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한국부동산투자개발연구원
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2011.9.29 (목)
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●부동산 개발 프로젝트 접수
저희 연구원에서는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합,공동주택 등 부동산 개발과 관련된 모든 분야의 프로젝트를 접수하고 있습니다.
사업에 대한 타당성 분석에서 설계사 선정, 금융조달, 시공사 선정 및 마케팅 등 개발 사업 전 과정을 One-Stop 서비스로 진행하고 있으며, 30여개 건설사, 신탁사, 증권사, 리츠사 등 80여 개 출자 및 업무제휴사가 협력하여 프로젝트를 성공적으로 진행하고 있습니다.
부동산 개발 사업을 준비하고 계시는 분들 뿐만 아니라 사업 진행 중 금융조달 또는 시공사 선정 등 개발과정의 일부 부문에 대한 도움이 필요하신 분들도 저희 연구원으로 연락 바랍니다.
연락처 : 한국부동산투자개발연구원 02-527-2900
※ 부동산 개발 프로젝트 검토 또는 진행 중 중단(포기)한 사업에 대해서도 접수가 가능합니다.
● 경기 / 시장환경
■ 금융위기 여파에 강남권에도 그늘 드리워지고 있다
-반포자이는 지난 2008년 12월 입주를 시작한 이래 처음으로 경매매물로 등장해 눈길을 끌었음. 85㎡ 아파트인 경매물건은 이날 감정가 13억원으로 경매에 부쳐졌지만 유찰돼 감정가의 80%인 10억4,000만원에 다시 경매에 부쳐질 것으로 전망. 경매에 나온 전용 85㎡ 주택의 경우 전셋값만 해도 8억원선에 달할 정도로 세입자들에게도 인기가 높음
-하지만 인기단지 역시 최근 아파트 매매시장의 불황을 극복하기에는 역부족이었다는 것이 전문가들의 평가. 예전에는 이런 인기단지의 물건은 일반 매매시장에서 저렴하게 거래되기는 어려워 경매시장에 나올 경우 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많았지만 최근 감정가보다 저렴한 수준의 매물들도 시장에서 쉽게 찾아볼 수 있기 때문
-남승표 지지옥션 선임연구원은 "아직 매매시장이 완전히 회복되지 않아 감정가 100%를 넘는 가격으로 낙찰되는 아파트는 거의 없다"며 "호재가 있는 재건축단지나 실수요자들에게 인기가 많은 입지의 아파트 역시 대부분 80~90%선에서 주인을 찾고는 한다"고 말함
■서울 월셋집 10년간 총 72% 증가
-서울시 점유형태별 주택 현황을 분석한 결과 2010년 전셋집은 2000년보다 11만8,616가구 감소했지만 같은 기간 월세(보증부+무보증+사글세) 주택은 50만2,623가구에서 86만2,870가구로 약 36만가구 증가
-월세주택 중에서는 일정액의 보증금과 매달 월세를 지급하는 보증부월세가 2000년 44만5,236가구에서 2010년 78만2,696가구로 76% 급등. 3만6,370가구였던 무보증월세도 같은 기간 2만4,533가구 늘었다. 임대차 기간만큼의 금액을 한번에 지급하는 사글세는 소폭 감소
-나인성 부동산써브 연구원은 "지난 10년간 서울 주택 가격과 임차료가 크게 오르면서 전체 주택 중 월셋집이 차지하는 비율이 증가한 것으로 나타났다 "며 "2011년 현재도 전ㆍ월세시장 불안과 집주인의 월세 선호현상으로 월셋집 증가현상은 상당기간 지속될 것으로 전망된다"고 말함
