내 재산 지킴이 모임에서 제출한 성수전략정비구역 지정(안) 에 대한 이의 신청서

[사랑방지기]

내재산 지키미 모임에서 보내온 공람 이의신청서입니다. 성동구청에 13일 제출했다고 합니다.

사랑방지기의 의견과는 무관한 것으로 보내온 내용 그대로 옮깁니다.

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 성수전략정비구역 지정(안)

재열람 공고에 대한 이의 신청

우리지역 주민들은 성수전략정비구역 정비구역 지정(안), 공람공고(이하 공람공고)가 주민은 물론 서울 시민을 위해 쾌적한 생활공간 및 문화생활 공간으로 개발되기를 희망하고 있습니다.

1차 공람공고에 대해 성수주민은 이미 이의 신청을 제출한 바 있습니다. 정비구역 지정 안은 한강공공성재편, 한강공공성회복이란 명분으로 지구단위계획을 수립하여 주민들에게 엄청난 불이익을 주고 있습니다. 이 계획의 핵심적인 문제점은 주민토지중 약 30% 기부채납, 광역기반시설 설치비용의 주민 부담, 용적률의 불합리한 적용 등 불공정한 규정 적용으로 주민들의 재산과 권익에 막대한 불이익을 주는 계획임에도 불구하고, 재공람 공고는 광범위하고 전면적, 합리적 검토 없이 아파트 평형조정, 교회 위치 이동 등 사업추진과정에서 조합이 법적 테두리 안에서 자체 변경 가능한 수준의 내용만 반영하였습니다.

주민들은 2차 공람의 내용 및 의도에 대해 매우 실망과 더불어 불신하고 있습니다. 따라서 2차 공람공고에 대해 다시 이의를 제기하오니 이번에는 주민들의 의견이 충분히 반영되어 서울시가 의도하는 사업이 성공적으로 이루어지고 주민들은 권익이 보장되어 쾌적한 생활공간으로 탈바꿈하는 계기가 되기를 기대합니다. 본 이의 신청은 성수 4개 지구에 공통적용 되는 사항이며 다만 2지구를 예를 들어 수치적으로 제시하였습니다. 타 지역은 해당 지역 면적이나 특성을 반영하여 동일한 방법으로 산출이 가능할 것입니다.

1. 기준용적률

가. 일반 주택지역

서울시의 도시재정비위원회 심의기준(2007.2.27, 2007.7.27, 별첨 3)에 따르면 성수전략정비구역의 각 구역별 기준용적률(계획용적률) 결정시, 2007.2.27 심의기준중 주거지역의 용적률 및 층수관리기준의 운영기준을 적용하여야 한다고 판단됩니다. 또한 주거지역의 용적률 및 층수관리기준의 일반주거지역의 계획용적률 세부기준은 도시 및 주거환경정비 기본계획(2004.6.25)에 근거하여 결정되도록 되어 있는 것으로 판단됩니다. 그런데 성수전략정비구역의 경우 기준용적률 170.88%로 자문 결정한 것으로 서술되었습니다. 이 수준은 도시 및 주거환경정비기본계획(2004.6.25)에 의한 계획용적률 170%에 해당하며 이는 자연환경, 역사환경 및 도시경관보호 특성지역으로 그 대상구역이 되어 있습니다. 즉,

➪ 1종 특성지 및 2종 특성지

➪ 구릉지 및 급경사지

➪ 주변지역이 7층 이하의 주거지

➪ 간선도로와 이격정도가 심한 지역

성수지구 주택은 중, 저층의 주거환경 특성을 갖고 있고, 평지이며 간선도로와 역세권 인접지로 190%이상의 계획용적률에 해당된다고 판단됩니다. 성수전략정비구역, 성수지구 공공관리제도 시범실시 백서(2009. 12, 서울특별시, 성동구청 발행) 자료에서도

