생활 | 주택법령에 없는 관리규약 위반시에도 지자체장, 시정명령 내릴 수 있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	주택법령에 없는 관리규약 위반시에도 지자체장, 시정명령 내릴 수 있어
	법제처 유권해석 주택법령에 규정하고 있지 않은 아파트 관리규약 위반시에도 지방자치단체의 장은 주택법에 따라 필요한 명령을 내릴 수 있다는 법제처 유권해석이 나왔다. 법제처는 최근 ‘관리규약에는 위반되지만 법령 위반에는 해당하지 않는 사항에 대해 지방자치단체의 장이 주택법 제59조 제1항에 따라 그밖에 필요한 명령을 할 수 있는지’를 물은 민원인의 질의에 대해 이같이 회신했다. 법제처는 회신에서 “주택법 제59조 제1항 및 같은 법 시행령 제82조 제4호에서 지방자치단체의 장으로 하여금 관리규약의 제·개정에 관한 사항 등을 보고하게 하거나 자료의 제출, 그밖에 필요한 명령을 할 수 있도록 한 것은 공동주택 관리에 관한 감독 근거를 마련함으로써 공동주택 관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 통해 궁극적으로 국민 주거생활의 안전을 도모하기 위한 것”이라고 밝혔다. 법제처는 “비록 관리규약이 사인(私人)간의 규약으로서 사적자치의 원칙이 존중되는 영역이더라도 공동주택 관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위해 지방자치단체의 장은 관리규약 위반에 대해 필요한 경우 감독권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”고 설명했다. 또한 “만약 주택법 제59조 제1항이 법령 위반이 아닌 관리규약 위반에 대해서는 어떠한 명령도 할 수 없다는 의미라고 해석한다면 관리규약 위반으로 인해 공동주택 관리의 효율화 또는 입주자·사용자 보호에 반하는 경우 지자체의 장이 아무런 감독을 할 수 없게 돼 해당 규정의 취지가 무의미하게 된다.”며 “관리규약을 위반한 입주자·사용자 등이 스스로 그러한 상태를 시정하기 전까지는 감독 관청이 아무런 조치를 할 수 없게 되는 불합리한 결과를 가져오게 될 것”이라고 강조했다. 아울러 “지난 2013년 12월 24일 주택법 개정을 통해 공동주택의 비리 등에 대한 지방자치단체의 감사 근거를 마련하는 등 공동주택 관리에 대한 감독을 강화하는 방향으로 개정됐다.”며 “관리규약 위반이 법령 위반에는 해당하지 않더라도 공동주택 관리 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위해 필요하다고 인정되는 경우 지자체의 장이 적절한 조치를 취할 수 있다고 보는 것이 법 개정취지에 부합한다.”고 덧붙였다. 따라서 법제처는 “공동주택 관리규약에는 위반되지만 법령 위반에는 해당하지 않는 사항에 대해서도 지방자치단체의 장은 주택법 제59조 제1항에 따라 ‘그밖에 필요한 명령’을 할 수 있다.”고 해석했다. 이에 대해 법무법인 산하의 최승관 변호사는 “주택법령에 아파트 관리와 관련한 모든 내용을 다 규정할 수 없어 관리규약에 위임·규정토록 한 것이므로 관리규약이 법규에 준하는 구속력을 갖는다는 법제처의 해석은 옳다고 생각한다.”며 “법원에서도 입주민간 분쟁 발생시 법령에 명시돼 있지 않더라도 관리규약에 근거해 판단하고 있어 관리규약도 법과 마찬가지로 명령의 근거가 될 수 있다.”고 의견을 전했다.
