2005년부터 달라지는 양도소득세

<TABLE style="BORDER-RIGHT: #e8e8e5 1px solid; BORDER-TOP: #e8e8e5 1px solid; BORDER-LEFT: #e8e8e5 1px solid; BORDER-BOTTOM: #e8e8e5 1px solid" cellSpacing=10 cellPadding=0 width="92%" border=0> <TBODY> <TR> <TD>     2005년부터 달라지는 양도소득세       ▶ 투기지역내 공익사업용 부동산 수용 등의 기준시가 적용(조특법85)      2005.1.1이후 양도소득세과세표준 확정신고기한이 도래하는 분부터 거주자가 일정요건의 취득조건이 충족된 부동산을 2006.12.31 이전에 사업시행자에게 양도(수용)하면 기준시가에 의하여 과세    - 취득요건 : 예정지구지정일 또는 예정일 전에 취득. 단, 그 지정일, 예정일이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내이면 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 전에 취득, 투기지역지정 후 예정지구지정일, 예정일이 도래하면 투기지역지정일 전에 취득   ▶ 장기저당담보 제공주택 1세대1주택 비과세(영155의2)      2005.1.1이후 양도분부터 국내에 1주택을 소유한 1세대가 장기저당담보 대출을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받는 경우로써 장기저당담보로 제공한 주택을 양도시에는 1세대1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않음    - 장기저당담보 대출 계약조건(①+②+③ 요건 모두 충족)    ① 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상    ② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기까지 매월, 매분기별 등으로 대출금을 수령    ③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건    - 1세대1주택자가 위 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대2주택이 된 경우, 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택 양도로 간주하되, 장기저당담보주택은 거주기간 요건 없음    - 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간 만료이전에 양도하면 과세됨    ▶ 투기지정 지역내 소형주택 기준시가 과세(영162의3 ③)      2005.1.1이후 양도분부터 ①, ②, ③ 중 하나의 요건을 갖춘 주택. 단, 오피스텔과 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정, 고시된 지역에 소재하는 주택을 제외함    ① 아파트 : 전용면적 60㎡(18평)이하이고 양도당시 국세청기준시가 4천만원 이하    ② 연립·다세대주택 : 전용면적 85㎡(25.7평)이하이고, 양도당시 국세청기준시가 1억원 이하    ③ 단독주택 : 대지면적 170㎡(51평)이하이고, 주택의 연면적 85㎡(25.7평)이하이며 양도당시 국세청기준시가 1억원 이하   ■ 2004. 1. 1이후 주택시장 안정을 위한 양도소득세제 개선    ▶ 1세대 3주택 이상자의 주택양도차익에 대해서는 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제(양도차익의 10∼30%)를 적용배제(법95 ②)하고, 보유기간에 관계없이 60%의 양도세율로 과세(법104 ① 2의3)      * 단, 2004.12.31이전에 다른주택 취득없이 기존주택을 양도하는 경우에는 일반세율 적용 (1년 유예) - 법률 제7006호 부칙16, 2003.12.30      * 다른 주택 : 60%세율을 적용받는 주택을 말함(재정경제부 재산세제과-837, 2004.7.7)      * 대상주택(영167의3) : 수도권·광역시소재 주택(군지역등 제외)                                  기타지역은 국세청 기준시가 3억원 초과 주택    ▶ 1세대 2주택 이상자의 투기지역내 주택 양도에 대해서는 양도소득세 탄력세율(15%p 범위내)을 우선 적용하여 중과할 수 있도록 하는 등 1세대 다주택자에 대해서는 과세를 강화(법104 ④, 영168의2)      * 탄력세율은 향후 주택시장 동향을 종합 분석·판단하여 필요시 소득세법 시행령을 개정하여 적용    ▶ 개인 부동산매매업중 주택의 매매차익이 있는 자(1세대 3주택 이상자에 한함)에 대해서는 종합소득세율(9∼36%)로 과세하지 아니하고 양도세 중과세율(60%)을 적용하여 과세(법64)      * 단, 2004.12.31이전에 신규주택 취득없이 기존주택을 양도하는 경우에는 종합소득세율 적용(1년 유예) - 법률 제7006호 부칙16, 2003.12.30    ▶ 단기보유 부동산의 양도차익에 대한 세율을 보유기간이 1년 미만인 경우 36%에서 50%로 인상하고, 1∼2년간 보유한 경우에도 9∼36%에서 40%로 인상(법104 ①)    ▶ 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세요건을 강화하여 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주에서 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주로 강화(영154 ①)     ■  1세대 3주택 양도소득세 주요 개정내용     가. 