➪ 정비기본계획상의 계획용적률을 검토한 결과 본 성수구역은 계획용적률 190%에 해당 하는 특성을 나타나고 있음

➪ 또한, 성수구역내 2개의 정비예정구역(18구역, 19구역)도 계획용적률 190%로

계획되어 있음

➪ 기준용적률은 210%내에서 지역여건을 고려하여 정비기본계획의 취지에 부합 되도록 특별계획구역에서 별도 설정하였으며, 이를 기본계획상의 계획용적률로 간주함

으로 명시하고 있습니다. 구내 타 지역을 살펴볼 때도 금호 23구역은 190%에 20%를 추가하여 계획용적률 210%를 제공받고 있습니다. 성수지역이 금호 23구역보다 주거환경이 열악한가요? 그리고 이 계획용적률의 심의결정과정에서는 7단계 검토를 거쳐 점수를 부여하여 설정하도록 명시되어 있습니다. 성수전략지구의 지역여건은 대부분의 구역이 분명히 2종 또는 3종 특성지이고, 토지이용계획도 주거환경정비구역이며, 인접지역의 용적률과 구역 내와 인접지역의 층수는 한강한신아파트, 청구아파트, 강변현대아파트, 동양메이저아파트, 성동상가아파트, 두산위브아파트, 대명루첸아파트, 쌍용아파트, 한진아파트 건영아파트 등 중 고층 아파트 단지가 형성되어 있으며, 성수1가동에 용적률 300%, 평균층수 50층으로 두산아파트가 공사 중에 있으며 50여년의 전통을 가진 뚝도 재래시장이 있습니다.

또한 간선도로도 25m 이상의 강변북로에 접해있으며, 역세권 500m 이내에 대상지가 일부 포함되어 있습니다. 특히 공공성 확보를 위하여 특별계획구역에서는 지침을 일부 완화하거나 추가하여 별도로 정할 수 있게 되어 있습니다. 또한 특별계획구역은 계획여건을 고려하여 필요한 경우 일반기준과는 별도의 높이계획기준 제시가 가능하도록 되어 있습니다.

따라서 성수전략정비구역내의 일반주택지역에 대한 기준(계획)용적률은 190% 이상 적용되는 것이 타당합니다.

 

기 재 공람된(2010,9.13) 성수전략정비구역 공람 각 지구별 기준용적률 결정(안) 결정과정에 대한 서울시 도시재정비위원회의 자문 또는 심의결정근거 자료 일체를 공개해 주실 것을 요청합니다. 구체적으로 서울시 도시재정비위원회에서의 관련 자문 또는 심의를 받기 위해 성동구청으로부터 제출된 관련 자문 또는 심의근거자료와 도시재정비위원회에서의 자문 또는 심의결과 자료, 동 자문 또는 심의결정의 근거 및 지침, 동 자문 또는 심의결과에 대한 정보공개를 요청합니다.

나. 아파트 지역

아파트의 현재 용적률이 285%-399%에 해당되나 공람 안은 기준용적률을 170% 또는 190%로 간주하였는데, 이 용적률로 현존 하고 있는 아파트는 개발이 불가능한 구조임이 자명합니다. 이는 약 40%의 주민이 인정이 안 되는 즉, 아파트 주민의 약 40%는 사업에서 배제해야 한다는 논리가 됩니다. 결국, 아파트는 사업구역에서 제외할 수밖에 없는 사업구조를 가져다주고 있습니다. 서울특별시 지구단위계획 수립기준(2010. 6, 서울특별시, 이하 ‘수립기준’이라 함)에 의하면 아파트의 현재 용적률은 준주거지역의 기준용적률 300% 에 근접합니다. 뒤에서 자세히 언급하겠지만 ‘수립기준’의 ‘용도지역 상향시 공공시설 부담률 산정기준(1-5-1절)’에 의하면 성수지구는 약 30% 순부담을 하는바 이는 3단계 이상의 상향으로 준주거지역으로의 용도지역 상향이 되어야 합니다.

따라서 성수전략정비구역내의 아파트지역에 대한 기준(계획)용적률은 300% 적용되는 것이 타당합니다.

