오늘의 부동산 이슈 (9/9일자)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

한국부동산투자개발연구원

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2011.9.9 (금)

 

 

■ 부동산 개발 프로젝트 접수

 

 

저희 연구원에서는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합, 공동주택 등 부동산 개발과 관련된 모든 분야의 프로젝트를 접수하고 있습니다.

 

사업에 대한 타당성 분석에서 설계사 선정, 금융조달, 시공사 선정 및 마케팅 등 개발 사업 전 과정을 One-Stop 서비스로 진행하고 있으며, 30여개 건설사, 신탁사, 증권사, 리츠사 등 80여 개 출자 및 업무제휴사가 협력하여 프로젝트를 성공적으로 진행하고 있습니다.

 

부동산 개발 사업을 준비하고 계시는 분들 뿐만 아니라 사업 진행 중 금융조달 또는 시공사 선정 등 개발과정의 일부 부문에 대한 도움이 필요하신 분들도 저희 연구원으로 연락 주십시오

 

연락처 : 한국부동산투자개발연구원 02-527-2900

 

 

※ 부동산 개발 프로젝트 검토 또는 진행 중 중단(포기)한 사업에 대해서도 접수가 가능합니다.

 

 

 

● 경기 / 시장환경

■  글로벌 금융위기 이후 3년 동안 전세시장 20%가까이 급등 

-닥터아파트에 따르면 지난 2009년 9월 글로벌 금융위기 이후 3년 동안 수도권 집값은 4.54% 하락했음. 반면 이 기간동안 전세금은 19.94% 올랐음 

-수도권에서 집값이 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 -17.28%를 기록한 동두천시였음. 용인시와 고양시 집값도 중대형 아파트의 하락세가 지속되며 각각 14.20%, 12.93% 떨어졌음 

-파주운정(-15.77%), 분당(-12.59%), 일산(-12.56%), 김포한강(-11.25%), 평촌(-9.37%) 등의 집값 하락폭이 컸음 

-서울은 지난 2007년 당시 이른바 ‘노ㆍ도ㆍ강’으로 불리며 강북3구의 상승세를 주도했던 도봉구가 -6.98%를 기록하며 가장 큰 폭으로 하락했고, 강서구(-4.46%), 강남구(-4.22%) 등이 뒤를 이었음 

-집값이 속락한데 반해, 전셋값은 폭등세를 기록했음. 수도권에서 전셋값이 가장 많이 오른 곳은 동탄 신도시로, 지난 3년간 무려 77.64% 상승했음 

-서울에서는 송파구가 40.27%로 가장 많이 올랐음. 송파구의 경우 지난 2008년 하반기에 잠실동 리센츠·잠실엘스, 신천동 파크리오 등 1만8000여 가구의 입주가 몰리면서 하락했던 전세금이 다시 회복되며 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났음. 이어 강서구 26.74%, 광진구 25.51% 순으로 많이 올랐음 

■  반월당 메트로상가 상권 활성화, 임대료 3배 상승 

-최근 반월당 메트로상가 죽은 상권이 되살아났음. 평당 분양가가 1천만원 수준에서 2천만~3천만원으로 뛰었고 임대료도 한 점포당 40만~60만원 정도에서 150만~200만원까지 올랐음. 심지어는 3배 이상 임대료를 내고도 들어오려는 가게들이 줄을 설 정도로 인기가 높아지고 있음 

-이런 현상이 생긴 건 불과 몇 달 전부터임. 도시철도 반월당역과 연결된 메트로센터가 현대백화점과 연결된 이후임 

-동아쇼핑과 현대백화점, 그리고 두 백화점을 지하로 잇는 메트로센터 상가까지 하나의 공간으로 합쳐지면서 대형 상권이 만들어진 때문 

-메트로센터 김재식 대표는 “현대백화점 쪽 점포의 80% 이상이 물갈이 중”이라며 “유동인구가 급증한 만큼 상권이 살아나고 있는 것은 사실이지만 입점 업체들 사이에서도 개점 한 달 정도까지는 추이를 지켜봐야 '현대백화점 효과'의 영향력을 파악할 수 있을 것”이라고 말했음

■  서울지역 전세난민 수도권 외곽까지 밀려나 

-통계청과 도내 부동산업체에 따르면 지난 7월 한달간 서울시 인구는 8천720명 감소한 반면 경기도와 인천은 각각 6천328명, 2천341명씩 증가했음. 이 같은 인구 유입을 반영하듯 도내 각 지역에는 가을 이사철을 맞아 전셋집을 알아보러 다니는 서울시민이 눈에 띄게 늘고 있음

