해운대구지회장 부동산중개업 세무 특강(11/6 현금영수증가입의무화,부가가치세 및 사업소득세)

[해운대구지회장 박기조]

현금영수증가맹점 의무가입에 따른

부동산중개업 세무 특강

2013. 11. 6 강사 : 세무사 최 철 원

CONTENTS

Ⅰ. 현금영수증가맹점가입의무화

Ⅱ. 중개업 부가가치세

Ⅲ. 중개업 사업소득세

【 현금영수증 발급의무 확대 배경 】

○ ’13. 10. 1.부터 현금영수증 의무발행업종 추가 및 가맹점 가입의무 확대

-귀금속·피부미용·웨딩관련·포장이사 등 고액현금거래가 많은 10개 업종을 현금영수증 의무발행업종으로 추가

-현금영수증 의무발행업종의 경우 수입금액에 관계없이 3개월 이내 가맹점 가입 의무

○ 새롭게 현금영수증 의무발행업종으로 추가되는 사업자의 경우 금년 말까지 현금영수증 가맹점에 가입하여야 하며, ’14. 1. 1.이후 거래분부터 현금영수증 미발급시 거래금액의 50%에 해당하는 과태료가 부과됨

1. 현금영수증 가입 대상 사업자

소비자대상업종을 영위하는 사업자 중

① 직전 과세기간 수입금액이 2,400만원 이상인 사업자

② 의료업 등에 따른 의료업자, 수의업자, 약사

③ 변호사, 변리사, 법무사, 회계사, 세무사 등 전문직사업자

④ 부동산중개업 등 현금영수증의무발행업종 영위 사업자 (2013.10.1부터 시행)

⇒ 따라서 2013.12.31일까지 현금영수증 가맹점 가입해야함.

2. 현금영수증 의무발행 사업자

현금영수증가맹점으로 가입하여야 하는 사업자 중 다음의 현금영수증 의무발행업종을 영위하는 사업자로서 건당 거래금액(부가사치세 포함)이 30만원 이상으로서 그 대금을 현금으로 받는 경우에는 상대방이 요청하지 않더라도 현금영수증을 발급하여야 한다.

① 사업서비스업(변호사업,건축사업,회계사업 등)

② 보건업(병·의원,수의업 등)

③ 기타 업종

(종전) 부동산중개업 등 9개 업종 , (추가) 포장이사운수업 등 10개 업종 추가

(예외) 다음의 경우에는 현금영수증을 발급하지 아니할 수 있다.

① 사업자등록을 한 자에게 계산서 또는 세금계산서를 교부한 경우

② 비사업자에게 주민번호를 기재한 전자세금계산서를 발급, 국세청장에게 전송한 경우

③ 국내사업장이 없는 비거주자·외국법인과의 현금거래로서 부가가치세 신고기한 내에 외화입금증명서를 붙여 사업장 관할 세무서장에게 부가가치세 과세표준 신고(수정신고를 포함한다)한 경우

3. 현금영수증 의무 위반에 따른 제재

(1) 미가입가산세

미가입기간의 수입금액의 × 1%

(가입기간: 요건에 해당하는 날부터 3개월 이내)

(2) 현금영수증 발급거부가산세

건별 발급거부·허위발급금액×5%

(3) 의무발행사업자 현금영수증 미발급가산세

건별 미발급금액×5%

■ 조세범처벌범 제15조 【현금영수증 발급의무의 위반】

현금영수증 의무발행규정(30만원 이상 거래)을 위반한 자에 대해서는 발급하지 아니한 거래금액의 50%에 상당하는 과태료를 부과한다.

4. 현금영수증 가맹점 가입방법

[1] 신용카드 단말기에 의한 가입방법

 ○ 신용카드 가맹점은 단말기 설치업체에 연락하여 현금영수증발급장치 설치를 요청

 ○ 신용카드 미가맹점은 카드가맹점을 가입하면서 동시에 현금영수증 가맹점으로 가입

[2] 인터넷PC를 이용한 가입방법

 ○ 아래 현금영수증사업자 홈페이지 가입신청 메뉴에서 인터넷PC 현금영수증 발급을 신청하면 현금영수증가맹점 가입 및 발급 가능

상   호	홈페이지	연락처
(주)케이티	www.hellocash.co.kr	02)2074-0340
(주)엘지유플러스	taxadmin.dacom.net	1544-7772
한국정보통신(주)	www.kicc.co.kr	1600-1234
퍼스트데이터코리아(유)	www.moneyon.com	1544-3850,7300
(사단법인)금융결제원	www.kftcvan.or.kr	1577-5500
나이스정보통신(주)	taxsave.nicevan.co.kr	02)2187-2700