 

다. 시장지역

재래시장의 경우 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 의해 주거지역은 500% 이하의 용적률이 적용가능하며 따라서 재래시장은 준주거지역 기준용적률에 해당하는 300%의 적용이 타당합니다.

 

재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법

법제51조(용적률에 관한 특례) 시장정비사업구역 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 및 공업지역 중 대통령령이 정하는 지역에 위치한 시장의 용적률은 같은 법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주거지역은 500퍼센트 이하의 범위 안에서, 공업지역은 400퍼센트 이하의 범위 안에서 대통령령으로 따로 정한다.

 

따라서 이들을 종합하면 아래 표. 1에서 보듯이 기준용적률은 210% 이상이 되어야 합니다.

 

구분	기호	기준용적율(%)	사업구역 면적 (제곱미터)
주택	a	190	52,959.8
아파트	b	300	10,954.2
시장	c	300	4,261.0
계	d		68,175.7
기준용적률		214.5% > 210%
가중평균산식		기준용적률=(190% x a/d) +(300% x b/d) + (300% x c/d)

 

2. 허용용적률

인센티브용적률은 우수디자인, 신재생에너지, 지속성등 최대 20%까지 적용 받을 수 있습니다. 그러나 공람 안은 광역기반시설설치비용 부담에 대한 인센티브 용적률 10.46%를 반영하여 앞서의 인센티브 용적률을 8.6%로 축소하였습니다. 광역기반시설 설치비용 부담 인센티브 용적률은 오히려 권장 인센티브의 활용기회를 배제시킨 결과가 되었습니다.

광역기반시설 설치비용에 대한 의견에서 상세히 언급하겠지만 광역기반시설 설치비용은 서울시가 부담하는 것이 타당하며 만일 주민이 부담한다면 별도의 합당한 용적률(비용 보전이 가능한 수준)이 제공되어야 합니다. 위 표에 근거하여 허용용적률을

산정하면 다음과 같습니다.

인센티브 용적률은 광역기반시설 설치 비용부담에 대한 인센티브를 제외시키고 최대 20%를 적용하며 따라서 허용용적률은 230%가 되어야 합니다.

 

3. 광역기반시설 설치 비용부담

공람 안은 사업자 부담원칙, 원인자 부담원칙을 들어 광역기반시설 설치비용을 주민에게 전가하고 있습니다. 왜 주민이 강변북로 지하화, 문화공원 조성의 사업자가 되어 비용을 부담해야 합니까? 국민 모두가 사용하는 시설이 아닙니까? 강변북로와 문화공원을 특별계획구역이란 명분으로 서울시가 사업경계를 인위적으로 확대하여 사업자 부담원칙을 적용한 것이 아닙니까? 이것이 30%의 토지 기부체납과 더불어 한강공공성 회복, 한강 공공성 재편의 실체라면 주민에게 합당한 이유를 설명하고, 한강 공공성재편을 위해 이들이 필요하다면 주민에게 합당한 보상을 해야 합니다.

주민이 원인제공자라는 말은 이해가 되지 않습니다. 서울시가 공공성 재편을 위해 원인을 제공한 것이 아닙니까? 공감할 수 있는 설명이 있어야 합니다. 게다가 기반시설 설치가 곤란할 경우 조성비용을 예치하여 공동으로 설치하도록 요구하고 있습니다. 조성비용을 예치하고도 공동사업자로 남으라는 것은 추가비용이 발생할 경우 주민이 부담하라는 뜻이 아닌지요? 설명을 요구합니다.

