|
한국부동산투자개발연구원
Email News Service
2011.9.14 (수)
★부동산 개발 관련 신간서적을 소개해 드립니다★
* 책제목 : 부동산개발 이론과 실제
* 출판사 : 형설출판사 (Tel. 02-738-6052~4)
* 가 격 : 26,000원
● 경기 / 시장환경
■ 추석 연휴 이후 주택 매매시장 약보합 , 전세시장 강보합세 지속 전망
-분양시장은 '반값 아파트'로 공급될 위례신도시 보금자리주택 등 가격 리스크가 덜한 상품으로만 청약 수요가 몰릴 것으로 예상
-김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "위례신도시 대기 수요가 워낙 많기 때문에 추석 이후 다른 지역은 상대적으로 관심을 끌지 못할 것 같다"며 "지방은 매매가격 상승 지역을 중심으로 청약 수요가 꾸준할 것"이라고 전망
-박합수 국민은행 부동산PB 팀장은 "왕십리나 전농의 경우 분양가가 3.3㎡당 1,700만~1,800만원만 돼도 중소형은 시장에서 충분히 소화할 수 있을 것으로 보이지만 분양가가 그 이상으로 넘어가면 미분양도 우려된다"고 지적
-부동산 정보업체 '부동산1번지'의 박원갑 연구소장은 "안정된 임대수익을 기대할 수 있는 캐시플로형 주택 상품 시장이 더욱 커질 것"이라고 전망 . "부동산 매매 가격은 결국 부동산시장으로 들어오는 유동성과 비례하는데 대출이 억제된 상태에서는 거래량이 늘어나거나 매매 가격이 오를 수가 없다"고 말함
-함영진 '부동산써브' 실장도 "부산 대전 등을 중심으로 한 지방 집값 상승이 전국 매매가격을 떠받치는 형국이 이어질 것"이라며 "수도권은 대출 규제로 당분간 보합세를 벗어나기 힘들 것으로 예상된다"고 말함
-김희선 '부동산114' 전무는 "집주인들이 전세에서 월세로 전환하는 비중이 점차 높아지고 있어 전세 매물이 사라지고 있다"며 "도시형생활주택 등 소형주택이 꾸준히 공급되고 있지만 전세수요는 중형 아파트에 집중되고 있기 때문에 수급의 미스매치가 일어날 것"이라고 진단
■ 수도권에서 1억원 미만 전셋집이 가장 많은 곳은 경기도 남양주
-부동산114가 서울과 경기지역에서 1억원 미만으로 아파트와 오피스텔 전셋집을 구할 수 있는 지역을 조사한 결과 총 경기도 남양주시가 3만8000여 가구로 가장 많은 분포를 보임
-서울과 경기 지역에 위치한 1억원 미만 전셋집은 총 45만7000여가구, 오피스텔은 총 11만8000여 가구로 조사
-경기 지역에서는 서울과 인접한 남양주가 3만8000여 가구로 가장 많았고 이어 평택(3만2997가구), 시흥(3만2368가구), 부천(2만7646가구), 양주(2만6207가구), 안산(2만4334가구), 수원(2만3621가구), 의정부(2만94가구) 등의 순으로 조사
-서울에서는 9500여 가구가 모여있는 노원이 1억원 미만 전셋집이 가장 많았음. 재건축 단지가 몰려 있는 강남, 강동, 송파 등에서 1억 미만 아파트가 각각 5000가구를 넘었음
-부동산 114 관계자는 “남양주, 고양, 노원, 영등포 등에서 1억 미만 아파트, 오피스텔 물량이 상대적으로 많더라도 전세부족이 꾸준히 이어지고 있어 물건 확보가 힘들 수 있고 오피스텔은 월세를 선호해 전셋집 구하기가 더욱 힘들 수 있다”며 “해당지역에 나가기전 우선 전세 매물이 나와있는 먼저 확인하고 나서는 것이 좋다”고 말함
■ 수도권 폭등했던 아파트 값이 내릴 때는 거북이 걸음
