외국인 부동산 거래에 대한 문제점과 규제 방향

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외국인 부동산 거래에 대한 문제점과 규제 방향

하나금융경영연구소

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- 우리나라는 ’61년「외국인토지법」시행으로 외국인 토지취득을 엄격히 규제하기 시작하였으나 ’94년 일부 완화되고 ’98년 허가제에서 신고제로 전환하여 추가적 완화. ’16년「외국인토지법」폐지 이후「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의거하여 통합 관리 시행 중이나 신분 변경 신고 및 보존지역 거래의 사전 허가 이외의 차별적 규제는 없음. 과거 주요 투자자는 미국교포 중심이었으나 점차 순수외국인의 투자가 늘어나고 있고 최근 기타 주거용 부동산의 매입비중이 아파트 비중보다 빠른 속도로 증가하고 있는 상황

- 외국인이 해외 대출을 통해 국내 부동산에 투자하는 경우 대출 규제의 적용이 불가능하고 중과세 대상판별이 어려워 내국인에 대한 역차별 논란이 발생함. 특히 다주택 보유에 관련된 중과세는 ‘세대당 주택수’를 기준으로 적용하여 세대원의 주택 보유실태 파악이 어려운 외국인의 경우 중과세 대상에서 제외되기 쉬움. 비거주자의 양도소득세에 대해 거래금액의 10% 혹은 양도차익의 25% 중 적은 금액을 원천 징수하여 추후 정산하는 국내 제도가 있으나 중과세의 역할은 하지 않음.

- 관세청은 ’21.4월 최근 3년간 외국인 아파트 매매자금을 분석하여 840억 원 상당의 서울 아파트 55채를 불법 취득한 외국인의 사례 등 부정거래를 대거 적발. ’21.11월 기획재정부·한국은행·관세청은 한국은행이 보유한 외국인 부동산 취득 신고 자료를 관세청과 공유하기 위한 시스템 구축 작업을 진행 중이라고 발표. 이에 따라 외국인의 부동산 투기 우려가 확산하여 국회는 추가 취득세 부과, 매수자 자격요건 강화, 대출 제한 등에 관한 법안을 입안하여 규제 논의 시작

- 타국의 외국인 부동산 투자에 대한 규제가 강화되고, 내국인의 부동산 稅부담이 가중되는 시점에서 국내의 외국인 부동산 투자 규정의 조속한 정립이 필요. 현재 여러 국가들이 외국인에 대한 추가 세율을 적용하고 있는 바, 국가 간의 상호주의 위배에 대한 논란을 신속히 해결하여 빠른 시일 내 관련법안 추진 필요. 내국 기업들과의 형평성을 맞추기 위하여, 해외 투자자가 법인 및 신탁 등의 간접투자 루트를 통한 탈세 및 불법 송금의 루트를 사전에 차단하는 법안 정비 필요. 현지 탈세 자금 및 불법 세탁 자금의 국내 부동산 시장 유입을 막기 위하여, 해외에서 송금되어 오는 거래대금의 면밀한 자금 출처 조사 강화가 요구