더욱 비논리적인 것은 사업자 부담원칙, 원인자 부담원칙을 들어 주민에게 부담시키고 이에 대한 인센티브 용적률을 계산한 방식입니다. 즉,

개략공사비 ⇒ 토지면적 환산(공시지가 x 1.5) ⇒ 동일한 면적의 건물용적면적으로 변환 ⇒ 인센티브 용적률 계산(10.46%)

위에서 계수 1.5를 달리하면 다른 용적률이 나오고 토지 공시가격이 1/3인 지역에서는 3배의 용적률이 나오고 반면에 공시가격이 3배인 지역은 1/3의 용적률이 계산됩니다. 즉,

예1) 계수가 1.5를 2.0로 바꾸면 인센티브 용적률은 10.46% ⇨ 14%

예2) 공시지가가 1/3인 경우 인센티브 용적률은 10.46% ⇨ 31.4%

예3) 공시지가가 3배인 경우 인센티브 용적률은 10.46% ⇨ 3.5%

이러한 계산방식의 근거를 제시해 주시기 바랍니다.

또한, 광역시설 설치비용을 의무 인센티브로 책정한 법적 근거를 제시해 주시기 바랍니다.

‘수립기준’ 7-4-4절에서는 ‘용도지역 상향에 따른 인센티브를 활용하여 공공성을 회복하고, 별도의 인센티브 계획을 정할 수 있음’이라 명기하고 있습니다. 광역기반시설이 공공성 회복의 일환으로 토지를 제공하고 비용을 제공하는 것이라면 당연히 합당한 명목의 인센티브가 별도로 책정되어야 합니다. 또한 “수립기준 5-2” 에서는 공공시설 확보를 위한 공동 개발시 상한용적율 인센티브를 50% 까지 부여하도록 하고 있습니다.

강변북로, 문화공원은 주민 사업구역 외부에 설치하는 시설로서 이들 광역기반시설 설치비용은 서울시가 부담해야 합니다. 만일 주민이 부담한다면 별도의 인센티브를 제공해서 비용보전이 가능토록 하여야 합니다. 별도 인센티브는 부담비용 만큼 기부체납 면적에 추가하여 a 값을 조정하는 것이 타당합니다.

 

4. 상한용적률

‘수립기준’ 1-2절에서는 “용도지역 상향은 1단계 조정을 원칙으로 하되 1-5절의 공공시설 부담계획을 만족하여야 하며, 기반시설 확보요건에 부합하는 경우 용도지역 상향을 검토할 수 있음” 으로 기술하고 있습니다. 1-5절의 용도지역 조정을 보면 제2종 일반주거지역에서 20% 또는 25% 공공시설 확보비율(순부담 기준) 이상일 경우 준주거지역으로 조정하게 되어 있으며 성수지구의 경우 약 30%의 공공시설 확보비율을 제공하니 준주거지역으로의 용도상향이 당연합니다. 그렇지 않다면 1~2단계 상향에 맞는 10~15% 이하의 공공시설 확보비율로 축소하여야 합니다.

따라서 상한용적률은 준주거지역에 해당하는 용적률이 적용되어야 하며, 일반주거지역에서 준주거지역으로의 용도지역 상향시 적용하는 상한용적률 계산식을 적용하여야 합니다(수립기준4-4-2 ). 즉,

상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률 x 1.3a

아니면, 특별유형 지구단위계획 수립기준에서 제시하듯이 “공공시설확보” 등 지구단위계획의 목적을 달성하기 위하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 상한용적률 산출방식을 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다.”(도시계획조례시행규칙 제7조 제3항 제2호)를 적용해서 별도의 산출방식을 적용하여 준주거지역에 해당하는 상한용적률을 제공해야 합니다.

5. 요구사항

가. 공람안의 제3종일반주거지역에 해당하는 10-15%의 토지 기부체납

나. 광역기반시설 설치비용 서울시 부담

다. 성수동 성당 존치

만일 공람안대로 기부체납 약 30%를 유지할 경우

가. 준주거지역으로 용도 상향

나. 광역기반시설 서울시 부담 경우: 상한용적률 359% 적용(별첨 1)

다. 광역기반시설 주민 부담 경우: 상한용적률 406% 적용(별첨 2)

라. 성수동 성당 존치 요구.

