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※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 주택을 제외한 분양권매매는 부동산거래신고대상에서 제외(다만, 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인신고는 필요)
※ 주택법 제80조의2에 따른 주택거래신고대상 주택을 당사자간 직접거래한 경우는 부동산거래신고 대상에서 제외됨(법 제27조제8항)
※ 외국인토지법 제4조에 따른 외국인토지취득신고 대상 중 매매인 경우에는 부동산거래신고로 갈음('09.6.27시행) |
다. 신고대상 여부 적용기준
1) 신고대상 사례
ㅇ 임대 주택을 일반 분양으로 전환하여 공급하는 경우
ㅇ 대물변제 계약의 경우 매매로 보아 신고처리
※ 채권확보 목적으로 법령에 의한 강제집행은 제외
ㅇ 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 신고대상
※ 단, 재산세 과세대장에 무허가건물로 등재하여 관리하고 있는 무허가 건물에 한정
ㅇ『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제117조에 따른 토지거래계약허가구역내의 토지거래는 동법 제118조제1항에 따른 토지거래계약허가를 득한 후 부동산거래계약신고
※ 토지거래 허가구역내에서 허가전 매매계약을 체결한 경우 토지거래 허가일로부터 60일이내에 신고(허가전 계약은 유효한 계약이 아니며 허가를 득하여야만 효력이 발생)
ㅇ 국가, 지자체 및 공공기관 등으로 부터 불하받거나 연부 취득할 경우 신고대상
2) 신고 대상이 아닌 사례
ㅇ 한국자산관리공사를 통한 체납압류 부동산의 공매, 법원에서 수행하는 압류재산에 대한 경매
※ 단, 자산관리공사에 위탁하여 온비드를 통해 공개매각하는 경우는 신고대상임
예) 1. 법정관리기업이 법원의 허가를 득한 후 공개매각을 한 경우
2. A기업이 신문 매각공고를 통하여 입찰을 통해 공매한 경우 |
ㅇ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 최초 선분양권(검인대상)
ㅇ 공유지분할 계약(검인대상)
ㅇ 국가기관, 지자체, 공공기관(토지주택공사, 도시개발공사 등) 등이 공익사업으로 협의취득(검인대상) 또는 수용
※ "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률" 제4조의 공익사업으로, 동법 제3장 및 제4장에 의한 협의취득 또는 수용은 신고대상아님
ㅇ 현물출자 내용의 계약서는 신고대상이 아님(검인대상)
ㅇ 순수한 가등기 목적의 매매예약서는 신고대상 아님
ㅇ 개인간에 토지 및 건축물과 비상장 주식간 교환의 경우(검인대상)
3) 세부사례별 신고대상 적용 기준
가) 가등기에 의한 본등기 시 신고대상 적용기준
① 가등기에 의한 본등기 시 신고대상 여부
ㅇ 가등기란 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 등기부에 기재하는 것으로 다음의 경우가 있음
㉠ 단순히 가등기 목적으로 매매예약계약서를 작성한 경우 : 신고대상아님
㉡ 채권확보에 따른 지급 보증을 받기 위하여 담보를 하고 지급 미이행시 가등기에 기한 소유권을 취득하는 것으로 일명 가등기 담보라 함 : 신고대상아님
㉢ 잔금지급일이 미확정되어 가등기 설정을 조건으로 하는 매매계약 또는 가등기 후 매매예약계약서로 본등기를 하는 경우 : 신고대상
② 부동산거래 신고처리 기준
ㅇ 매매예약완결일(계약효력 발생일)을 기준으로 60일내 신고
- 가등기에 관한 업무처리지침에 의하여 매매예약서상에 매매예약완결의 의사표시일(이하, 매매예약완결일)이 기재되어 있으면, 매매예약완결일로부터 60일 이내에 신고
ㅇ 매매예약서상에 매매예약완결일이 기재되어 있지 않는 경우, 매매당사자간 매매예약 완결의사표시일 또는 매매계약체결일을 기준으로 60일 이내 신고
※ 등기예규 제1057호 가등기에 관한 업무처리지침
가. 매매예약을 원인으로 한 가등기에 의한 본등기를 신청함에 있어서, 본등기의 원인 일자는 매매예약완결의 의사표시를 한 날로 기재하여야 하나, 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서를 제출하여야 한다.
