올해 서울, 수도권 아파트 시장은 1분기까지 재건축과 일반아파트 중심으로 오름세를 보였으나 지난 4월 강남권과 분당 등에 주택거래신고제가 지정되자 아파트 시장은 빠르게 침체되어 갔다.
이러한 경향은 연말이 될수록 침체에 가속도가 붙고 있으며, 경기 침체 지속과 함께 내년에도 30만 가구가 입주하는 등 아파트 시장 내부, 외부요인 모두에서 2005년 시장 전망을 어둡게 하고 있다.
하지만 양도소득세 강화, 종합부동산세, 개발이익환수제 등 시장을 압박하는 각종 정책들의 국회 통과 여부에 따라 부동산시장의 양상이 달라질 전망이다.
중앙일보조인스랜드와 텐 커뮤니티 조사에 따르면 올 연말부터 12월 10일까지 서울 아파트값(재건축 제외 일반)은 0.62% 떨어졌고, 신도시는 1.66%, 수도권은 1.89% 각각 내렸다.
전셋값도 서울 2.86%, 신도시 2.36%, 수도권 5.99% 내려 약세를 면치 못했다.
매매
아파트 매매시장은 서울, 신도시, 수도권에서 소형평형과 중대형평형대간의 가격 차별화가 극명하게 나타난 한해다. 다주택자 양도소득세 강화, 보유세 강화 정책등으로 다주택자들이 투자 목적으로 보유하고 있던 소형평형을 매도시자에 내놓아 하락했지만, 대형평형은 시장 침체속에서도 오르는 기현상이 나타났다.
서울의 경우 20평형미만(-6.50%), 20평형대(-2.17%) 등 중소형평형은 하락세를 기록했으나, 30평대(0.38%), 40평형대(1.76%), 50평형대(3.70%), 60평형이상(4.91%) 등 중대형 평형에서는 값이 올랐다.
지역별로는 용산(9.48%), 도봉(3.79%), 종로(3.49%), 광진(3.43%), 영등포(2.95%), 성동(2.90%), 은평(2.65%)구 등 15개 구에서 매매값이 올랐다.
강남권 규제와 뉴타운 등 강북개발 영향으로 강북권 지역에서 매매가 오름세를 주도했다. 반면 강남(-8.31%), 양천(-4.44%), 송파(-3.93%), 강동(-3.16%), 마포(-3.12%)구 등 강남권을 중심으로 10개구에서는 매매값이 떨어졌다.
신도시에서도 20평형미만(-7.02%), 20평형대(-2.65%), 30평형대(-0.91%)로 중소형평형은 하락한 반면, 40평형대(1.15%), 50평형대(2.21%), 60평형이상(3.81%) 등 대형평형에서는 오름세를 기록했다.
산본(-3.94%), 분당(-2.73%), 중동(-2.09%), 평촌(-0.30%) 순으로 떨어졌으며, 일산(0.13%)에서만 소폭 올랐다.
평형별 가격 차별화는 수도권에서도 나타났다. 20평형미만(-7.49%), 20평형대(-3.47%), 30평형대(-1.05%)에서는 떨어졌으며, 40평형대(1.14%), 50평형대(2.73%), 60평형이상(0.27%) 등 중대형평형은 올랐다.
지역별로는 이천(11.92%), 안성(7.34%), 양평(5.67%), 여주(5.58%) 등 수도권 외곽지역에서 오름세를 보인 반면, 광명(-10.72%), 화성(-8.34%), 성남(-7.19%), 수원 영통(-6.71%), 동두천시(-6.32%) 등 과거 개발호재로 가격 상승이 높았던 지역 중심으로 가격 조정이 이뤄졌다.
전세
전셋값이 2.86% 떨어진 서울은 20평형미만(-4.29%), 20평형대(-3.22%), 30평형대(-2.55%) 등 중소형평형대에서 하락세가 컸다. 4월말 주택거래신고제로 매매시장이 묶이자 전세시장도 동반하락하기 시작했다.
여기에 끝모를 경기침체로 타지역으로 이사가는 수요자체가 급속도로 줄어들면서 역전세난이 가중됐다. 게다가 늘어난 입주아파트로 공급자체가 늘어나 2005년에도 역전세난과 함께 전셋값 약세가 지속될 전망이다.
서울은 송파(-8.13%), 강남(-5.99%), 강동(-4.29%), 금천(-4.14%), 구로(-4.04%), 강서(-3.69%)구 등 11개 구에서 전셋값이 떨어졌으며, 오른곳은 관악(2.40%), 중(0.52%), 동대문(0.46%), 용산(0.14%)구 등 4개구에 그쳤다.
신도시는 20평형미만(-6.27%), 20평형대(-2.60%), 30평형대(-1.33%) 등 중소형평형에서 많이 떨어졌다. 용인 입주물량 영향으로 분당(-4.28%)에서 가장 많이 떨어졌으며, 일산(-2.35%), 중동(-2.30%), 산본(-1.90%)순으로 하락했지만, 평촌(1.76%)만은 신혼부부 등이 몰려 오름세를 나타냈다.
올 한해 입주물량이 많았던 수도권은 20평형미만(-3.07%), 20평형대(-6.10%), 30평형대(-6.83%), 40평형대(-5.49%), 50평형대(-5.14%), 60평형이상(-6.05%) 등 전평형대에서 고르게 하락했다.
하남(-20.11%), 화성(-20.04%), 용인(-13.83%), 수원 영통(-11.41%), 파주(-9.74%), 김포시(-9.12%) 중심으로 많이 떨어졌으며, 안성(5.52%), 이천(3.92%), 안양(3.35%), 과천시(2.96%) 등은 오름세를 기록했다.