주민들은 한강의 공공성 회복을 위한 한강르네상스 사업이 성공적으로 완수될 수 있기를 희망합니다. 그러기 위해서는 주민의 재산과 권익이 보장되고 서울시가 추구하는 한강르네상스 사업의 본래 취지가 달성되는 즉, 공생공존의 사업이 되어야 합니다.

주민들은 상기 요구사항이 충분히 반영되어야 이러한 모두의 목표가 달성될 수 있으리라 생각하고 있습니다. 그러나 이러한 요구사항들이 충분히 충족되지 못하여 주민들의 재산과 권익이 보장될 수 없을 경우 사업의 전면적 재검토를 강력히 요구 할 것입니다.

별첨 1

용적률 산출(광역시설비용 서울시 부담, 인센티브 20% 적용)

구 분		용적률(%)	비 고
기준용적률	계산 값	214.5	본문 표. 1에 따라 주택 190%, 아파트 300%, 시장 300% 가중평균
	적용 값	210
허용용적률	인센티브	20	최대 20% 권장 인센티브 적용, (광역시설비용 서울시 부담)
	적용 값	230	210% + 20% = 230%
상한용적률		358.5 (390)	▪ 상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률 x 1.3a ▪ a = 29,223/68,176=0.43 ▪ ( )안은 소형평형 추가시

 

별첨 2

용적률 산출(광역시설비용 주민 부담1,2), 인센티브 20% 적용)

구 분		용적률(%)	비 고
기준용적률	계산 값	214.5	본문 표. 1에 따라 주택 190%, 아파트 300%, 시장 300% 가중평균
	적용 값	210
허용용적률	인센티브	20	최대 20% 권장 인센티브 적용
	적용 값	230	210% + 20% = 230%
상한용적률		405.8 (441)	▪ 상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률 x 1.3a ▪ a = 36,061/61,338=0.588 ▪ ( )안은 소형평형 추가시

 

1) 광역시설비용 상한용적률에 반영

* 기정 기부체납 부지 면적 : 29,223 m2

* 광역시설 비용부담금 토지면적 환산 : 6,838 m2

* 총 기부체납면적 : 29,223 + 6,838= 36,061 m2

* 총 면적 : 97,399m2

* 기부체납후 남은 면적 : 97,399-36,061 = 61,338 m2 (기존 68,176 m2)

* a 값 = 36,061/61,338 = 0.588

* 이 산정식은 상한용적율 계산식에만 적용되며 건축 용적면적 산정시에는 실 토지 기부체납후 면적인 기존의 68,176 m2 사용

2) 광역시설비용 기준용적률에 반영할 경우 20% 이상 기준용적률 상향

별첨 3

< 서울시 도시재정비위원회의 관련 주요 심의기준(핵심부분만 발췌) >

도시재정비위원회 심의기준('07.2.27 결정)

① 주거지역의 용적률 및 층수 관리기준

 용적률 적용기준

 검토안 (단위 : %)

구 분		1종	2종		3종	준주거	비고
			7층이하	12층이하
기준(계획) 용적률	재정비촉진계획	150	170/190	190	210	지역별계획
	2차뉴타운	(170)	170/190	190	210	지역별계획
	정비사업	(170)	170/190	190	210	300
	지구단위계획	150	170	190	210	250
상한(최대) 용적률	재정비촉진계획	200	230	230	250	400
	2차뉴타운	(240)	(240)	(240)	250	400
	정비사업	(240)	(240)	(240)	250	400
	지구단위계획	200	(240)	(240)	250	400

 

※ ( )는 현재기준으로서 재정비촉진지구와 동일한 기준설정이 필요함.