-부동산정보업체 닥터아파트는 금융위기가 본격화된 2008년 9월을 기점으로 전후3년간의 서울 아파트 매매가격을 비교한 결과, 2005년 9월부터 3년간 39.99% 올랐던아파트 값이 이후 3년간(2008.9~2011.9)은 1.93% 떨어졌다고 밝힘
-동기간 수도권에서 상승기 집값 변동률이 가장 높았던 인천은 48.96%가 올랐다가 4.29%가 빠지는 데 그쳤고, 경기지역도 44.2% 오른 뒤 7.06% 내려 수도권 전 지역의 하락폭이 한자릿수를 넘지 않았음
-최근 3년간 수도권에서 매매변동률 하락폭이 가장 큰 경기 동두천시는 17.28%가떨어졌지만 앞서 상승기에는 90.87%가 폭등. 낙폭 2위 파주 운정신도시도 하락기에는 15.77% 감소했지만 상승기에 55.06%가 올라 동기간 수도권 매매가 상승률을 웃돌았음
-한편 전세가 변동률은 서울이 상승기 20.83%, 하락기 22.52%로 엇비슷했고 수도권은 상승기에 21.01%가 올라 하락기(19.94%)보다 오히려 상승폭이 높았음
■ 강남발 전세대란 수도권 외곽 1억원대 중소형 아파트로 확산
-지난 한주간 오산시 전세금은 1.07% 올라, 수도권에서 가장 높은 상승세를 기록. 닥터아파트가 지난 2일부터 8일까지 한주간 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권 아파트값을 조사한 결과, 주간 매매가변동률은 -0.01%, 전세가변동률은 0.13%를 기록했음
-서울 매매가변동률은 전주와 동일한 -0.02%를 기록. 반면 전세시장은 수도권 전 지역에 걸쳐 강세가 지속되고 있음. 전세가 상승에도 불구하고 전세에 머무르려는 수요가 줄지 않으면서 전지역적으로 –0.12%로 가증 큰 하락폭을 보임
■ 국제행사유치 지방 부동산 시장 술렁
-전남 목포 일대는 전남도청과 수도권 소재 공공기관 이전을 비롯해 F1자동차 경주대회 개최, 영암 기업도시(J프로젝트) 개발 등 각종 호재가 맞물리면서 부동산시장이 들썩거리고 있음
-우미 파렌하이트 양수찬 소장은 "사업지는 '목포의 대치동'으로 불릴 정도로 중산층이 몰려있다"면서 "FI경기를 비롯해 전남도청 이전 등 각종 호재가 맞물려 가격이 상승세를 타고 있다"고 설명했음
-전남 여수의 아파트 시장도 2012 여수세계박람회를 앞두고 상승세가 지속되고 있음. 특히 최근 3년여 동안 신규 공급이 끊기면서 최근 분양한 아파트도 좋은 성적을 거둠
-부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 여수지역 아파트 매매가격 변동률은 2008년 이후 매년 플러스를 보이면서 2011년 6월까지 5.63% 상승했음. 소호동의 프레지던트 아파트 155㎡는 2008년 12월 1억3000만원에 거래됐지만 현재는 7000만원이 오른 2억원에 시세가 형성됐고, 학동신동아파밀리에 109㎡도 이 기간 4000만원 오른 1억7000만원에 거래되고 있음
-건설업계에서 한동안 '미분양의 무덤'으로 불리던 대구지역도 세계육상선수권대회 개최를 계기로 분양 열기가 살아나고 있음
-극동건설 관계자는 "건설사들이 대형보다 중소형으로 주택규모를 줄이고 분양가도 합리적으로 조정하면서 신규 분양시장에 수요자들이 찾아오고 있다"고 말했음
-기존의 아파트 매매 역시 중소형 위주로 상승세를 보이고 있으며 일부 단지에서는 매물 품귀현상까지 일어나고 있음
● 개발 / 분양
■ 춘천도 준수도권?
