개발 청사진 처음으로 나와
아파트.오피스텔 1500가구
호텔.문화시설 갖춘 복합단지로
개발사, 평당 6700만원에 매입
분양가 통제로 협상 진통 예상
서울 도심에 축구장 7개 면적에 해당하는 5만1753m2 땅에 지하 7층~지상 20층 아파트 5개 동 426가구와
오피스텔 2개 동 1053실, 호텔.사무실 1개 동이 지어진다.
약 2조억원 투입해낸년 3월 착공, 2022년 12월 완공한다.
도쿄의 대표적 복합단지인 롯폰기힐스의 환국판처럼 도심의 랜드마크로 만드는 것이 목표다.
'유엔사령부(유엔사) 부지 개발사업'을 주도하는 용산일레븐이 최근 서울시 행정심의에 돌입하며
처음 공개한 유엔사 개발 부지의 청사진이다.
용산일레분이 설립한 특수목적법인(SPC)이다.
18일 서울시와 일레븐것설에 따르면 서울시는 이달 9일 회의를 열고
유엔사 부지 복합개발사업 환경영향평가보고서 초안을 검토했다.
전문가들은 유엔사 개발이 용산 '상전벽해(桑田碧海)'의 첫 단추가 될 것으로 예상하고 있다.
완공 후 서울 대표 랜드마크 될 가능성
우리 정부는 2003년 5월 용산 미군기지의 평택 이전이 확정된 후 미군기지 터에 국가공원을 조성하기로 결정했다.
기지 이전, 공원 조성 비용 비용을 확보하기 위해 유엔사, 캠프킴, 수송부 등 3곳의 땅을 민간에 매각한다는 계획도 세웠다.
이 중 2006년국방부에 반환된 유엔사 부지가 가장 먼저 지난해 6월 민간 디벨로퍼 일레븐건설에 팔렸다.
3곳 중 사업 시행 속도가 가장 빠르다.
유엔사 부지는 일단 입지가 좋다는 평가를 받고 있다.
지하철 6호선 녹사평역과 남산 2.3호 터널, 반포대교를 잇는 녹사평대로를 끼고 있다.
서쪽 맞은편에는 국가공원인 용산공원이 만들어질 예정이다.
동쪽으로는 대형 재개발 사업지인 한남재정비구역이 있고, 북쪽으로는 이태원 상권이 있다.
한강공원과도 가깝다.
강민이 모리빌딩도시기획 서울지사장은 '유엔사 주변에는 대사관과 특색 있는 음식점이 많아 유동인구가 풍부하지만
오래된 지하상가 위주여서 혼잡하고 주차공간도 부족하다'며 '유엔사 부지 개발이 완료되면
서울을 대표하는 랜드마크가 될 것'이라고 했다.
모리빌딩은 롯폰기힐스를 비롯해 다수의 복합개발을 성사시킨 일본 디벨로퍼 회사다.
'고분양가 통제'가 최대 난제
유엔사 부지가 계획대로 개발되려면 정부의 '고분양가 통제'라는 큰 고비를 넘어야 한다.
일레븐건설은 유엔사 부지를 감정가(8090억원)보다 2000억원 이상 비싼 1조552억원에 매입했다.
평(3.3m2)당 매입 가격이 6700만원으로 지난해 대신F&I가 사들인 한남동 외인아파트 부지(평당 3300만원)의 약 두배다.
땅값이 비싼 만큼 아차트와 오피스텔 분양으로 많은 이익을 남겨야 한다.
하지만 분양보증 권한을 가진 주택도시보증공사(HUG)는 현재 분양가를 통제하고 있어 협상 과정에서 진통이 예상된다.
실제로 대신F&I는 작년 12월 외인아파트 자리에 지을 고급주택 '나인원한남' 분양가를 평당 6360만원으로 책정했지만
HUG는 비싸다는 이유로 보증을 거절했다.
HUG 제안은 4750만원이었다.
보증이 없으면 공사비 조달이 어려워 분양이 사실상 불가능하다.
의견차가 좁혀지지 않자 대신F&I는 올해 6월 '임대 후 분양'으로 사업 방식을 바궜다.
분양가 통제는 받지 않지만 4년간 자금이 묶여 금융 비용이 커진다.
이에 따라 유엔사 부지도 임대 후 분양 또는 후분양될 가능성이 제기된다.
이레븐건설 관계자는 '내년 상반기 중 필요한 건축심의를 마무리할 계획'이라며
'분양 방식은 시장 추이를 좀 더 지켜보고 결정할 것'이라고 했다.
심교언 건국대 교수는 '땅값이 높게 책정됐는데 분양가는 통제하고 있어
사업자가 예상했던 것보다는 수익성이 악화될 가능성이 높다'고 했다. 정순우 기자