[3] 전화를 이용한 가입방법

 ○ 세미래콜센터 ☎126(2.현금영수증) ARS를 이용하여 가맹점 가입

☎126 ②번(현금영수증)→②번(상담센터 연결)→①번(한국어)→④번(가맹점 현금영수증 발급서비스)→사업자번호(10자리)→비밀번호설정→대표자 주민번호(13자리)→비밀번호 입력(4자리)→①번(가맹점가입)

5. 현금영수증 제도 추진성과와 향후 추진 계획

□ 현금영수증 제도는 과거 과세의 사각지대에 있던 현금거래를 투명하게 노출시켜 자영사업자의 과세표준 양성화에 기여한 것으로 평가

 ○ 현금영수증 제도를 도입한 2005년 당시 발급금액이 18.6조원에서 2012년 82.4조원 으로 약 4.4배 증가하였고,

 ○ 민간최종소비지출에서 신용카드와 현금영수증 발급액이 차지하는 비중이 2005년 47%에서 2012년 89%로 증가하였으며,

 ○ 특히,전문직·병의원 등 현금영수증 발급의무화 추진(’10.4.1)에 힘입어 현금영수증 의무발행업종의 발급금액 증가율이 일반업종 보다 현저하게 높게 나타나 발급의무 를 확대할 필요성이 제기됨

  * ’11년 대비 ’12년 현금영수증 발급액 증가율 : 의무업종 7.4%, 전체 1.9%

□ 이번에 개정된 현금영수증 의무발행업종 추가 및 가맹점 가입의무 확대에 대해 사업자·소비자 대상 홍보를 강화

 ○ 현금영수증 미발급 신고포상금 제도 등 감시기능 활성화 및 발급의무 위반사업자에 대하여는 과태료 부과 등을 통해 엄정히 관리해 나가겠음

□ 향후 추진계획 ☞ 현금영수증 발급의무 기준금액 확대

 ○ 소득세법 및 법인세법 개정 예정(정부안 국회제출 상태)

  (현행) 의무발행업종을 영위하는 사업자는 건당 30만원 이상 현금거래에 대해 소비자 요구와 관계없이 발급의무

  (개정) ’14.1.1부터 의무발행업종을 영위하는 사업자는 건당 10만원 이상 현금거래에 대해 소비자 요구와 관계없이 발급의무

제1장 부가가치세

제1절 간이과세자

1. 세액계산 구조

2. 과세표준

간이과세자의 과세표준은 해당 과세기간의 과세대상이 되는 재화 또는 용역의 공급대가이다. 이 경우 공급대가에는 부가가치세가 포함된 금액이므로 부가가치세를 제외한 금액인 일반과세자의 과세표준과 다르다.

3. 업종별 부가가치율

과세표준에 직전 3년간 신고된 업종별 평균 부가가치율 등을 감안하여 정한 해당 업종의 업종별 부가가치율을 곱한 금액에 세율을 적용하여 납부세액을 계산하도록 하고 있다

기타 서비스업(부동산중개업)의 업종별 부가가치율은 100분의 30 이다.

4. 세율

간이과세자에 대해서는 10%의 세율이 적용된다.

5. 공제세액

(1) 세금계산서 등 수취세액 공제

간이과세세자가 다른 사업자로부터 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 등을 교부받아 매입처별세금계산서합계표, 신용카드매출전표등수령명세서를 확정신고와 함께 제출하는 경우 매입세액에 해당 업종의 부가가치율을 곱하여 계산한 금액을 납부세액에서 공제한다.

※ 일반과세자로부터 교부받은 신용카드, 현금영수증 등만 공제대상이 되며,

현금영수증은 사업자등록번호로 교부받은 지출증빙용에 한한다.

(2) 신용카드 등 발행세액 공제

신용카드, 현금영수증 등 발행금액의 1.3%에 상당하는 금액을 납부세액에서 공제한다.

(연간 5백만원 한도)

(3) 전자신고세액 공제

납세자가 직접 전자신고방법에 의하여 부가가치세 확정신고를 하는 경우에는 해당 납부세액에서 1만원을 공제한다.

(4) 공제금액의 한도

간이과세자가 공제세액의 합계액이 각 과세기간의 납부세액을 초과하는 경우에 그 초과액은 없는 것으로 본다.

즉, 간이과세자의 경우에는 환급세액이 발생할 소지가 없는 것이다.

