세금규제 강화로 다가구·단독주택 근생으로 용도변경뒤 매각 유행 "용적률 122%, 건폐율 49%에 불과...통개발하기 정말 좋은 물건" |
[K그로우 김지현 기자] 그룹 핑클 출신 뮤지컬 배우 옥주현이 최근 신사동에 빌딩을 사들인 것으로 알려지면서 화제를 모은 바 있다. 하지만 해당 노후 건물의 외관은 영락없는 '빨간벽돌 빌라'여서 의문을 자아내고 있다. 다가구주택으로 보이는 빨간벽돌 빌라가 왜 빌딩으로 알려진 것일까.
그 이유는 해당 건물의 용도가 주택이 아닌 근린생활시설(이하 '근생')로 신축을 앞두고 있기 때문이다. 근생이란 슈퍼마켓이나 학원 등 주택가와 인접한 곳에서 주민 생활편의를 돕는 시설을 뜻한다.
2일 업계에 따르면, 해당 건물은 꼬마빌딩으로 탈바꿈할 예정이다. 지하 1층~지상 3층 규모, 대지면적 396.60㎡, 연면적 657.39㎡로, 지난 7월 신축허가를 받았으며 현재 건물 전체가 공실 상태다.
이처럼 통개발이 가능한 다가구나 단독주택 등을 근생으로 용도변경해 매각하는 형태의 거래는 2020년 7·10 부동산대책으로 취득세와 양도소득세 등 세금규제가 강화되면서 유행하기 시작했다. 다주택자일 경우 취득세와 양도소득세가 중과되고, 법인명의로 구매해도 주택은 취득세 12%를 물어야 한다. 때문에 절세효과를 누리기 위해 근생으로 용도변경된 건물을 구입하는 것이다.
또한 상업용 건물일 경우 대출도 많이 받을 수 있다. 다가구주택의 경우 환금성이 떨어져 1금융권에서 대출 받기가 쉽지 않지만 근생의 경우 감정가에 따라 최대 90%까지도 대출이 가능하다.
매도인에게도 불리하지 않다. 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 주택으로 매각해야 하지만, 특약으로 매수자가 용도변경을 약정하고 매수할 경우 계약일 기준으로 주택수를 산정할 수 있기 때문이다.
용도변경을 하려면 바뀌는 용도로 활용할 수 있는지, 용도변경 제한 여부나 건축기준 등을 확인한 뒤 주택이 아닌 근생 건축기준에 따라 정화조 용량 증설 등 대수선을 거쳐 시군구청장에 허가를 신청하면 된다. 이때 중요한 것은 싱크대 철거다. 주택과 상가의 결정적인 차이는 취사시설 유무기 때문이다.
'강남꼬마의 건물이야기'라는 유튜브 채널을 운영하고 있는 박은영 아하빌딩부동산 중개법인 팀장은 "옥주현씨의 경우 근생으로 구입해 레버리지와 절세효과를 모두 누렸다. 뿐만 아니라 신축하기에도 정말 좋은 물건"이라며 "2종일반주거지역인데 용적률을 122%밖에 쓰지 않았고 건폐율도 48.75%에 불과하다"고 설명했다.
2종일반 주거지역의 용적률과 건폐율 한도는 각각 250%, 60%다. 현재 건물보다 더 크고 높게 신축할 수 있다는 의미다.
박 팀장은 이어 "이면도로에 위치했지만 대로변 바로 뒷길이고 상권도 나쁘지 않다"며 "최근 이쪽 라인으로 신축건물이 많이 들어서고 있고 인근에 재건축 이슈도 있어 계속 좋아질 입지"라고 말했다.
출처 : K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
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