 2006.2.9. 「조세특례제한법 시행령」 개정시 자경의 개념을 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(多年性)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작물의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 명확히 하였다(조특령§166 ⑫).



이는 그 동안 ‘자기 책임 하에 농사를 지은 경우’라는 기본통칙(§69－0…3)으로 운영되어 온 개념이 명확하지 않아 실질적으로 영농에 종사하지 않아도 감면되는 등의 문제점이 발생하였기 때문에 이를 방지하고 농지의 효율적인 이용관리를 위하여 「농지법」에서 규정(§2)하고 있는 자경의 개념과 일치시켰다.



8년 이상 재촌 여부와 자경 여부는 다음 방법에 따라 확인한다(조특칙§27②).

㉠ 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것

㉡ 주민등록표등본, 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것
자기 노동력의 의미와 자경 구분
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━┓
┃구 분 │2006.2.8. 이전 양도분 │2006.2.9. 이후 양도분 ┃
┠─────┼───────────────┼──────────────┨
┃위탁경영 │자경에 해당 안됨(조특통칙69- │자경에 해당 안됨(조특통칙 ┃
┃ │0…3) │69-0…3) ┃
┠─────┼───────────────┼──────────────┨
┃대리경작 │자경에 해당 안됨(조특통칙69- │자경에 해당 안됨(조특통칙 ┃
┃ │0…3) │69-0…3) ┃
┠─────┼───────────────┼──────────────┨
┃임대차 │자경에 해당 안됨(조특통칙69- │자경에 해당 안됨(조특통칙 ┃
┃ │0…3) │69-0…3) ┃
┠─────┼───────────────┼──────────────┨
┃종중소유 │종중원이 자경할 경우 자경농지 │종중원이 자경할 경우 자경농 ┃
┃ │로 봄(조특통칙69-0…3) │지로 봄(조특통칙69-0…3) ┃
┠─────┼───────────────┼──────────────┨
┃동일세대원│세대를 같이하는 가족으로 하여 │동일세대원인 부인 소유 농지 ┃
┃(가족) │금 농지를 경작케 한 경우에는 │를 남편이 경작한 경우에 당해┃
┃ │자경한 것으로 봄. │경작기간은 경작기간에 산입하┃
┠─────┼───────────────┤지 않음. ┃
┃세대분리된│세대분리된 배우자가 경작한 기 │(서면5팀-283, 2006.9.28.) ┃
┃부인 │간은 자경기간에 산입하지 않 │ ┃
┃ │음.(재일46014-553, 1998.3.16.)│ ┃
┗━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━┛


※ 자기 노동력의 의미: 농지의 소유자가 질병으로 직접 경작하지 못하거나 다른 사유로 농지 소재지에 거주하지 못하게 되는 경우 배우자가 농지를 경작하였더라도 조특령§166조 규정을 엄밀하게 해석하면 소유자 자신의 노동력에 의한 것이 아니므로 감면대상에서 제외된다는 다수의 국세청 예규가 있다. 하지만 이 해석은 법문 규정을 너무나 엄격하게 해석한 것으로 생계를 같이하는 동거가족이 직접 경작한 경우에는 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용한다는 대법원 판례가 있다(자기가 직접 경작한 경우뿐만 아니라 생계나 세대를 같이하는 가족으로 하여금 경작하게 한 경우도 포함됨; 대법94누11859, 1995.2.3.).



◐ (2006.2.9일 이후 “자경”의 의미)

2006.2.9일 이후에 양도한 농지는 반드시 농지소유자가 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력을 투입하여야 한다.



조세특례제한법 제69조 제1항의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정은 동법 시행령 제12항의 규정에 따라 직접 경작한 경우에 한하여 적용되는 것임(재경부 재산-1229, 2007.10.11.).



◐ (대리경작：생계를 같이하는 배우자의 대리경작)



2006.2.8일 이전에 양도한 농지의 경우에는 생계를 같이하는 배우자의 대리경작은 8년 이상 자경기간에 포함하였으나, 2006.2.9일 이후 양도한 농지의 경우에는 동일세대원인 배우자의 대리경작한 기간은 자경기간에 포함하지 않는다.



조세특례제한법 제69조 제1항에서 “직접경작 ‘이라 함은 동법시행령 제66조 제12항 규정에 의하여 거주가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하며, 동일세대원인 부인 소유농지를 남편이 경작한 경우에는 이에 해당하지 아니함(서면5팀-283, 2006.9.28.).



◐ (자경：농사 이외에 다른 직업을 가지고 있는 경우)

직접 경작을 하였는지는 사업 또는 근무형편 및 제반 경작 사실을 종합하여 판단한다.



이 경우 ‘직접 경작’이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 사업 또는 근무형편 및 제반 경작 사실을 종합하여 사실판단 할 사항임(서면5팀-3270, 2007.12.21.).



◐ (자경 : 단체소유의 농지)

2006.2.9일 이후부터는 직접 경작의 의미가 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 명문화되었다. 따라서, 자연인 아닌 1거주자로 보는 단체의 경우에는 노동력을 투여할 수 없으므로 단체 소유농지의 경우에는 조특법 제69조 규정을 적용받을 수 없다. 그러나, 국세청에서는 단체농지의 경우에도 단체구성원이 8년 이상 재촌ㆍ자경하고, 그 대가를 받지 아니한 경우에는 단체가 직접 자경한 것으로 해석하여 조특법 제69조 감면헤택을 부여하고 있다.



「소득세법 시행규칙」 제2조의 규정에 따라 단체를 1거주자로 보는 경우로서 그 단체의 소유농지를 단체의 책임하에 단체 구성원이 8년 이상 당해 농지의 소재지에서 거주하면서 경작한 사실이 있는 경우에는 「조세특례제한법」 제69조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 것이나, 귀 질의와 같이 그 단체와의 약정에 따라 단체 구성원의 책임하에 농지를 경작하고 그 수확물이 경작자에게 전부 귀속되는 경우에는 그러하지 아니함(서면5팀-3316, 2007.12.2.; 재산-405, 2009. 10.7.).



◐ (8년 이상 자경 여부 판단 서류)

등기부등본 또는 토지대장등본, 토지이용계획확인원, 주민등록등본, 농지원부등본과 자경증명 등의 서류로서 8년 이상 자경 여부를 판단한다.



「조세특례제한법」 제69조 및 같은 법 시행령 제66조의 규정에 의한 양도소득세가 감면되는 자경농지에 해당하는지의 여부는 등기부등본 또는 토지대장등본, 토지이용계획확인원, 주민등록등본, 농지원부등본과 자경증명 등의 서류 및 관련사실을 확인하여 판단할 사항임(재산-531,2009.10.22.).



◐ (종중농지)

▶ 종중소유 농지의 8년 자경 감면 여부

- 공짜로 종중원이 경작한 경우 : 감면

- 대가를 받고 종중원이 경작한 경우 : 감면(×)



종중 소유농지를 종중의 책임하에 종중구성원이 8년 이상 당해 농지의 소재지에서 거주하면서 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지인 경우에는 8년 자경 농지(조세특례제한법 제69조)로 보는 것이나, 종중과의 약정에 따라 종중 구성원의 책임하에 농지를 경작하고 경작에 따른 대가를 종중에 지불하는 것은 대리경작으로 보아 8년 자경농지에 해당하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 감면 여부는 토지의 실제 소유자, 대리경작 여부 등을 확인하여 판단할 사항임(재산-789,2009.11.19.).



◐ (자경：마을 소유의 농지)

마을 소유의 농지를 마을 이장이 경작하는 경우 8년 자경 해당 여부



마을 규약에 “마을 이장을 3년마다 선출하여 그 마을 이장이 마을 소유의 농지를 경작하고 그 수확물을 이장보수로 지급”하도록 규정되어 있고, 마을 이장이 8년 이상 농지의 소재지에서 거주하면서 경작한 사실이 있는 양도일 현재 농지인 경우, 당해 농지는 ‘8년 이상 자경한 농지’에 해당하지 않는 것임(서면5팀-2918, 2007.11.9.).



◐ (자경：종중 소유의 농지·계약에 따라 종중원이 대가를 받고 경작한 경우)



계약에 따라 종중원이 대가를 받고 종중 소유 농지를 경작한 경우에는 자경한 것으로 보지 않는다.

종중과의 약정에 따라 종중 구성원의 책임하에 농지를 경작하고 경작에 따른 대가를 종중에 지불하는 것은 대리경작으로 보아 8년 자경농지에 해당하지 아니하는 것임(서면4팀-2066, 2007.7.4.; 재일46014-2679, 1996.12.3.).



◐ (자경：종중 소유의 농지를 종중원의 배우자가 경작한 경우)

자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정 적용시 종중원의 범위



성(姓)과 본(本)을 같이하는 종중원이 아닌 자가 종중 소유 농지를 경작하는 경우 당해 농지는 「조세특례제한법」 제69조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면) 규정이 적용되지 아니함(서면4팀-2922, 2007.10.10.).



◐ (자경：대리경작)

위탁경영 또는 타인이 대리경작한 경우 8년 이상 직접 경작 여부



본인의 책임하에 농업경영을 하였다 하더라도 귀 질의와 같이 본인이 직접 경작하지 아니하고 위탁경영을 하거나 타인이 대리 경작한 경우는 조세감면규제법 제55조의 규정에 의하여 양도소득세가 면제되는 8년이상 계속하여 직접 경작한 것으로 보지 아니하는 것임(재경부 재산46014-35, 1998.2.2.).



◐ (대리경작：생계를 같이 하지 않는 배우자의 대리경작)

부부가 세대분리된 상태에서 처(妻)가 남편명의의 농지를 경작한 경우



배우자(夫) 명의의 농지를 부(婦)만 세대를 분리하여 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우에는 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 농지로 보지 아니하는 것임(재일46014-453, 1998.3.16.).



