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새 아파트로 내 집을 마련할 계획으로 재개발단지를 분양받으려던 박모(35ㆍ서울 성북구 돈암동)씨는 최근 청약을 포기했다. 대신 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리)을 구입할지를 고민하고 있다.
재개발 단지의 청약경쟁률이 높아 연거푸 당첨에서 떨어진 뒤 확실하게 아파트를 분양받는 방법을 찾아나선 것이다. 박씨는 “지분을 사서 조합원이 되면 층이 좋은 아파트를 장만할 수 있어 일반 분양받는 것보다 더 이익이 되지 않겠느냐”고 말했다.
올 들어 재개발단지의 청약경쟁이 치열하면서 청약에서 재개발 지분 투자로 관심을 돌리는 주택 수요자들이 늘고 있다.
재개발 투자로 조합원이 되면 값싸고 층이 좋은 새 아파트의 입주권이 나오기 때문이다. 하지만 웃돈 거품 등 사업단계에 따라 신경 써야할 게 많다.
층 좋고 값싼 조합원 입주권
재개발 지분은 재개발 대상지역의 건물(주택 포함)이나 땅을 말한다. 이를 사면 새 아파트를 분양받을 자격을 갖는 조합원이 된다. 주택 보유 여부, 거주지 등의 조합원 자격제한은 없다.
재개발 조합은 일반분양 전에 조합원들을 대상으로 먼저 분양한다. 대개 평형과 층ㆍ향이 좋은 물량을 조합원 몫으로 배정한다. 평형은 조합원의 땅ㆍ건물 자산가치 순으로 배정된다. 감정평가 등을 거쳐 금액(권리가액)이 결정된다.
조합원 분양가는 원가 수준에서 결정되기 때문에 주변 시세를 기준으로 한 일반분양가의 70∼80% 선이다. 지난달 분양된 서울 구로구 고척2구역 재개발단지의 조합원 분양가는 평당 900만원으로, 일반분양가(평당 1200만원)의 75%였다.
조합원 분양가는 싸지만 투자비용은 이보다 더 들어간다. 재개발 계획과 조합원 분양가 등을 확정하는 관리처분 뒤 평형과 동ㆍ호수가 정해진 입주권은 대개 일반분양가 수준에서 거래된다.
입주권을 받기 전 지분 상태에서는 지분 가격에 대개 웃돈이 붙어 있다. 웃돈은 개발 기대감이 반영된 것으로 나중에 조합원 분양 때 조합원 분양가에서 빼주는 기존 지분평가금액(권리가액)을 초과하는 금액을 말한다. 지분 가격이 2억원인데 1억5000만원으로 평가받는다면 나머지 5000만원은 웃돈인 셈이다. 웃돈은 사업이 진척될수록 오른다.
비용과 안전성은 ‘반비례’
사업단계에 따라 비용부담과 안전성이 달라진다. 사업이 무르익을수록 안전성은 높아지는 반면 비용부담이 크다.
동ㆍ호수가 정해진 입주권은 일반분양가 못지 않게 비싸 조금이라도 저렴할 때 구입하는 게 낫다. 성동구 한양공인 최영순 사장은 “입주할 계획이 없거나 공사비 등 추가로 내야할 금액이 부담스러운 조합원들이 관리처분 뒤에 더러 싸게 매물을 내놓는다”며 “관리처분 직후에 구입하는 게 비용을 조금이라도 줄이는 방법”이라고 말했다. 서대문구 밝은미래공인 정애숙 실장은 “일반분양가가 관리처분 때 예정된 가격보다 비싸게 결정되는 경우도 있기 때문에 입주권 구입시기는 빠를수록 낫다”고 전했다.
서대문구 가재울1구역 재개발단지의 일반분양가는 당초 지난해 8월 관리처분 때 평당 1300만원대로 예정됐다가 지난달 분양 때 관리처분 이후의 집값 상승 등을 감안해 평당 1500만원에 결정됐다.
2005년 말 이후 관리처분계획 인가가 난 입주권은 양도세 부과 때 주택 수에 포함된다. 마철현 세무사는 “이미 갖고 있는 주택에 양도세 비과세 혜택을 보려면 기존 집을 입주권 구입 후 1년 이내에 팔아야 한다”고 말했다.