◉ 운영 기준

본 기준은 지구 특성 및 경관 등을 고려하여 도시재정비위원회에서 조정할 수 있음

① 기준(계획)용적률 : 용도지역 상향 전 용적률 적용

- 주거환경정비기본계획상 예정구역 : 기본계획 용적률 적용

- 예정구역이 아닌 지역 : 210%이하의 범위에서 기본계획 취지에 부합하도록 결정

② 상한(최대)용적률

- 기부채납으로 인한 인센티브 용적률을 포함하여 용도지역 변경(종 상향)후 용적 률을 적용하되, 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 결정

- 1종일반주거지역은 종 상향하더라도 상한 용적률은 200%로 제한

- 기부채납에 의한 용적률 인센티브 산정은 순부담 기준

※ 상한 용적률 완화 적용지역

- 역세권(지하철역등 역을 중심으로 반경 500m이내)은 도시재정비위원회의 심의 를 거쳐 상한용적률 완화 가능

- 결합개발은 결합개발에 따른 인센티브를 감안하여 도시재정비위원회 심의를 거 쳐 상한용적률 초과 가능(단, 국토계획법 시행령상 상한 용적률 이내)

③ 2이상의 용도지역 혼재시

- 기준 또는 상한 용적률은 가중 평균치로 적용

재정비촉진지구 역세권 용적률 관리 세부기준(2007/07/27)

 개선방안

역세권지역의 용적률은 주택공급의 촉진을 고려하여 2종 일반주거지역에 한하여 상한용적률에10%를 가산한 범위 내에서 완화

 용적률 상한기준

구분		1종	2종	3종	준주거
기준 용적률(%)		150	170/190	210	지역별 계획
상한	일반지역(%)	200	230	250	400
	역 세 권(%)	200	240	250	400

 

◉ 역세권의 범위

➩ 역을 중심으로 반경 500m 이내 지역을 역세권의 범위로 하여

- 역으로부터 반경 500m이내에 촉진구역의 일부가 포함되는 경우에는 면적가중치로 상한용적률을 산정하되,

- 역으로부터 반경 500m이내인 지역이 촉진구역면적의 50%미만으로서 폭 20m이상 도로로 이격된 경우에는 역세권대상에서 제외

도시및주거환경정비기본계획(2004.6.25)

 일반주거지역의 계획용적률

구 분	특 성	대 상 구 역
170%	․자연환경, 역사환경 및 도시경관보호	․1종특성지 및 2종특성지 ․구릉지 및 급경사지 ․주변지역이 7층이하의 주거지 ․간선도로와 이격정도가 심한 지역
190%	․중저층의 주거 환경 유도	․2종특성지 중 170%, 210%지역에 속하지 아니한 지역 ․평지 ․주변지역이 12층이하의 주거지 ․간선도로와 인접지 및 역세권 인접지
210%	․토지의 효율적활용 및 주택공급 촉진	․2종특성지 및 3종특성지 ․주변지역이 13층이상인 주거지 ․간선도로, 역세권, 상업 및 준주거지역 인접지

 

 기타 용도지역의 계획용적률

- 준주거지역 : 300%이하 (상한 400%이하) - 영 200～500, 조례 400

- 준공업지역 : 210%이하 (상한 250%이하) - 영 200～400, 조례 400

- 자연녹지, 개발제한구역 : 170%이하 (용도지역변경 및 구역해제 선행 )

- 영 50～100, 조례 50

- 용도지역 혼재되어 있는 경우

- 기본계획에서 정한 용절률 적용을 원칙하되 구역지정시 여건에 따라 각 용도지역 의 계획용적률을 면적비례로 가중 평균하는 평균계획용적률을 적용할 수 있음

- 균형발전사업지구에서의 계획용적률

- 기본계획에 반영된 지구: 기본계획상 계획용적률(시범 및 2차)