6. 신고와 납부

(1) 원칙: 예정부과 및 확정신고

① 과세기간: 1/1~12/31 ⇒ 1/25 확정신고 (1/1~6/30 ⇒ 7/25 예정부과)

② 예정부과: 직전 과세기간 납부세액의 1/2 고지하여 징수(단, 20만원 미만은 생략)

(2) 예외: 다음의 경우 예정부과 대신 예정신고 가능

휴업 또는 사업 부진 등으로 인하여 각 예정신고기간의 공급가액 또는 납부세액이

직전 과세기간의 공급가액 또는 납부세액의 3분의 1에 미달하는 자

(3) 납부의무의 면제

해당 과세기간의 공급대가가 2,400만원 미만인 경우에는 납부세액을 납부할 의무를 면제한다. 해당과세기간의 신규 사업자, 휴업 및 폐업자는 공급대가의 합계액을 12월로 환산한 가액으로 한다.

7. 간이과세의 포기

(1) 의의

간이과세자의 경우 세금게산서를 교부할 수 없으며 또한 거래징수당한 매입세액을 전액 공제받지 못하여 일반과세를 적용받는 것보다 오히려 불이익을 초래하는 경우가 있다.

이러한 경우 사업자가 간이과세가가 아닌 일반과세자로서 부가가치세를 신고납부하고자 하는 의사표시인 간이과세포기제도를 두고 있다.

(2) 간이과세포기 절차

일반과세를 적용받고자 하는 전달 마지막 날까지 간이과세포기신고서를 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 간이과세포기신고는 매월별로 제출 할 수 있다.

(3) 간이과세 재적용 제한

· 간이과세를 포기한 개인사업자는 그 적용을 받고자 하는 달의 1일부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지 간이과세의 적용을 받지 못한다.

· 3년이 경과한 후 다시 간이과세의 적용을 받고자 할 때에는 이를 적용받고자 하는 과세기간 개시 10일 전까지 간이과세적용신고서를 제출하여야 한다.

【과세유형의 전환】

○ 해당 사업자가 간이과세자에 해당되는지 일반과세자에 해당되는지는 매출액, 지역, 일반과세 타사업장 존재 여부 등의 기준에 따라 변하는데 이를 과세유형의 전환이라 한다.

○ 일반적으로 직전 1역년(1. 1∼12. 31)의 재화와 용역의 공급대가(공급가액＋부가가치세)의 합계액이 4,800만원에 미달하는 개인사업자에 대하여는 간이과세규정을 적용한다.

○ 매출액기준 적용시 간이과세자가 적용되거나 적용되지 아니하게 되는 기간은, 1역년의 공급대가가 4,800만원의 금액에 미달되거나 그 이상이 되는 해의 다음 다음해의 1월 1일부터 12월 31일까지로 한다

○ 현금영수증 의무가입에 따른 매출액 증가로 과세유형 전환 가능성 높아짐

제2절. 일반과세자

1. 일반과세자 세금계산구조

1. 과세표준

일반과세자의 과세표준은 해당 과세기간의 과세대상이 되는 재화 또는 용역의 공급가액이다. 이 경우 공급가액이란 부가가치세를 제외한 금액을 말한다.

재화 또는 용역을 공급하고 그 대가를 받은 금액에 공급가액과 세액이 별도 포시되어 있지 않는 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지의 여부가 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 100에 해당하는 금액이 과세표준이 된다.(통칙 13-48-1)

(1) 과세표준의 구분

① 과세: 중개수수료(매매,임대), 컨설팅수수료 등

② 면세: 대출알선수수료, 분야대행수수료 등

⇒ 부가가치세 신고서상 면세수입금액란에 별도 기재

면세수입금액 반영하지 않아도 종합소득세 신고서 지급처의 원천징수영수증에 의해 자동 파악되어 당해연도 수입금액으로 계상됨

(2) 현금매출명세서 제출 의무화

과세분 과세표준은 세금계산서, 신용카드·현금영수증 발행분 및 기타 현금매출로 구성되어 있으며 일반과세자인 부동산중개업의 경우 현금매출명세서 제출하여야 한다.

현금매출명세서 년 제 기 ( 월 일 ~ 월 일)

※ 아래의 작성방법을 읽고 작성하시기 바랍니다.