관리처분 이전 단계에선 배정 평형과 동ㆍ호수가 정해져 있지 않아 안전성은 떨어지지만 비용부담이 적은 편이다. 관리처분을 하면서 지분 시세가 껑충 뛴다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “사업 초기에는 웃돈 거품이 심해 관리처분 때 기존 자산가치로 평가받을 권리가액보다 지나치게 비싸 보이는 지분은 피하는 게 낫다”며 “입지여건 등이 좋아 평가금액이 많이 나올 지분을 고르는 게 안전하다”고 말했다.
9월 시행되는 분양가상한제를 적용받을 재개발 사업장의 조합원 매력도 떨어진다. 상한제로 일반분양가가 내려가는 만큼 조합원 분양가가 올라가기 때문이다.
준공 이후 다가구에서 다세대로 쪼개진 지분은 전용면적 18평 이하를 배정받고, 도시재정비촉진지구에선 대지(지분 포함) 6평 이상에 대해 토지거래허가를 받아야 한다는 점도 알아둬야 한다.
재개발 조합원 분양가 어떻게 산정되나
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구분
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내용
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비고
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종전자산 평가
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사업시행인가일 기준 조합원 소유의 기존 땅·건물 가격
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감정평가
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권리가액
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관리처분계획기준일 기준조합원 소유의 기존 땅·건물 가격 ※관리처분계획기준일은 조합원 분양신청 마지막날
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종전 자산 평가액×예상개발이익(비례율) ※비례율(%)=(총 분양수입-총 사업경비)/총 종전 자산 평가액
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평형배정
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권리가액 순서
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-권리가액 동일하면 추첨 -동·호수는 추첨으로 결정
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조합원 분양가
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일반 분양에 앞서 조합원 분양가 결정
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-대지비·건축비 등 원가를 근거로 감정평가 -대개 총 사업경비에서 예상 일반분양수입을 뺀 금액을 조합원 별로 나눔
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추가 부담금
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조합원 분양가-권리가액 차액
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권리가액이 조합원 분양가보다 많으면 차액을 환불받음
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자료:J&K부동산투자연구소
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서울시내 조합설립 인가 받은 주요 재개발구역
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사업 단계
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위 치
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구역
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면적(평)
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건립가구
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중개업소 문의 (02)
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투자 체크포인트
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관리처분계획인가이후
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강북구 미아동 1265
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미아뉴타운내 12구역
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2만1416
|
1330
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985-0052
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-평형·동·호수 정해진 입주권 거래 -층·향이 어떤지 -관리처분계획 인가 직후가 매물 많음 -조합원배정분이 일반분양가보다 너무 높으면 일반 분양분 청약이 나아 -양도세 부과때 주택수에 포함
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강북구 미아동 1268
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〃 6구역
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2만3440
|
1247
|
985-3110
|
동대문구 답십리동 산1
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전농3-2
|
7883
|
576
|
2245-4444
