[법률 상식] 분양권 분쟁 때문에 머리 아프다면?

[김렬구 변호사]

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안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

최근 부동산 시장이 좋지 못하여 미분양 사태가 발생하고 있는 만큼 현시점에서 부동산을 사고파는 것은 매우 신중할 필요가 있습니다.

다만 미분양 사태가 발생하고 있는 와중에도 아파트가 신축되고 있으며 좋은 지역의 아파트의 경우 가격도 상승하고 있기 때문에 부동산 시장이 주춤하고 있는 와중에도 분양권과 관련된 분쟁은 계속 발생하고 있습니다.

특히 시세 차익을 노려 분양권을 구매하려는 수요는 여전히 공급보다 많기 때문에 분양권을 당첨받게 되면 분양권을 판매하라는 주변의 요구에 정신을 차리기 어려울 지경일 수 있으며 아파트를 구매하는 것보다 분양권만을 전매하는 것이 더 이득일 수 있다는 생각도 들 수 있습니다.

따라서 이해득실을 잘 고려하여 결정하는 것이 중요한데요.

다만 분양권을 판매하는 것은 위법한 행위가 될 수 있기 때문에 주의할 필요가 있습니다.

이 글을 보고 계신다면 분양권 문제로 인해 골머리를 앓고 있을 것으로 생각됩니다.

이와 같은 문제를 해결하기 위해서는 여러 정보를 얻는 것이 중요한데요.

아래의 내용에서는 위와 같은 상황을 타개하기 위한 필수적인 정보를 제공해 드리고자 하오니 끝까지 읽어 주시면 감사하겠습니다.

분양권을 취득하기 위해서는

아파트 등의 도시지역 주택의 경우 공적인 역할이 많기 때문에 분양권을 아파트 시공사 등이 임의로 판매할 수 없도록 공정한 방법을 통해 분양하고 있습니다.

따라서 분양권을 받기 위해서는 여러 가지 가산점 등을 받은 뒤 무작위로 추첨하여 당첨되어야 합니다.

우리나라에서는 선분양 후시공이 대부분의 건설 현장에서 채택하는 방식이기 때문에 분양권이 당첨되더라도 실제로 주택을 분양받을 때까지 짧게는 1~2년에서 길게는 5년이 넘는 시간이 걸리게 됩니다.

따라서 이러한 기간 동안 분양을 기다릴 수 없거나, 분양권에 대한 프리미엄이 존재하는 경우에는 주택을 받을 권리를 표방하는 분양권을 다른 사람에게 매도하는 경우가 발생하게 됩니다.

이러한 분양권 매도의 경우 투기를 조장하여 시장 왜곡을 초래할 수 있으며 공정한 분양에 악영향을 주기 때문에 우리나라 주택법에서는 일정한 경우 이를 금지하고 있습니다.

다양한 이유로 분양권 분쟁이 발생할 수 있기에

앞서 이야기한 것과 같이 분양권과 관련된 분양이 발생하는 이유는 인기 있는 지역의 분양권을 받기 어려우며 분양권의 전매가 일정한 경우 금지되고 있기 때문입니다.

따라서 분양권의 전매를 하였다고 하더라도 추후 시세가 급등한 경우에는 분양권을 판매한 사람이 분양권의 전매가 불법임을 들어 분양권 전매가 무효이거나 취소한다고 주장할 수 있습니다.

한편 시세가 급락한 경우라면 분양권을 산 사람이 분양권을 판매한 사람에게 분양권 전매가 무효이거나 취소한다고 주장할 수 있습니다.

또한 분양권 전매에 관련된 서류는 엄청 복잡하고 위법한 분양권 전매의 경우 분양권 전매의 무효나 취소를 대비하여 여러 가지 장치를 구비하게 되는데요.

이러한 장치는 판매자의 재산 등에 대한 저당권이나 질권을 설정하거나 가등기 등을 경료하는 것입니다.