① 상호(법인명)

② 성명(대표자)

③ 사업자등록번호

공급가액

④ 합계

⑤ 현금매출

법정영수증 매출

⑥ 세금계산서

⑦ 신용카드

⑧ 현금영수증

건수

금액

건수

금액

건수

금액

건수

금액

건수

금액

현금매출 명세

⑨ 일련번호

⑩ 의뢰인

⑪ 거래일

⑫ 거 래 금 액

주민등록번호 (또는 사업자등록번호)

성명 (또는 상호)

공급대가

공급가액

부가가치세

합계

1

2

3

작 성 방 법

① ~ ④는 제출자의 상호 또는 법인명과 대표자, 사업자등록번호를 적습니다. ⑤: 세금계산서 발급분 중 「부가가치세법」 제32조제1항제2호 단서에 따라 주민등록번호를 적은 부분은 ⑤ 현금매출란에 포함하여 적습니다. ⑥: 세금계산서를 발급한 후 신용카드매출전표를 발행한 경우에는 ⑥ 세금계산서란에만 적습니다. ⑨ ~ ⑫는 현금매출 내용을 적습니다.

2. 공제세액

현금영수증 의무 가입에 따른 매출 증가⇒ 매입세액을 통한 부가세 부담 줄이기

(1) 매입세금계산서 수취

간이과세자와 달리 일반과세자는 매입세액의 전부를 매출세액에서 공제

사업용 비품 등 고정자산 매입세금계산서 수취(컴퓨터, 인테리어 비용 등)

공공요금 고지서 사업자등록번호로 수취(전기요금, 휴대폰 등 통신비)

전자세금계산서는 국세청 전자세금계산서(e세로:www.esero.go.kr) 가입 후 확인 공제

(2) 신용카드·현금영수증 수취

신용카드·현금영수증 등으로 물품 구입시 공제됨(단, 일반과세자 발행분에 한함)

현금영수증 수취시 반드시 지출증빙용(사업자등록번호)으로 수취 할 것

※ 매입세액이 공제되지 않는 경우도 있다

① 매입처별세금계산서합계표미제출·부실기재분

② 매입세금계산서미수취·부실기재분

③ 사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액

④ 사업자등록신청 전 매입세액

⑤ 비영업용소형승용차의 구입과 임차 및 유지에 관한 매입세액

⑥ 접대비 및 이와 유사한 비용의 지출에 관련된 매입세액

(3) 재고매입세액

간이과세자가 일반과세자로 변경된 경우 변경일 현재의 재고품, 감가상각자산에 대한 매입세액은 일반과세자로 변경 후의 납부세액계산에 있어서 매입세액으로 공제한다.

① 공제대상

-재고품: 상품, 제품, 원재료

-감가상각자산: 건물 등은 취득 후 10년 이내, 기타 비품 등은 2년 이내의 것

② 재고매입세액의 계산

㉠ 건물

취득가액×(1-10/100×경과된 과세기간 수)×10/100×(1-해당 업종의 부가가치율)

㉡ 기타의 감가상각자산

취득가액×(1-50/100×경과된 과세기간 수)×10/100×(1-해당 업종의 부가가치율)

(4) 대손세액공제

거래상대방의 부도 등의 사유로 외상매출금을 회수할 수 없을 경우 거래징수하지 못한 부가가치세를 납부세액에서 공제한다.

(5) 신용카드 등 발행에 따른 세액공제

신용카드 및 현금영수증 발행금액의 1.3%에 상당하는 금액 공제

(단. 연간 500만원 한도)

(6) 전자신고세액공제

부가가치세 확정신고시 납부세액에서 1만원 공제하거나 환급세액에 가산

(7) 전자세금계산서 발행세액공제(건당 200원)

3. 신고·납부

(1) 원칙: 예정고지 및 확정신고

① 1기: 1/1~6/30 ⇒ 7/25 확정신고 (1/1~3/31 ⇒ 4/25 예정고지)

② 2기: 7/1~12/31 ⇒ 1/25 확정신고 (7/1~9*30 ⇒ 10/25 예정고지)

-예정고지: 직전 과세기간 납부세액의 1/2 고지하여 징수(단, 20만원 미만은 생략)

(2) 예외: 다음의 경우 예정고지 대신 예정신고 가능

①. 휴업 또는 사업 부진 등으로 인하여 각 예정신고기간의 공급가액 또는 납부세액이

직전 과세기간의 공급가액 또는 납부세액의 3분의 1에 미달하는 자

② 각 예정신고기간분에 대하여 조기환급을 받으려는 자

【일반과세자 vs 간이과세자】

구 분		일반과세자	간이과세자
적용대상		간이과세자 이외의 사업자 (법인포함)	직전1역년 공급대가 4,800만원 미달하는 개인사업자
적용배제		없음	있음(지역, 타업종 영위)
세액계산	과세표준	공급가액(부가가치세 제외)	공급대가(부가가치세포함)
	세율	10%	10%
	납부세액	공급가액×10%-매입세액	공급대가 ×업종별부가가치율(30%) ×10%
	매입세액공제 (환급여부)	매입세액 전액공제 (환급가능)	매입세액×업종별부가가치율 (환급불가)
	기타공제세액	현금영수증 등 발행금액의 1.3% 세액공제 (연간 5백만원 한도)
세금계산서교부		① 세금계산서 교부가 원칙 ② 거래징수 의무 있음	① 영수증 교부함 ② 거래징수의무없음
납세의무면제		없음	2,400만원 미만 납세의무 면제
포기제도		없음	간이포기 가능
현금매출명세서		제출	불필요