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동작구 노량진동 122-37
|
노량진재정비촉진지구 내 1구역
|
5329
|
295
|
817-4700
|
동작구 흑석동 45-1
|
흑석재정비촉진지구 내 5구역
|
1만2073
|
663
|
815-2345
|
서대문구 남가좌동 240
|
가재울뉴타운 내 2구역
|
7826
|
471
|
306-9400
|
서대문구 충정로2가 65, 냉천동 75
|
북아현재정비촉진지구 내 충정로냉천
|
1만3294
|
681
|
365-8945
|
서대문구 홍은동 177
|
홍은10
|
4676
|
249
|
395-0023
|
영등포구 신길동 144-363
|
신길재정비촉진지구 내 5구역
|
3587
|
198
|
833-5858
|
사업시행 인가
|
동대문구 답십리동 473
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전농답십리뉴타운 내 답십리12
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2130
|
150
|
2214-6006
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-새 아파트를 배정받을 권리상태인 지분 거래 -건립가구수·평형 등 건립계획 정해져 -감정평가 실시로 대략적인 종전 자산평가액,권리가액, 조합원 분양가 등 알 수 있어 -중대형 평형 원하면 권리가액 많을 지분 골라야
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동대문구 용두1동 74-1
|
용두2
|
6498
|
433
|
965-3119
|
동대문구 용두동 80-1
|
용두1
|
1만7624
|
1054
|
922-4924
|
동작구 사당동 산11-1
|
사당7
|
3400
|
151
|
3472-8989
|
서대문구 홍은동 11-320
|
홍은8
|
3035
|
179
|
396-4100
|
성동구 상왕십리동 12-37
|
왕십리뉴타운 내 2구역
|
2만816
|
1136
|
2299-7100
|
성동구 금호4가동 233-5
|
금호14
|
1만71
|
705
|
2297-5599
|
성동구 행당2동 337
|
행당5
|
8562
|
545
|
2295-4100
|
성동구 행당동 338-6
|
행당4
|
7501
|
465
|
2281-7700
|
성북구 길음동 612-10
|
길음재정비촉진지구 내 8구역
|
3만1169
|
1617
|
984-7300
|
성북구 길음동 625-17
|
〃 7구역
|
9823
|
548
|
984-7300
|
성북구 정릉동 10
|
〃 9구역
|
2만1144
|
1254
|
942-3200
|
성북구 동소문7가 32
|
동선
|
3455
|
194
|
927-2459
|
성북구 종암동 100-56
|
종암5
|
1만1938
|
648
|
928-7000
|
성북구 하월곡동 산2-11
|
월곡1
|
1만5792
|
695
|
916-6677
|
용산구 신계동 1-313
|
신계
|
1만7684
|
950
|
711-8922
|
용산구 용문동 90, 원효로3가 1
|
용문
|
3888
|
198
|
704-0909
|
용산구 효창동5
|
효창3
|
4000
|
302
|
714-5400
|
은평구 불광동17
|
불광3
|
2만2691
|
1185
|
357-7100
|
조합설립 인가
|
강북구 미아동 653
|
미아뉴타운 내 8구역
|
2만5427
|
1400
|
980-4757
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-새 아파트를 배정받을 권리상태인 지분 거래 -새 아파트 배정받을 조합원 정해져 -배정 평형 불확실 -권리가액 많이 나올 만한 지분 투자 -시세에서 예상 권리가액을 뺀 웃돈이 너무 많으면 주의해야
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구로구 고척동 155-2
|
고척3
|
5402
|
347
|
3666-3111
|
동대문구 전농3동 53-1
|
전농6
|
2만1482
|
889
|
2246-9444
|
동대문구 제기동 288
|
제기4
|
1만68
|
611
|
2214-0087
|
동대문구 휘경동 39-60
|
휘경4
|
6901
|
451
|
2242-4200
|
동대문구 휘경동 65
|
휘경2
|
4744
|
326
|
2217-0770
|
동작구 상도동 363,노량진동 315
|
상도10
|
9570
|
421
|
817-4700
|
동작구 흑석동 247
|
흑석재정비촉진지구 내 6구역
|
1만8991
|
998
|
815-2345
|
동작구 흑석동 67
|
〃 4구역
|
1만6014
|
803
|
812-4855
|
성동구 금호1가동 산37
|
금호1-7
|
2350
|
209
|
2281-6300
|
성동구 금호2가동 200
|
금호13
|
1만7651
|
1102
|
2281-5000
|
성동구 금호2가동 990
|
금호17,19
|
2만2848
|
1433
|
2292-4585
|
성북구 보문동 290
|
보문3
|
1만5830
|
949
|
745-9700
|
성북구 종암동 95-2
|
종암6
|
5963
|
391
|
915-3300
|
은평구 불광동 1-200
|
불광6
|
1만2548
|
645
|
357-7100
|
은평구 불광동 550,551
|
불광4
|
7883
|
588
|
357-7100
|
은평구 응암동 242
|
응암7
|
2만1919
|
1107
|
359-9300
|
은평구 응암동 611
|
응암8
|
1만7627
|
1094
|
359-9300
|
은평구 응암동 663
|
응암9
|
1만6379
|
978
|
359-9300
|
종로구 충신동 1-1
|
충신1
|
8978
|
603
|
963-4000
|
중구 신당1동 236
|
신당10
|
1만2937
|
803
|
2231-2255
|
중구 신당동 45
|
신당7
|
1만5675
|
925
|
2233-3355
|
중구 신당동 80
|
신당6
|
1만4596
|
959
|
6085-3330
|
*사업단계는 지난달 말 기준.건립가구수 등은 달라질 수 있음. 자료:자치단체·업계 종합
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