◐ (대리경작：공동소유자의 대리경작)

2필지의 농지를 공동소유한자가 공동소유자별로 각각의 1필지씩 경작한 경우에는 공동소유자가 대리경작한 기간은 자경기간에 포함하지 않는다.



공동소유기간에 대한 자경기간은 그 공동소유 토지 중에서 소유지분에 대한 토지에 대하여만 자경기간으로 계산하는 것임(재일46014-1690, 1994. 6.24.; 재일46014-3363, 1994.12.22.).



◐ (대리경작：동일세대원인 부의 대리경작)

동일세대원인 부가 대리경작한 기간은 8년 이상 자경기간에 포함한다.



생계를 같이하는 동일세대원인 자(子)명의로 등기된 농지를 자(子)와 세대주인 부(父)가 함께 경작하였으나 농지세는 부(父)명의로 납부한 경우에는 8년 이상 자경농지에 해당함(재산01254-3217, 1988.11.8.).



◐ (대리경작：별도세대원인 父 또는 弟의 대리경작)



별도세대원인 父 또는 弟가 대리경작한 기간은 자경기간에 포함하지 않는다.

현실적으로 생계를 같이하는 동일 세대원이 아닌 상태에서 거주자의 소유농지를 부 또는 제가 경작하는 경우에는 이를 대리경작으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임(재일46014-1266, 1996.5.2.).



◐ (자경기간：임차농지의 경작기간)

임차농지의 경작기간은 조특법 제69조의 8년 이상 자경기간에 포함하지 않는다.



소유권을 취득하기 전에 경작한 기간은 8년이상 자경기간에 포함하지 아니하는 것임(재일46014-661, 1994.3.11.).



◐ (대리경작：군대 의무 복무기간 중에 부모의 대리경작)

8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 양도소득세를 면제하고 있는 취지는 육농정책의 일환으로 농지의 양도에 따른 조세부담을 경감시켜 주고자 하는데 있는 것으로, 농지를 자경한다 함은 자기가 직접 경작하는 경우뿐만 아니라 생계나 세대를 같이하는 가족으로 하여금 경작케 한 경우도 포함된다 할 것이며(대법2002두○○○, 2002.5.15.), 생계를 함께하는 부모와 함께 거주하다가 군대 복무를 위하여 청구인이 직접 경작할 수 없었다면 부모가 청구인을 대신해서 경작한 기간도 청구인의 경작기간에 통산한다(국심2004전3895, 2004.12.10.).



◐ (대리경작：군대 의무 복무기간 중에 부모의 대리경작)



“8년이상 자경농지”의 자경 기간을 계산함에 있어 생계를 함께하는 동일세대원이 아닌 상태에서 자명의의 농지를 부가 경작한 기간은 이를 대리경작으로 보아 자경기간에 산입하지 아니함(재일46014-115, 1995.1.17.).



(8) 양도일 현재 농지일 것



양도일 현재 농지이어야 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질 변경 또는 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 말한다. 환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고, 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일의 농지를 기준으로 한다(조특령§66⑤).
▣ 사 례... 농지가 환지예정지 공고일 이후 3년이 경과한 경우
2003.4. 2006.2. 2008.12. 2009.1. 2009.3.
───△──────△──────▲──────△──────▲────

토지구획정리 환지예정지 매매계약 체결 토지사용 승낙 잔금 수령
시행선고 공고 및 공사착공


⇒ 감면대상 농지 해당 여부는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일을 기준으로 판단하므로, 환지예정지 공고일부터 잔금청산일까지의 기간이 3년을 초과한 경우에는 매매계약일 현재 농지에 해당되더라도 감면대상 농지로 볼 수 없음.



1) 농지 여부 판단시기



‘양도일 현재의 농지’는 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재 농지로서 농지세의 과세대상이 되는 토지를 말한다. 이 경우 양도일 현재는 당해 농지의 대금을 청산한 날 현재를 말한다. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이다.



그 밖의 장기할부조건 양도 등의 경우에는 「소득세법 시행령」의 규정(§162)을 참조하기 바란다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질 변경 또는 건축 착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일의 농지를 기준으로 한다(조특령§66⑤).



양도일 현재 실제로 경작에 사용되는 토지를 대지가액에 상당하는 가액으로 양도하거나 또는 양도 후 건축용 대지로 사용하기 위하여 매각되는 경우에도 양도일 현재 농지로 본다(조특통69－0…2).



2) 농지의 범위



농지의 범위는 다음과 같다.



㉠ 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지(과수원을 포함한다)를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도 및 수로 등을 포함한다(조특칙§27①).



㉡ 직접공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 과수원은 농지에 포함된다(조특통 69－66…1 ①).



㉢ 농지에는 「지방세법」에 의한 농지세과세대상에서 제외한 보리ㆍ밀 등의 농작물을 생산하는 토지도 포함한다(조특통69－66…1 ②).



㉣ 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의하여 환지처분으로 농지에 해당하지 아니하게 되는 경우에는 환지예정지 지정일로부터 3년 이내에 양도하는 토지는 양도일 현재의 농지로 본다(조특령§66④2호).



3) 환지예정지 등 지정 후 3년이 경과하지 않은 농지



양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시의 군 제외) 또는 시(도농복합형태의 시의 읍ㆍ면 제외)에 있는 농지인 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 후 3년이 경과되지 아니하거나 환지처분 이전에 농지 외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 지정일부터 3년이 경과되지 않은 농지이어야 한다.



「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 등으로 편입된 지역 또는 환지예정지로 지정된 지역으로서 적어도 3년이 지난 지역은 시가화예정지역이거나 이미 시가화된 지역으로서 양도소득세 감면 혜택을 줄 필요가 없기 때문에 감면을 배제한 것으로 재촌자경하는 농민에게 실질적인 혜택이 돌아가도록 감면제도를 운영하고 있다.



▣ 광역시의 군 및 도ㆍ농복합시의 읍ㆍ면지역의 주거지역 등의 편입된 경우



특별시, 광역시 또는 시에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면대상 토지에 해당하지 아니하는 것이나(조특법§69본문), 광역시에 있는 군, 「지방자치법」의 규정(§3 ④)에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역의 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지의 경우도 8년 자경 감면대상농지에 포함된다.

그 이유는 농지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역에 포함되면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시 및 주거환경정비법」 등 법률에 따른 행위제한으로 인하여 더 이상 경작을 할 수 없게 된다. 그러나 광역시에 있는 군, 「지방자치법」의 규정(§3 ④)에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역에 포함된 경우는 행정구역상 개편에 따른 것으로 계속 경작할 수 있는 경우에 해당하므로 3년 이내 양도한 경우 감면한다는 단서를 필요로 하지 않는다.



4) 2002.1.2. 이후 주거지역 등에 편입된 경우 감면소득금액 계산



8년 이상 자경농지의 양도로 발생된 소득 중 개발이익에 해당하는 소득금액에 대하여는 감면을 배제하기 위하여 2002.1.2. 이후에 양도된 농지로서 농지의 소재지역이 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나 환지예정지로 지정된 경우에는 아래의 계산산식(Ⅰ)에 의하여 산출된 양도소득금액에 대하여만 양도세를 감면받을 수 있도록 하였다.



그러나, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 농지의 경우에 그 보상가액은 양도시기(보상금 수령시기)와 관계없이 보상가액 산정시점의 기준시가에 의해 결정됨으로 아래의 계산산식(Ⅰ)에 의하는 경우에는 일반적인 양도의 경우에 비해 상대적으로 분모의 금액이 적어짐에 따라 감면대상소득이 과소계상되는 문제점이 있어 (Ⅰ)의 계산산식 중 분모의 양도당시의 기준시가 대신에 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가를 적용한 아래의 계산산식(Ⅱ)에 의하여 감면대상소득금액을 산출하도록 법령을 개정하였다(조특령§66⑦, 2008.12.31.단서신설).
［계산산식 Ⅰ］

(주거지역등에 편입되거나 환지예정지 (취득당시의
지정을 받은 날의 기준시가) - 기준시가)
양도소득금액 ×─────────────────────────── ×100%
(양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)

［계산산식 Ⅱ］

(주거지역등에 편입되거나 환지예정지 (취득당시의
지정을 받은 날의 기준시가) - 기준시가)
양도소득금액 ×─────────────────────────────── ×100%
(수용보상금 산정의 기초가 되는 기준시가)-(취득당시의 기준시가)


※ 수용보상금 산정의 기초가 되는 기준시가의 의미(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 §70 ③, ④)

※ 협의매수 : 협의매수일(= 계약체결일)과 가장 가까운 날에 고시된 기준시가

※ 수용 : 사업인정고시일 현재 고시된 기준시가



◐ (감면대상소득금액：2002.1.1일 이전에 환지예정지로 지정되거나 주거지역 등에 편입된 농지)

2002.1.1일 이전에 환지예정지로 지정되거나 주거지역 등에 편입된 경우에는 종전법률에 따라 전체 양도소득에 대하여 감면혜택을 받을 수 있다.

※ 개정세법 적용：편입일(지정일) 기준



조세특례제한법 부칙(2001.12.29 법률 제65 38호) 제28조 제1항의 자경농지에 대한 양도소득세 면제에 관한 경과조치 규정에 의하여 이 법 시행(2002.1.1.)당시 도시계획법의 규정에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입되거나 도시개발법 그밖의 법률의 규정에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 농지의 양도에 대한 양도소득세의 면제에 관하여는 법 제69조 제1항 단서의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의하는 것임(서일46014-10838, 2002.6.25.)(재산-189, 2009.9.11.).



◐ (감면대상소득금액：읍ㆍ면 지역 소재 농지로서 2002.1.2일 이후 주거지역 등 편입된 경우)

농지의 소재지가 읍ㆍ면지역인 경우에도 200 2.1.2일 이후에 환지예정지로 지정되거나 주거지역 등에 편입된 경우에는 개정법률에 따라 지정일 또는 편입일 이후에 발생한 소득에 대하여는 감면혜택을 받을 수 없다.