□ 유의사항

1. 실거래신고 vs 부가세신고 vs 현금영수증 등 발행금액

실거래신고금액에 법정수수료율로 계산한 추정 매출액과 부가세 신고금액을 비교하여

소명자료 발송

⇒ 부가세·소득세 추징: 사업자 유형 전환, 소득세 신고방법의 변경, 현금영수증 과태료

⇒ 수입금액에 대한 소명자료 비취

부가세 신고시 실거래신고금액 > 부가세 신고금액 > 현금영수증 등 발행 금액 검토

2. 일반과세자 현금매출명세서 제출 의무화

매출액 중 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 발행분을 제외한 기타 현금매출 내역 기재

(주의) 30만원 이상 거래분 기재시 현금영수증 미발급 과태료 부과대상

3. 중개수수료 양도세 필요경비 산입

고액의 중개수수료에 대한 적격증빙 발급 필요

제2장. 종합소득세

○ 이자,배당,사업,근로,연금,기타소득은 합산하여 종합과세 ⇒ 종합소득세

○ 양도, 퇴직소득은 별도 과세 ⇒ 분류과세

세금계산 구조는 직접적인 절세방안은 아니나 이를 알고 있으면 효과적인 절세방안을 마련 할 수 있다

1. 종합소득세 신고 및 납부

	과세기간 (중간예납기간)	신고·납부기간	비 고
확정신고	1/1~12/31	다음연도 5/1~5/31	면세사업자도 신고 대상임
중간예납	1/1~6/30	당해연도11/1~11/30	직전연도납부세액의1/2고지 (20만원 미만은 고지 생략)

2. 신고방법

직전년도 업종별 수입금액(면세포함) 기준으로 신고 방법 적용

구 분	기 장 신 고		추 계 신 고
	간편장부	복식장부	단순경비율	기준경비율
① 도매업 등	3억 미만	3억 이상	6천만원 미만	6천만원 이상
② 제조업 등	1억5천 미만	1억5천 이상	3천6백만 미만	3천6백만 이상
③ 서비스업 등 (중개업)	7천5백 미만	7천5백 이상	2천4백만 미만	2천4백만 이상

(1) 기장신고

‘기장’이란 영수증 등 증빙서류를 근거로 하여 거래내용을 일일이 장부에 기록하는 것을 말한다. 기장을 하면 총수입금액에서 수입금액을 얻기 위해 지급의무가 확정된

비용을 공제하여 소득금액을 계산하므로, 자기의 실질소득에 대해 세금을 내게 된다.

그러나 기장을 하기 위해서는 세금계산서나 영수증 등 관련 증빙자료를 빠짐없이 챙겨야 하는 불편이 있으며, 직접 기장할 능력이 안되어 세무대리인에게 위탁을 하는 경우에는 기장수수료 등 별도의 비용이 들게 된다.

① 간편장부: 간단한 형식의 수입 및 지출내역 기록

② 복식장부: 대차대조표, 손익계산서, 원가명세서 등 작성의무

(2) 추계신고

소득금액은 수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산하는데, 필요경비는 장부에 의해 확인된 금액을 공제하는 것이 원칙이다. 그러나 장부가 없는 경우에는 필요경비를 계산할 수 없으므로 이때에는 정부에서 정한 방법에 의하여 소득금액을 계산한다.

① 단순경비율

직전연도 수입금액이 위의 수입금액에 미달하는 사업자와 당해연도 신규사업자로서 장부를 기장하지 않은 사업자는 단순경비율 적용대상자에 해당된다.

다만 의사, 변호사, 변리사 등 전문직사업자 및 현금영수증미가맹 사업자 및 발급거부자 등은 직전년도 수입금액 및 신규 사업자여부에 상관없이 기준경비율 대상자에 해당된다

○ 소득금액=수입금액-(수입금액×단순경비율)

’12년 귀속 단순경비율은 61.4%

② 기준경비율

기준경비율 제도는 장부를 기장하지 않는 사업자도 기장하는 사업자의 경우와 같이 수입금액에서 필요경비를 공제하여 소득금액을 계산하는 제도이다.