	관리소장이 업무집행기관으로서 어린이집 임대차계약 체결했어도 임대차계약 당사자는 ‘입주자대표회의’
	대법원 파기환송 판결 아파트 관리규약의 관리주체에 의한 계약체결 규정에 따라 관리소장이 업무집행기관으로서 어린이집 운영자와 임대차계약을 체결했어도 임대차계약의 당사자는 입주자대표회의이므로 대표회의는 계약상 권리행사를 할 수 있다는 판결이 나왔다. 대법원 제2부(주심 김창석 대법관)는 최근 충남 천안시 A아파트 입주자대표회의가 단지 내 어린이집 운영자 B씨를 상대로 제기한 건물명도 등 청구소송 상고심에서 “원고 대표회의가 어린이집 임대차계약의 당사자임을 전제로 건물의 인도를 구하는 원고 대표회의의 청구를 기각한다는 제2심 판결을 파기하고, 사건을 대전지법 본원 합의부에 환송한다.”는 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “주택법에서 정한 자치관리방식으로 관리되고 있던 이 아파트의 입주자대표회의인 원고가 지난 2009년 10월 개최된 회의에서 보육시설로서 공용부분에 해당하는 이 사건 건물을 피고 어린이집 운영자 B씨에게 임대키로 의결한 사실, 이 아파트 관리소장인 B씨가 지난 2010년 2월 관리규약의 관리주체에 의한 계약체결 규정에 근거해 피고 B씨와 이 사건 건물을 2012년 2월까지 피고 B씨에게 임대하고 임대인 명의를 관리소장으로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실, 이후 원고 대표회의가 임대차계약에 따른 임대차기간 만료를 이유로 이 사건 건물의 명도를 구하는 소를 제기한 사실 등이 인정된다.”고 밝혔다. 재판부는 “이 아파트 어린이집 임대차계약은 관리소장 C씨가 원고 대표회의의 업무집행기관으로 체결한 것으로 그 계약에 기한 권리의무는 원고 대표회의에 귀속된다.”며 “원고 대표회의는 임대차계약의 당사자로서 그 계약상 권리를 행사할 수 있다.”고 설명했다. 이어 “그럼에도 원심은 이 사건 임대차계약의 체결 업무가 원고 대표회의의 의결사항에 해당한다고 볼 수 없고 이 아파트 관리규약상 관리주체가 계약을 체결하도록 돼 있다는 등의 사정만으로 원고 대표회의를 임대차계약의 당사자로 볼 수 없다고 판단, 이러한 원심판결에는 계약당사자의 확정에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다.”고 강조했다. 이에 따라 재판부는 “관여 대법관의 일치된 의견으로 원고 대표회의가 어린이집 임대차계약의 당사자임을 전제로 이 사건 건물의 인도를 구하는 원고 대표회의의 청구는 이유 없어 기각한다는 제2심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단토록 원심법원에 환송한다.”고 판시했다. 이 아파트 대표회의는 어린이집 운영자 B씨와 지난 2000년 1월 어린이집 임대차계약을 체결, 관리동 건물을 인도한 후 몇 차례 계약을 갱신했고, 지난 2008년 6월부터는 이 아파트 관리소장이 임대인이 돼 임대차계약을 체결했다. 그리고 최종적으로 지난 2010년 2월 임대차기간을 지난 2012년 2월까지로 해 어린이집 임대차계약을 체결했다. 이후 대표회의는 지난 2012년 11월 “임대차계약이 관리소장 명의로 돼 있지만 관리소장은 대표회의 대신 계약을 체결한 것일 뿐, 실질적 당사자는 대표회의이므로 어린이집 임대차계약에 따라 계약기간이 만료된 건물을 인도하라.”며 어린이집 운영자 B씨를 상대로 소송을 제기했다. 하지만 이 사건 제2심 재판부인 대전지법 제3민사부는 지난해 8월 “이 아파트 관리규약상 복리시설 건물에 관한 이용 등을 포함한 어린이집 임대차계약의 체결 여부 결정에 관한 사항이 입주자대표회의 의결사항에 해당한다고 볼 수 없고, 관리규약에는 관리주체가 아파트 관리 관련 계약의 당사자가 되도록 규정하고 있다.”며 원고 패소 판결을 내렸다. 이에 대표회의는 이같은 2심 판결에 불복, 상고를 제기해 이같은 판결을 받았다.