※ 감면소득금액：조특법시행령 제166조 제7항의 계산산식에 따라 산출된 금액



조세특례제한법 제69조 [자경농지에 대한 양도소득세의 감면]을 적용함에 있어서 양도하는 토지가 2002.1.1.이후 도시계획법의 규정에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역(이하 “주거지역 등”이라 한다)에 편입된 경우에는 동법 부칙(2001.12.29 법률 제6539호로 개정된 것) 제278조의 규정에 의하여 특별시ㆍ광역시의 군 또는 도농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역에 불구하고 주거지역 등에 편입된 날까지 발생한 소득으로서 동법 시행령 제66조 제7항의 규정에 의하여 계산한 금액에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임(서면4팀-1709, 2004.10.25.).



◐ (감면대상소득금액：2002.1.2일 이후 주거지역 등 편입된 농지를 상속받은 경우)

2002.1.2일 이후 주거지역 등 편입된 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 주거지역 등에 편입된 이후 발생한 양도소득에 대하여 8년자경 감면이 되지 않는다.



「조세특례제한법」 제69조 제1항에 해당하는 감면대상 자경농지(당해 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 통산하여 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있는 양도일 현재 농업소득세 과세대상이 되는 농지를 말함)에 해당하더라도 당해 토지가 2002.1.1. 이후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 “주거지역 등”이라 함)에 편입된 경우에는 양도소득 금액 중 주거지역 등에 편입된 날까지 발생한 소득(「조세특례제한법 시행령」 제66조 제7항의 규정에 의하여 계산한 금액)에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액(「조세특례제한법」 제133조에 의한 감면세액 한도이내의 금액)을 감면하는 것이므로 편입일 이후 발생한 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하는 것임(재산-2996, 2008.9.29.).



◐ (환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가)

조특령 제66조 제7항의 계산산식에서 분자중 “환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가”는 아래와 같이 계산한다.



「조세특례제한법 시행령」제66조 제7항의 산식을 적용함에 있어 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가란 취득당시의 토지 면적에 환지예정지 지정을 받은 날 현재 고시된 개별공시지가를 곱하여 산정한 금액을 말하는 것임(서면4팀-3194, 2006.9.18.).
※ 조특령 제66조 제7항의 계산 산식

(주거지역등에 편입되거나 환지예정지 (취득당시의
지정을 받은 날의 기준시가) - 기준시가)
양도소득금액 ×───────────────────────────
(양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)


◐ (주거지역 등에 편입한 날의 기준시가와 양도당시의 기준시가가 동일한 경우)

조특령 제66조의 계산산식에 의하여 감면소득금액을 계산함에 있어 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도당시 기준시가와 주거지역등에 편입된 날의 기준시가가 동일한 경우 소득세법시행규칙 제80조(보간법) 을 준용하여 양도당시의 기준시가를 산정하여 적용한다.



주거지역 등에 편입한 날의 기준시가와 양도당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 각각 적용하여 산정하는 것임(서면5팀-1257, 2007.4.18.).



5) 보상 등의 지연으로 주거지역 등으로 편입된 후 3년이 지난 농지



다음에 해당하는 대규모개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말함) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면대상에 포함한다.



㉠ 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상인 지역

㉡ 사업시행면적이 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업 또는 「주택법」에 의한 대지조성사업의 경우 10만㎡, 그밖의 지역은 100만㎡ 이상인 지역



이는 대규모개발사업을 진행하다 보면 사업자의 단계적 시행 또는 보상지연 등으로 인하여 이들 지역에 편입되어 3년이 지나게 되는 경우 동일한 사업지구 내 농지이면서 보상시기에 따라 감면률이 달리 적용되는 문제점을 해소하기 위한 것이다.
▣ 농업법인 유형
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┃구 분 │영농조합법인 │농업회사법인 ┃
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┃① 설립근거 │「농업ㆍ농촌기본법」제15조│「농업ㆍ농촌기본법」 제16조 ┃
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┃② 설립목적 │협업적 농업경영을 통한 생 │기업적 농업경영과 농산물의 유통 ┃
┃ │산성형상과 농산물의 공동 │ㆍ가공ㆍ판매 및 농작업의 대행 ┃
┃ │출하ㆍ가공ㆍ수출 │ ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃③ 설립자격 │농업인 │농업인 ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃④ 구성원의 │농업인 5인 이상 │ - 합자회사：유ㆍ무한책임사원 각┃
┃ 최소한도 │ │ 1인 이상 ┃
┃ │ │ - 합명회사：무한책임사원 2인 이┃
┃ │ │ 상 ┃
┃ │ │ - 유한회사：유한책임사원 2인 이┃
┃ │ │ 상 50인 이내 ┃
┃ │ │ - 주식회사：주주 1인 이상 ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃⑤ 출자 │- 농지ㆍ현금ㆍ현물 │- 농지ㆍ현금ㆍ현물 ┃
┃ │- 조합원 출자한도：제한 │- 회사원 출자한도：제한없음(다 ┃
┃ │없음 │ 만, 비농업인의 출자액 합계 ┃
┃ │- 준조합원 출자한도：제 │ 가 당해 법인 총출자액의 ┃
┃ │ 한없음(준조합원은 │ 1/2을 초과할 수 없음) ┃
┃ │ 조합법인에 생산자재 │ ┃
┃ │ ㆍ기술공급, 농지임대 │ ┃
┃ │ 또는 위탁, 법인의 생 │ ┃
┃ │ 산물을 대량 구입ㆍ가 │ ┃
┃ │ 공ㆍ수출하는 자로서 │ ┃
┃ │ 의결권 없음) │ ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃⑥ 의결권 │1인 1표 주의 │출자지분에 비례 ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃⑦ 사업 │- 농업의 경영 및 그 부대 │- 농업의 경영, 농산물의 유통ㆍ ┃
┃ │사업 │ 가공ㆍ판매, 농작업대행 ┃
┃ │- 농업 관련 공동시설 설 │- 영농자재ㆍ종자 등 생산, 공급 ┃
┃ │치ㆍ운영 │- 농산물의 구매ㆍ비축 ┃
┃ │- 농산물 공동출하ㆍ가공 │- 농기계ㆍ장비의 임대ㆍ수리ㆍ보┃
┃ │ㆍ수출 │ 관 ┃
┃ │- 농작업 대행 │- 소규모관개시설의 수탁ㆍ관리 ┃
┃ │- 기타 법인의 목적달성을 │ ┃
┃ │ 위하여 정관으로 정 │ ┃
┃ │ 하는 사업 │ ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃⑧ 타법준용 │「민법」 중 조합에 관한 │「상법」 중 회사에 관한 규정 ┃
┃ │규정 │ ┃
┠──────┼─────────────┼────────────────┨
┃⑨ 정부지원 │사업비 지원 및 세제상 우대│사업비 지원 및 세제상 우대 ┃
┗━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━┛

▣ 사 례...개별자산 교환개별자산 교환

2005.3.11. 2005.5.10. 2007.3.10.. 2007.6.
───△───────△──────△──────△────
사업인정고시 및 보상금지급 감면적용시한 개발사업 완료
도시계획변경고시 개시
(녹지→ 주거지역) │ 전액 면제 ││ 10% │
└───────┘└───────┘
(8년 자경 감면) (공익사업용지 감면)


① 대규모택지개발사업을 시행하면서 사업인정고시와 함께 녹지지역에서 주거지역으로 도시계획을 변경고시하고, 그 후 1년이 지난 뒤부터 단계적으로 보상을 개시하였다. 이에 따라 주거지역으로 편입 후 3년 내 보상을 받는 경우에는 8년 자경농지로서 전액을 감면받게 되나, 3년이 지난 뒤에 보상을 받는 경우에는 8년 자경농지감면이 적용배제되므로 공익사업용지에 대한 감면(10%)을 적용받을 수밖에 없다.



② 이러한 토지소유자의 귀책사유 없이 불이익을 받는 문제점을 해소하기 위해 대규모 개발사업지구 내 소재하는 농지의 경우에는 3년의 기간 제한없이 8년 자경농지에 대한 감면을 적용받도록 1996년 12월 조세감면규제법시행령을 개정하면서 이미 이러한 문제에 봉착한 대규모 개발사업지구 내 농지 소유자에게도 소급적용이 되도록 1997.1.1. 이후 결정분부터 양도소득세가 감면적용되도록 하였다.



＜대규모 개발사업지구＞



㉠ 정의：사업인정 고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다. 즉 사업인정 고시일이 동일한 일단의 사업시행지역으로서 구획별 단계별 사업시행자가 다른 경우에도 하나의 개발사업지구로 본다.



㉡ 규 모

。토지소유자수：1천명 이상

。사업 종류별

－「택지개발 촉진법」에 의한 택지개발사업 또는 「주택법」에 의한 대지조성사업의 경우：10만㎡ 이상

－그 밖의 지역：100만㎡ 이상



◐ (양도일 현재 농지가 아닌 경우)

농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 경작하였더라도 양도일 현재 실제 경작에 사용되지 아니한 경우 양도소득세 감면대상 토지에 해당하지 않는다.



농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 경작하고 공부상 지목이 농지라 하더라도 양도일 현재 실제 경작에 사용되지 아니한 토지의 경우, 토지 소유자 자의에 의한 것이든 또는 타의에 의한 것이든 일시적으로 휴경상태에 있는 것이 아닌 이상 양도일 현재 농지라고 볼 수 없으므로 양도소득세 감면대상토지에 해당하지 아니함(심사양도2005-183, 2005.12.12.).



◐ (도시개발사업이 시행되는 지역의 주거지역 편입일)

서울시 강동구 하일동 일대의 강일지구의 주거지역 편입일은 도시개발법 제9조의 개발계획승인이이 아니라 도시개발법 제18조의 실시계획인가고시일이다.