이러한 장치까지 설정된 경우라면 분양권에 대해서 분쟁이 발생하였을 때 굉장히 복잡한 법적 분쟁이 예견되기 때문에 이를 홀로 대응하기 매우 어렵습니다.

따라서 변호사를 선임하여 위와 같은 분쟁에 대비하여야 하며 분쟁이 시작되어 법정 싸움으로 발전된 경우에도 변호사의 도움을 받아 사건에 대응하는 것이 중요합니다.

분양권전매제한기간을 위반한다면 무효일까?

우선 분양권 관련 분쟁이 발생하였을 경우에는 주택법 제64조에 규정에 위반되는 분양권 전매인지를 파악하여야 합니다.

같은 법 제64조에서는 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 분양권을 전매하거나 이를 알선할 수 없다고 규정하고 있습니다.

2023년 상반기 기준으로 수도권의 경우 3년, 과밀억제권역의 경우 1년, 비수도권의 경우 1년 또는 6개월의 전매제한기간이 설정되어 있습니다.

만일 위와 같은 기간 제한에 위반한 분양권 전매는 여러 가지 문제를 수반할 수 있습니다.

우리 대법원에서는 위 조항에 위반한 부동산 전매의 경우 당연히 무효가 된다고 보지는 않고 있습니다.

그 이유는 해당 규정은 단순 단속규정이지 효력규정으로 보지 않고 있기 때문입니다.

분양권전매제한기간을 위반한다면

다만 위와 같은 행위를 하게 되면 주택법에서 규정된 형사처벌이 예정되어 있는데요.

주택법 제101조에서는 주택법 제64조를 위반한 경우에는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금형에 처한다고 규정하면서도 제64조 제1항의 위반행위의 경우 그 행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 경우 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금형에 처한다고 규정하고 있습니다.

따라서 부동산 전매 행위를 한 사람과 분쟁이 발생하였다면 위와 같은 형사처벌 규정을 들어 당사자들 사이에 원만히 문제를 해결하는 것도 좋은 방법입니다.

나아가 시세차익이 발생한 경우 분양권 매도인과 매수인 사이에 문제가 발생할 확률이 매우 높은데요.

시세가 급등한 경우에는 매도인은 매수인에게 분양권을 주지 않으려고 하고, 시세가 급락한 경우에는 매수인이 매도인에게 돈을 주지 않으려고 하기 때문입니다.

따라서 분양권 매도인인지 매수인인지에 따라서 대응 방법이 달라질 수 있기 때문에 매도인과 매수인 지위를 잘 구별할 필요가 있습니다.

분양권전매 분쟁 소송에 휘말리게 되었다면

분양권의 경우 실체가 없는 권리이기 때문에 매우 추상적인 권리로 볼 수 있습니다.

또한 분양권을 전매하였다고 하더라도 실제로는 매도인이 매수인에게 분양권을 판매한 대가로 실제 아파트를 분양받게 되면 매수인 명의로 소유권을 이전해주는 약정으로 보아야 합니다.

따라서 시세가 급등하거나 급락한 경우라면 매도인과 매수인은 자신의 채무를 이행하지 않으려고 노력하게 됩니다.

이러한 상황에서는 전매계약의 유효성, 분양권의 전전매도 여부, 분양권 전매제한 기간 도과여부 등을 제대로 판단하여 사건에 대응하여야 합니다.

다만 이러한 문제는 소송으로 커지는 것이 대부분이며 위와 같은 소송은 부당이득반환청구소송이나 소유권이전등기소송 등의 복잡한 청구취지를 갖는 소송이 됩니다.

따라서 부산분양권전문변호사의 도움을 받아 분양권 전매 당시부터 법률적 조력을 받는다면 이러한 문제를 예방할 수 있습니다.

나아가 분양권 관련 문제로 소송이 진행될 경우에도 홀로 해결하기보다는 부산분양권전문변호사에게 법률적 조력을 받는다면 보다 효율적으로 사건을 유리하게 종결할 수 있습니다.

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