	허위내용의 서면 동의서 입주민들에게 제시한 동대표에 ‘벌금형’ 선고
	부산지법 판결 익명의 입주민이 작성한 ‘동대표 불신임 결의 서면 동의서’의 내용이 허위임을 알면서도 해당 동 입주민들에게 이 서면 동의서를 제시한 동대표에게 법원이 벌금형을 선고했다. 부산지방법원(판사 이승원)은 허위내용의 동대표 불신임 결의 서면 동의서를 해당 동 입주민들에게 제시한 혐의로 기소된 부산 사상구 A아파트 동대표 B씨에 대한 명예훼손 선고심에서 “피고인 동대표 B씨를 벌금 3백만원에 처한다.”는 판결을 내렸다. A아파트 동대표 B씨는 지난해 1월 익명의 입주민이 작성한 “관리소장 C씨가 2백만원 이상 공사 및 용역 사업자를 경쟁 입찰이 아닌 관리소장 임의로 수의계약을 했고 CCTV 설치내용도 입주민에게 자세히 알리지 않았으며, 전문 감리를 둔 타 단지가 110대 첨단 CC TV를 5천만원 이하 비용으로 공사를 했음에도 A아파트는 59대 CCTV 설치에 부가세 포함 약 1억3천만원을 소요했다. 이에 이 아파트 입주민 3분의 2 이상이 서면동의로 동대표 D씨 불신임에 동의해 서명한다.”는 내용의 ‘동대표 D씨 불신임 결의 서면 동의서’를 해당 동 입주민들에게 제시한 혐의로 기소됐다. 이에 재판부는 판결문에서 “피고인 동대표 B씨는 관리소장 C씨가 공사 및 용역 사업자를 선정함에 있어 계약 당시 본인 임의가 아닌 대표회의 회의 결과에 따라 수의계약을 체결한 것이고, 동대표 D씨가 CCTV 설치와 관련해 공고문을 게시했으며 2차례 걸쳐 입주민 전체를 대상으로 CCTV 설치 찬반 의사를 물어 반대 입주민에게 의견 진술 기회를 부여했다는 사실을 알고 있었다.”며 “피고인 동대표 B씨는 이 서면 동의서의 내용이 허위임을 알고 있으면서도 이 서면 동의서를 입주민들에게 그대로 제시해 관리소장 C씨와 동대표 D씨의 명예를 훼손한 사실이 인정된다.”고 밝혔다. 이에 따라 재판부는 “피고인 동대표 B씨가 직접 이 서면 동의서를 작성하지는 않은 것으로 보이고, 어떠한 부당한 목적을 갖고 이 범행을 저지른 것으로 보이지 않은 점 등을 참작해 피고인 동대표 B씨를 벌금 3백만원에 처한다.”고 판시했다. 공동주택 관리규약준칙에 전자적 방법을 통한 입주자 등의 의사결정 조항이 신설됨에 따라 온라인투표서비스(K-voting)가 주목을 받는 가운데 최근 아파트에서 온라인투표서비스를 이용한 선거를 진행했다. 서울 영등포구 대림현대3차아파트(7개동 1162세대)는 지난달 16일부터 17일까지 PC, 스마트폰, 현장 터치스크린을 이용한 온라인투표와 수기투표를 병행한 현장투표를 통해 입주자대표회장 및 감사 선거를 실시했다. 이날 투표는 지난달 16일부터 17일 양일간 오전 7시부터 오후 7시까지 해당 단지 1162세대를 대상으로 진행됐고 총 543세대가 참여해 47%(온라인투표 32.9%, 현장투표 14.1%)의 투표율을 기록했으며, 투표결과는 마감 즉시 실시간으로 확인이 가능했다. 이날 현장투표소에서는 중앙선거관리위원회 관계자들이 현장 터치스크린 사용과 스마트폰을 이용한 온라인투표를 어려워하는 입주민들에게 직접 사용법과 본인인증방법 등을 알려주는 현장지원을 실시해 입주민들의 호응을 얻었다. 이 아파트 정현종 관리소장은 “온라인투표를 진행하면서 젊은 입주민들의 투표율이 2배 이상 증가했다.”고 말했다. 한편 서울 송파구 잠실레이크팰리스아파트(35개동 2678세대)는 지난달 25일부터 이틀간 오전 10시부터 오후 7시까지 동대표 선거 현장 및 온라인투표를 실시, 해당 단지 2678세대 가운데 1917세대가 참여해 71.59%의 투표율을 기록했다.

	장기수선계획에 없는 공사, 조정 후 충당금 사용
	질의: 장기수선계획에는 주차장 신축공사 관련 내용이 없으나 장기수선충당금을 이용해 해당 공사를 집행하고자 할 때 어떤 방법으로 해야 하는지. 회신: 주택법 제51조 제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르며, 동법 시행령 제26조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체가 3년마다 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의 의결을 거쳐 조정하며, 장기수선계획을 수립하거나 조정한 날부터 3년이 경과하기 전에 조정하는 경우에는 전체 입주자 과반수 서면동의를 받아야 한다<주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 12. 18.>. 국토교통부 제공