기준경비율이 적용되는 사업자의 경우 사업의 기본비용인 매입비용, 임차료, 인건비 등 주요경비는 증빙에 의하여 확인되는 금액으로 하고, 기타 비용은 정부에서 정한 기준경비율에 의해 필요경비를 산정하여 소득 금액을 계산한다.

○ 소득금액 = 수입금액  - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율)   ’12년 귀속 기준경비율은 26.2%, 복식부기의무자는 기준경비율의 1/2인 13.1%

◆ 주요경비의 범위

1) 매입비용 : 상품·제품·재료·소모품·전기료 등의 매입비용과 외주가공비 및 운송업의 운반비를 말한다. 따라서 음식대금, 보험료, 수리비 등의 금액은 제외 된다.

2) 임차료 : 사업에 직접 사용하는 건축물, 기계장치 등 사업용고정 자산의 임차료.

3) 인건비 : 종업원의 급여·임금 및 일용근로자의 임금과 실지 지급한 퇴직금을 말한다.

◆ 갖추어야 할 증빙서류

매입비용과 임차료는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표 등 정규영수증을 받아야 하며, 일반영수증을 받은 경우에는「주요경비지출명세서를 제출하여야 한다.

인건비는 원천징수영수증, 지급명세서 또는 지급관련 증빙서류 비치·보관하여야한다.

위에서 살펴본 바와 같이 기준경비율 적용대상자가 주요경비를 지출한 경우에는 반드시 증빙서류를 갖추어 놓아야 한다. 증빙서류를 갖추어 놓지않으면 실제 비용을 지출하고도 지출사실을 인정받지 못하게 된다.

(사례)

① 직전수입금액 2,000만원, 당해수입금액 5,000만원

⇒ 단순경비율 적용대상자

5,000만원-(5,000만원×61.4%)=1,930만원

② 직전수입금액 3,000만원, 당해수입금액 5,000만원

⇒ 기준경비율 적용대상자

5,000만원-주요경비-(5,000만원×26.2%)=3,690만원

③ 직전수입금액 8,000만원, 당해수입금액 5,000만원

⇒ 기준경비율 적용대상자(복식부기대상자)

5,000만원-주요경비-(5,000만원×13.1%)=4,345만원

결국, 주요경비에 대한 증빙 확보가 문제

특히, 중개업의 경우 인건비에 대한 신고여부가 관건

▣ 인건비 신고

1.근로소득

고용관계에 의해 사업주에게 종속된 자에게 매월 지급하는 급여

근로소득간이세액표에 따라 일정금액을 원천징수하여 납부

4대 보험 가입의무(국민,건강,고용,산재): 사업주가 1/2 부담 원칙

2. 인적용역소득

인적용역소득’이란 전문지식인 등이 고용관계가 없이 독립된 자격으로, 직업적으로 용역을 제공하고 대가를 받는 것을 말한다.

(1) 기타소득

계속적 반복적이 아닌 일시적으로 용역을 제공하고 받는 대가

지급액의 80%를 필요경비로 제외하고 22%(지방소득세 포함) 원천징수하여 납부

(2) 사업소득

근로관계 없이 계속,반복적으로 용역을 제공하고 받는 대가

지급총액의 3.3%(지방소득세 포함) 원천징수하여 납부

3. 소득세 절세전략

◎ 기장신고

추계신고(기준경비율)시는 주요경비의 미비로 세부담 증가 우려

장부를 통한 절세 전략 모색 ⇒ 적격증비서류 수취가 첫 걸음!!!

▪ 적격증빙서류: 3만원 초과 거래분은 반드시 세금계산서, 계산서, 신용카드 등 수취

의무위반시 증빙불비가산세(2%)

※기장을 하지 않을 경우 불이익

① 무기장가산세 부과

직전연도 수입금액이 4,800만원 이상인 사업자 무기장시 산출세액의 20%

② 신고불성실가산세 부과

복식부기의무자가 추계신고시 산출세액의 20%와 수입금액의 0.07% 중 큰 금액

③ 결손불인정 및 이월결손금 공제 배제

적자를 인정하지 않고, 결손분 10년간 이월공제 받을 수 없음

④ 복식부기의무자 추계 신고시 기준경비율 인하

복식부기의무자가 기준경비율에 의해 추계신고할 경우 기타 경비에 대해 기준경비율의 1/2을 적용하여 필요경비를 계산하게 된다.

◎ 소득공제를 적극 활용하라.

1. 인적공제

(1) 기본공제

다음에 해당하는 가족수에 1인당 150만원을 곱한 금액을 소득금액에서 공제한다.