-연내에 경춘선 복선전철이 들어서면 서울에서 춘천까지 단 40분이면 가능. 급행 전철이 뚫려 서울에서 반나절 생활권이 됨
-부동산114에 따르면 강원도 춘천시 일대에 내년 상반기까지 총 3000여 가구가 분양을 앞두고 있음. 최근 몇 년간 신규 공급이 급감했다가 잇따른 개발 호재로 새 아파트에 대한 관심이 높음
-한국토지신탁이 분양하는 `뉴시티 코아루`는 총 463가구를 분양. 전용면적 79㎡ 73가구, 84㎡ 390가구 등으로 실수요자들 입맛에 안성맞춤
-춘천시 내 재건축 사업도 개발 흐름을 타고 속도를 내고 있음. 신북읍 천전리 212-5 일대는 KD건설이 앨리시아 아파트 409가구를 이르면 연말께 분양할 예정. 중소형인 전용면적 85㎡ 이하로 구성. 소양로2가 102 일대는 최근 삼호를 시공사로 선정하면서 재건축에 탄력이 붙었음. 이르면 연내 총 1431가구를 분양할 계획. 현진은 효자동 462-3 일대 효일주택을 재건축할 예정. 총 678가구 중 580가구를 이르면 내년 초 분양할 예정
■ 건설사 깜깜이 분양 확산
-중견 건설업체 A사는 이달 중순 경기도 광주에서 아파트 청약을 받을 예정. 하지만 신문이나 잡지, 길거리 플래카드 등 광고를 전혀 하지 않고 있음. 청약률을 제로로 만든 뒤 추후 적절한 시점에 새 아파트로 포장해 재분양하는 게 유리하다고 판단
-A사처럼 소비자들에게 청약 사실을 전혀 알리지 않는 분양 방식을 '깜깜이 분양'이라고 함. '깜깜이' 분양에 나서는 이유는 신규 아파트에 한 번이라도 미분양이란 '딱지'가 붙으면 향후 판매에 적지 않은 타격을 입기 때문
-깜깜이 분양 방식은 그동안 지방에서 주로 활용. 청약통장 가입자가 많지 않아 청약률이 낮을 게 뻔한데 공개적으로 청약사실을 알리기보다 청약이 끝난 뒤 소비자와 개별적으로 접촉해 다양한 혜택을 제시하며 판촉활동을 벌이는 게 계약률을 높이는 데 효과가 높았기 때문
-하지만 최근에는 수도권에도 깜깜이 분양이 등장. B사는 이달 초 경기도 안양에 공급한 아파트에 대해 소리없이 청약을 진행. 올가을 경기도 파주에서 분양을 준비 중인 C사도 약 1000가구 규모의 대단지 아파트를 외부에 알리지 않고 분양할 계획. B사 관계자는 "시장 상황이 나아질 때까지 분양시기를 미루려다가 각종 금융비용이 부담스러워 우선 '깜깜이 분양'으로 공급을 시작하기로 했다"며 "계약자들은 청약통장을 쓰지 않고도 원하는 주택(동과 호수)을 고를 수 있고 건설사는 홍보비를 10~20% 아낄 수 있다"고 말함
■ 분양한대서 왔는데 통장없이 동‧호수 골라
-'깜깜이 분양'이란 청약률이 낮을 것으로 예상되는 사업장에서 주택법상 진행해야 하는 청약일정을 감춰 순위내 미달사태를 유도, 이후 선착순 분양에 나서는 것을 말함
-'깜깜이 분양'의 경우 청약을 통해 당첨됐을 때와는 달리 직접 동·호수를 고를 수 있음. 때문에 건설사 입장에선 일반 청약시 동·호수가 마음에 안드는 계약자들이 계약을 포기하는 사례를 피할 수 있음. 홍보를 청약 당첨 이후 집중하기 때문에 마케팅비용을 아낄 수도 있음
-지역 부동산 중개업소들은 석수 하우스토리 분양가(3.3㎡당 940만~1000만원)가 인근 시세와 비슷한 상황에서 다음달 15일까지 계약할 경우 발코니 확장을 무료로 제공하기 때문에 오히려 싸게 살 수 있다는 점을 들어 계약은 그리 어렵지 않을 것으로 내다보고 있음
-분양 대행사인 케이앤알산업개발 관계자는 "분양 전부터 이미 대기수요가 50% 가량 됐다"며 "오는 15일 본계약을 진행할 때 홍보를 집중해 최대한 빠른 시일내에 분양을 마무리할 계획"이라고 말했음