「조세특례제한법」제69조 규정을 적용함에 있어 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 시행되는 경우에는 「도시개발법」제18조에서 규정하는 실시계획인가 고시일에 「국토의 계획및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역이 변경된 것으로 보는 것임(서면5팀-2959, 2007.11.12.).



◐ (환지예정지 지정일로부터 3년이 경과된 농지)

환지예정지 지정일로부터 3년이 경과되어 양도된 농지는 양도세 감면혜택이 없음.



소유 토지가 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 직접 경작한 사실이 있는 양도당시의 농지에 해당하더라도 양도일 현재 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우의 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지났으면 양도소득세가 면제되지 아니하는 것임(재일46014-94, 1997.4.23.).



◐ (환지예정지 지정일로부터 3년이 경과된 농지 : 대규모 개발사업 시행지역 소재 농지)

대규모 개발사업 시행지역에 소재한 농지라 하더라도 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과된 농지는 조특법 제69조(8년 이상 자경농지) 감면 혜택을 받을 수 없다.



환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 농지를 양도하는 경우 대규모 개발사업 시행지역 여부에 관계없이 그 환지예정지 지정 일부터 3년이 지난 농지는 조세특례제한법 제69조의ㆍㆍ자경농지에 대한 양도소득세의 감면ㆍㆍ규정을 적용받을 수 없는 것임(재산-873, 2009.3.12.).



◐ (환지예정지 지정일로부터 3년이 경과된 농지 : 읍ㆍ면 소재 농지)

읍ㆍ면 소재 농지라 하더라도 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과된 농지는 조특법 제69조(8년 이상 자경농지) 감면 혜택을 받을 수 없다.



환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 농지를 양도하는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는 8년 이상 자경농지 감면대상에서 제외되는 것임(재산-973, 2009.5.19.).



◐ (주거지역 편입일로부터 3년이 경과하였으나 洞 지역으로 편입된지는 3년 미만인 농지)

주거지역으로 편입된지 3년이 경과하였으나 읍지역에서 동지역으로 편입된지는 3년이 미경과된 농지의 경우에는 조특법 제69조(8년 자경농지 양도세 감면) 규정을 적용받을 수 있다.



양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시(도농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역은 제외)에 있는 8년 이상 자경한 농지가 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역으로 편입된 날부터 3년이 지난 후에 다시 환지예정지로 지정되어 그 지정일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제69조 및 같은법시행령 제66조의 규정에 의한 양도소득세를 면제받을 수 없는 것임(재경부 재산46014-73, 1999.12.17.).



◐ 주거지역 등에 편입된지 3년 이상된 농지를 양도하거나 양도일 현재 농지가 아닌 토지를 양도하는 경우에는 감면혜택이 없음.



「조세특례제한법」 제69조의 ‘8년 자경농지의 양도에 대한 양도소득세면제’ 규정을 적용함에 있어 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함. 이하 같음)안의 지역이나 이와 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하면서 자기가 직접 8년 이상 경작한 사실이 있는 농지에 적용되는 것이나, 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외함)ㆍ또는 시(도ㆍ농복합 형태의 시의 읍ㆍ면지역은 제외함)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 상기의 규정을 배제하는 것임. 또한, 위의 규정은 양도일 현재 농지를 전제로 하는 것이기 때문에 양도일 현재 농지가 아닌 토지는 감면대상이 아닌 것임(재일46014-786, 2000.6.28.).



◐ (주거지역 편입일로부터 3년이 경과하였으나 洞 지역으로 편입된지는 3년 미만인 농지)

주거지역으로 편입된지 3년이 경과하였으나 읍지역에서 동지역으로 편입된지는 3년이 미경과된 농지의 경우에는 조특법 제69조(8년 자경농지 양도세 감면) 규정을 적용됨



양도일 현재 지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 洞지역에 있는 “자경농지”가 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역 등에 편입된지는 3년이 지났으나 洞지역에 편입된지가 3년이 지나지 아니한 경우에는 조세특례제한법 제69조의 규정에 의한 “자경농지”에 해당하는 것임(서면5팀-924, 2006.11.22.; 재산-660, 2005.3.10.).



◐ (주거지역 편입일로부터 3년이 경과하였으나 환지예정지 지정일로부터 3년 미만인 읍,면 소재의 농지)

8년 이상 자경농지 요건을 충족한 읍, 면지역에 소재하는 농지로서 주거지역에 편입이 된날 로부터 3년이 경과하였다 하더라도 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과되지 않은 상태에서 양도하는 경우라면 지정일 전 소득에 대하여 감면됨.



「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역에 소재하는 농지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역에 편입된 이후 환지처분 이전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대하여 「조세특례제한법」 제69조제1항 단서 및 동법 시행령 제66조 규정이 적용되는 것임(서면5팀-123, 2006.9.14.).



◐ (양도일 현재 농지의 판정 : 환지예정지로 토지조성공사중에 양도된 농지)

환지 예정지 지정당시 농지로 사용된 토지가 환지예정지 지정일로부터 3년 이내에 토지조성공사의 시행으로 양도일 현재 실제 경작에 사용할 수 없게 된 때에는 양도일 현재의 농지로 봄.



환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지가 지정되는 경우 환지예정지 지정당시 농지로서 환지예정지 지정일로부터 3년 이내에 토지조성공사의 시행으로 실제 경작에 사용할 수 없게 된 경우에는 당해 토지를 “양도일 현재의 농지”로 보아 조세특례제한법 제69조 및 동법 시행령 제66조의 규정을 적용하는 것임(재경부 재산46014-302, 2000.10.27.).



◐ (농지가 “주거지역 등에 편입된 날”의 의미)

주거지역 등에 편입된 날 : 관보 고시일



구 조세감면규제법 제55조의 규정에 의하여 양도소득세가 면제되는 ‘8년이상 자경농지’에서 제외되는 농지를 판정함에 있어서 같은법 시행령 제54조 제1항 제1호에서 규정하는 “주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 편입된 날”이라 함은 도시계획법 제12조 제4항 및 같은법시행령 제8조의 규정에 따라 도시계획결정내용(지역ㆍ지구ㆍ구역ㆍ도시계획시설, 위치, 면적ㆍ규모 등)을 건설교통부장관이 관보에 고시한 날을 말하는 것임(재산46014-418, 2000.4.6.).



◐ (환지예정지 지정일의 의미)

환지예정지의 지정일 : 최초 환지예정지 지정일



“환지예정지 지정일”이라 함은 토지구획정리사업법 제56조 제1항의 규정에 의하여 최초로 환지예정지로 지정한 날을 말하는 것임(재일46014-1185, 1997.5.13.).



◐ “주거지역 등에 편입된 날”이란 택지개발촉진법에 의한 공익사업의 경우 택지개발촉진법 제11조 제1항 제1호에 의거 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 및 제36조로 의제되는 택지개발촉진법 제9조에 의한 실시계획승인고시일이 되는 것인지, 아니면 개별토지에 대한 세부용도 변경내용의 확인이 가능한 동 법률 제32조에 의한 지형도면의 승인고시일인지 여부



“편입된 날”이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조 제6항 및 동법률 시행령 제25조 제5항의 규정에 따라 도시관리계획의 결정내용(동법률 제36조의 용도지역 지정에 관한 계획, 위치, 면적ㆍ규모 등)을 건설교통부장관이 관보에 고시한 날(시ㆍ도지사가 하는 경우에는 당해 시ㆍ도의 공보에 고시한 날)을 말하는 것임. 또한 건설교통부장관이 「택지개발촉진법」 제9조 제3항 및 동법 시행령 제8조 제6항의 규정에 따라 택지개발사업실시계획을 고시한 때에는 동법 제11조에 의거 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획의 결정내용을 고시한 것으로 보는 것임(서면4팀-1961, 2005.10.24.).



◐ 동일자(1998.6.12)에 7개 사업지구(검단1, 검단2, 당하, 원당, 마전, 불로, 오류지구)가 토지구획정리사업지구로 지정, 고시되었다 하더라도 사업인정고시일이 동일하지 않으므로 동일한 하나의 사업시행지역으로 보지 않고 각각의 사업시행지역으로 보아 해당면적을 가지고 대규모 개발지역에 해당 여부를 판정함.



대규모 개발사업지역 해당 여부는 사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행 지역의 면적을 가지고 판단함(국심2004중55, 2004중, 2004.11.16.).



◐ (대규모 개발사업지역의 의미)

8년 자경 농지에 대한 감면규정에서 「대규모 개발사업지역」의 범위



“대규모 개발사업지역”이라 함은 사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역으로서 사업시행지역내의 토지소유자가 1천명 이상인 지역이거나 사업시행면적이 100만㎡(택지개발촉진법에 의한 택지개발사업이나 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업의 경우 10만㎡) 이상인 지역을 말하는 것임(재일46014-1324, 1997.5.27.).



◐ (대규모 개발사업지역으로 주거지역 등으로 편입된 농지를 상속받은 경우)

조특령 제66조 제4항 단서(대규모 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 주거지역등에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지역으로 주거지역 등 편입일로부터 3년이 지난 농지)를 상속받아 양도한 경우에도 감면됨



거주자가 농지소재지에서 거주하면서 경작하던 농지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 공업지역에 편입된 이후 거주자의 사망으로 당해 농지를 상속받아 양도하는 경우 조세특례제한법시행령 제66조 제4항 제1호 단서 규정을 적용받을 수 있는 것임(서면5팀-282, 2006.9.28.).



◐ (1필지 농지의 일부가 주거지역 편입 후 3년이 경과된 경우)

→실측을 통하여 주거지역에 편입되지 않는 나머지 농지에 대하여 양도세 감면혜택이 부여됨.