- 기본계획에 미반영된 신규 지구: 210%이하에서 기본계획 취지에 부합하도록 결정

 계획용적률 설정 프로세스

- 7단계 검토를 거쳐 점수를 부여하여 설정 : 세부내용 별첨

①지역여건 → ②토지이용계획 → ③인접지역 용적률 → ④인접지역 층수 →

⑤간선도로 → ⑥호수밀도 → ⑦설정결과 조정

 기본계획상 기본계획상 계획용적률 설정 프로세스

- 단계별 설정과정

구 분	검 토 항 목	검 토 사 항
1단계	지역여건	◈ 지역별 종특성 추출 - 1종 특성지 / 2종 특성지 / 3종 특성지 - 특성혼재지 : 1+2종 = 2종 특성/ 2종 + 3종 = 3종 특성 1+3종 = 인접지역 종세분 검토
2단계	토지이용 계획	◈ 토지이용계획에 따른 배점 - 특별관리구역 : 1점 / 주거기능개선구역 : 2점 / 주거환경정비구역 : 3점
3단계	인접지역 용적률	◈ 정비예정구역 경계로부터 100m이내 지역의 층수에 따른 배점 -1종기준(150%이하) 건축물 비율이 90%이상 : 1점 -2종기준(150%초과, 200%이상) 건축물 비율이 90%이상 : 2점 -3종기준(200%이상) : 건축물 비율이 10%이상 : 3점
4단계	인접지역 층수	◈ 정비예정구역 경계로부터 100m이내 지역의 층수에 따른 배점 - 4층이하 건물 90%이상 : 1점 -7층이하 건물 90%이상 : 2점 - 12층이하 건물 90%이상 : 3점-13층이상 건물 10%이상 : 4점
5단계	간선도로	◈ 간선도로 : 25m이상 도로인접시 1등급 상향 - 1종 특성지인 경우 제외
6단계	호수밀도	◈ 호수밀도 80호/ha이상인 경우 - 5단계까지 조정결과가 170%인 구역 190로 상향 - 지역특성이 1종 특성지인 경우 제외
7단계	설정결과 조정	◈ 최종 용적률의 조정 - 조정단계 : 현재 종세분을 기준으로 1998년 기본계획상 계획 용적률을 참고하여 설정결과와 비교검토 - 현재 종세분을 최대한 반영하는 것을 원칙으로 함 - 6단계까지의 설정결과가 종세분보다 높은 경우 - 주변지역의 개발 및 기반시설 확충 등에 따라 현재 종세분보 다 상향이 필요한 경우 또는 정책상 상향이 필요한 경우 설정 결과를 반영 - 1998년 주택재개발기본계획의 계획용적률을 참조함

   

 계획용적률 설정 단계별 점수기준 적용

- 공공시설 부담률

구 분	지구단위개선안 (순부담률)	재정비촉진(뉴타운)사업 개선안(순부담률)	비 고
층수완화시	10% 이상	-	재정비촉진 사업은 2종 평균층수적용 완화로 층수완화는 별도 적용하지 않음
용도지역 상향시	1단계 상향시 15%이상 2단계 상향시 20%이상 3단계 상향시 25%이상	1단계 상향시 10%이상 2단계 상향시 15%이상 3단계 상향시 20%이상
용도지역상향 + 층수완화시	용도지역상향시 부담률 + 5% 이상	-

 

※ 적용 예시

구 분	지구단위개선안	재정비촉진사업	비 고
2종7층이 평균11층으로 완화시	10%이상	-	재정비촉진 사업은평균 층수 완화
2종7층이 2종12층으로 상향 후 평균 16층으로 완화시	20%이상	10%이상
1종이 2종12층으로 2단계 상향후 평균 16층으로 완화시	25%이상	15%이상

□ . 층수완화 기준(제2종일반주거지역)

- 현행

고려요소

주택재개발 정비구역

지역여건고려

2종 유형(평지)

토지이용계획

1점

2점

3점

인접지역 용적률

1점

2점

3점

인접지역 층수

1점

2점

3점

4점

4점미만

4∼8점

8점이상

간선도로 인접여부

󰀻

󰀻

󰀻

170%

190%

210%

호수밀도 80호/ha 이상여부

󰀻

󰀻

170%

190%

구 분	방 법	비 고
재정비촉진계획	-
2차뉴타운	∙평균16층 이하
재개발․재건축	∙제2종12층이하 ⇒ 평균16층 이하 (7층이하 ⇒ 평균 11층 이하)
지구단위계획	∙제2종12층이하 ⇒ 평균16층 이하 (7층이하 ⇒ 평균 11층 이하)