① 사업자 본인

② 배우자(연간소득금액이 없거나 100만원 이하인 자)

③ 생계를 같이하는 다음에 해당하는 부양가족으로서, 연간소득금액이 100만원 이하인 사람 (장애인인 경우에는 연령제한이 없다)

가. 사업자 또는 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

- 직계존속이 재혼한 경우에는 계부나 계모(사실혼 제외)도 공제대상

- 장인·장모 및 외조부모도 생계를 같이 하면 공제대상

나. 사업자 또는 배우자의 직계비속 또는 동거입양자로서 20세 이하인 사람

- 외손자·외손녀도 직계비속의 범위에 포함

- 배우자가 재혼한 경우로서 재혼전 배우자와의 혼인(사실혼 제외)중에

출산한자도 공제대상에 포함

다. 사업자 또는 배우자의 형제자매로서 20세 이하이거나 60세 이상인 사람

라. 국민기초생활보장법에 의하여 급여를 받는 사람

마. 아동보육법에 따라 가정 위탁을 받아 양육하는 아동으로서 해당기간에 6개월 이상 직접 양육한 위탁 아동

(2) 추가공제

기본공제대상자가 다음의 사유에 해당되는 경우에는 기본공제 외에 해당 인원수에 1인당 다음의 금액을 곱하여 계산한 금액을 추가로 공제한다.

① 70세 이상인 경우 100만원

② 장애인인 경우(연령제한 없음) 200만원

③ 6세 이하의 직계비속, 입양자 또는 위탁아동인 경우 100만원

④ 배우자가 있는 여성 또는 부양가족이 있는 세대주인 여성 50만원

⑤ 해당 과세기간에 출생한 직계비속과 입양 신고한 입양자 200만원

⑥ 해당 거주자가 배우자가 없는 자로서 부양자녀(20세 이하)가 있는 경우 100만원

이 외에도 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우로서 기본공제 대상자인 자녀가 2명인 경우 100만원을, 2명을 초과하는 경우 100만원과 2명을 초과하는 1인당 200만원을 합한 금액을 추가로 공제한다.

2. 기타 소득공제

기부금, 연금저축, 소상공인공제부금 공제 등

4. 수입금액에 따른 세법상 의무 규정

(1) 2,400만원

① 당해 과세기간 공급대가가 2,400만원 미만인 간이과세자는 부가가치세 납세의무 면제(단, 12개월 환산금액기준)

② 직전연도 수입금액이 2,400만원 미만인 사업자는 종합소득세 신고시 단순경비율 적용, 2,400만원 이상은 기준경비율 적용

(2) 4,800만원

① 당해 과세기간 공급대가 4,800만원 이상이면 일반과세자, 미만은 간이과세자 적용

② 직전연도 수입금액이 4,800만원 이상인 자가 추계신고시는 무기장가산세 부과

(3) 7,500만원 기준

① 직전연도 수입금액이 7,500만원 이상은 복식부기의무자, 미만은 간편장부대상자

② 직전연도 수입금액이 7,500만원 이상은 사업용계좌 신고의무

■ 공인중개사의업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(시행령)

‣ 허위ㆍ과장 부동산 광고로 인한 국민들의 피해를 막기 위해 중개업자가 광고 시 명시할 사항 규정하고자 함(안 제17조의2 신설)

(명시내용) 중개사무소의 명칭, 중개업자 성명, 중개사무소 등록번호, 중개사무소 소재지 및 연락처

‣ 중개업 종사자에 대한 윤리의식을 강화하고 전문성 제고를 위해 중개업 종사자 역할에 맞는 교육내용의 방향을 규정하고 교육시간은 교육 취지와 여건에 맞게 설 정하고자 함(안 제28조1항 수정)

(1) 중개업 종사자 역할에 맞는 교육내용의 방향

* 중개업자 및 소속공인중개사 : 전문직업인으로서의 직업윤리의식 및 부동산 관련 전문지식을 기르기 위한 내용

* 중개보조원 : 기본윤리의식 및 중개보조업무와 관련된 부동산관련 지식을 기르 기 위한 내용

(2) 교육시간은 교육 취지와 여건에 맞게 설정

* 기존 영업중인 중개업자ㆍ소속공인중개사 연수교육은 12∼16시간(2년단위)

* 새로 고용된 소속 공인중개사 실무교육은 28∼32시간

* 새로 고용된 중개보조원 직무교육은 12∼16시간

■ 부산광역시 옥외광고물 등 관리 조례

제2조(간판의 총수량)

① 「옥외광고물 등 관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제12조제8항에 따라 하나 의 업소에서 표시 또는 설치(이하 "표시"라 한다) 할 수 있는 간판의 총수량은 2개 이하로 한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1개를 추가하 여 표시할 수 있다. 다만, 각 호를 중복하여 적용할 수 없다.