1필지 농지 중 일부가 주거지역으로 편입된 후 3년이 경과하여 양도하는 경우 주거지역에 포함되지 않은 나머지 농지에 대해서는 조세특레제한법 제69조 및 동법시행령 제66조 규정에 의한 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용할 수 있는 것임(서면4팀-3676, 2006.11.7.)(재산-883, 2009.3.12.).



◐ (시 지역으로 승격된지 3년 미만 농지로서 공업지역 편입일로부터 3년이 경과된 농지)

공업지역에 편입된지 3년경과 하였으나 시 지역편입이 3년이 안된 경우에는 8년자경농지의 양도세 감면대상임



양도일 현재 시지역에 있는 8년 자경농지가 도시계획법에 의한 공업지역에 편입된지는 3년이 지났으나 시 지역에 편입된지가 3년이 지나지 아니한 경우에는 조세감면규제법 제55조의 규정에 의한 양도소득세의 면제가 적용되는 것임(재일46014-1556, 1997.6.26.).



◐ (대규모개발사업시행 전에 이미 주거지역 등에 편입된지 3년이 경과된 농지)

대규모사업시행 이전에 주거지역으로 편입되어 3년이 경과된 농지는 8년 자경농지의 양도세 감면대상이 아니다.



조세특례제한법시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) 제4항 제1호 단서의 규정에 의한 대규모개발사업시행 전에 주거ㆍ상업ㆍ공업지역에 편입되어 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우에는 적용하지 아니함(서면4팀-1318, 2004.8.20.;재경부 재산-1597, 2004.11.30.).



◐ (주거지역 안의 농지를 상속받은 후 당해농지가 녹지지역으로 편입된 상태에서 양도한 경우)

양도일 현재를 기준으로 녹지지역에 안에 있는 농지는 조특법 제69조 양도세 감면 규정을 적용받을 수 있다.



「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항 제1호 본문에 따라 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외함) 또는 시(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외함)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 8년자경 감면 적용이 배제되나, 양도일 현재 녹지지역에 안에 있는 농지는 당해 감면 규정이 적용되는 것임(재산-1324, 2009.7.2.).



(9) 특수한 경우의 거주 및 자경요건 판정



거주자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 경우 감면을 적용한다. 따라서 농지를 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 경우에는 자경의 범위에서 제외되므로 감면되지 않는다. 종중이 소유한 농지를 종중원 중 일부가 농지소재지에 거주하면서 직접 농작물을 경작하거나 자기 책임 하에 농사를 지은 경우에는 자경한 것으로 본다(조특통 69－0…3).



농지가 공익사업 시행지역에 편입됨에 따라 당해 공익사업의 시행자에게 양도되거나 수용되었다가 5년 이상이 지나도록 공익사업에 사용되지 아니함으로써 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정(§ 9)에 의한 환매권에 의하여 재취득하는 경우에 있어서 자경기간은 재취득한 날부터 기산하여 양도시까지의 기간에 의한다.



이 경우 공익사업용 토지로 양도 또는 수용되기 전의 당초 취득시점부터 자경기간을 계산하여야 한다고 주장하는 일부 의견이 있다. 그러나 환매권은 공공사업의 성격상 당초 토지소유자의 의사에 반하여 양도될 수도 있어 국민의 사유재산권을 보호하는 측면에서 본래의 공공사업의 목적대로 사용하지 아니한 경우 원래의 토지소유자에게 환매권을 부여하여 재취득을 허용한 것이다.



따라서 환매에 응할 것인지의 여부는 당초 토지소유자의 자유의사에 따라 결정되며 환매가격도 당초 수용보상금에 의하거나 또는 현저히 가격이 변동되었을 경우에는 협의 또는 토지수용위원회의 재결에 의하여 결정된다는 점에 비추어 보면 당초 수용ㆍ환매로 인한 재취득 등 각각의 시기마다 당해 토지에 대한 유상대가를 지급한 것이 명백한 이상 환매권에 의하여 취득한 시기로부터 자경기간을 기산하는 것이 타당하다.
▣ 사 례...공익사업용지로 편입된 후 환매권에 의해 재취득한 경우 자경기간

│<────────────계속 경작함────────────>│

1970.8. 1990.8 1999.1. 1999.12. 2002.4.
───△───────△──────△──────△────── ▲────
취 득 도로로 수용 1/2 수용 제외 환원등기 양 도


답 _1,000㎡를 1970년 8월에 취득하여 농사를 지어오던 중 1990년 8월에 농지 전체가 도로로 편입됨.



① 1999년 9월 농지 중 500㎡는 도로부지에서 제외됨에 따라 1999년 12월 공익사업시행자를 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 환매를 원인으로 재취득함.



② 환매취득한 농지 양도에 따른 자경기간은 당초 취득시점인 1970년 8월부터 기산하는 것이 아니라 환매대금청산일 또는 환원등기한 날 중 빠른 날에 취득한 것으로 보아 자경기간을 계산하는 것임(사업시행자가 소유하였던 기간인 1970년 8월∼1999년 12월의 기간 중에 당초 소유자가 경작을 하였다 하더라도 이는 농지 임차료의 지급 여부에 불구하고 임차농지를 경작한 것에 불과함).



◐ (농지의 범위：구거)

피상속인이 8년 이상 경작한 농지와 농지경영에 직접 필요한 구거를 상속인이 상속받아 농지를 양도한 후에 농지와는 별도로 나머지 구거를 양도하는 경우 조특법 제69조 적용 여부



조세특례제한법 제69조를 적용함에 있어 지적공부상 구거로 되어 있는 토지를 실제로는 답으로 이용한 경우에 당해 토지가 농지에 해당하는지 여부는 조세특례제한법시행규칙 제27조 제1항 규정에 따라 판단하는 것임(서면5팀-907, 2007.3.20.).



◐ (농지의 범위：저수지)

저수용 토지가 농지에 해당 여부



조세감면규제법 제55조의 규정에 의하여 8년 자경농지에 대한 양도소득세의 면제를 적용함에 있어 농지경영에 직접 필요한 농업용수의 공급을 위하여 설치된 저수용 토지는 동법 시행규칙 제26조에 규정된 농지의 범위에 포함됨(재일46014-3138, 1995.12.8.).



◐ (농지의 범위：농기구창고, 방풍밀, 농로, 수확물 저장고)

농기구 창고, 방품림, 농로, 배 저장고가 농지에 포함되는지 여부



양도소득세가 면제되는 8년 이상 자경농지에는 지적공부상의 지목에 불구하고 실제로 경작에 사용된 과수원을 포함하는 것이며, 당해 과수원을 경작하기 위해 필수적으로 부수되는 방품림, 농도, 농막(저장고, 창고 등)등은 농지로 보는 것이나, 방품림, 농도, 농막 등이 과수원 경작을 위해 필수적으로 부수되는 토지인지의 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단하는 것임(재일46014-72, 1998.1.16.).



◐ (농지의 범위：지목상 목장용지를 농지로 이용한 경우)

목장용지를 실질적으로 농지로 경작한 경우 자경농지에 해당 여부



소득세법상 양도소득세가 비과세되는 “8년 이상 자기가 경작한 토지”라 함은 공부상의 지목에 불구하고 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재 실질상의 농지를 말하는 것임(재일46014-537, 1995.3.6.).



◐ (농지의 범위 : 임야를 개간한 경우)

임야를 개간하여 잣나무를 심어 경작하는 경우



소관세무서장의 조사에 의하여 해당 양도토지가 전ㆍ답으로서 식용의 목적으로 잣을 거두기 위하여 잣나무를 식재한 사실이 농지원부 등에 의하여 확인되고 양도일 현재 지방세법상의 농지세과세대상이 되는 농지로 확인되면 지적공부상의 지목에 관계없이 양도소득세의 면제를 적용받을 수 있는 것임(재일46014-618, 1997.3.15.).



◐ (농지의 범위: 제방부지)

제방부지로 사용되고 있는 공부상 농지는 8년 자경농지 양도세 감면 규정을 적용받을 수 없음.



자경하던 농지가 하천법의 규정에 의하여 하천구역에 편입되어 양도일 현재 공부상에는 농지로 등재되어 있으나 사실상 제방부지 등으로 사용되고 있는 경우에는 양도일 현재 농지로 볼 수 없으므로 조세특례제한법 제69조 및 같은법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제)의 규정을 적용할 수 없는 것임(재경부 재산46014-68, 2000.3.13.).



◐ 농업소득세의 과세대상이 되는 토지의 범위



8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면은 원칙적으로 양도일 현재 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면, 소액부징수 대상을 포함)이 되는 토지 중 조세특례제한법 제69조 및 동법시행령 제66조에서 정하는 농지에 대하여 적용하는 것이며, 지방세법상 농업소득세 과세대상인 농업소득은 한국표준산업분류표상의 농업 중 작물재배업의 분류에 속하는 작물(곡물 및 기타 식량작물 재배업으로 분류되는 작물의 경우에는 벼에 한한다)재배로 발생하는 소득으로, 작물재배업이란 노지 또는 특정 시설 내에서 식량작물, 과실, 음료용 및 향신용 작물, 채소 및 화훼작물, 공예작물 등의 각종 농작물을 재배하여 생산하는 산업활동으로 구체적인 것은 양도당시 시행되는 작물 재배업의 분류에 따르는 것임(서일46014-11416, 2003.10.9.).



◐ (경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지 : 농지 요건만 갖추면 되는지, 다른 요건도 충족하여야 하는지)

농지요건 뿐만 아니나 신청대상자 요건(65세 이상,10년 이상 경작)도 모두 갗춘 경우에 적용한다.



「조세특례제한법」 제69조 제1항 본문에서 “경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지”라 함은 「농산물의 생산자를 위한 직접지불제도 시행규정」 제4조에 따른 경영이양보조금을 같은 규정에 따른 지급요건을 갖춰 동 보조금을 지급받을 수 있는 농지를 말하는 것임.(재산-761,2009.11.19)



◐ (8년 이상 자경농지를 비거주자인 상태에서 양도한 경우)

거주자인 상태에서 8년 자경농지 감면요건을 충족한 경우에는 양도일 현재 비거주자라 하더라도 감면혜택을 받을 수 있다.



