스크랩 [재테크] 정말 쉬운 원룸 경제학(1/2)

[(청소선생2)]

[재테크] 정말 쉬운 원룸 경제학(1/2)

글 들어가기 전에;

오너로서 현재까지 원룸을 관리하며 느꼈던 것을 올리고자 한다. 원룸 투자에 대해 찬반 논란이 말해주듯 어떤 지역은 메리트가 있고 어떤 지역은 공급과잉인 상태인데 초보인 내 개인의 의견이니 참고만 하고 판단은 스스로 하시기 바란다. 글은 2편을 준비했는데 앞부분은 수익형 부동산의 개념정리이고 뒤는 실제 관리 노하우를 적었다. 악플은 사절하며, 틀린 내용에 대한 조언은 감사히 받겠다.

글 들어간다.

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[1] 재테크의 패러다임 변화

현재 한국 사회에서 재테크란 제로-섬(Zero-sum)게임이다. 즉 내가 돈을 번다는 것은 누군가가 잃어줘야 하는 것이다. 과거 경제개발 시기에는 파이 자체가 커져서 누구나 돈을 버는 것이 가능했지만 지금은 파이가 더 이상 커지기 어려운 상황이며 이에 따라 당신이 부자가 된다는 것은 누군가가 가난하게 되는 제로-섬 게임일수 밖에 없는 것이다.

파이가 더 이상 커질 수 없다는 것을 어떻게 알 수 있을 까? 예컨대 일본이 더 이상 성장하지 않는, 즉 파이의 크기가 한계에 도달했다고 봤을 때, 우리나라의 국민의 구매력 또한 이미 일본 수준에 도달해 있음을 보면 알 수 있다.

CIA THE WORLD FACT BOOK 자료를 보자(2012.02.24 검색 기준)

https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/

GDP - per capita (PPP: purchasing power parity)

GDP - 1인당(구매력평가)

리히텐슈타인/Liechtenstein : $141,100 (2008 est.), 세계 1위

싱가폴/Singapore           : $59,900 (2011 est.), 세계 5위

미국/USA                  : $48,100 (2011 est.), 세계 11위

캐나다/Canada             : $40,300 (2011 est.), 세계 21위

독일/Germany              : $37,900 (2011 est.), 세계 28위

영국/United Kingdom       : $35,900 (2011 est.), 세계 33위

프랑스/France              : $35,000 (2011 est.), 세계 35위

일본/Japan                 : $34,300 (2011 est.), 세계 37위

한국/Korea(South)          : $31,700 (2011 est.), 세계 40위

이태리/Italy                : $30,100 (2011 est.), 세계 45위

중국/China                 :  $8,400 (2011 est.), 세계 117위

북한/Korea(North)          : $1,800 (2011 est.), 세계 191위

생각지 않은 결과이지 않는가? 명목 GDP와는 다르게 구매력평가 GDP를 기준으로 하면 한국은 G7과 큰 차이가 나지 않는 것이다. 특히 이태리 보다는 오히려 더 높은 1인당 구매력을 가지고 있는데 결국 이것은 한국 경제가 사실상 더 이상 커지기 어렵다는 것을 반증하는 것이 아닐까? 물론 명목 GDP가 성장하겠지만 동시에 그만큼의 물가가 상승한다면 개인별 구매력 기준으로는 변화가 없다는 얘기다. 즉, 해외여행 시에 쇼핑을 더 할 수 있는 것 외에는 큰 변화가 없다는 말이다.

이는 과거와 같은 형태의 자산증식 방식이 한계 상황에 도달했다는 의미이다. 과거와 같은 형태의 자산증식이란 높은 이자율에 기댄 저축, 부동산가격 폭등, 주식가격폭등 등 투기적인 재테크, 즉 CAPITAL GAIN(자본이익)을 말하는 것인데 더 이상 파이가 커지지 않는 현실에서 그런 요행은 점점 줄어들 뿐이며 이제는 남의 호주머니 속의 돈을 내 호주머니로 매달 합법적으로 몰래 훔쳐오는 것이 최선의 방법이 될 것이다.

<자본이익의 개념> 도표처럼 자본이익을 얻을 수 있는 기회나 그 잉여 소득은 점점 작아질 것이다.

즉, 물가 상승률 또는 은행 금리를 살짝 웃도는 수익률만으로도 상대적 관점에서 부자가 될 수 있다는 말이다. 즉 물가 상승률 또는 은행 금리가 4%라고 가정했을 때 나의 투자 수익률이 6%라면 누군가는 2%의 수익률, 즉 물가 대비 -2%의 수익률을 올리고 있다는 얘기고 나는 그보다 4%를 더 번다는 얘기이며 이는 곧 합법적으로 전체파이에서 2% 또는 누군가의 호주머니에서 2%를 훔쳐온다는 것과 같은 말이다. 특히 이것이 연속적으로 이루어질 때 우리는 그것을 CASH FLOW(현금 흐름)이라고 부른다.

<현금흐름의 개념> CASH FLOW의 잉여 소득이 내 가정의 생활비를 충당하고 남는다면? 이 상태가 우리가 꿈꾸는 경제적 자유를 얻는 단계인 것이다.

<경제적 자유의 개념> 도표에서 보듯이 경제적 자유란 보유하고 있는 자산에서 나오는 수익률이 물가상승률을 웃돌고 그 웃도는 금액이 적정생활비를 초과하는 상태일 것이다.

