한은 “내년 하반기부터 집값 조정”…집단대출 부실 우려_160704

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한은 “내년 하반기부터 집값 조정”…집단대출 부실 우려

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하늘 높은 줄 모르고 치솟던 강남 재건축아파트 분양시장에 먹구름이 끼었다. 이달부터 모집 공고를 내는 분양가 9억원 초과 주택은 중도금 대출 보증을 받지 못한다. 첫 적용 단지는 서울 강남구 개포동 주공 3단지 재건축아파트(디에이치 아너힐즈)다. 이 단지의 예상 분양가는 3.3㎡당 4300여만원으로 가장 작은 전용면적 76㎡도 9억원이 넘는다.

조합은 규제 적용 직전인 지난달 30일 부랴부랴 입주자 모집 공고를 발표하려 했지만 주택도시보증공사의 분양보증을 받지 못했다. 조합·시공사가 대출 주선을 해 주지 못하면 계약자가 자기 돈이나 신용대출로 중도금을 직접 마련해야 한다. 이 아파트 일반분양분(전용 76~131㎡형 69가구)의 가구당 분양가는 12억~24억원으로 중도금은 분양가의 60%다. 아무리 재력가 수요가 대부분인 강남 재건축아파트라 해도 개별적으로 감당하기 어려운 금액이다. 이 아파트 재건축조합과 시공사인 현대건설은 시공사 연대보증이나 개인신용 등을 통한 중도금 대출을 모색하고 있다.

한국은행도 지난달 30일 상반기 금융안정 보고서를 통해 집값 하락 가능성을 경고했다. 한은은 “최근 크게 늘어난 분양 물량으로 내년 하반기부터 수도권 지역의 아파트 입주 예정 물량이 예년 평균 물량을 초과해 가격 조정이 불가피해 보인다”고 지적했다.

부동산정보회사인 부동산114에 따르면 올해 이후 새로 입주하는 아파트는 2017년 36만여 가구, 2018년 33만여 가구에 이른다. 여기에 단독·다세대주택까지 더하면 내년과 2018년 입주 물량은 각각 50만 가구가 넘을 것으로 추산된다. 한 해 적정 주택 공급량(33만~39만 가구)을 훨씬 웃도는 규모다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “2008년 세계 금융위기 이후 주택 공급이 거의 안 됐다는 점을 감안해도 2년간 100만 가구는 적지 않다”며 “더구나 입주가 한데 몰려 주택시장이 ‘소화불량’에 걸릴 가능성이 크다”고 말했다.

소화불량은 입주대란으로 이어질 소지가 크다. 입주 때 중도·잔금을 치르기 위해선 살던 집을 팔거나 전셋집을 빼야 하는데 물량이 한꺼번에 몰리면 이게 어려워지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “입주 물량이 급증하면 세입자를 구하기 어려운 역(逆)전세난은 물론 잔금 납부기간을 맞추기 위한 급매물이 늘면서 집값이 약세를 보일 수 있다”고 말했다.

이런 상황에서도 집단대출은 계속 늘어 부실 우려를 키우고 있다. 국내 은행의 집단대출 잔액은 5월 말 기준 지난해 말 대비 10조원 증가했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “집단대출을 통해 아파트 분양을 받았다가 실제 입주할 시기에 아파트 가격이 떨어지면 분양자들은 대출금 상환 부담까지 떠안게 된다”고 말했다.

특히 비수도권 지역과 비은행금융기관의 집단대출이 ‘뇌관’이다. 한은이 광역시별 아파트 공급 현황을 분석한 결과 5개 광역시 중 부산과 대구는 이미 공급이 수요를 초과한 것으로 조사됐다.

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② 중도금 대출, 아파트·오피스텔 합쳐 1인당 2건·6억 제한

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한은 측은 “수도권을 제외한 5개 광역시의 평균 분양가격이 역사적 고점인 2008년 수준(3.3?당 1028만원)에 근접했다”며 “부산·대구 등 일부 지역의 경우 2013~2015년 사이의 공급 물량이 수요를 초과해 가격 하락 압력이 높아지고 있다”고 지적했다. 상호금융 등 서민형 금융회사의 올해 1분기 주택담보대출도 3조5000억원 늘었는데 이 중 상당 금액이 집단대출인 것으로 추정된다.

한은은 “수도권 이외 지역과 비은행금융기관이 취급한 집단대출은 부실화 가능성이 우려되는 만큼 지방 주택가격 움직임과 비은행금융기관의 대출 자산 건전성에 대한 면밀한 모니터링이 필요할 것으로 판단된다”며 “특히 집단대출은 가계의 신용 위험을 높일 수 있고 시스템 리스크로 전이될 가능성이 있어 선제적인 관리가 필요하다”고 분석했다.