■ 주택건설 인‧허가 실적 4만 가구 넘어서
-국토해양부는 지난달 주택건설 인 · 허가 물량이 총 4만856가구로 지난해 같은 달(1만4888가구)에 비해 174.4% 늘었다고 27일 밝힘. 지난 7월(3만7878가구)에 비하면 7.3% 증가했고 지난 3년(1998~2010년) 동월 평균(2만280가구)에 비해서는 101.5% 늘어난 수치
-서울은 3368가구가 인 · 허가를 받아 지난해 같은 기간(2534가구)에 비해 32.9% 증가했음. 수도권 전체는 1만5288가구로 전년 동월(8742가구)에 비해 74.9% 늘었고 지방은 2만5568가구로 316.0% 급증했음
-인 · 허가 물량이 증가한 것은 도시형 생활주택과 다세대 · 다가구주택의 건축기준이 완화돼 소형 수익형 부동산을 지으려는 수요가 늘어난 때문으로 풀이됨
● 개발 / 분양
■춘천시 지방 분양시장 훈풍 바통을 이어받고 있다
-강원 춘천에서 신규공급을 준비 중인 건설사 가운데 일부는 이 열기에 합승하고자 내년 상반기 계획물량을 올해 말로 앞당기는 움직임까지 보임
-올해 강원 춘천에서 나온 새아파트인 현대산업개발의 ‘춘천 아이파크’와 한국토지신탁의 ‘춘천 뉴시티 코아루’의 분양이 성공적으로 막을 내렸음. 춘천 아이파크는 청약 당시 평균 3.8대1의 경쟁률을 보였으며, 계약 시작 한 달 후 90% 이상의 높은 성적을 기록. 얼마 전 청약접수를 진행한 춘천 뉴시티 코아루도 어려움 없이 집주인 찾기에 성공
-춘천시청 조사에 따르면 내년 상반기까지 춘천시에서는 재개발·재건축 조합원 물량까지 포함하면 약 1만가구 이상이 공급될 예정이다. 현재는 4000여가구의 분양이 확정된 상태. 최근 지방 분양시장에서 활약을 하고 있는 삼호는 올 연말 소양로2가에서 1431가구(일반분양 1211가구)를 분양할 계획. 당초 삼호는 이 물량을 내년 상반기에 내놓을 예정이었음
-한동안 조용하던 춘천 분양시장이 과열 조짐을 보이자 춘천시청은 최근부터 공급량 조절을 시작. 춘천시청 건축과 관계자는 “향후 1년 동안 약 1만가구 이상의 분양이 예정돼 있어 단기간 과다 공급으로 인한 부작용이 우려된다”며 “앞으로 접수될 분양 물량에 한해서는 인허가를 늦추는 등 속도조절에 나설 방침”이라고 말함
■용산 일대 개발에 대한 통합 마스터플랜이 연말께 나올 예정
-2030 도시기본계획에 맞춰 진행되는 통합 마스터플랜의 공간적 범위는 국제업무지구 및 한강로 업무지구 330만㎡, 한남재정비촉진지구 110만㎡, 한강르네상스사업 이촌지구 85만㎡, 용산공원 주변지역 245만㎡ 등 총 770만㎡에 이름. 여기에 국립중앙박물관과 이전 예정인 용산미군기지를 포함할 경우 1100만㎡에 달함
-용산역을 중심으로 한 철도시설 개선 등 광역적 차원의 교통인프라 재정비 및 신규 노선 발굴사업도 포함. 용산은 경의선 복선전철, 신분당선, 대심도 급행철도 등이 추진되고 있으며, 2020년 이후 현재의 경인선, 경부ㆍ호남선(KTX), 중앙선 등을 포함해 전국 철도교통망의 중심이 될 전망
-이와 함께 남산-용산-한강-여의도로 이어지는 관광문화벨트를 만들고 이에 필요한 신규 콘텐츠 발굴도 들어갈 예정
■도시형생활주택 인기를 끌자 분양가도 뛰고 있다
-서울과 수도권에서 도시형생활주택의 3.3㎡당 평균 분양가는 이미 소형 아파트와 오피스텔 분양가를 넘어선 곳이 많음. 대형 건설사까지 소형주택 시장에 뛰어들어 브랜드화ㆍ고급화 전략을 구사함에 따라 앞으로도 분양가는 더 오를 것으로 전문가들은 전망하고 있음