조세감면규제법 제55조의 규정에 의한 8년 자경농지에 대한 양도소득세의 면제를 적용함에 있어 비거주자가 양도한 농지라도 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상(상속받은 농지의 경우는 피상속인이 경작한 기간을 합산한 기간) 농지소재지에 거주하면서 자경한 사실이 확인 되는 경우에는 동 규정에 의한 양도소득세의 면제를 적용 받을 수 있는 것이나, 해당 농지의 양도가 1996.1.1 이후 양도되는 경우에는 조세감면규제법 제119조 제2항의 규정에 따라 3억원까지만 감면받을 수 있다(재일46014- 1454, 1996.6.17.).



조세감면규제법 제55조의 규정에 의하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 재촌자경한 사실이 확인되는 경우에는 양도 당시에 농지소재지에 거주하지 아니하는 경우(비거주자 포함)에도 면제규정을 적용하는 것임(재일46014-3163, 1995.12. 8.; 재일46014-271, 1997.2.10.).



◐ (비거주자가 농지를 상속받은 경우)

비거주자인 상태에서 상속받은 농지의 경우에도 조특법 제69조(8년 이상 자경농지에 대한 양도세 감면) 규정을 적용받을 수 있다.



비거주자가 국내 소재 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 비록 거주자인 피상속인이 상속농지를 8년 이상 재촌, 자경하였다 하더라도 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)의 규정이 적용되지 않음(서면5팀-638, 2007.2.22.).



조세특례제한법 제69조 및 동법시행령(2006. 2.9. 대통령령 제19329호로 개정되기 전의 것) 제66조의 감면규정을 적용함에 있어서 피상속인이 동조의 감면요건을 모두 갖춘 경우 당해 농지를 상속받은 상속인은 거주자 여부에 관계없이 동 감면규정이 적용되는 것임(재경부 재산-1533, 2007.12.20.).



(10) 비거주자의 8년 자경 감면



거주자인 상태에서 8년 자경농지 감면요건을 기 충족한 경우에는 양도일 현재 비거주자라 하더라도 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있으나, 비거주자인 상태에서 취득한 농지는 애초에 농지소재지에서 재촌할 수 없으므로 양도소득세 감면혜택을 받을 수 없다. 또한 비거주자인 상태에서 상속받은 농지의 경우에는 피상속인의 자경기간을 합산하지 않으므로 비거주자인 상태에서 상속받은 농지의 경우에는 양도소득세 감면혜택을 받을 수 없다.



◐ (비거주자가 농지를 상속받은 경우)



비거주자인 상태에서 상속받은 농지의 경우에도 조특법 제69조(8년 이상 자경농지에 대한 양도세 감면) 규정을 적용받을 수 있다.

☞ ‘세법해석 일제 정비계획’(09. 8.31.)에 따라 국세청에서 상호 모순되는 해석사례 정비.

- 삭제 사례

(서면5팀-638,2007.2.22 외 다수)

- 유지 사례

(재경부재산-1533, 2007.12.20.).



조세특례제한법 제69조 및 동법시행령(2006.2.9.대통령령 제19329호로 개정되기 전의 것) 제66조의 감면규정을 적용함에 있어서 피상속인이 동조의 감면요건을 모두 갖춘 경우 당해 농지를 상속받은 상속인은 거주자 여부에 관계없이 동 감면규정이 적용되는 것임(재경부 재산-1533, 2007.12.20.).



(11) 감면신청



양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함)와 함께 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 「농업ㆍ농촌기본법」에 따른 영농조합법인 및 농업회사법인에게 양도한 경우에는 당해 양수인과 함께 세액감면신청서를 제출하여야 한다. 이 경우 세액감면신청서를 접수한 당해 세무서장은 법인의 납세지 관할세무서장에게 이를 즉시 통지하여야 한다(조특령§66⑨).



◐ 농지가 수용된 후 대체농지를 취득해 자경한 경우 종전농지와 대체농지의 경작기간은 통산하지 않는다.



① 조세특례제한법 제69조의 ‘8년 자경농지의 양도에 대한 양도소득세면제’ 규정은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함. 이하 같음) 안의 지역이나 이와 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 양도일 현재 농지세과세대상이 되는 토지에 적용되는 것이며,

② 귀 질의의 경우 경작기간 계산은 종전농지와 대체농지의 경작기간을 통산하지 아니하는 것임(재일46015-1793, 1999.10.7.).



◐ 1999.1.1일 이후에 양도하는 8년 자경농지 소유자의 거주지역 요건 규정은 폐지된 (구) 조세감면규제법상의 20㎞) 규정을 적용하는 것이 아니라 신법인 조세특례제한법 규정된 농지소재지의 동일 시ㆍ군ㆍ구와 그 연접 시ㆍ군ㆍ구안의 거주지역 요건을 적용함.



조세특례제한법시행령 제66조 제4항의 "농지소재지의 범위"가 종전 농지임대차관리법시행령에 규정된 거래(20㎞) 이내의 지역에 거주한 경우 구 조세감면규제법시행령 제54조 제2항의 개정규정에 불구하고 같은법 부칙 제10조 제3항의 규정에 의거 1995.12.31까지 동지역에 8년 이상 거주한 사실이 있고 1998.12.31 이전 양도분까지는 "농지소재지의 범위"에 해당되었으나 1999.01.01 이후 양도분부터는 "농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구와 그 연접 시ㆍ군ㆍ구안의 지역"의 경우에 한하여 농지소재지로 보는 것임(재일46014-2113, 1999.12.17.).



◐ 구 소득세법시행령(1990.12.31 대통령령 제13194호) 제14조(환지 등의 정의) 제8항의 ‘재촌자경’ 규정이 신설되기 이전에 이미 ‘본인의 책임하에 8년 자경’규정을 충족하였다 하더라도 양도일 현재(1999년)에는 감면요건인 8년간의 재촌,자경요건을 충족하지 않았다면 양도소득세가 감면되지 않음.(법률 개정 후 양도하는 경우로서 경과규정에 해당하지 않거나 경과규정이 별도로 없는 경우에는 양도일 현재에 시행되고 있는 감면요건으로 판정한다는 뜻)



양도일 현재 농지세 과세대상이 되는 토지 중 조세특례제한법시행령 제66조 제1항의 규정에 의한 농지로서 그 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 같은 조 제4항 각호의 규정에 의한 농지소재지에 8년 이상 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있는 경우에 한하여 같은 법 제69조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면하는 것임.(재경부 재산46014-178, 2000.6.16.).



◐ 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리소홀로 양도 당시 이주민들에 의하여 불법 점거당하여 농지로 사용되지 못한 경우, 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 보아 양도소득세 비과세 대상 농지에 해당한다고 본 사례



8년 이상 자경농지로서 양도소득세 비과세 대상 농지인지 여부를 결정함에 있어서 공부상 지목이 농지이더라도 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 있지 아니한 토지는 농경지로 사용되지 않고 있는 것이 토지 소유자의 자의에 의한 것이든 또는 타의에 의한 것이든 일시적으로 휴경상태에 있는 것이 아닌 한 양도일 현재 농지라고 볼 수 없어 양도소득세 비과세 대상인 토지에 해당하지 않는다고 보아야 할 것이다(대법1990.2.13. 선고 89누664 판결, 1991.11.12. 선고 91누74 22 판결 등 참조).

그러나 여러 사정에 비추어 그와 같은 농경장애 원인이 제거된다면 또다시 농경지로 이용될 수 있었다고 보여지는 경우에는 이는 일시적 휴경상태라고 보아야 할 것이고, 그와 같은 휴경상태하에서 양도된 것이라면 이는 농지의 양도라고 보아야 할 것이다(대법97누706, 1998.9.22.).



◐ 8년 자경농지 판정시 사업자등록과의 관계



사업자등록 유무와는 관계가 없는 것임.(재일46014-1973, 1994.7.20.)



◐ 관상목적 또는 상품전시ㆍ 판매목적으로 묘목(관상수 포함) 식재된 토지는 감면대상 농지에 해당하지 않음.



묘목(관상수를 포함함)을 판매할 목적으로 재배하여 재배소득이 발생하는 토지는 상기에서 규정하는 농지에 해당하는 것이나, 관상목적 또는 상품전시ㆍ판매목적으로 식재된 토지는 농지과세대상이 아니므로 감면대상 농지에 해당하지 않는 것임(재산46014-879, 2000.7.18.).



(12) 감면세액 추징사유



농업법인이 당해 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 그 토지를 양도하거나, 다음에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 그 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준 신고시 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 한다.



① 당해 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 휴업ㆍ폐업하거나 해산하는 경우

② 당해 토지를 3년 이상 경작하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 경우



▣ 세액감면신청서 제출이 감면의 필수요건 여부



조세감면규제법 제55조 제2항 및 동법시행령 제54조 제4항에 의하면 동법 제55조 제1항에 의하여 양도소득세 등을 면제받고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고기한 내에 재무부령이 정하는 세액면제신청서를 제출하여야 한다고 규정하고 있는바, 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세는 그 면제요건이 충족되면 당연히 면제되고 면제신청이 있어야만 면제되는 것이 아니라 할 것이고, 그 면제신청에 관한 규정은 양도인으로 하여금 양도소득세 등의 과세표준과 세액을 결정함에 필요한 서류를 정부에 제출하도록 협력의무를 부과한 것에 불과하므로 납세의무자로부터의 소정의 기한 내의 세액면제신청서의 제출이 없더라도 동법 제55조 제1항 소정의 면제요건에 해당하는 경우에는 양도소득세를 면제하여야 할 것임(대법97누10628, 1997.10.24.).



(13) 감면종합한도



① 과세기간별 감면 종합한도액 계산(조특법§133①1호).