안장원·황정일·김경진 기자 kjink@joongang.co.kr

다음달부터 신규 분양 아파트·오피스텔은 중도금대출(집단대출) 받기가 까다로워진다.

아파트·오피스텔 보증 제한
“강남 재건축 분양 겨냥한 것”
노후 경유차 교체 때 세금 감면

지금까진 신규 주택 중도금대출 때 주택도시보증공사(HUG)가 제한 없이 보증을 서줬지만 앞으론 1인당 2건에 6억원(지방 3억원)까지만 보증해 준다. 대상도 분양가 9억원 이하 주택으로 제한된다.

9억원이 넘는 아파트·오피스텔을 분양받으려면 여윳돈이나 본인 신용으로 은행 대출을 받아 중도금을 내야 한다는 얘기다. 이번 조치는 다음달 1일 이후 입주자 모집을 공고하는 주택부터 적용된다.

대신 정부는 추가경정예산 10조원에 공기업 투자와 정책금융 확대를 포함해 연말까지 20조원의 재정자금을 풀기로 했다. 6월 말로 끝나는 개별소비세 감면 조치로 ‘소비절벽’이 닥치는 것을 막기 위해 10년 이상 탄 노후 경유차를 새 승용차로 바꿀 때 개별소비세를 70% 깎아 준다. 다음달부터 에너지 효율이 높은 가전제품을 산 사람에게 구매액의 10%를 돌려주기로 했다.

유일호 부총리 겸 기획재정부 장관은 28일 박근혜 대통령에게 이런 내용의 하반기 경제정책 방향을 보고했다. 박 대통령은 28일 “경제는 흐름이 중요하고 정책은 타이밍이 생명”이라며 ＂추경을 조속히 집행해야 하반기에 정책효과가 나타나는 만큼 기획재정부를 비롯한 전 부처는 지금 바로 준비에 착수해 최대의 효과를 달성할 수 있는 예산안을 마련해 주기 바란다”고 당부했다.

정부는 올해 성장률 전망치도 3.1%에서 2.8%로 낮췄다. 그동안 3% 성장 목표를 고집했던 정부가 구조조정과 브렉시트 충격이 겹치자 저성장을 ‘뉴노멀(새 질서)’로 인정한 셈이다.

그나마 살아난 주택경기에 찬물을 끼얹을 위험을 감수하면서까지 신규 분양 주택에 대한 중도금대출 보증을 제한하기로 한 것도 같은 맥락이다.

이로써 최경환 경제팀이 단행한 부동산경기 부양을 통한 내수 군불 때기 정책에도 제동이 걸렸다. 브렉시트 충격에 대응해 ‘수퍼 추경’을 단행해야 한다는 주장에 대해서도 정부는 ‘세입 증가분 범위 내 추경’ 원칙을 지켰다.

백웅기 상명대 금융경제학부 교수는 “정부가 나서 경기를 부양하는 건 한계에 부딪혔다”고 말했다. 성태윤 연세대 경제학부 교수도 “재정정책만 가지고 저성장이 고착화된 현 상황의 흐름을 바꿀 수는 없다”며 “구조개혁이 병행돼야 한다”고 덧붙였다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 집단대출 보증 제한에 대해 “강남 재건축 분양시장을 표적으로 삼은 대책”이라고 분석했다.

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② 중도금 대출, 아파트·오피스텔 합쳐 1인당 2건·6억 제한
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배현기 하나금융경영연구소장은 “지난해 승용차·가전 개소세 인하 에 이어 올해 노후 경유차 교체 개소세 인하까지 뒤에 쓸 돈을 미리 당겨쓰게 하는 ‘땜질 처방’은 한계가 있다”며 “근본적으로 노후 생활에 대한 불확실성을 줄여 주는 방안이 나와야 소비가 살아날 수 있다”고 지적했다.

정부의 중도금 대출 보증 제한으로 돈 걱정 없이 새 아파트를 분양받기가 어려워졌다. 분양가가 9억원보다 비싸거나 보증 한도(2건, 6억원)를 초과하는 주택은 중도금 대출 문턱이 높아지기 때문이다. 앞으로 분양받으려는 주택 수요자는 중도금 마련 계획부터 세워야 한다. 28일 발표된 정부의 하반기 경제정책 방향에 들어 있는 중도금 대출 보증 규제를 일문일답으로 알아본다.