물가상승률선을 따라가는 자산이라면 손실은 없지만 수익도 없으니 그것이 본인에게 당장 해줄 수 있는 것은 아무것도 없다. 즉, 평균 물가상승률이 4%라고 봤을 때 4% 이자의 적금, 주택, 토지 등이 이에 해당한다.

이 원리를 이해한다면 우리가 흔히 말하는 원룸 등 수익형 부동산이나 일정한 배당이 있는 금융 상품의 가치가 얼마나 큰지 잘 이해할 수 있을 것이다.

[2] 수익률의 이해

위의 논리를 한번 계산해 보자. 조건은 아래와 같다.

- 3억 원의 수익형 부동산이 있다.

- 자산 가격 상승은(A) 물가 상승률과 동일하게 4%이다.

- 투자(임대) 수익(B)은 6%, 즉 2%가 차이 난다.

- 임대 수익금(B) 또한 재투자하여 6%의 이익을 내는데 1월달 임대료는 연말까지 12달이 투자 가능하지만 마지막 12월 임대료는 1달만 가능하므로 수익률은 평균인 반년(C), 즉 3%만 잡는다.

- 전년도의 수익금(D) 등은 모두 6%의 이익을 내는 것으로 가정한다.(E)

<2% 차이의 마력>

(원년)

- 부동산(A) : 3억원

(1년 후)

- 부동산(A) : 물가상승률(4%) 만큼 상승하여 3억 1,200만원

- 투자수익(B) : 부동산(A)가격의 6% 인 1,800만원

- B의 반년 투자수익(C) : 1,800만원의 평균 투자 기간을 감안해 3%를 계산하면 54만원

- 당해연도 수익(D) : 투자수익(B) 1,800 + B의 반년 투자수익(C) 54 = 1,854만원

- 금융자산 합계(G) : D와 동일하게 1,854만원

- 자산합계(H) : 부동산(A) 3억 1,200 + 금융자산 합계(G) 1,854 = 3억 3,054만원

(2년 후)

- 부동산(A) : 물가상승률(4%) 만큼 상승하여 3억 2,448만원

- 투자수익(B) : 부동산(A)가격의 6% 인 1,872만원

- B의 반년 투자수익(C) : 1,872만원의 평균 투자 기간을 감안해 3%를 계산하면 56만원

- 당해연도 수익(D) : 투자수익(B) 1,872 + B의 반년 투자수익(C) 56 = 1,928만원

- G의 투자수익(E) : 작년의 수익금(G) 합계인 1,854만원 + G의 투자수익 111만원 = 1,965만원

- 금융자산 합계(G) : 1,928 + 1,965 = 3,893만원

- 자산합계(H) : 부동산(A) 3억 2,448 + 금융자산 합계(G) 3,893 = 3억 6,341만원

(10년 후)

- 3년 후 부터는 상기와 같은 방식으로 계산하여 10년이 되면

- 부동산(A) : 4억 4,407만원

- 금융자산 합계(G) : 2억 8,793만원

- 자산합계(H) : 부동산(A) 4억 4,407 + 금융자산 합계(G) 2억 8,793 = 7억 3,200만원

<4% 차이의 마력>

- 같은 조건 하에서

- 투자(임대) 수익(B)은 8%, 즉 4%가 차이 난다.

(10년 후)

- 부동산(A) : 4억 4,407만원

- 금융자산 합계(G) : 4억 2,350만원

- 자산합계(H) : 부동산(A) 4억 4,407 + 금융자산 합계(G) 4억 2,350 = 8억 6,757만원

<6% 차이의 마력>

- 같은 조건 하에서

- 투자(임대) 수익(B)은 10%, 즉 6%가 차이 난다.

(10년 후)

- 부동산(A) : 4억 4,407만원

- 금융자산 합계(G) : 5억 8,459만원

- 자산합계(H) : 부동산(A) 4억 4,407 + 금융자산 합계(G) 5억 8,459 = 10억 2,868만원

수익형 부동산의 매력이 여기에 있다. 연속 10%의 수익률을 기록하기 쉽지 않겠지만 6%만 기록한다 하더라도 (건물 및 대지가의 합계가 물가 상승률만큼만 상승한다는 전제하에) 10년 평균 9.4%,  8%라면 10년 평균 11.2%,  10%라면 10년 평균 13.1%의 자산 증식 효과가 있는 것이다.

이는 곧, 어지간해서는 아파트 보다는 수익이 낫다는 것이다. 즉, 비용을 제외하고 8% 실수익률을 올릴 수 있다면 아파트를 사서 10년 만에 3배의 가격이 나오는 것과 같은 효과가 있다는 말이다. 수익률 겨우(?) 8% 가 아파트 폭등 300%와 동일한 대박이라는 말이다!

비용을 제외한 실수익률이 8% 이상이라면 구매를 고려해 볼 일이다. 만약 비용을 제외한 실수익률이 6% 인데, 은행 융자가 6.5%라면 융자금액부분만큼 0.5%의 손실이 있지만 융자금을 빨리 갚으면 결국 2%의 수익이 생기므로 자기 자본이 많다면 시도해 볼 일이다.

단, 실수익률은 건물매입금액, 전세, 월세, 융자, 융자이자만 계산하여 뽑은 수익률에 비해 대략 2~3% 정도 낮게 나온다는 것을 알아야 한다. 또한 해당 지역의 수익률이 미래에도 그렇게 나올 것인지를 고려해야 하겠다.

- to be continued -

PS.

원룸 투자하려고 하시는 분들은 내일 자료가 제법 도움이 될 것임.