1993.12.31까지는 개인이 8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지를 양도소득세 감면종합한도를 적용받지 않고 전액 비과세하였다. 1993.12.31 「조세감면규제법」 개정시 조세감면규제법상의 감면대상으로 전환함과 동시에 감면종합한도 적용대상에 8년 이상 자경농지를 포함하여 1억원의 한도 내에서 감면하도록 하였다.



이후 농민의 어려움을 고려하여 1994.12.22. 법 개정시 1994.1.1. 이후 양도분부터 감면한도 없이 전액 감면하되, 1996.1.1. 이후 양도분부터는 3억원까지 감면받을 수 있도록 하였다.



2001.12.29. 「조세특례제한법」 개정시 감면 종합한도를 1억원으로 축소하였다. 다만, 거주자가 2002.1.1.부터 2003.12.31.까지 자경농지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 감면받는 경우 그 양도소득세액감면의 종합한도에 관하여는 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의하되 한도는 2억 원으로 하였다(2000.12.29. 법률개정 부칙 §28 ②).



개인이 다음과 같은 과세특례에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 계산한다(조특법§13①).



㉠ 사업전환 무역조정 지원기업에 대한 과세특례(조특법§33)

㉡ 구조조정대상 부동산의 취득자에 대한 양도소득세 등의 감면 등(조특법§43)

㉢ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(조특법§69)

㉣ 농지대토에 대한 양도소득세 감면(조특법§70)

㉤ 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법§77)

㉥ 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(§77의3)

㉦ 국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세의 감면(조특법§85의10)

㉧ 아파트형 공장의 감면에 관한 경과조치에 따른 감면(2001.12.29. 법률 제6538호 조특법 부칙 §29)



다만, 과세기간별 감면받을 양도소득세액의 종합한도를 적용할 때, 8년 이상 자경농지에 대한 감면(조특법§69)과 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 중 3년 또는 5년 만기의 채권으로 보상받아 40% 또는 50%의 감면율이 적용되는 양도소득세의 감면(조특법§77)에 대해서는 과세기간별로 2억원까지 감면을 받을 수 있다.



과세기간별 양도소득세 감면의 종합한도는 다음과 같이 계산하며 1억원 한도를 초과하는 금액 또는 2억원 한도를 초과하는 금액 중 큰 금액에 대해서는 감면하지 아니한다.
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┃연간 │감면그룹(먼저 양도한 자산부터 순차로 종합한도 판정) │조특법 조문 ┃
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┃1억원 │사업전환 무역조정지원기업에 대한 과세특례 │ 33 ┃
┃한도 ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등 │ 43 ┃
┃ ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │농지대토에 대한 양도소득세 감면 │ 70 ┃
┃ ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 중 20% 및 25%│ 77 ┃
┃ │감면율 적용받는 경우 │ ┃
┃ ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득│ 77의3 ┃
┃ │세의 감면국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세의 감면 │ 85의10 ┃
┃ ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │아파트형 공장 설립 후 5년 이상 임대 후 양도시 감면 │(법률6538 ┃
┃ │ │부칙 29) ┃
┠───┼────────────────────────────┼──────┨
┃2억원 │8년 이상 자경농지에 대한 감면 │ 69 ┃
┃한도 ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │위 1억원 종합한도 감면( 77 감면 제외) │ 33, 43등 ┃
┃ ├────────────────────────────┼──────┨
┃ │공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 │ 77 ┃
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② 5개 과세기간 농지등의 감면 종합한도액 계산(조특법§133①2호)



개인이 양도소득세를 전액 감면받거나 40% 이상의 높은 감면율을 적용받는 경우에는 5개 과세기간 동안 감면받을 수 있는 감면세액의 종합한도를 정하고 있다.

농지대토에 대한 양도소득세의 감면(조특법§70)에 대해서는 5개 과세기간 동안 감면세액 합계액이 1억원을 초과할 수 없다.



그러나 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(조특법§69) 또는 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 중 3년 또는 5년 만기의 채권으로 보상받아 40% 또는 50%의 감면율이 적용되는 양도소득세의 감면(조특법§77)을 적용받은 경우에는 농지대토에 대한 양도소득세의 감면(조특법§70)과 합산하여 5개 과세기간 동안 3억원까지 감면받을 수 있으며 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과액은 감면받을 수 없다. 이 경우 감면한도액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다.



5개 과세기간 동안 농지등의 감면 종합한도는 다음과 같이 계산하며 1억원 한도를 초과하는 금액과 3억원 한도를 초과하는 금액 중 큰 금액에 대해서는 감면하지 아니한다.
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┃구분 │한도 │감면그룹(먼저 양도한 자산부터 순차로 │조특법 조문 ┃
┃ │ │종합한도 판정) │ ┃
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┃5년간 │1억원 │농지대토에 대한 양도소득세 감면 │ 70 ┃
┃종합 │한도 │ │ ┃
┃한도 ├───┼───────────────────┼──────┨
┃ │3억원 │8년 이상 자경농지에 대한 감면 │ 69 ┃
┃ │한도 ├───────────────────┼──────┨
┃ │ │농지대토에 대한 양도소득세 감면 │ 70 ┃
┃ │ ├───────────────────┼──────┨
┃ │ │공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 │ 77 ┃
┃ │ │감면 중 40% 및 50% 감면율 적용받는 경 │ ┃
┃ │ │우 │ ┃
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◐ 양도소득세 감면 종합한도액에 관한 적용특례



「조세특례제한법」 제133조 제2항(2005.1 2.31.신설)에 의거 같은법 제69조와 제70조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액이 그 외 감면받을 양도소득을 제외하고 5개 과세기간의 합계액이 1억원(이하 이 항에서 “농지감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니하며, 이 경우 농지감면한도액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산하는 것임. 다만, 이를 적용함에 있어서 2005.12.31. 이전에 제69조의 규정에 의하여 감면받은 세액은 같은법 부칙(법률 제7839호 2005.12.31.)제36조에 의거 이를 합산하지 아니하는 것임(서면4팀-916, 2006.4.12.).



◐ (피상속인이 8년 자경농지의 감면한도액까지 감면받은 사실이 있는 경우)

상속인이 상속농지를 양도한 날로부터 소급하여 5년 이내에 피상속인이 8년 자경농지의 감면한도액인 1억원까지 이미 감면받은 사실이 있다 하더라도 상속인은 별도로 상속인대로 감면(감면한도 내의 금액)혜택을 받을 수 있다.



상속인이 피상속인의 농지를 상속받아 양도하는 경우로서 「조세특례제한법」 제69조 및 「같은법시행령」 제66조 규정을 충족하는 경우에는 「같은법」 제133조 규정을 적용하는 것임(서면5팀-3304, 2007.12.26.).



◐ (감면배제 소득인 주거지역 편입일 이후 발생된 소득에 대하여 별도의 감면 규정인 농지대토 규정을 적용받을 수 있는지 여부)

군 지역에 소재한 8년 자경농지의 양도세 전체 산출세액은 8천만원(주거지역 편입일까지 발생한 소득에 대한 산출세액은 6천만원, 편입일 후 발생한 소득에 대한 산출세액은 2천만원)인 경우 조특법 제69조 규정의 감면혜택을 받을 수 없는 편입일 후 발생한 소득에 대한 산출세액은 2천만원에 대하여 조특법 제70조(대토감면) 규정이 적용되지 않는다.



거주자가 토지 등을 양도하여 2 이상의 양도소득세의 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 하나의 감면규정만을 적용함. 다만, 토지 등의 일부에 대하여 특정의 감면규정을 적용받는 경우에는 잔여부분에 대하여 다른 감면규정을 적용받을 수 있는 것이나 귀 질의의 경우 「소득세법」 제95조 제1항의 규정에 의한 양도소득금액 중 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제7항의 산식에 따라 계산한 금액을 초과하는 금액에 대하여는 「조세특례제한법」 제70조의 규정이 적용되지 아니하는 것임(재산-1313, 2009.7.2.; 재산-2479, 20 08.8.27.).



◐ 2008.1.1일 이후 8년 이상 자경농지 양도시 감면한도액



「조세특례제한법」 제69조의 적용을 받는 농지를 2008.1.1.이후 양도한 경우 「같은 법」 제133조 제1항에 의하여 과세기간별 양도소득세 감면한도액 2억원 및 5개 과세기간의 합계액에 대한 양도소득세 감면한도액 3억원을 초과하는 세액은 감면을 받을 수 없는 것임(재산-1456, 2009.7.17.).
▣ 감면종합한도 적용현황
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┃ 구 분 │1991 │1994 │1996 │2002 │2004 │2006 │2008 ┃
┃ │∼1993 │∼1995 │∼2001│∼2003│∼2005│∼2007│∼현재┃
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┃일반 │3억원 │1억원(3억원)│1억원 │1억원 │1억원 │1억원 │1억원 ┃
┃(15년 이상 보유)│N/A │(한도없음) │N/A │N/A │N/A │N/A │N/A ┃
┃8년 자경농지 │(한도없음)│ │3억원 │2억원 │1억원 │1억원 │2억원 ┃
┠────────┼─────┼──────┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃종합한도 │3억원 │3억원 │3억원 │2억원 │1억원 │1억원 │3억원 ┃
┠────────┼─────┼──────┼───┼───┼───┼───┼───┨
┃농지대토 │－ │－ │－ │－ │－ │1억원 │1억원 ┃
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* 15년 이상 보유토지：개발제한구역 내 수용토지 포함

* N/A：일반 감면종합한도에 포함

* 8년 자경농지 감면액과 농지대토 감면액의 5년간 합계액의 양도소득세 3억원까지만 감면(8년 자경농지 감면한도가 종전 1억원에서 2억원으로 상향조정됨에 따라 종합한도도 상향)

* 공익사업용 수용토지 감면 중채권 만기 보유에 따라 40%, 50%의 감면율을 적용받은 경우에는 연간 2억원, 5년간 3억원까지 감면



(14) 농어촌특별세 비과세



농지의 양도에 따른 농어촌특별세 비과세 관련 사항을 간단히 언급하고자 한다.