-서울지역 전세난민 대부분이 전세값이 비교적 저렴한 수도권 외곽까지 밀려나고 있는 실정. 서울 봉천동 다세대주택에 살던 김희태씨(46)는 봉천동의 전용면적 59㎡ 빌라 전세가는 7천500만원이었지만, 구리시에는 비슷한 규모가 9천만~1억원대에 형성돼 있었기 때문임. 결국 김씨는 구리에서 20여㎞나 더 벗어난 남양주시 와부읍으로 이사했음

-도내 한 부동산업체 관계자는 “서울에서 밀려난 전세난민이 지속적으로 유입되고 있지만, 이들이 가진 돈으로 비슷한 집을 구하려면 서울에서 최소 20~30㎞이상 벗어나야 한다”며 “외곽지역에서도 대중교통 출퇴근이 가능한 역세권은 이미 전세물량이 동났을 정도”라고 말했음 

■  장기보유특별공제대상 확대 부동산시장 기대감 상승 

-시장 전문가들은 이번 발표를 계기로 전세 수요자 중심의 주택 매수세가 늘어날 것으로 내다봤음 

-다주택자 양도세와 관련, 비록 중과세 폐지는 유보했지만 장기보유특별공제 혜택 부여만으로도 징벌적 과세를 점차 배제해나가겠다는 정부의 시그널 아니냐는 분석이 시장에서 힘을 얻고 있기 때문 

-하지만 전문가들은 시장 상황이 회복되지 않는 한 시장에 미치는 영향은 한정적일 것이라고 전망했음. 양도세가 얻은 소득에 매겨지는 만큼 시장침체 상황에서 매매차익을 거두기 어려워 매수 수요를 자극하는 데는 한계가 있다는 뜻 

-부동산업계에 따르면 다주택자에도 장기보유특별공제를 적용하고 다주택 매입임대사업자들에게 세제 혜택을 주겠다는 내용의 세제개편안이 발표되며 시장의 기대감이 커지고 있음 

-서울 송파구 가락동 메가시티공인의 한 관계자는 "앞으로 다주택자에게도 장기보유특별공제가 적용된다는 것은 사실상 다주택자들에게 과중하게 부과되던 양도세를 풀어준다는 것과 같은 의미"라며 "단기간에 시장 변화는 없겠지만 장기적으로는 주택 매수 수요가 늘어날 것으로 기대한다"고 말했음 

-한시적 양도세 혜택을 보기 위해 서둘러 주택 매도에 나섰던 다주택자들이 다시 '주택 보유'로 마음을 돌려 주택시장에 안정을 가져오리라는 의견도 나왔음 

-김재언 삼성증권 부동산팀장은 "올해 말까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제 혜택이 있어 연말쯤 매물이 쏟아질 수 있다는 우려가 제기됐지만 내년부터 장기보유특별공제가 적용되며 주택 보유자들이 매도 시기를 좀 더 저울질할 가능성이 높다"며 "양도세 부담이 한층 가벼워진 만큼 내년까지 일단 지켜보자는 사람들이 늘 것"이라고 말했음 

■  김해시와 양산지역 매매시장 약세 

-이들 지역에서는 일부 소형 평수만 거래가 되고 있을 뿐 대부분 관망세를 보임. 특히 양산지역은 신도시 일원에 물량이 한꺼번에 쏟아져, 기존 아파트 소유자들이나 세입자들이 시장 상황을 지켜보면서 매매가 활발하지 못했음. 김해지역은 단기간 급등에 따라 오름세가 주춤했지만, 대단지를 중심으로 가격대가 유지됐음 

● 정책 / 제도 

■  서울 강동구도 보금자리지구 건립물량 300여가구 축소 요구 

-이해식 강동구청장은 구내 보금자리주택지구의 주택 수를 줄이고 대규모 상업 · 업무단지를 조성하는 내용의 변경안을 수립,국토해양부와 서울시에 건의했다고 7일 발표 