-최근 경기 안양시 호계동에서 선보였던 금호건설의 '호계 금호어울림'도 '깜깜이 분양' 사례. 호계동 동양아파트를 재건축한 이 아파트는 순위내 청약이 16건에 그쳤음. 지난 7월 선착순 분양에 나선 이후 현재까지 90% 정도의 계약률을 보이고 있다는 게 이 아파트 분양대행업체의 설명임
-'호계 금호어울림' 역시 주변 시세와 유사한 수준에서 분양가를 책정했음. 59㎡ 분양가는 최고 2억7000만원으로 인근 '호계 e편한세상'의 동일 주택형과 비슷함
■ 송도 국제화복합단지 개발, M1주상복합 11월 분양예정
-M1 주상복합은 공동주택(5개동) 930세대, 오피스텔(3개동) 2천여실로 구성됨. 송도국제화복합단지개발은 이번 분양에서 '연세대 효과'를 기대하고 있음. 연세대 송도 국제캠퍼스는 최근 2단계 시공사를 선정하고 2013년초 전면 개교를 계획하고 있음
-주거시설이 입주하는 2012년말, 2013년초에 맞춰 34학급의 초등학교도 설립. 송도국제화복합단지개발은 "초등학교와 더불어 특수분야의 전문적인 교육을 목적으로 하는 중·고교 설립 등 새로운 교육 모델의 수립을 준비하고 있다"며 "단지내 입주자들에게 최고의 교육 시설과 편의를 제공해 미래형 교육 환경 조성 사업을 선도해 나가겠다"고 강조했음. M1 주상복합 입주가 시작되는 2015년 상반기 이전에는 단지내 초·중·고교 설립과 연세대 국제캠퍼스 조성이 100% 완료됨
-M1 주상복합은 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역에서 불과 100m 떨어진 거리에 있어 초역세권으로 분류됨. 송도국제화복합단지개발은 M1 주상복합을 국제도시에 어울리는 '랜드마크'로 조성하는 비전을 세웠음. 주상복합을 41~65층까지 짓는 사업계획을 세워 인허가를 추진하고 있음
● 투자 / 재테크
■ 경매시장에서 소형아파트 인기 급증
-지지옥션과 경매업계에 따르면 서울지역 85㎡ 이하 아파트 경매물건에 대한 평균 입찰경쟁률은 9월에 8.1대 1를 기록해 올해 1월(8.8대 1) 이후 최고치를 나타냄. 이에 비해 서울 소형아파트(85㎡ 이하) 기준 9월 낙찰가율은 84.6%로 연중 최저치임. 치열한 경쟁 속에서도 저렴하게 낙찰받으려는 실수요자들이 늘어난 결과임
-경매시장에 나온 서울지역 전용면적 85㎡ 이하 아파트 중 경매가격(최저가)과 전세가격 차이가 2000만원에 불과한 물건도 있음
-지지옥션 남승표 선임연구원은 "경매시장에서 소형아파트를 낙찰받기 위한 입찰경쟁이 점점 뜨거워지고 있다"면서 "전셋값 부담이 높아진 반면, 경매시장에서 소형아파트 낙찰가율은 낮아져 관심이 높아지는 추세"라고 설명함. 남 연구원은 "특히 최저가격이 내려갈수록 가격메리트가 높아져 경쟁이 치열해지고 있다"고 덧붙였음
■ 보험소비자 보호 및 서민부담 경감 위한 보험제도 개선책 마련
-지난해 1만4400여 명이 이용한 전세자금대출 보증보험의 보험료가 줄어듬. 금감원은 보험 가입 절차를 간소화해 절감되는 사업비를 재원으로 보험료를 약 18% 인하할 계획
-보험금을 받은 적이 없는 갱신형 실손의료보험 가입자가 계약을 갱신하면 보험료를 10% 이상 할인받도록 했음. 가입자별로 연간 3200~1만2800원의 할인 효과가 발생할 것이라고 금감원은 내다봤음. 또 대리운전자가 일으킨 사고로 차주의 보험료가 할증되던 관행도 없어짐
-서민을 대상으로 하는 최저가 자동차보험상품도 제공됨. 국내 손보사들은 지난 3월부터 기초생활수급자와 차상위계층을 대상으로 전체 보험료의 8%를 할인해주는 서민우대자동차보험을 판매 중임. 그러나 보험료 할인폭이 8%에 그침
-금감원은 35세 이상, 연소득 4000만원, 부양가족이 있는 저소득자가 생계 목적의 중고 소형차에 대해 보험을 가입할 경우 할인폭을 확대할 계획