「조세특례제한법」의 규정(§69)에 의한 8년 이상 자경농지에 감면을 적용받는 경우에는 농어촌특별세가 비과세된다. 또한 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면에는 해당되지 않지만 농지 양도일 현재 재촌자경하는 농지로서 「조세특례제한법」의 규정(§77)에 의하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 공익사업시행자에게 공익사업용으로 양도하는 경우 또는 같은 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 8년의 재촌ㆍ자경 여부에 관계없이 농어촌특별세를 비과세한다(농특령§4①1호).



8년 이상 재촌자경하지 아니한 농지에 대한 농어촌특별세 비과세 요건과 8년 이상 자경농지에 관한 감면요건을 비교하면 다음과 같다.
자경농지에 대한 양도세 등 면제요건 및 농특세 비과세요건 비교
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┃양도소득세 등 면제요건(조특법 69) │농어촌특별세 비과세요건(농특령 4①1호)┃
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┃① 8년 이상 자경 │① 자경기간 제한 없음 ┃
┃② 보유기간 동안 재촌자경 │② 양도일 현재 재촌자경 ┃
┃③ 농지 여부 사실 판단 │③ 농지세 과세대상 토지 ┃
┃④도시계획구역 내 편입일 또는 환지│④ 기간제한 없음 ┃
┃ 예정지지정일부터 3년이 경과한 │※ 공익사업용 토지(조특법 77) 등에 ┃
┃ 농지는 감면배제 │ 대한 양도소득세감면 ┃
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▣「농어촌특별세법 시행령」 제4조 제7항

법 또는 이 영에서 농어촌특별세 비과세대상으로 규정된 「조세특례제한법」의 해당 규정과 같은 취지의 감면을 규정한 법률 제4666호 「조세감면규제법」 개정법률의 해당 규정에 대하여 동법 부칙 제13조 내지 제19조의 규정에 의한 경과조치 또는 특례가 적용되는 경우에 동 경과조치 또는 특례에 대하여서도 농어촌특별세를 부과하지 아니한다.



※8년 자경으로 인한 양도소득세 감면의 경우는 양도일 현재 직접 경작한 농지가 아니더라도 농어촌특별세 비과세를 적용받을 수 있는 것임.



(15) 8년 자경농지 감면 계산사례



▣ 사 례...1. 8년 자경농지가 수용된 경우 감면한도의 계산



- 2006.4.5 모친으로부터 토지이용계획상 자연녹지지역에 위치한 답을 상속받음



- 1981년부터 모친은 8년 이상 재촌자경 하였으나 아들들은 자경하지 아니함



- 사업인정고시일은 2008.12.31일 이전임



- 취득가액은 3억원(증여일 현재 상증법상 평가가액)



- 2010.3.26일 수용에 대한 보상금액은 715,237,200원



- 세액 9천만원을 현금보상 받고 채권보상금액은 3년 만기까지 보유 약정함



⇒ 상속인이 경작하지 않고 양도한 경우에는 상속일로부터 3년이 경과한 경우에는 감면대상 농지로 볼 수 없음(조특령 66⑫). 2006.2.9일 개정 전에 상속받은 농지를 양도하는 경우에는 상속인이 경작하지 않은 경우라도 피상속인의 경작 기간을 통산할 수 있고 2008.12.31까지 양도한 농지에 대하여 감면 대상에 해당함(대통령령 제19329호 부칙 23조, 2006.2.9.).



⇒ 그러나 2008.12.31일 이전 사업인정고시 등으로 수용된 경우 8년 자경 농지 감면을 적용받을 수 있음(조특령 제21307호 부칙 17조, 2009.2.4.)



⇒ 현재 8년 자경농지 감면과 수용감면을 선택하여 적용받을 수 있다.



⇒ 만약 수용감면을 선택하고 보상가액을 모두 현금으로 보상받는 경우에는 1억원을 한도로 감면받을 수 있다(조특법§133①).



⇒ 채권과 현금으로 분할하여 수령할 경우에는 현금 수령부분(20% 감면)에 대하여는 1억원을 한도로 감면되고, 3년 만기 채권보상 부분(40% 감면)에 대하여는 2억원을 한도로 감면받을 수 있다.



[수용감면 선택시 감면세액 계산]



① 양도차익: 715,237,200원 - 300,000,000원 = 415,237,200원

② 양도소득금액: 415,237,200원 - 41,523,720원(3년 11개월 보유) = 373,713,480원

③ 과세표준: 373,713,480원 - 2,500,000원 = 371,213,480원

④ 산출세액: 371,213,480원×35% - 14,900,000(누진공제액) = 115,024,718원

⑤ 현금보상 감면세액: 115,024,718×(47,025,257-2,500,000) /371,213,480 × 20% = 2,759,331원(1억원 한도 이내임)



※ 양도소득기본공제의 차감순서: 감면율이 낮은 감면부터 차감(소법§103②,유추해석)

⑥ 채권보상 감면세액: 115,024,718×(326,688,223-0)/371,213,480×40% = 40,491,224원

⑦ 감면세액 합계: 2,759,331 + 40,491,224 = 43,250,555원(2억원 한도 이내임)



[8년자경감면 선택시 감면세액 계산]



감면세액 = 115,024,718 × 100% = 115,024,718원(2억원 한도 이내임)⇒ 유리함



▣ 사 례...2. 주거지역에 편입된 경우 감면세액 계산



- 1995.2.7 1억에 취득한 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 A농지를 3억에 양도



- A농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접경작 하였음



- A토지는 2007.3.13 주거지역으로 편입되었고 2010.3.10에 양도하였음.



- 개별공시지가: 취득일(120,000원), 편입일(270,000원), 양도일(420,000원)



⇒ 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지 또는 농지 외의 용도로 환지예정지 지정을 받은 토지가 편입일로부터 3년 이내에 양도된 경우에는 다음 소득에 대해 다음과 같이 편입일까지의 소득만 구분하여 100% 감면됨.
(편입ㆍ지정일의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)
양도소득금액 × ───────────────────────────
(양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)


⇒ 만약, 편입일로부터 3년이 지난 2010.3.14 이후에 양도된 경우에는 8년 자경감면을 받을 수 없음



[감면세액 계산]



① 양도차익: 3억 - 1억 = 2억

② 양도소득금액: 2억 - 60,000,000원(15년 1개월; 30%) = 140,000,000원

③ 과세표준: 140,000,000 - 2,500,000 = 137,500,000원

④ 산출세액: 137,500,000×35% - 14,900,000 = 33,225,000원

⑤ 감면대상 소득금액: 140,000,000×(270,000-120,000)/(420,000-120,000)=70,000,000원

⑥ 감면세액:

= 산출세액 × (감면대상소득금액 -미공제된 기본공제)/ 과세표준 ×100%

= 33,225,000 × (70,000,000 - 0) / 137,500,000 × 100% = 16,914,545원



※ 양도소득기본공제 차감: 감면대상소득이 아닌 편입일 이후 소득에서 먼저차감(소법§103②).

※ 8년자경감면의 한도는 연간 2억원임



▣ 사 례...3. 여러 자산을 양도한 경우 감면세액의 재계산



- 거주자 甲은 A농지를 2010.1.14일에 B대지를 2010.5.13일에 각각 매도하였음



- 대지는 ‘사용된 것’이며 1994.1.18일 2억에 취득, 3억에 양도함



- 농지는 1994.05.24년 3억에 취득하여 계속 자경하였으며 4억에 양도함



⇒ 1월에 양도한 농지는 8년 이상 자경하였으므로 감면신청서와 함께 3월말까지 신고하여야 하고, 5월에 양도한 대지는 1월말 양도한 농지와 양도소득을 합산하여 7월말까지 양도소득세를 신고 납부하여야 한다.
<1월에 양도한 농지의 소득금액 계산>

① 양도차익 = 4억원 - 3억원 = 1억원

② 양도소득금액 = 양도차익 1억 - (1억 × 10년 이상 장기보유공제율 30%) = 0.7억원

③ 과세표준 = 0.7억 -2,500,000원 = 67,500,000원

④ 산출세액 = 67,500,000원 × 24% - 5,220,000 = 10,980,000원

⑤ 납부할세액 = 11,535,000원 - 8년 자경농지 감면(100%) 11,535,000원 = 0원

<5월에 대지 양도시 소득금액 계산>

① 양도차익 = 양도가액 3억 - 취득가액 2억 = 1억원

② 양도소득금액 = B양도차익 1억 - (1억 × 30%) + A농지 0.7억 = 1.4억원

③ 과세표준 = 1.4억 - 2,500,000원 = 137,500,000원

④ 산출세액 = 137,500,000원 × 35% - 14,900,000 = 33,225,000원

⑤ 납부할세액 = 33,225,000원 - 감면세액(16,914,545원) - 0(기신고 세액) = 16,310,455원

⑥ 감면세액 = 산출세액 33,225,000원 × 8년자경농지 소득금액 - 기본공제
────────────────
합산된 양도소득 과세표준
= 33,225,000원 × (70,000,000 - 0) / 137,500,000원
= 16,914,545원


※ 양도소득기본공제는 여러개의 자산을 양도하였을 경우 감면대상이 아닌 자산에서 먼저 공제함(소법 103②)



⇒ 1월 A자경농지를 양도하여 계산된 감면세액은 11,535,000원이지만, 5월 합산에서 이 금액을 차감하는 것이 아니다. 합산에 포함된 자산이 늘어나면 누진세율 단계에서 더 높은 세율을 적용받게 되므로 합산 후에는 산출세액이 늘어난다. 그러므로 합산 후 산출세액을 기준으로 감면세액을 항상 다시 계산하는 것임.