오늘의 부동산 이슈(9/21일자)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

 

한국부동산투자개발연구원

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2011.9.21 (수)

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 ●부동산 개발 프로젝트 접수

저희 연구원에서는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합,공동주택 등 부동산 개발과 관련된 모든 분야의 프로젝트를 접수하고 있습니다.   

사업에 대한 타당성 분석에서 설계사 선정, 금융조달, 시공사 선정 및 마케팅 등 개발 사업 전 과정을 One-Stop 서비스로 진행하고 있으며, 30여개 건설사, 신탁사, 증권사, 리츠사 등 80여 개 출자 및 업무제휴사가 협력하여 프로젝트를 성공적으로 진행하고 있습니다.    

부동산 개발 사업을 준비하고 계시는 분들 뿐만 아니라 사업 진행 중 금융조달 또는 시공사 선정 등 개발과정의 일부 부문에 대한 도움이 필요하신 분들도 저희 연구원으로 연락 주십시오   

연락처 : 한국부동산투자개발연구원 02-527-2900   

※ 부동산 개발 프로젝트 검토 또는 진행 중 중단(포기)한 사업에 대해서도 접수가 가능합니다.

●  경기 / 시장환경       

■  전용면적 85㎡ 기준 월세 300만원 이상 아파트 강남권에서 속출

-서울특별시 '서울부동산정보광장'에 따르면 올 3∙4분기 들어 서초구 반포동 '래미안 퍼스티지' 13층 전용 84㎡(이하 전용면적) 월세가 보증금 5,000만원, 임대료 330만원에 체결. 같은 면적 28층 월세는 보증금 4,000만원, 임대료 340만원에 계약되기도 함. 보증금 4억5,000만원 이상의 반 전세 계약은 임대료 140만~150만원에 거래되고 있음. 인근 '반포 자이'도 84㎡ 25층은 보증금 5,000만원에 임대료 300만원에 세입자가 들어왔음 

-강남구 대치동도 사정은 비슷. '대치아이파크' 84㎡ 월세는 3∙4분기 들어 보증금 1억원, 월세 290만원까지 올랐음. 이 밖에 삼성동 '래미안 삼성1차' '롯데캐슬프리미어' 등의 84㎡ 아파트 월세도 보증금 1억원 이하에 임대료 300만원 수준의 계약이 실제 체결된 것으로 나타남 

-2년 사이 급등한 전셋값을 감당 못하는 강남 세입자들이 집주인의 권유에 따라 '울며 겨자 먹기'식으로 월세 계약을 체결하고 있기 때문. 특히 강남 아파트 단지를 중심으로 월세 계약 건수도 급증하고 있어 월셋값 고공행진 추세가 이어질 것으로 전망  

-부동산중개업소에서는 월세 가격도 상승 추세를 보일 가능성이 높을 것으로 전망. 집주인들이 월세를 선호하고 있는데다가 세입자들도 전세 계약이 쉽지 않을 경우 월세로 전환하는 사례가 종종 벌어지고 있기 때문    

■  전국 실질 주택가격 상승 국면에 접어들어 

-우리나라의 실질 주택가격은 국민은행의 주택가격 통계가 처음 작성된 1986년 이후 다섯 차례의 순환 변동을 마치고 여섯번째 상승국면에 접어들었음. 집값은 일반적인 거시경기와 마찬가지로 상승하다가 정점에 이르면 하락하고 바닥을 치면 다시 상승하는 파도 형태의 순환 사이클을 보이는데 지난해 10월부터 제6순환기가 시작됐다는 주장 

-이번 상승국면은 2007년 분양가 상한제 도입, 2008년 전세계 금융위기와 대규모미분양 사태 등으로 최근 2~3년 동안 신규 아파트 사업이 위축된 데 따른 주택공급 부족 현상에서 비롯됐다고 건설산업전략연구소는 설명   

-하지만 지금이 집값 상승기라는 사실이 수요자들의 피부로 와 닿지 않는 것은 지역별 차이가 심하기 때문. 부산의 실질 주택가격은 이미 2009년 5월 상승기에 접어들어 최근까지 월평균 0.73%의 높은 상승률을 보인 반면, 우리나라 인구의 절반이 거주하는 수도권은 여전히 제5순환기 하강국면을 벗어나지 못하고 있음 

