■ 양도소득세 절세전략 (2)
● 1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리
아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 정연제씨는 거주하고 있던 아파트를 매도하고 단독주택으로 이사하였으나 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 그런데 몇 달 후 관할세무서에서 양도소득세 4천5백만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것입니다.
건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니기에 생각을 하지 않았던 것입니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있을 까요. 고객 중에 특히 공장이나 모텔. 4-5층 상가건물을 소유하고 있는 경우에 주의를 하여야 합니다.
주택의 판정
1세대 1주택에서“주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 라고 세법에서는 정하고 잇습니다.
거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 라고 예시하고 있습니다. 그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다. 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 창고 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 안이합니다. 따라서, 아파트를 양도한 것은 1세대1주택의 양도에 해당되어 양도소득세는 비과세가 되어야 합니다.
사실관계 입증
관할세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단합니다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수잇습니다.
〈입증증빙서류 예시〉
ㆍ 임대차계약서 사본
ㆍ 임차인의 주민등록등본
ㆍ 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본
ㆍ 임차인 및 인근주민의 인우보증서
ㆍ 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
ㆍ 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류
ㆍ 각종공과금 관리비 영수증 (전기 수도 도시가스 등)
절세방안
양도소득세는 통상 양도일로부터 5∼6개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 됩니다.
또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다. 할 것입니다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋은 방법이 될 것입니다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 줄일수 있을 것입니다.
◆ 공부(公簿)
“공부”란 관공서에서 작성ㆍ비치하고 있는 장부로서, 등기부등본ㆍ토지대장ㆍ건축물관리대장ㆍ주민등록표등본 등을 지칭하는 것입니다.
● 2 주택자가 1주택 멸실 도는 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
아파트에 거주하고 있는 정연제씨는 전원생활을 영위하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입을 하였습니다. 농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 형평이었습니다.
그리하여 현재 거주하고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 생각을 하고 있습니다.
이런 경우에는 언제 아파트를 매매를 하여야 양도소득세를 비과세가 될까. 를 생각을 하고 있습니다.
대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.
이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생하게 됩니다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택으로 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문입니다.
이런 경우에는 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 비과세를 받을 수 있습니다.
세법을 적용할 때 국내에 두 개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 봅니다.
따라서, 정연제씨의 경우 1세대 1주택자이고 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 농가주택을 헐어버리고 새로운 주택을 신축하여 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 아파트 양도분에 대해서 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.
농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실. 신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 방법이지요. 그래야 나중에 멸실. 사실을 입증해야 하는 번거로움이 없기 때문입니다.
● 1주택자가 주택을 음식점으로 사용. 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
경기도 용인에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김토끼씨는 닭도리탕 음식점을 해보기 위해 주택을 음식점으로 용도를 변경하여 사업을 시작하였습니다.
그러나 당초 기대했던 만큼 식당이 되지 않아 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 생각을 하고 있습니다. 그런데 집을 팔게 되면 5천만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 옆집에 있는 개업공인중개사의 말을 듣고 걱정을 하고 있습니다.
이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까 걱정하여 밤잠을 이루수가 없다고 합니다. 어찌해야 할 까요.
1세대1주택 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기주택 및 고급주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상 인 것과 그에 부수되는 토지로 서 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖은 1 0배) 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.
이 때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, “2년 이상 보유”라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산하여 2년 이상인 경우를 말합니다.
절세방안
위 사례의 경우 김토끼 씨는 주택을 음식점으로 용도변경 하였으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 납부를 하여야 합니다. 그러므로 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용하면 비과세가 되는 것입니다.
2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유 및 거주하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것입니다.. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있습니다.
공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 합니다.
갖추어야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르지만 본건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖추어 놓아야 할 것입니다.
【입증사류】
- 매매물건의 용도가“주택”인 매매계약서
- 전기요금납부영수증(가정용)
- 날자가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)
- 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본
- 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류