돌아온 경매시장 유치권 신고된 경매물건에 투자해 볼까

돌아온 경매시장, 유치권 신고된 경매물건에 투자해 볼까   요즘 부동산 시장이 전반적으로 침체되면서 상대적으로 경매시장이 활성화되고 있다. 경매시장 사이클을 살펴보면, 1998년 시작된 외환위기와 2008년 시작된 서브프라임 모지기 사태 당시 경매시장이 활성화됐다. 부동산 경기의 10년 주기설에 의하면 2018년쯤엔 부동산 경기가 꺾이고 경매시장이 활성화됐어야 했다. 하지만 코로나 사태로 인한 재정완화정책으로 2년 정도 유예됐다가 이제야 하강 국면에 진입하고 있는 것이다. 다시 돌아온 경매시장에서도 크게 돈 버는 물건은 따로 있기 마련이다. 바로 '유치권 신고된 물건'이다. 부동산에 있어서 유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하는 채권은 대부분 공사대금 채권이다. 낙찰자가 그 채권을 해결해 주지 않으면 목적물을 사용할 수 없고, 유치권 신고된 물건은 잔금대출이 어렵다. 이 때문에 유치권이 신고된 물건은 몇 차례 유찰되는 게 보통이다. 그러므로 유치권을 잘 분석해 깨뜨리면 수천만 원에서 수억 원까지 이익을 낼 수 있다. 중요한 노하우 몇 가지를 살펴보자. 첫 번째는 유치권의 대항력을 깨뜨리는 것이다. 이 노하우만으로 유치권의 80~90%가 깨뜨려진다. 경매기입등기 이후에 점유를 개시한 경우에는 압류의 처분금지효력에 반하므로 유치권으로 낙찰자에 대항할 수 없다. 이 대항력을 깨뜨리려면 집행관이 작성한 부동산현황조사서의 기재만 확인하면 된다. 현황조사서에 유치권자의 점유가 나타나지 않으면 경매기입등기 이후에 점유를 개시한 것으로 보기 때문이다. 다음으로 유치권자가 주장하는 채권이 가짜임을 밝혀야 한다. 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 꾸미거나 공사대금을 부풀리는 경우가 많다. 인도명령, 인도소송, 유치권 부존재 확인소송 등을 제기, 공사도급관계, 공사비 지출증빙 등을 확인해야 깨뜨릴 수 있다. 마지막으로 공사대금채권은 3년이라는 단기소멸시효에 걸린다. 공사대금채권으로 유치권을 행사해도 공사완료일로부터 3년이 지난 사실을 입증하면 채권이 소멸해 유치권도 없어지는 것이다. 물론 3년 이내에 판결을 받아뒀거나 가압류 등 시효중단 조치를 한 경우는 예외이다. 그 외에도 상사유치권, 임차인의 유치권은 거의 인정되지 않는다고 보면 된다. 특히 건물이 신축 중인 토지만 경매가 나왔을 경우, 신축 중인 건물에 법정지상권이 성립되지 않으면 유치권도 인정되지 않는다는 법리를 잘 활용할 필요가 있다. <법무법인 효현 대표>