질의 :중도금 대출 보증이 없으면 은행에서 아예 대출을 받지 못하나.

응답 :“그건 아니다. 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증이 없더라도 시공사 연대보증이나 주택담보·개인신용 등 다른 방식으로 돈을 빌려 중도금을 납부할 수 있다. 하지만 시공사 연대보증은 부채 비율에 영향을 미치기 때문에 업체 측이 보증을 꺼린다. 분양가의 60%를 차지하는 중도금을 개인이 추가 담보대출이나 신용대출로 충당하기도 쉽지 않다.”

질의 :분양가가 9억원이 넘거나 보증 한도(6억원)를 초과하는 주택은 분양받지 못한다는 뜻인가.

응답 :“대출을 통해 중도금을 마련하기 힘들다는 뜻이지 분양을 못 받는다는 말은 아니다. 여윳돈이 있거나 대출을 충분히 받을 수 있을 만큼 다른 자산이 많은 사람은 분양받는 데 장애가 없다.”

질의 :주택도시보증공사가 오피스텔 중도금 대출도 보증해 주는데 이번 보증 규제는 아파트 등 주택만 대상으로 하나.

응답 :“주택도시보증공사가 중도금 대출 보증을 해 주는 상품은 모두 해당된다. 한국주택금융공사는 주택만 보증을 해 주는 데 비해 주택도시보증공사는 주거용으로 사실상 주택이나 마찬가지인 오피스텔도 보증한다. 따라서 주택도시보증공사는 아파트·오피스텔을 모두 합쳐 건수·금액 제한을 하게 된다. 아파트에서 한도가 차면 오피스텔 보증을 받지 못한다.”

자료:금융감독원

질의 :보증 대상을 9억원 이하로 한정한 이유는.

응답 :“현재 9억원이 넘는 주택은 고가 주택으로 분류돼 종합부동산세를 내고 취득세 등의 세율이 높다. 주택도시보증공사는 고가 주택 분양자가 아니라 서민·중산층 주거안정을 지원하기 위한 것이어서 고가 주택은 보증에서 제외했다. 분양가가 9억원이 넘는 주택이 서울 강남권 등 일부를 제외하곤 많지 않기도 하다. 한국주택금융공사도 이미 9억원 이하 만 보증을 해 주고 있다.”

질의 :한국주택금융공사의 보증금액이 최대 3억원으로 두 기관의 한도액이 차이 난다.

응답 :“수도권 분양가가 비싼 점을 반영했다. 서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 평균 2000만원으로 주택 수요가 가장 많은 국민주택 규모의 전용면적 85㎡형이 6억원이 넘는다. 3억원 이하로 제한하면 보증받을 수 있는 주택이 크게 줄어 한도를 올렸다.”

질의 :이미 분양 계약을 체결했지만 중도금 대출이 7월 1일 이후 나오는 주택도 합산되나.

응답 :“그렇지 않다. 중도금 대출이 이뤄지는 시기와 상관없이 7월 1일 이후 입주자 모집공고가 발표되는 주택·오피스텔에 적용된다. 입주자 모집공고 시점이 관건이다.”

질의 :7월 1일 이전 분양된 미분양주택이나 중도금 대출을 승계해야 하는 분양권은 어떻게 되나.

응답 :“둘 다 중도금 대출 보증 규정이 바뀌어 시행되기 전에 입주자 모집공고가 나온 주택이면 중도금 대출 보증에 제약이 없다.”

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질의 :한도 산정 때 한국주택금융공사의 보증건수·금액을 합치나.

응답 :“아니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 전산망이 통합돼 있지 않아 서로 별도로 관리된다. 두 기관이 대출 보증을 따로 심사하기 때문에 한국주택금융공사에 대출 보증이 있더라도 주택도시보증공사에서 보증받을 수 있다. 다만 분양업체 측에서 한 기관과 대출 보증을 집단으로 맺기 때문에 개인이 선택하거나 변경하기 어려워 현실적으론 어렵다.”

질의 :수도권과 지방 주택 함께 분양받으면 한도는 .

응답 :“보증금액이 수도권 6억원까지, 지방 3억원까지이고 1인당 한도는 6억원이다. 수도권에서 5억원의 대출 보증을 받았다면 지방 주택은 1억원까지만 가능하다.”

9억 넘는 집은 대출 못 받나
시공사 연대보증, 주택담보 가능
7월 1일 이후 중도금 대출받는데
그전에 분양받았으면 상관없어

DA 300

[출처: 중앙일보] 중도금 대출, 아파트·오피스텔 합쳐 1인당 2건·6억 제한

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