■ 친척‧형제간 토지 분쟁 땐 유류분 제도 이용
-집안 땅을 두고 형제 간에, 집안 내에서 벌어지는 분쟁도 비일비재함. 대전에 사는 오 모씨는 지난해 추석 명절 때 자신의 형과 땅 문제로 다툼을 벌였음. 고향인 김천 혁신도시 인근에 제법 큰 과수원과 땅을 오씨의 모친이 갖고 있었는데 모친에게 치매 증상이 생긴 사이에 오씨 형이 슬그머니 대부분 땅을 자신 명의로 바꿔놓은 것
-법무법인 명성의 이기형 변호사는 "이런 경우는 상속 문제라기보다는 증여 문제에 가까운데 치매에 걸린 경우 정상적 판단 능력이 없는 상태에서 증여가 됐기 때문에 증여 자체가 무효로 판결 날 가능성이 높다"고 말함
-민법에는 유류분 제도가 있는데 유류분이란 상속인이 자기가 상속받아야 할 지분의 2분의 1(형제자매는 3분의 1)에 못 미치게 받으면 다른 상속인을 상대로 자기 지분을 달라고 청구할 수 있는 권리임
-최근엔 과거 시행했던 `부동산 소유권 이전에 대한 특별조치법`에 따라 엉뚱한 사촌이나 동네 주민에게 자신의 땅 소유권이 넘어가는 사례도 빈번함. 이 변호사는 "부동산 소유권 특별조치법이 시행됐던 과거에 동네 이장, 주민 등을 보증인으로 내세워 허위로 서류를 작성한 후 소유권을 국가로 인정받은 사건이 있다"며 "이럴 경우 과거 소유권 이전 관련 문서가 위조나 허위라는 것을 입증해야 하는데 보증인도 모두 사망하면 입증하기 매우 어렵다"고 말했음
-이런 사태를 방지하기 위해 정부가 2001년부터 시행하고 있는 `조상 땅 찾아주기 서비스`를 이용해 혹여 자신이 몰랐던 소유권 토지가 있는지 점검해 보는 것도 한 방법임
-조상 땅을 찾으려면 가까운 시,군,구청 민원실에 담당자를 찾아 신청해야 함. 신분증(주민등록증, 여권, 운전면허증)만 지참하면 됨. 대리로 신청했을 때에도 위임자의 인감증명서 없이 신분증 사본만 있어도 됨. 수수료는 없음
● 기타
■ 세금 제때 못내도 신고는 필수
-부동산을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 과세표준신고서를 제출하고 해당 세금을 내야 함
-부동산 과다 소유 법인이 아닌 일반 법인의 비상장주식 또는 대주주가 보유한 상장법인의 주식을 판 경우에는 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 내에 신고하고 양도소득세를 내야 함
-증여세와 상속세는 세법에서 정한 신고ㆍ납부 의무를 제때에 이행하면 세금의 10%를 공제해줌. 하지만 양도소득세는 이러한 신고ㆍ납부 의무를 이행해도 세액 공제 혜택은 없음
-세법에서 정한 기한 내에 양도소득세, 증여세 또는 상속세 과세표준 신고를 하지 않으면 계산된 세금의 20% 무신고가산세를 추가로 내야 함. 따라서 세금을 법정기한 내에 내지 못하더라도 과세표준 신고는 해야 무신고가산세 부담을 피할 수 있음
-또한 법정기한 내에 세금을 내지 않으면 내야 할 세금에 연 10.95%에 상당하는 이자율을 적용한 무납부가산세도 아울러 내야 함. 이러한 무납부가산세는 일수로 계산하며, 산식은 `무납부세액×무납부일수×0.0003`임
-부동산이 공익사업시행자에게 수용되었으나 1000만원이 넘는 양도소득세를 금전으로 내기가 곤란한 경우에는 납세자가 신청하면 현금 대신 보상받은 채권으로 물납할 수도 있음
● 제목 : 부동산 정책 방향 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]
● 금일 연재내용
2. 토지정책의 방향
2.2 주요 토지정책 과제
- REITS제도개선 추진배경
- 부동산투자회사 운용요건 완화
|