-강동구가 수립한 변경안은 지난 5월 국토부가 보금자리주택지구로 지정한 고덕지구(82만7000㎡) 및 강일3지구(33만㎡)，강일4지구(52만5000㎡) 등 3개 사업지구를 단일 부지로 묶어 통합 개발하는 내용이 핵심. 사업부지별로 개발하지 않고 단일 구역으로 통합하면 토지이용계획을 보다 효율적으로 수립할 수 있다고 이 구청장은 설명했음

-강동구는 고덕지구를 상업 · 업무지구로 특화하고，강일3 · 4지구를 주택 전용단지로 건설하는 방안을 국토부에 제시했음. 이렇게 되면 전체 건립 주택 수는 크게 줄어들 전망. 보금자리주택 9000가구와 민간분양 아파트 3300가구 등 총 1만2300가구를 짓기로 했던 원안에 비해 고덕지구가 상업 · 업무용도로 바뀌는 만큼 통합 개발안이 적용되면 3000여가구가 줄어들 것으로 강동구는 추산

● 개발 / 분양

■  여의도 일대 빌딩 리모델링 붐 

-건물주들이 수익성 제고를 위해 기존 노후 업무용빌딩을 호텔로 바꾸는가 하면 상가를 오피스빌딩으로 바꾸는 등 다양한 변신을 시도 

-대림산업은 플랜트 사업부가 쓰고 있는 여의도 국회의사당 앞 12층짜리 사옥을 호텔로 리모델링하는 방안을 검토 중 

-두레빌딩도 리모델링을 검토 중. 일대 중개업소 관계자는 "임대료를 많이 받을 수 있는 음식점 등 상업시설 비중을 높여 이른바 '먹자 빌딩'으로 전환하는 방안이 유력하다"고 전함 

-유도회관도 리모델링이 중. 코크렙17호는 11월 말까지 수영장ㆍ피트니스센터 등 스포츠시설이 입주해있던 유도회관을 지하 6층(기계실 포함)~지상 11층 오피스빌딩으로 리모델링할 계획 

-오피스자산관리업체 SIPM의 박형중 수석연구원은 "빌딩 리모델링은 건물주들이 보통 수익성을 높이기 위해 추진한다"며 "여의도 일대는 오피스는 물론 상업ㆍ호텔 수요도 풍부해 리모델링 매력이 큰 곳"이라고 분석 

■  대전 도안신도시와 세종시 1만3300여 가구 신규 분양  

-반기 지방 공급 예정 물량인 3만5000여 가구의 3분의 1이 넘는 매머드급 단지 물량. 이들 지역은 내년부터 정부청사 이전이 시작되고 최근 과학벨트까지 유치된 상황이어서 서울과 수도권에서도 관심이 집중되는 대상임 

-대전 도안신도시에서 올가을 공급되는 아파트는 총 7개 단지 8200가구. 우미건설은 10월 도안신도시 18블록에서 전용면적 70~84㎡ 중소형 주택 1691가구를 공급. 17-1블록에서는 계룡건설이 `계룡리슈빌` 아파트 1236가구를 내놓음. 2블록에는 호반건설이 전용면적 84㎡ 총 970가구의 `도안신도시 1차 호반베르디움`을, 대전도시공사가 10월에 전용면적 84㎡ 총 1248가구의 `트리풀시티 2차`를 각각 분양할 예정

-세종시에서는 총 5070가구의 민간 아파트가 공급. 극동건설은 이달 말 스타클래스 1-4생활권 M4블록과 L2ㆍL3블록에 각각 732가구와 610가구를 분양. 대우건설은 10월 초 세종시 L3블록과 M3블록에서 총 2592가구 규모 `세종시 푸르지오` 아파트를 공급 

-분양가에서는 두 지역 간에 큰 차이가 없을 전망. 대전 도안신도시에 분양을 앞두고 있는 건설사들은 3.3㎡당 900만원이 넘지 않는 800만원 중후반대에서 분양가를 결정할 것으로 보임. 세종시 민간 아파트도 3.3㎡당 800만원대 분양가를 선보일 전망 

■ 강서구 마곡지구 용도 특성에 맞춰 3개 지구로 분할 개발  

-서울시는 마곡도시개발구역 개발계획 변경안에 따르면 주거, 업무ㆍ산업단지, 수변지구로 용도가 나뉘어 개발이 추진  

-1지구는 단독ㆍ공동주택 용지로 아파트와 주거시설. 61만2620㎡ 용지에 단독주택 65가구, 공동주택 1만1353가구 등 총 1만1418가구가 건설. 2지구는 산업ㆍ업무 용도로 사무실과 각종 산업시설이 들어섬. 3지구는 한강변에 접한 구역으로 수변공간인 워터프런트로 조성 