■  서초보금자리주택지구 토지임대부 주택 공급 

-토지 소유권은 LH(한국토지주택공사) 등이 갖고 건물만 일반에 분양함으로써 분양가를 크게 낮춘 아파트임. 강남권에서 공급된 기존 보금자리주택의 반값에 공급될 전망이어서 청약경쟁이 치열할 것으로 전문가들은 예상함 

-토지임대부 분양주택은 무주택 서민들의 내집 마련을 돕기 위해 2007년 노무현 정부 때 도입됨. 그해 10월 경기 군포부곡지구에서 시범사업으로 389가구를 분양함. 그러나 당시엔 청약률이 22.1%에 지나지 않아 실패한 정책이라는 평가를 받음. LH 관계자는 "입지 여건이 좋은 편이 아니었던데다 토지임대부 주택에 대한 인식이 부족해 청약 성적이 좋지 않았다"고 설명했음 

-전문가들은 강남권 알짜 보금자리지구에서 공급되는 토지임대부 분양주택이 인기를 모을 것으로 예상. 무엇보다 분양가가 주변 시세의 반의 반 수준에 그쳐 무주택자들이 대거 몰릴 가능성이 높음. 40년 동안 안정적으로 거주할 수 있고,5년 후부터 전매가 가능한 점도 매력으로 꼽히고 있음 

-땅값에 대해 월세를 내야 한다는 점은 주의해야 함. 월세 수준은 아직 결정되지 않았지만 조성원가에 정기예금 이자율을 적용해 산정토록 돼 있음 

■  꽁꽁 얼어붙은 인천 부동산시장이 지하철 개통으로 숨통이 트일지 관심 

-지난해 12월 국제공항철도 전 구간 개통에 이어 내년 하반기 서울지하철 7호선 연장선，2014년 인천지하철 2호선 등이 뚫리기 때문. 현지 부동산 업계에선 "인천지역 아파트 가격이 워낙 많이 떨어진 상태여서 역세권 형성에 따른 기대감으로 일부지역에선 미리 반등할 가능성이 있다 "고 내다봄 

-하락세가 두드러져 인천지역 부동산 업계에선 바닥론이 나오고 있음. 검암동 풍림랜드공인의 우진선 사장은 "전용 85㎡짜리 아파트 매매가가 2억6000만~2억7000만원 선에서 멈춰 있다"며 "2008년에 비해 5000만원 이상 떨어져 급매물이 나오면 바로 소화되고 있다"고 말함 

-가정동 LBA소망공인의 남주현 사장은 "가정동 일대 아파트값이 최고가 대비 전 평형별로 1억원 이상 떨어졌다"며 "8000만원대에 거래되던 전용 40㎡짜리 소형빌라가 최근 6400만원에 급매로 나갔다"고 말함. 그는 "이제 집값이 바닥까지 떨어졌다는 의견이 우세해 인천지하철 2호선 가정오거리역(가칭)이 들어서면 가격이 반등할 것"이라고 전망 

● 개발 / 분양 

■  전국의 지난 8월 공동주택 분양물량이 7월의 두 배에 가까운 것으로 조사 

-국토해양부는 8월 공동주택 분양승인 실적이 총 2만5,752가구로 전월(1만3,102가구)보다 92.8% 늘었다고 밝힘. 이는 최근 3년 동안 8월 평균 분양실적인 1만2,613가구에 비해서는 104.2% 증가한 수치 

-수도권의 경우 공동주택은 모두 1만588가구로 7월(3,125가구)보다 무려 238.8%나 늘었음. 사업주체별로는 공공 부문이 1만1,018가구, 민간 부문이 1만4,734가구로 민간 분양시장의 회복세가 두드러졌음 

■  주택시장 침체 상황에서 분양에 눈여겨봐야 하는 아파트 조건은? 