양도소득세가 60퍼센트의 세율로 과세되는 1세대 3주택이상에 해당하는지 여부는 다음에 해당하는 주택을 기준으로 판정(영167의3)       ①수도권 및 광역시에 소재하는 주택. 다만, 군지역, 도농복합시의 읍·면지역 및 주택보급률 주택 가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역에 소재하는 주택을 제외       ②상기 ①에 해당하는 지역이외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택     나. 다음의 주택에 대하여는 1세대 3주택이상 계산시에는 포함되지만, 당해 주택 양도시에는 60퍼센트 세율을 적용하지 아니함(영167의3)       ①조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택       ②5호이상의 국민주택을 건설하여 임대하는 건설임대사업자가 임대주택법상 임대의무기간이상 임대하는 주택       ③기준시가 3억원이하의 국민주택을 2호이상 임대하는 기존 매입임대사업자(2003년10월29일 이전에 등록한 임대사업자)가 5년이상 임대한 국민주택       ④기준시가 3억원이하의 국민주택을 5호이상 임대하는 신규 매입임대사업자(2003년10월30일 이후에 등록한 임대사업자)가 10년이상 임대한 국민주택       ⑤개인사업자가 종업원을 위한 기숙사 또는 지방근무 종업원을 위한 사택으로 10년이상 사용한 주택       ⑥상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 주택       ⑦채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득후 3년이 경과되지 아니한 주택       ⑧가격 면적등을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 일정금액이하 소형주택      - 소득규칙82(2004.6.3 신설) 60㎡(18평)이하 + 국세청기준시가 4천만원 이라 + 2003년 이전 취득       ⑨상기 ① 내지 ⑦외에 1주택만을 보유하고 있는 1세대가 보유하고 있는 당해 1주택     다. 상기 '나'의 임대주택에 대한 임대주택수 계산은 신규임대사업자의 경우 동일 시지역등에서의 임대주택을 기준으로 하며, 임대기간의 계산은 조세특례제한법 제97조의 임대기간 계산 규정을 준용하도록 함     라. 양도소득세가 60퍼센트의 세율로 중과되는 1세대 3주택이상의 주택수를 계산함에 있어 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며(영155 ②), 다가구주택을 하나의 매매단위하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 단독주택으로 봄(영162의2 ⑤)     마. 투기지역내 주택양도에 대해 탄력세율이 우선 적용되는 1세대 2주택이상에 해당하는  양도소득세율이 적용되는 주택매매사업자의 주택매매차익의 판정기준은 양도소득세가 60퍼센트의 세율로 중과되는 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 판정기준을 준용(영168의2)     ■  2년 이상 거주하여야 1세대1주택 비과세 가능지역      ▶ 1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세(고가주택은 제외) 대상이나       - 서울특별시, 과천시 및 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역에 소재하는 주택의 경우에는 2004.1.1 이후 양도분부터 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에 한하여 1세대1주택 비과세 적용함(영154 ①)       ※ 5개 신도시의 상세지번 : 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 검색란에 '5대 신도시' 입력, 검색한 후 동명을 클릭하면 지번이 표출됨       ▶ 다만, 2003.12.31 이전에 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우이거나 2003.12.31 이전에 혼인 및 직계존속(60세 이상, 여자 55세 이상) 동거봉양을 위하여 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 종전규정(3년 보유 + 1년 거주) 적용함(대통령령 제18127호 부칙3, 2003.11.20)</TD></TR> <TR> <TD background=/front/public/img/bd_dot.gif> <IMG height=1 alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.nts.go.kr%2Ffront%2Fweb_call%2Fimg%2Fspacer.gif" width=1 border=0></TD></TR></TBODY></TABLE>