● 투자 / 재테크

■ 서촌 한옥 1년 새 3.3㎡당 1000만원 올라 

-서촌에 있는 행복공인의 조정애 대표는 "작년부터 한옥의 특징을 살려 카페,사무실,갤러리 등으로 활용하려는 고객 문의가 늘었다"며 "3.3㎡당 1700만원 하던 한옥 값이 1년 새 2500만~3000만원으로 뛰었다"고 전함 

-서촌 한옥에 투자하려는 수요가 늘면서 한옥 신축 및 리모델링 문의도 크게 늘었음. 서촌 인근에 한옥건축사무소를 갖고 있는 최성필 씨는 "올 들어 한옥을 사들였거나 매수 예정이라며 증 · 개축 및 리모델링을 문의하는 외지인이 월 평균 10건 정도"라고 말함

-서울 한옥에 대한 관심이 서촌으로 이동한 것은 '북촌 학습효과' 때문으로 분석. 여름에는 덥고 겨울에 추운 데다 생활이 불편해 서민들이 사는 곳으로 여겨졌던 한옥은 북촌이 관광지화하면서 값이 올랐음. 북촌 한옥은 3.3㎡당 최고 1억원을 호가, 거래가 '올스톱'된 상태

-서촌은 서울시가 동네를 관통하던 옥류동천을 복원해 청계천과 연결할 계획을 갖고 있음, 북촌처럼 한옥마을을 조성하겠다는 계획을 발표해 수요가 많음

■ 아파트, 주식, 채권 중 지난 24년간 가장 높은 투자수익률을

    기록한 것은? 

-KB금융지주 경영연구소는 7일 '주택시장의 투자수익률 분석' 보고서를 통해 "1986년말 주택시세 통계 작성이 시작된 이후 작년 말까지 24년간 투자상품별 수익률을 비교한 결과, 아파트의 누적수익률이 1036.9%로 가장 높았고 이어 회사채(941.3%), 주식(652.4%) 순이었다"고 발표했음 

-아파트 수익률은 특히 서울, 그중에서도 한강 이남 지역에서 더 높았음. KB금융 보고서에 따르면 지난 24년간 전체 아파트 값이 11배가량 올라 수익률이 1036.9%에 달하는 동안, 서울 아파트 값의 투자 수익률은 1335.8%, 서울 한강 이남 14개 구 아파트 값의 투자 수익률은 1675.4%에 달했음 

-연구소 측은 주식과 아파트의 '대표선수' 격인 삼성전자와 서울 서초구 반포동 D아파트 106㎡의 지난 20년간 수익률도 함께 비교했음. 결과는 삼성전자의 20년 수익률(5469.1%)이 반포동 D아파트 수익률(867.5%)을 6배 이상 앞지른 것으로 나왔음. 그러나 최근 10년으로 비교 범위를 좁히면 삼성전자 주식의 누적수익률(396%)과 반포동 D아파트 수익률(373%)이 엇비슷하게 나타났음 

● 업계동향

■  프라임그룹 계열 동아건설 분할 매각 전망

-프라임그룹 채권단은 워크아웃이 개시된 프라임개발의 경영 정상화를 위해 계열사인 동아건설을 매각할 계획. 채권단은 추석 이후 프라임개발 및 삼안에 대한 회계실사에 착수해 11월 초 경영이행약정(MOU)을 맺을 방침 

-채권단 관계자는 “동아건설이 팔려야 프라임개발이 유동성을 확보할 수 있다”면서 “다만 이 회사가 이익을 내고 재무구조도 나쁘지 않아 워크아웃기업이 아닌 정상기업 위치에서 제값을 받아 매각할 계획”이라고 말함. 고양 일산 한류우드 프로젝트에 보증을 선 프라임개발과 삼안은 워크아웃 개시 결정 이후 이자 부담이 유예. 그러나 함께 보증을 선 동아건설은 이자를 계속 부담하고 있음. 때문에 추가 부실화를 막으려면 동아건설의 계열 분리 후 매각이 불가피하다는 게 채권단의 설명

 

● 제목 : 부동산 정책 방향 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]

● 금일 연재내용

     2. 토지정책의 방향

     2.2 주요 토지정책 과제

          - REITS제도 개선