-분양 성수기로 통하는 10월이 다가오면서 예비 청약자들의 관심이 높아지고 있음. 3만7000여 가구가 넘는 물량이 공급을 준비하고 있음. 강남 재건축 일반분양 물량을 비롯해 충남 세종시 민간 아파트 등 인기 단지도 선보임 

-부동산업계 전문가들은 주택시장이 침체일수록 ▲'브랜드' 아파트이면서 ▲헬스장 등 상대적으로 좋은 '커뮤니티 시설'을 갖춘 ▲'대단지' 아파트를 주목하라고 조언한다. 분양 성적이 좋지 않더라도 차후 큰 폭의 가격 상승을 기대할 수 있고 환금성 측면에서도 상대적으로 낫기 때문  

■  서울 호텔 방문객 비해 2만7천실 부족 

-현재 서울의 호텔은 140개, 객실 수로 따지면 2만4308실에 불과. 서울시는 2012년 외래관광객이 1053만명에 이를 것으로 추산하지만, 객실 수는 여전히 2만7451실 이상 모자랄 것으로 예상하고 있음. 외국인 관광객이 저가 숙소에 갔다가 특유의 '모텔 문화'에 놀라거나, 경기도까지 가서 묵는 일도 발생하고 있음 

-상황이 이렇다 보니 최근 서울 관광호텔의 사업성이 높게 평가되면서 호텔 건립도 활발해지고 있음. 서울시 문화관광디자인본부 관계자는 "작년부터는 '서울 호텔 르네상스'라고 할 정도로 건축 붐이 일고 있다"고 말함 

-이에 서울시는 5월 말 지원방안을 마련해 기존 건축물의 호텔 전환을 돕고, 용적률을 완화해주거나 관광호텔 재산세 감면기간을 연장해 주고 있음 

-서울에는 현재 16개 자치구에서 32개의 호텔이 지어지고 있음. 동대문종합시장 주차장 부지에는 메리어트 호텔 계열 중 가장 고급 호텔인 'JW메리어트'가 중국·일본인 관광객을 겨냥해 들어서고, 여의도 서울국제금융센터(IFC)에는 고급 호텔인 '콘래드 서울 호텔'이 들어섬 

-송파구 잠실의 '롯데수퍼타워'에도 250개의 객실을 갖춘 호텔이 생김. 지난 16일에는 구로구 신도림동에 벤처기업과 여의도 금융권 방문객을 끌기 위한 서남권 최초 특급 호텔인 '쉐라톤 디큐브시티 호텔'이 문을 열었음 

■  서울 관악구 대학동 고시원을 원룸으로 개조하는 리모델링 공사 한창 

-'신림동 고시촌'이 사라지고 있음. 3.3㎡ 남짓짜리 고시원 방 두서너개를 합쳐 원룸으로 개조하는 리모델링 바람이 불고 있는 것. 고시제도 폐지를 앞두고 고시생들이 신림동을 등지면서 이 같은 현상이 빚어지고 있음 

-고시형을 개조한 대학동 원룸의 경우 보증금이나 임대료 수준이 인근 지역의 오피스텔 등에 비해 낮아 젊은 직장인이나 신혼부부들에게 인기를 끌고 있음 . 인근 중개업소들에 따르면 대학동 원룸의 경우 보증금 100만원 짜리도 쉽게 구할 수 있음 

-이에 비해 주변 지역 오피스텔의 경우엔 보증금이 통상 500만~1000만원 가량으로 부담이 큼. 월세도 전용면적 11㎡ 기준으로 40만∼50만원 선으로 인근 봉천동 등에 비해 쌈 

● 업계동향 

■  해외환자 유치 위한 첫 외국인 전용 메디컬센터 등장 

-인하대병원은 19일 "인천국제공항 근방에 해외 환자를 전담해 치료하는 복합 멀티 클리닉 '영종 메디컬 센터'를 세우기로 했다"고 밝힘 

-메디컬 센터는 성형외과·피부과·치과·건강검진센터·한방진료·줄기세포은행 등 한국 의료가 강점인 분야 위주로 구성됨. 센터가 국제공항에 인접해 있는 이점을 이용, 단기 방문 해외 환자 대상으로 하는 외래 위주 복합 클리닉 형태로 운영 

-인하대병원은 미국과 중동 지역 환자는 물론, 중국·싱가포르·대만·홍콩 등 '의료 한류'가 통하는 아시아 환자를 이곳에 대거 유치할 계획임 

-현재 인하대병원은 개원 준비를 위해 해외 의료보험과 의료 마케팅 전문가를 채용했으며, 중국 환자들을 위한 '중국인 의사'도 고용할 예정. 다양한 외국어를 구사하는 진료 코디네이터와 간호사를 모집 중임

● 제목 : 세종시와 부동산 투자 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]  

● 금일 연재내용  

     1. 세종시 개요

   

     

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