-부동산114가 2009년 이후 분양한 도시형생활주택의 입주자 모집공고를 분석한 결과 올해 분양한 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가는 서울 1760만원, 경기도 1793만원으로 나타남
-경기도 도시형생활주택 분양가는 2009년(3.3㎡당 1118만원)에 비해 60%나 급등. 서울 도시형생활주택 분양가 역시 2010년(1570만원)보다 12% 높아졌음. 서울 강남, 서초, 용산, 동작에서 공급한 도시형생활주택 3.3㎡당 분양가는 평균 2000만원을 넘었음
-한 건물에 도시형생활주택과 오피스텔이 들어서는 경우에도 도시형생활주택 분양가가 오피스텔보다 16%가량 높았음. 도시형생활주택 분양가가 높은 것은 도시형생활주택이 로열층에 배치된 경우가 많기 때문이라는 것이 관련업계 설명
■영종도에 한류문화리조트 조성사업 추진
-리조트 조성사업은 K-팝 등 최근 세계 각국에서 붐을 일으키고 있는 한류문화를 관광산업으로 연계, 한류문화를 더욱 발전시키고 미래성장 산업으로 육성하기 위해 계획됐음
-이곳에는 한류 연예인을 주제로 한 대형 공연시설, 숙박시설, 한류스타 양성소 등 한류문화타운과 한국을 대표하는 세계적 브랜드의 고급화·현지화 전략 테스트 베드(제품 시험대)인 기업타운이 들어섬
-한국 전통문화와 역사를 보여줘 한국 정신의 세계화와 현대화를 이끌 문화타운도 꾸며짐. 리조트 전체 부지 규모는 100만㎡가량
-인천경제청은 올해 말까지 구체적 사업계획을 수립해 이르면 내년 하반기 리조트 조성사업에 착수한다는 구상임
■평택과 안성지역에 외투산업단지 추가 조성
-경기도내 8곳의 외국인투자전용단지 입주율은 60%에 달한 것으로 알려짐. 도는 우선 평택 황해경제자유구역에 330만㎡ 규모의 외투산업단지를 오는 2017년까지 준공할 계획. 이에 따라 입주를 희망하는 외투기업들은 오는 2015년부터 입주가 가능하게 될 것이라고 도 관계자는 설명함
-도는 또 경기 안성지역에 33만㎡ 규모의 외투산업단지를 오는 2015년에 준공할 계획. 이 외투단지의 입주는 오는 2013년부터 가능할 것으로 도는 내다봄. 도내 외투기업의 성공적인 유치로 외투단지의 입주율은 상승무드를 이어가고 있음. 오는 2013년에는 8곳의 외투전용단지의 입주물량이 대부분 소진될 것으로 전망됨
-도는 대표단을 미국과 유럽에 파견해 유통, 연료전지, 자동차 부품, 반도체 등 분야의 투자를 유치할 계획
-도는 특히 투자유치 가능성이 큰 중국과 중동지역에서 적극적인 유치활동을 펼칠 계획. 중동지역을 공략하는 것은 사실상 처음임
■청량리 민자역사 지역 주민의 쇼핑,문화 중심지
-청량리 민자역사는 연면적 17만7793㎡규모로 백화점동, 주차장동, 역무동 등 3개구역으로 구성돼 있음. 이 민자역사 지상 3~9층에는 패션 브랜드 600여개가 입점한 롯데백화점, 대형마트인 롯데마트, 멀티플렉스 영화관인 롯데시네마가 들어서 있음. 한 건물안에서 쇼핑은 물론 문화생활까지 가능한 원스톱 쇼핑시설로 설계돼 있음
-청량리 민자역사 개장을 계기로 교통여건 역시 크게 개선될 전망. 민자역사는 과거와 달리 지하철 청량리역과 지하로 연결됐음. 경전철 면목선과도 환승이 가능해질 예정
-한 부동산 전문가는 “역이 바뀌면 역 주변도 개발되면서 부동산 가치도 상승하는 게 일반적이다”고 말함. 청량리 민자역사주변도 대규모 개발이 예정되어 있어 미래가치가 높다는 평가