나. 그러나 형식상 매매예약을 등기원인으로 하여 가등기가 되어 있으나, 실제로는 매매예약완결권을 행사할 필요 없이 가등기권리자가 요구하면 언제든지 본등기를 하여 주기로 약정한 경우에는, 매매예약완결권을 행사하지 않고서도 본등기를 신청할 수 있으며, 이 때에는 별도로 매매계약서를 제출할 필요가 없다. |
나) 포괄양도양수계약시 신고대상 적용기준
ㅇ 부동산과 동산(기계류, 사무집기 등)을 일괄 매매 : 신고대상
※ 금액분리가 가능한 경우 동산은 신고금액에서 제외
ㅇ 상법 상 법인의 인수‧합병 등의 사유로 인한 포괄양도양수계약을 체결한 경우 : 신고대상 아님
다) 도시개발․택지개발사업 등 사업지역내의 신고대상 적용기준
① 환지 거래
ㅇ 토지구획정리사업(구), 도시개발사업 등의 공공사업에서의 환지를 제3자와 거래하는 계약을 체결하는 경우,
㉠ 사업준공 이후 거래는 토지에 해당하여 신고대상
㉡ 사업준공 이전 거래는 권리이전으로 신고 대상 아님
※ 다만, 사업준공 이전이라도 종전 부동산을 대상으로 거래를 하는 경우는 신고대상
② 환매권
㉠ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 의한 공익사업으로 협의취득 및 수용한 토지 등은 신고대상이 아님
㉡ 협의취득 및 수용한 토지 등을 사업의 폐지‧변경으로 동법 제91조(환매권) 등에 의거 처리될 경우는 신고대상 아님
※ 환매권 통지를 하였으나, 원 소유자가 매수를 포기하여 제3자에게 매각하는 경우에는 신고대상임
③ 체비지
㉠ 사업준공 이전에 사업시행자가 체비지를 매각하는 경우에는 실체가 없는 권리이전으로 보아 신고대상에서 제외하고, 사업준공 후 매각하는 것은 신고대상
㉡ 사업준공 이전에 사업시행자로부터 체비지를 매수한 자가 소유권이전등기 전에 제3자에게 매각하는 경우에는 권리이전으로 보아 신고대상에서 제외하고, 사업준공 후 확정지번이 결정된 이후 거래하는 경우에는 신고대상
라) 건물은 사용승인이 되고, 토지는 준공이 되지 않은 집합건물 매매
◦ 토지 및 건축물로 신고를 하여야 함. 참고사항란에 토지 준공이 되지 않은 것이라고 기재하고, 관계지번 및 계약대상면적은 예정 면적 등으로 기재하여 신고
마) 국가, 공공기관 신고대상 여부
① 국가, 지자체 및 공공기관의 매매거래도 신고대상에 포함되며 다만, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 따른 공익사업으로서 협의취득 또는 수용의 경우는 신고대상이 아님
② 취득사례에 따른 신고대상 여부 적용기준
ㅇ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 학교용지 확보(학교 신설에 따른 편입보상) : 신고대상 아님(검인대상)
ㅇ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령에 의한 손실보상(도시계획 시설 사업 시행청의 편입보상에 의한 처분) : 신고대상아님(검인대상)
ㅇ 공유재산 및 물품관리법령에 의한 처분(폐교 및 구외실습지 등 잡종재산의 매각) : 신고대상
③ 교환(취득, 처분) 등에 따른 신고대상 적용기준
ㅇ 국,공유지 교환 : 신고대상아님(검인대상)
ㅇ 공유지(도교육감과 자치단체)간 교환 : 신고대상아님(검인대상)
ㅇ 공유지와 사유지 간 교환 : 신고대상아님(검인대상)
④ 한국농촌공사 매도‧매수 토지
ㅇ 한국농촌공사(구 농업기반공사)가 매도인 또는 매수인이 되는 계약 중 사업수행을 위한 협의취득 및 수용은 신고대상이 아니지만 그 밖의 매매거래는 신고대상임
※ 협의취득계약은 검인대상, 수용은 검인대상 아님
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