1. 도로의 굽은 지점에 접한 업소이거나 건물의 앞면과 뒷면에 도로를 접한 업소

제18조(창문 이용 광고물의 표시방법)

① 영 제20조에 따라 천·종이·비닐 등에 문자·도형 등을 표시하여 해당 업소의 창문 또는 출입문에 직접 붙이는 광고물은 다음 각 호의 기준에 따라 표시하여야 한다.

1. 건물 5층 이하의 창문 또는 출입문에 표시할 수 있으며, 크기는 해당 업소

창문면적의 4분의 1 이내로서 가로 또는 세로의 한 폭이 30센티미터 이내여야 한다. 다만, 건물 1층에 있는 공인중개사사무소의 중개대상물 홍보를 위한 광고 물인 경우에는 높이 90센티미터 이내(20센티미터의 띠 형태를 포함한다)로 광고 내용을 창문에 표시할 수 있다.

■ 상가건물 임대차보호법

제2조(적용범위)

③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1 항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.<신설 2013.8.13>

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계 약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1～6 중략

7 . 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대 부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적 으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

제14조(보증금 중 일정액의 보호)

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대 건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다

󰁶 임대차보호법 개정안 입법 예고(2013.10.14)

법무부는 10월 14일‘국민이 행복한 법령 정비 사업’의 일환으로 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고, 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금을 확대하는 등의 내용으로 ‘주택·상가건물임대차보호법 시행령 일부개정안’을 입법예고했다.(2014.1.1시행)

◇‘주택임대차보호법 시행령’일부개정안

① 우선변제를 받을 임차인의 범위를 부산의 경우 현행 5,500만원에서 6,000만원으 로 확대하는 등 보호범위를 대폭 넓히고,

② 보증금을 월세로 전환할 때 전환율의 상한을 현행 14%에서 10%로 크게 낮췄다.

◇‘상가건물임대차보호법 시행령’일부개정안

① 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금액을 부산의 경우 현행 1억8천원에서 2억4천만원으로 상향하는 등 그 적용대상을 넓히고,

② 소액 임차인의 우선변제금을 상향하는 한편,

③ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 현행 15%에서 11.25%로 낮췄다.

< 개정전 >

주택임대차보호법 시행령

< 개정후 >

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금범위
서울	7,500만원	2,500만원
수도권과밀억제권역	6,500만원	2,200만원
광역시, 안산‧용인‧김포‧광주시(이하, ‘광역시 등‘)	5,500만원	1,900만원
그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원

보호대상 임차인 및 우선변제대상 보증금의 범위

(최우선변제금)

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금 범위
서울	9,500만원	3,200만원
수도권 과밀억제	8,000만원	2,700만원
광역시등	6,000만원	2,000만원
그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원

전환율이 연 14%를 초과하지 못하도록 고정

보증금의 월세 전환율의 상한

연 10%와 한국은행 공시 기준금리(현행 2.5%)에 4배수를 곱한 비율(10%) 중 낮은 비율 초과 금지

규정 없음

확정일자 부여 및 정보제공의 범위

확정일자부 기재사항, 이해관계인의 범위, 임대차계약을 체결하려는 자와 이해관계인이 요청할 수 있는 정보제공의 범위 규정

< 개정전 >

상가건물임대차 보호법 시행령

< 개정후 >

서울	3억원
수도권과밀억제권역	2억 5천만원
광역시 등	1억 8천만원
그 밖의 지역	1억 5천만원

상가건물 임대차보호법의 적용대상 보증금액

서울	4억원
수도권과밀억제권역	3억원
광역시	2억 4천만원
그 밖의 지역	1억 8천만원

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상 보증금 범위
서울	5,000만원	1,500만원
수도권 과밀억제	4,500만원	1,350만원
광역시 등	3,000만원	900만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원

보호대상 임차인 및 우선변제대상 보증금의 범위

(최우선변제금)

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금범위
서울	6,500만원	2,200만원
수도권 과밀억제	5,500만원	1,900만원
광역시등	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	3,000만원	1,000만원

전환율이 연 15%를 초과하지 못하도록 고정

보증금의 월세 전환율의 상한

연 12%와 한국은행 공시 기준금리(현행 2.5%)에 4.5배수를 곱한 비율(11.25%) 중 낮은 비율 초과 금지

【주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정 전‧후 비교표】