● 투자 / 재테크
■중대형(전용면적 85㎡초과)이 다시 관심을 끈다
-중대형이 다시 인기를 끌 것이란 주장은 대부분 공급 부족에 근거함. 2000년대 들어 집값 급등기 때도 중대형이 가격 상승을 주도한 데는 중대형 공급이 부족하다는 인식이 많이 작용했음
-서울·수도권 아파트 360만가구 가운데 중대형은 20%인 74만가구 정도에 불과함. 앞으로 당분간 중대형 공급이 크게 늘 것 같지 않음. 최근 건설업체들이 중대형 인기가 시들고 중소형 인기가 높아지자 중대형 공급 비율을 인위적으로 낮추고 있기 때문임
-한 부동산 전문가는 "최근 중대형 아파트는 분양이 어렵자 업체들이 중대형 비율을 줄이고 중소형을 늘리는 분위기"라며 "때문에 중장기적으로는 중대형 희소가치가 커지면서 중대형 몸값이 다소 오를 것"이라고 말했음
-문제는 중대형 공급 부족현상이 향후 1~2년은 더 갈 것 같다는 점임. 향후 주택 수급상황을 살펴볼 수 있는 주택 착공 물량 가운데 중대형 주택의 비율이 최근 1~2년 동안 눈에 띄게 줄었기 때문
-중대형에 집중됐던 각종 규제가 풀린 것도 인기 이유. 정부는 올 1월 중대형에 부과되던 종합부동산세의 과세 기준 등을 크게 완화하는 내용의 세제 개편안에 대한 시행에 들어갔음 . 이에 따라 종부세 과세 대상 주택의 기준이 공시가격 6억원 초과에서 9억원 초과로 완화됐음. 과세방법도 종전의 인(人)별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌었음. 과표적용률은 기존 공시가격의 50%에서 70%로 오름
■경기 인천 오피스텔 7~10% 수익 가능한 곳 많아
-수도권 외곽인 경기도와 인천에 1억 미만의 소액으로도 연 7~10%의 높은 임대수익률을 누릴 수 있는 단지가 다수 분포하고 있어 투자자들의 관심이 이어질 것으로 전망
-부동산114에 따르면, 경기도 권역에서는 고양시와 부천시 안산시 등에서 연 7% 이상의 높은 임대수익률이 확보되는 오피스텔 단지가 다수 분포해 있음. 공단 직장인 배후수요가 풍부한 안산시에서는 본오동의 우남센스빌 오피스텔이 눈길을 끔. 2003년3월 입주한 163실 규모의 단지임
-계약면적 37㎡의 시세가 3400만원에 불과한데, 임대료는 보증금 300만원에 월 30만원 선으로 수익률이 11.6%에 달함
-인천시에서도 적게는 연수익률이 7.4%에서 최고 10.7%까지 확보되는 오피스텔이 다수 집계됐음. 이 가운데 가장 높은 수익률이 기대되는 오피스텔 단지는 남동구 구월동의 노빌리안명품 오피스텔로, 51㎡의 면적이 5000만~5500만원의 시세에 월 임대료가 보증금 500만원에 43만원 선으로 임대수익률이 10.7%에 달함
-이미윤 부동산114 리서치센터 과장은 “8ㆍ18대책에 따라 앞으로는 오피스텔도 임대주택으로 등록이 가능하고 취등세 등 각종 세제혜택도 받을 수 있게 됐다”라며 “오피스텔시장은 전세난과 1~2인 가구수의 증가 등으로 인기를 끌어왔던터라 글로벌 재정위기 분위기 속에서도 관심은 꾸준할 것으로 예상된다”고 말함
● 제목 : 세종시와 부동산 투자 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]
● 9월30일(금) 연재내용
- 세종시 부동산 투자 분야
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