□ 검토안

- 2종 7층지역은 평균 11층, 2종 12층지역은 평균 16층 적용을 원칙으로 하되,

- 중․저층 혼합배치 등 다양한 주거유형으로 계획시 지구의 특성과 경관 등을

고려하여 40%이내의 범위에서 위원회에서 완화 가능

[ssd4241]

수고하셨습니다. 성수지구에 이런분들이 있어 정말 다행이라 생각합니다. 추진위 분들은 뭐하고 있는지요.

[백두]

역시 사랑방지기님이시라 여타 카페보다 정보도 빠르시군요. 좋은정보 감사합니다.

[chktyy]

조합원의 정당한 권익을 위해 불합리적인 부분을 바로 잡기위해 노력하시는사랑방지기님 감사드립니다.

[해오름]

저는 이 자료보고 감탄을 하였습니다. 이 안이 제대로 성동구청에서 받아 주신다면 얼마나 좋을까요?
성수주민을 사랑하는 열정과 진실이 없다면 이 재공람 이의신청은 만들수 없었으리라.......
애쓰셨습니다. 그리고 주민의 한 사람으로서 감사드립니다. 화이팅!

[유니에코]

내재산지키미모임에서 위의 자료를 만드는데 여러분들이 고생 하셨읍니다. 18페이지 분량의 방대한 내용이지만
추석연휴도 반납하시고 많은 토론 및 자료검토, 작성 하여 주신 내재산지키미 여러분들께 경의를 표합니다. 그동안 고생 정말 많이 하셨읍니다.

[재벌2세 아빠]

결정고시에 별첨2의 405%가 우리의용적율이 되어야할것입니다,,,,아니면 // 재개발 안함^^ 공공관리제1호 반납하고 압구정되는거 보고 합시다

[tnte5d8c]

수고하셨습니다.

[수기]

아니 이런분이 성수동에 계시다니 경의를 표합니다

[park21]

내재산지키미 여러분들 정말 수고하셨고 감사합니다. 모임때마다 참석하여 많은 응원을 하였읍니다.
내재산지키미 여러분과 조합원 모두가 혼연일체하여 올바른 재개발이 되도록 최선을 다합시다.
힘들내시고 앞으로도 올바른 방향제시가 있을때 모든조합원들도 동참하리라 믿읍니다.

[건섭이]

자세한내용 고맙습니다 당신은 성수동의 햇불입니다 화이팅

[성수짱]

현추진위원회에 피같은 성수동 주민의 돈을 쓰라고 하는게 아니고 내재산지킴이 같은 분들에게 써야 아깝지 않을껀데요.
참으로 슬픈 현실입니다.

[성수짱]

반포가 인기가 없다고요? 첨 듣는 말씀이네요^^
잠실이 인기가 없다고요? 이것 또한 첨 듣네요^^
국토해양부 아파트 실거래가 확인은 하셨나요?
전체적으로 부동산 경기가 안좋아 거래가 없을뿐입니다.

[pomona]

반포나 잠실이 인기가 없는 건 아니지만 다른 곳에 비해 강남에서 가깝고 새로 지은 아파트이니 인기가 좋은 거죠..직접 가보신 분들은 잠실 아파트를 명품이라고 볼 수 없다는 걸 쉽게 알 겁니다. 같은 지역을 놓고 보면 인구가 너무 과밀한 곳과 적절한 곳에 대한 선호도는 당연히 후자가 앞서겠죠..뜬구름님 말씀도 어느 정도 일리가 있다고 봅니다. 성수는 잠실서초에 비해 교육여건도 안좋은데..분양도 조금 걱정스럽긴 하군요..

[구슬이]

정보 감사합니다!!

[샛별]

내재산지킴이모임 수고하셨습니다~~재개발사업기여도가 아주 큽니다..정말 감사하고 사랑방지기님정보고맙습니다...